【正文】 輕軌三號(hào)沿線開(kāi)始建設(shè)，大大縮短了大連、開(kāi)發(fā)區(qū)到金州的時(shí)間； ■ 金州將建四港，一個(gè)機(jī)場(chǎng)。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 23 （三）市場(chǎng)總結(jié) 從目前金州在建、在售以 及已竣 工入住的項(xiàng)目情況來(lái)看，金州項(xiàng)目的總體情況是： ■ 市場(chǎng)價(jià)格 ：向應(yīng)廣場(chǎng)、體育場(chǎng)板塊均價(jià)基本在 35004000 元 /平米左右，在其他區(qū)域板塊中，位置配套相對(duì)好一點(diǎn)的項(xiàng)目均價(jià)在 32003400 元 /平米左右，而位置配套稍差的均價(jià)則在 28002900 元 /平米左右。 ■ 周邊配套 ：總體來(lái)說(shuō)，金州整個(gè)區(qū)域建設(shè)還比較落后，一些相應(yīng)的配套設(shè)施都不是很完善，還有待于改善。 第四節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查 針對(duì)本項(xiàng)目具體區(qū)位和項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 24 表 27 開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表 序號(hào) 樓盤名稱 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目地址 建筑形式 占地面積（萬(wàn)㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 容積率（ %） 主力戶型面積（㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 1 古耕國(guó)際公寓 大連開(kāi)發(fā)區(qū)古耕5000開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)區(qū)金馬路 高層 1 —— 3080 5900—8000 古耕 SOHO公寓 高層 —— 100210 2 佳和海景 大連佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)區(qū)六中向西 300米 多層 小高層 58142 34004200 3 開(kāi)順融通大廈 大連開(kāi)順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大連開(kāi)發(fā)區(qū)快軌開(kāi)發(fā)區(qū)站對(duì)面 高層 45— 326 61708000 4 君悅豪庭 香港北海集團(tuán) 大連開(kāi)發(fā)區(qū)金馬路 150號(hào) 小高層 高層 12 110180 5500均價(jià) 5 福佳國(guó)際公寓 大連福恒房屋開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)區(qū)金馬路與鞍山路交匯處 高層 3 5 5095 60007000 7 西山小區(qū) 大連海匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大連開(kāi)發(fā)區(qū)快軌金馬路站 高層 小高層 多層 未定 未定 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 25 8 乾豪半島綠洲2 期 大連光伸企業(yè)集團(tuán)有限公司 大連開(kāi)發(fā)區(qū)小孤山 小高層 高層 4 7 100150 33004300 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 26 表 28 金州區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表 序號(hào) 樓盤名稱 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目地址 建筑形式 占地面積（萬(wàn)㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 容積率（ %） 主力戶型面積（㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 1 雍華閣 阿爾濱房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州斯大林路勞動(dòng)大廈北側(cè) 高層 83168 38004000 2 新金州大廈 大連港地產(chǎn) 金州斯大林路 284號(hào) 高層 63118 30504238 3 怡心居 阿爾濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州北山路于勝利路交匯處 高層 1 3 89184 未定 4 湖畔家園 大連千川房地產(chǎn)有限公司 金州解放路 270號(hào) 小高層 152316 32506000 均價(jià) 4141 5 碧海尚城 順天海川企業(yè)集團(tuán)寰 海地產(chǎn) 金州斯大林路和五一路交匯處 高層 66330，以79117二室為主 35006000 6 現(xiàn)代雅筑 大連東證置業(yè)有限公司 金州站前廣場(chǎng)盛濱花園 D區(qū) 41棟 2 號(hào) 高層 4 10 5587 2800均價(jià) 7 盛濱花園 B 區(qū)16號(hào) 大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州區(qū)火車站站前廣場(chǎng)東側(cè) 小高層 高層 5000 13293 60130 25003380 均價(jià) 2900 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 27 8 銀領(lǐng)國(guó)際公寓 大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州火車站旁 —— —— —— —— 61107 9 金潤(rùn)花園 （一期） 大連新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州東山路 多層 —— —— 43137 以 80為主 10 金山苑 大連市金州金山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州五一路、勝利路、金港路交匯處 小高層 多層 9萬(wàn) 70120 11 永樂(lè)金庭 大連永樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州五一路和勝利路交匯處 小高層 多層 11萬(wàn) 20萬(wàn) 80126 12 恒達(dá)花園 大連金州友誼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州北山路 82 號(hào) 小高層 多層 15萬(wàn) 20萬(wàn) 39239 13 憬園河畔 大連中連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州區(qū)永安大道新城區(qū) 多層 12萬(wàn) 15萬(wàn) 44149，以80為主 14 松源 .