【正文】 根據(jù)自身特點和經(jīng)營需要，分析的具體內(nèi)容會有差異，但一般都應(yīng)對政治（ Political）、經(jīng)濟（ Economic）、技術(shù)（ Technological）和社會（ Social）這四大類影響 企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。從大的環(huán)境可以研判，國家調(diào)控政策方向是保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展趨勢 ，相對來說貴港 并不如開發(fā)過熱的其他城市嚴(yán)峻， 因此貴港房地產(chǎn)市場仍處于一個健康合理的發(fā)展軌道上。 國家出臺的 一系列土地政策，目的 對 調(diào)整土地中不規(guī)范的利益關(guān)系，保護耕地，有效利用土地，并且規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的土地市場運作，起到引導(dǎo)和指導(dǎo)作用。從國家大環(huán)境上看，各大城市房 地產(chǎn)市場的投資客開始撤退，而由于貴港市屬于廣西區(qū)內(nèi)二線城市，投資客戶的影響比較微小，并且國家對第二套房界定的同時，各主要銀行，如建設(shè)銀行、中國銀行等也陸續(xù)出臺了對第三套房貸的細(xì)則，加上貴港市目前人均收入稍低于全區(qū)平均水平這一實際，對貴港市二次置業(yè)客戶有著巨大的影響。至此，本年度中國人民銀行已 10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 12 月份，央行正式出臺了對第二套房的定義，明確了以戶為單位確定房貸次數(shù)。項目的開發(fā)時間受到限制，必須在 2 年內(nèi)啟動， 3 年內(nèi)開發(fā)完畢，在時間上給項目的開發(fā)增加了壓力，但本政策依賴實施細(xì)則的掌控。 ? 中央經(jīng)濟工作會議召開 12 月 3 日至 5 日， 2020 年中央經(jīng)濟工作會議在北京召開 。可以預(yù)見的是國家仍將會不遺余力地解決流動性過剩的問題，這將會使得投資于房地產(chǎn)行業(yè)的資金有所減少，對于給過熱的中國房地產(chǎn)市場降溫產(chǎn)生重要作用。 貴港經(jīng)濟未來兩年將處于高速發(fā)展期，根據(jù)貴港市《十一五發(fā)展規(guī)劃》提出的指導(dǎo)思想和目標(biāo)任務(wù)，貴港將建設(shè)成為富裕貴港、文化貴港、生態(tài)貴港和平安貴港的總體要求 ， 為貴港市房地產(chǎn)發(fā)展提供了強有力的 經(jīng)濟支撐。 （ 2）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 表 14 2020－ 2020 年城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 項目 （億元） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 166 第三產(chǎn)業(yè) 資料來源：《廣西年鑒》、《 2020 年貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 GDP 增速 小于 4% 4%5% 5%8% 8%10% 10%15% 房地產(chǎn)發(fā)展 萎縮 停滯或倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展 0501001502002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年（單位：億元）第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 圖 12 2020－ 2020 年城市產(chǎn)業(yè)變化趨勢 貴港政府近年不斷促進 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級， 二、三產(chǎn)業(yè)的比例不斷提高，根據(jù)貴港市政府的 “十一五 ” 規(guī)劃目標(biāo)，未來五年內(nèi)， 一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 24：40： 36，貴港市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟重大轉(zhuǎn)變，以二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，奠定了房地產(chǎn)業(yè)騰飛的更為堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2020年 2020年 2020年 2020年 社會消費品零 售總額（億 元） 居民儲蓄存款 余額（億元） 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 【觀點】 城市確立了以工業(yè)立市為根本，為城市發(fā)展提供堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，根據(jù)西方城市發(fā)展的一般經(jīng)驗，城市工業(yè)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也將迅速發(fā)展，并最終成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，達到發(fā)達城市的產(chǎn)業(yè)比例水平。 各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展必定吸引和集聚大量的高層次專業(yè)技術(shù)和企業(yè)經(jīng)營管理人才到貴港，城市的消費理念也會隨之進一步提升。