【正文】 020 年三季度借勢開盤銷售，預(yù)計 18 個月完成； ? 商業(yè)部分采用先招商后銷售的策略，預(yù)計在 2020 年三季度可進入銷售，周期 9 個月； ? 車庫在項目施工基本完成后進入銷售，預(yù)計周期 6 個月。 設(shè)定 IC=40%， 累計年凈現(xiàn)金流量（ FNPV） = 萬元。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對摩根中心項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。 實際上，項目 盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，在此是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，銷售工作是直接面對市場的，故該 項目所面臨的市場風(fēng)險將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。 三、項目風(fēng)險及對策分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 57 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀 經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)市場也是如此。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 但另一方面，從總體來看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。 市場風(fēng)險 項目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對項目有兩方面要求：一方面在設(shè)計中，如何精雕細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 目前進行價格定位時定價相對保守，故銷售收入最大的下降幅度不會太大。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期長，其間可能會出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達到 10%。 項目經(jīng)營收入保本點分析 項目經(jīng)營成本 =項目總成本 /（ 1應(yīng)繳稅費比重） =43750 /（ 110%） =（萬元） 保本點 =1項目經(jīng)營成本 /總銷售收入 ==% =% 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 54 即銷售收入達到預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 序號 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 4 累計凈現(xiàn)金流量 14000 5 IC=50%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 9338 7 累計年凈現(xiàn)金流量 計算財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 的 計算公式為： （ FIRR i1） / （ i2i1） = NpVl/ （ NpV1NpV2） 代入數(shù)據(jù)得到， （ FIRR 40%） / （ 50%40%） = （ （ ） ） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 53 計算得到， FIRR=% 根據(jù)上表計算得出全部的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 三、項目利潤估算 項目利潤估算表 項目 金額 備注 銷售總收入 項目總成本 項目毛利潤 應(yīng)繳稅費 按銷售收入的 10%計 項目凈利潤 項目利潤率 根據(jù)上表顯示，可以得出 項目項目凈利潤約為 萬元，項目利潤率 % 第八章 項目財務(wù)分析 一、項目現(xiàn)金流量分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 51 項目全部資金的現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計 2 現(xiàn)金流出 建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費） 14000 11000 18750 銷售費用（按銷售收入 3%計） 應(yīng)繳稅費（按銷售收入 10%計） 小計 14000 3 凈現(xiàn)金流量 14000 4 累計凈現(xiàn)金流量 14000 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 13202 7 累計年凈現(xiàn)金流量 13202 11937 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 52 二、項目財務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)上面項目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元。 隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 47 四、項目投資與資金籌措 項目建設(shè)期歷時 年，從 2020 年 7 月至 2020 年 6 月全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 32%、 25%、 43%的比例發(fā)放。 二、項目投資估算 項目總投資額約為 43750 萬元 。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 46 整體實施分期銷售。 價格定位 根據(jù)本項目的整體市場定位，基于 2020 年上半年武漢房地產(chǎn) 市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位： 寫字樓： 9500 元 /平方米 公寓： 7000 元 /平方米 商網(wǎng)： 8000 元 /平方米 車庫： 120200 元 /個 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 45 第六章 項目開發(fā)策略及投資估算 一、項目開發(fā)策略 依據(jù)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、整體實施分期銷售、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 廣泛服務(wù)于區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士所需，高效整合提供各類商務(wù)活動所需場所 ，包括辦公、會議、金融、住宿、餐飲、休閑健身等，使之成為一個有機的整體，全方位提供企業(yè)發(fā)展所需的平臺和載體，并以此作為占領(lǐng)市場的有利武器。（主要為區(qū)域內(nèi)） 大型高檔百貨賣場具有一定的市場發(fā)展空間： 是區(qū)域市場較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對立地，路網(wǎng)及運營等有較高要求，且多在區(qū)域內(nèi)核心建筑中出現(xiàn)，整體目標(biāo)群相對較廣。由于相對寫字樓較低的價格和低廉的商務(wù)成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標(biāo)群較廣。 小戶型： 1）精裝修小戶型風(fēng)光不再： 隨 著城市中心房價的節(jié)節(jié)攀升，精裝修小戶型在總價上的優(yōu)勢逐步弱化，而在居住品質(zhì)上的劣勢（如公攤較大、候梯時間長、采光通風(fēng)差等）逐步顯現(xiàn)，小戶型產(chǎn)品進入一輪新的概念創(chuàng)新的時代。 