書(shū)香天府 大連松源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州先進(jìn)街道十里崗 小高層 高層 90120為主；小戶型公寓 4060； 15 金信 .陶然居 大連金信集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州五一路 小高層 高層 5萬(wàn) 10萬(wàn) 3580 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 28 第五節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析 一、優(yōu)勢(shì)分析： ?? 項(xiàng)目 緊鄰開(kāi)發(fā)區(qū)，有較廣的潛在客戶群； ?? 大大連 城市規(guī)劃前景美好，項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值將逐步體現(xiàn)； ?? 本地塊是重要的交通樞紐， 周邊交通便利，是吸引外地客戶的重要因素； ?? 西山小區(qū)改造提升區(qū)域價(jià)值； ?? 本案北望大黑山，南瞰大連灣，可謂“依山傍海”，是居住之風(fēng)水寶地； ?? 新希望集團(tuán)巨大的品牌影響力，是消費(fèi)者信心的保證； ?? 阿爾濱集團(tuán)優(yōu)良的建筑品質(zhì)，保證項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)； ?? 紅土基業(yè)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、創(chuàng)新的策劃理念，使項(xiàng)目贏在起跑線； ?? 購(gòu)房 落戶政策相對(duì)寬松，可吸引更多大連北三市及其他外省市客戶來(lái)此購(gòu)房； ?? 金州區(qū)商品房 價(jià)格相對(duì)較低，相較于開(kāi)發(fā)區(qū)類似項(xiàng)目 具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ?? 本項(xiàng)目已完成拆遷，無(wú)回遷戶，地勢(shì)平整，有利于開(kāi)發(fā)程序的順利實(shí)施； ?? 金州區(qū)政府行政效率較高，相信所有手續(xù)會(huì)盡快辦理完畢。 四、機(jī)會(huì)分析： ?? 以價(jià)位取勝是本項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)； ?? 西山小區(qū)搬遷改造中不愿回遷的動(dòng)遷戶也是本項(xiàng)目的潛在客戶群； ?? 金州是大大連“西拓北進(jìn)”的主要方向，區(qū)域人口將翻一番，達(dá)到 40萬(wàn)，對(duì)住宅的需求將會(huì)進(jìn) 一步加大； ?? 金州區(qū)經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)增長(zhǎng)，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，將為金州帶來(lái)大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會(huì)帶動(dòng)整個(gè)金州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ?? 開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)大規(guī)模引進(jìn)外資 ，帶來(lái)更大的發(fā)展空間。住宅購(gòu)買 方面，房?jī)r(jià)上漲因素似乎并未對(duì)外地人購(gòu)房熱情形成多大影響，仍然以分別高于去年同期至少四個(gè)百分點(diǎn)以上的增幅向我們印證外地人對(duì)于大連市場(chǎng)的巨大支 撐能力。投 資產(chǎn)品的短缺、對(duì)投資型物業(yè)預(yù)期前景的不明朗正在掣肘外地人對(duì)于非住宅購(gòu)買的腳步。 ?（ 二）工作購(gòu)房 ?? 開(kāi)發(fā)區(qū)中外企業(yè)的中低層管理人員； ??? 項(xiàng)目周邊工廠的管理人員； ??? 甘井子區(qū)工作購(gòu)房意向人群； ??? 開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)從業(yè)人員； ??? 開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)政府、事業(yè)單位工作人員。其中住宅 萬(wàn)平方米，可售公建 萬(wàn)平方米，配套公建 萬(wàn)平方米。 該項(xiàng)目通過(guò)土地所有權(quán)出讓的方式獲得該地塊的所有權(quán)。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水 分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。 (2) 生活垃圾 生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。 盡量使用電力以及太陽(yáng)能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟里昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開(kāi)其他環(huán)境敏感地帶。 。