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化初具規(guī)模，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，對經(jīng)濟增長的拉動作用穩(wěn)步提高。 ? 調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快工業(yè)發(fā)展步伐 ? 著力培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 堅持走新型工業(yè)化道路，加快構(gòu)建特色工業(yè)體系，不斷壯大制糖、造紙、建材、冶金、機械、化工、食品、制藥、農(nóng)產(chǎn)品加工、能源等十大工業(yè)板塊，著力打造糖紙、建材、食品、飼料等四大工業(yè)生產(chǎn)基地。 ? 切實加強 “ 三農(nóng) ” 工作，大力推進新農(nóng)村建設(shè) ? 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 在確保糧食穩(wěn)定增長的前提下，進一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)。 ? 發(fā)展壯大服務(wù)業(yè)，著力打造區(qū)域性商貿(mào)中心 ? 構(gòu)建區(qū)域性物流中心 加強貴港作為國家一類對外開放口岸的物流設(shè)施建設(shè)，重點抓好水泥物流園區(qū)、煤炭物流 區(qū)、貨運配送中心和倉儲區(qū)建設(shè)。鼓勵發(fā)展新型零售業(yè)態(tài)，形成以中心城區(qū)為龍頭，面向大西南和泛珠三角的區(qū)域性商貿(mào)物流中心。積極發(fā)展金融、保險、信息、會計、審計、律師、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增強區(qū)域輻射功能。人 流和資 金的注入必將對貴港的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用，給房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展環(huán)境 。 相繼開工 項目 ： 北環(huán)一級公路、桂平至玉林二級公路貴港段、平南至容縣二級公路貴港段、武宣至平南二級公路貴港段、貴港城區(qū)防洪工程郁江北堤、貴港港二期工程、貴港華潤 360 萬噸水泥、貴港市文化公園、平南絲綢工業(yè)基地等。 ● 迎接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，招商引資 2020 年 1 月，引進了香港坤興集團到貴港市投資建設(shè)馬草江公園。 市招商局從年產(chǎn)值超 10 億元的臺資企業(yè)東莞建瑋電子制品有限 公司，順利引進一條用工 2020 人左右的生產(chǎn)線。目前，已開工 92個，開工率 %；已投產(chǎn) 26 個，投產(chǎn)率 %。 人口規(guī)模 目前中心城區(qū)的人口為 35萬，力爭到 2020年，中心城區(qū)人口達到 45萬以上，面積達到 45平方公里以上。 城鎮(zhèn)化率 目前 貴港市 城鎮(zhèn)化水平只有 25%多，到 2020年實現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平達到 35%，具有較大 的增長空間，也為住宅市場提供有利的支持。 依據(jù)貴港市總體規(guī)劃，貴港城市的總體發(fā)展思路是：城市內(nèi)部依然合理的改造，并依托老城區(qū)，外部向北向南發(fā)展，城市中心城區(qū)將分為老城、城北、江南、西江、糖城、新港、八塘七個組團，其中老城、城北、江南為居住組團、商業(yè)組團，其居住人口要占整個城市人口的 70%以上，其余四個組團擬發(fā)展為工業(yè)組團 。 港北交通極為便捷，國道 324 線、南梧公路、西江黃金水道、黎湛鐵路復(fù) 線 交匯于此，華南最大內(nèi)河港口貓兒港座落在城東，多元化 的交通要素在此 集結(jié)成網(wǎng)，互相連通，使港北成為廣西重要的交通樞紐和大西南物資出口港澳的重要通道。 ● 從經(jīng)濟因素來看：城市經(jīng)濟持續(xù)增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供 了一個良好的城市平臺。伴隨著貴港城市配套的逐步完善，城市規(guī)劃的不斷落實，以及桂東南重要交通樞紐地位的 增強，都將給貴港市房地產(chǎn)的整體開發(fā)價值帶來很大程度的提升。 房產(chǎn)投資分析 表 21 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資關(guān)系表 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年前三季 度 固定資產(chǎn)投資總額（萬元） 294719 363509 586126 1294333 1495629 868805 房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元） 30193 47384 129350 168416 204547 110493 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重（ %） 資料來源：廣西統(tǒng)計年鑒，貴港統(tǒng)計局 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析圖2947193635095861261294333149562986880530193 473841293501684162045471104931 0 . 2 41 3 . 0 41 2 . 7 21 3 . 6 81 3 . 0 12 2 . 