酒店： 高星級酒店（主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力： 是與區(qū)域檔次最為匹配，回報最為豐厚，市場運作最為成熟的產(chǎn)品。 提倡 人文關(guān)懷 理念，以在區(qū)域市場激烈的競爭中脫穎而出。 開發(fā)商在武漢業(yè)界知名度不高 對策： 在寫字樓推廣的過程中注意開發(fā)商品牌的樹立，特別是在熱銷階段著力于 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 37 樹立開發(fā)商形象。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 35 第四章 項目 SWOT 分析 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 36 一、 優(yōu)勢分析 （ Strength） 項目地理位置優(yōu)越 ：金融一條街 交通環(huán)境優(yōu)越 開發(fā)商資金實力 項目花費 2 年時間做足前期準(zhǔn)備工作 項目運作群體的專業(yè)背景 二、 劣勢分析 （ Weakness） 對寫字樓銷售的金融支持不足 首先，央行規(guī)定寫字樓項目必須成為現(xiàn)房才可以為客戶辦理按竭手續(xù)（實際情況是主體封頂后，一些商業(yè)銀行即可辦理），這就延長了開發(fā)商資金回籠的時間。 小戶型：商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場的主要發(fā)展方向。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 34 各物業(yè)的市場空白點 寫字樓：在現(xiàn)有高端產(chǎn)品云集、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、人性化關(guān)懷缺乏的市場中，擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的 軟件服務(wù)，同時在規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新的個性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機會。 小結(jié)： 大戶型、高價格的豪宅以及中小面積、低總價的個性化住宅是區(qū)域住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向 六、研究結(jié)論 經(jīng)過對區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)： 區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征 綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展 應(yīng)具備以下特征： 商務(wù)性： 強勁的商務(wù)需求是立地區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅(qū)使力之一。鳳凰城 99936 北湖西路六號 540（ 398） 5000 55% 兩湖總都 47000 北湖小路 99 號 242 6500 50% 時代廣場 202000 沿江大道蘭陵路 720 2020 新世界中心 78400 解放大道 634 號 638 2020 天下 新世界的品牌和資源調(diào)配能力是成功中不可忽視的要素，其百貨市場經(jīng)歷了約 5－ 7 年的市場培育期，這在常規(guī)市場是絕無僅有的。 商業(yè)氛圍：立地周邊 500 米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨業(yè) 檔次定位：高檔百貨，國際一線及二線品牌為主。 2）新世界百貨 新世界百貨為新世界國貿(mào)中心裙樓項目，于 1994年 11 月一期 9100 方投入運營 .2020 年 09 月二期25000 方正式投入運營。 但整體經(jīng)營情況并不理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點： 賣場內(nèi)部布局不合理 ,賣場單平 層面積過?。s 3000 平），且呈現(xiàn)為狹長型，縱深較短，不利于人流循環(huán)。 運營模式： 03 年 08 月－ 04 年 05 月階段為自營，之后改為聘請管理公司管理。 物業(yè)形態(tài)：整體高層建筑，百貨賣場為 6 層裙樓（含地下一層）。 此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè) 體多為生活型配套。 活動時間 9： 004： 00 8： 3020： 30。 老城區(qū)住宅：臺北社區(qū)； 小型特色服飾店 中高檔成熟大型社區(qū)：如金色華府，花橋社區(qū)等。立地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟構(gòu)成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的高檔寫字樓為主體，輔以滿足商務(wù)性傾向較強的中小型特色餐飲會所，其整體服務(wù)對象多為區(qū)域內(nèi)人群。 三、小戶型類 小戶型 供求特征 小戶型 供求情況一覽表 產(chǎn)品類型 地段區(qū)域 客群來源 裝修情況 銷售情況 購買動機 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 26 精裝修小戶型住宅 城市商業(yè)中心地段，生活配套極為便利 項目所在區(qū)域周邊居民，周邊工作人員 精裝修 銷售普遍良好，受到市場的充分認(rèn)可 40%投資， 60%自住 毛坯小戶型住宅 城市中心地段，生活配套較為便利 區(qū)域周邊辦公人員，周邊居民 基本為 毛坯 銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般 30%投資， 70%自住 商務(wù)公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部 分 提 供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 區(qū)域小戶型市場發(fā)展趨勢判斷 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品的受眾客群大量的分布于建設(shè)大道金融一條街，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 25 3）區(qū)域內(nèi)高等級酒店運作相對成熟，低等 級酒店相對匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級酒店以外資品牌為主，實力和運作都十分強勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。 因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為商貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)雇員。 從客戶構(gòu)成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)對寫字樓的需求較為穩(wěn)定，由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場空間很大。 2020 年，金融業(yè)和保險業(yè)將會對外資全面放開，一些國際化大企業(yè)進入 武漢會首選金融街 。 金融街寫字樓一覽表 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 20 檔次 名稱 總建筑面積 合計面積 高檔 瑞通廣場 （已投入建成） 建銀大