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 38 ，由保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施； ； 、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。 ，通過(guò)對(duì)安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，最大限度地降低安全及消防隱患。 (三 )衛(wèi)生防 疫 遵守執(zhí)行《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況有重要的影響，擬采用的措施有： ，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人； ，確保無(wú)衛(wèi)生死角，并定期進(jìn)行大清掃；對(duì)公司職員簽約前進(jìn)行身體檢查，對(duì)于身體條件不合格的，堅(jiān)決不簽； 、公共場(chǎng)所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，作到專人專職； 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 39 ； 。二、計(jì)劃利用銀行貸款 6億元 貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源。 表 41 投資計(jì)劃及資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 第 1年 第 2年 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 2 資金籌措 自有資金 銀行貸款 預(yù)售收入 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 40 第五章 投資估算 一、土地費(fèi)用 該項(xiàng)目土地為凈地，不涉及回遷。 表 51 項(xiàng)目前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 單價(jià) 總計(jì)（萬(wàn)元） 備注 A 區(qū) C 區(qū) （元 /m2） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 15 按建筑面積 2 三通一平費(fèi) 15 按占地面積 3 水文地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 4 可研及前期咨詢費(fèi) 5 合計(jì) 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括 供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用等，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)總計(jì)為 萬(wàn)元，其中： A 區(qū)為 萬(wàn)元， C 區(qū)為 萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi)用估算見(jiàn) 表 54。 銷售費(fèi)用為： ╳ = 萬(wàn)元。 其中， A 區(qū)為 萬(wàn)元， C區(qū)為 萬(wàn)元。 二、銷售收入估算 住宅均價(jià)為 3900 元 /㎡ ，銷售收入為： 3900╳ ； 公建均價(jià)為 6000 元 /㎡ ，銷售收入為： 6000╳ 7200/10000=4320 萬(wàn)元； 車位均價(jià)為 8 萬(wàn) /個(gè)，銷售收入為： 8╳ 1226=9808 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)土地增值稅估算表 71 表 71 土地增值稅估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 銷售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 3 增值額 4 增值率 11% 5 增值稅稅率 30% 6 土地增值稅 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 47 表 72 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 銷售收入 2 投資總額 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表 73。 表 61 項(xiàng)目銷售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 金額（萬(wàn)元） A 區(qū) C 區(qū) 小計(jì) 1 住宅 3900元 /㎡ 2 公建 6000元 /㎡ 3 車位 8萬(wàn)元 /個(gè) 4 合計(jì) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 46 第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與敏感性分析 一、利潤(rùn)估算 項(xiàng)目的利潤(rùn)表見(jiàn)表 72。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 44 表 55 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 A區(qū) C區(qū) 總計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 5 建安工程費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 總投資 項(xiàng)目的總投資額為 萬(wàn)元，樓面成本為 3276 元 /㎡ 。 十、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取第一至第九項(xiàng)之和的 3%，為 萬(wàn)元。 八、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目銀行貸款 6 億，第一年貸款 4 億，第二年貸款 2 億，銀行貸款利率為%，按照單利計(jì)息，則兩年的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為： 第一年： 40000╳ =2304 萬(wàn)元 第二年：（ 40000+20200） ╳ =3456