0 7020200040000060000080000010000001202000140000016000002002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度單位：萬元0510152025單位：%固定資產(chǎn)投資總額（萬元）房地產(chǎn)投資開發(fā)額（萬元）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重（% ） 圖 21 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析圖 【 研判 】 隨著貴港城市基礎(chǔ)設(shè)施的完 善，城市規(guī)劃的日趨合理，投資環(huán)境的逐步改善，招商引資力度的不斷加大及市民住房信貸消費觀念的轉(zhuǎn)變，繼 2020 至 2020 年房地產(chǎn)高速發(fā)展之后， 2020 年貴港迎來一個 房地產(chǎn) 投資高峰年。貴港市 2020 年以前比值均小于 ，所以在 2020 年以前，市場出現(xiàn)供應(yīng)短缺， 2020 年比值介于 ～ 之間， 2020 年貴港市房地產(chǎn)市場供需較為平衡，但是從 2020 年前三季度數(shù)據(jù)分析， 施工面積 與 竣工面積 的比值達 ，表明 2020 年以后供應(yīng)將開始迅速放大，市場需求將得到有效釋放，預(yù)計項目所面臨的未來市場競爭將更加激烈。 2020 年以及 2020年前三季度住宅能差值為負(fù)值，其中 2020 年前三季度住宅能差值最低，表明需求大于供應(yīng)，市場的銷售狀況良好，項目入市時機較好。 表 28 20202020 年貴港市住宅用地掛牌、拍賣出讓統(tǒng)計表 地塊編號 土地性質(zhì) 規(guī)劃用地面 積（㎡） 實際使用面 積（㎡） 容積 率 使用年限 起拍價（萬元） 位置 20208 辦公、住宅 —— （ 畝） —— 50 490 市城區(qū)建設(shè)路南面、港 北區(qū)工商局西面 202012 商住 （ 畝） —— —— 50 265 位于金港大道北側(cè)、市 公安新村住宅區(qū)西側(cè) 202012 商住 （ 畝） —— —— 50 528 位于金港大道南側(cè)、市 殘疾人聯(lián)合會西側(cè) 20201 商住 （ 畝） （ 畝） —— 50 1224 城北大道北、盛世名門 用地東 20208 綜合用地 （ 畝） （ 畝） 50 1840 新區(qū)二路與城四路交 匯處東南角 2020B 商業(yè)、住宅 （ 畝） （ 畝） —— 50 1100 城區(qū)建設(shè)中路北側(cè) 2020 住宅用地 （ 畝） （ 畝） ≤ 70 524 貴港市港北新區(qū) GB18地塊內(nèi) 202011 商業(yè)、住宅 （折合 畝） —— —— 50 805 城區(qū)建設(shè)西路北、市水利局用地東側(cè)即原貴港市農(nóng)機公司 2020 商業(yè)、住宅 用地 （ 142 畝） （ 畝） ≤ 50 3550 城區(qū)馬草江公園東南 角 2020 辦公、住宅 （ 畝） （ 畝） ≤ 50 485 城區(qū)石羊塘開發(fā)區(qū) 2020 商住 （ 畝） （ 畝） ≤ 50 490 城區(qū)江北大道中段南 側(cè) 2020 商住用地 （ 畝） （ 畝） ≤ 50 350 金田路西側(cè)，世紀(jì)花園 南區(qū)南面 2020 商業(yè)、住宅 （ 畝） （ 畝） ≤ 商業(yè) 40年，住宅 70年 490 迎賓大道西側(cè)、市華美 學(xué)校東 20208 商業(yè)、住宅 （ 畝） （ ） ≤ 50 4815 貴港市行政中心東側(cè)，廣電中心南 202010 住宅 （ 畝） （ ） ≤ 70 655 貴港市城區(qū)城西片區(qū)城二路與建設(shè)路交匯 202010 住宅 （ 畝） （ 畝） ≤ 70 3305 城西大道與金港大道交匯處東北 202011 商住 （ （ 畝） ≤ 50 410 江北大道北側(cè)，黎湛鐵 路以南 畝） 202011 商住 （ 畝） （ 畝） ≤ 50 138 金港大道南側(cè)，市殘疾 人聯(lián)合會西側(cè) 202011 綜合 （ 畝） （ ） ≤ 50 1215 金港大道南，城二路東 側(cè) 202011 住宅 （ 畝） 20200（ 30畝） ≤ 70 750 港北新區(qū)盛世名門北側(cè) 資料來源：寶資通整理 2020 年，貴港市 港北 區(qū) 住宅 土地供應(yīng)量 （包括商住用地） 為 畝，其中純商業(yè)用地的僅為 畝，綜合用地為 畝。 城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 【觀點】 根據(jù)對市場現(xiàn)狀的分析判斷，參照歷年來各項數(shù)據(jù)，采用量化模型對貴港房地產(chǎn)發(fā)展進行預(yù)測得出， 貴港市（包含所轄市縣） 20202020 年住宅以及商務(wù)商業(yè)價格將會持續(xù)穩(wěn)健上漲。 綜合各方面價格影響因素，組合成為一組合理價和上限價，我們得到 2020～2020 年的均價定位。 Y（ k）曲線反映了原始數(shù)據(jù)列的總變 化趨勢。 由此可見，根據(jù)前述房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀，貴港的住宅物業(yè)價格水平較合理， 但仍有較 大 的上升空間。而住宅投資額按照 15%的行業(yè)稅后平均利潤率來估算其銷售額。預(yù)測的前提條件是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在樣本期與預(yù)測期無多大變化，回歸模型描述的解釋變量與應(yīng)變量的關(guān)系 (經(jīng)濟結(jié)構(gòu) )在預(yù)測期依然成 立。 ? 歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 表 217 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計 名稱 單位 2020 2020 2020 2020 2020 商品房銷售面積 萬㎡ 增長率 %