【正文】 詳見(jiàn)土地增值稅估算表 71 表 71 土地增值稅估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 銷售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 3 增值額 4 增值率 11% 5 增值稅稅率 30% 6 土地增值稅 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 47 表 72 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 銷售收入 2 投資總額 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表 73。 表 61 項(xiàng)目銷售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 金額（萬(wàn)元） A 區(qū) C 區(qū) 小計(jì) 1 住宅 3900元 /㎡ 2 公建 6000元 /㎡ 3 車位 8萬(wàn)元 /個(gè) 4 合計(jì) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 46 第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與敏感性分析 一、利潤(rùn)估算 項(xiàng)目的利潤(rùn)表見(jiàn)表 72。 二、銷售收入估算 住宅均價(jià)為 3900 元 /㎡ ，銷售收入為： 3900╳ ； 公建均價(jià)為 6000 元 /㎡ ，銷售收入為： 6000╳ 7200/10000=4320 萬(wàn)元； 車位均價(jià)為 8 萬(wàn) /個(gè)，銷售收入為： 8╳ 1226=9808 萬(wàn)元。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 44 表 55 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 A區(qū) C區(qū) 總計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 5 建安工程費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 總投資 項(xiàng)目的總投資額為 萬(wàn)元，樓面成本為 3276 元 /㎡ 。 其中， A 區(qū)為 萬(wàn)元， C區(qū)為 萬(wàn)元。 十、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取第一至第九項(xiàng)之和的 3%，為 萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用為： ╳ = 萬(wàn)元。 八、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目銀行貸款 6 億，第一年貸款 4 億，第二年貸款 2 億，銀行貸款利率為%，按照單利計(jì)息，則兩年的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為： 第一年： 40000╳ =2304 萬(wàn)元 第二年：（ 40000+20200） ╳ =3456 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為 5760 萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi)用估算見(jiàn) 表 54。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)的估算詳見(jiàn)表 53。 表 51 項(xiàng)目前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 單價(jià) 總計(jì)（萬(wàn)元） 備注 A 區(qū) C 區(qū) （元 /m2） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 15 按建筑面積 2 三通一平費(fèi) 15 按占地面積 3 水文地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 4 可研及前期咨詢費(fèi) 5 合計(jì) 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括 供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用等，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)總計(jì)為 萬(wàn)元，其中： A 區(qū)為 萬(wàn)元， C 區(qū)為 萬(wàn)元。 二、前期工程費(fèi)用 該項(xiàng)目前期工程費(fèi)用包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘查費(fèi)和前期咨詢費(fèi)，總計(jì)為 萬(wàn)元，其中 A 區(qū) 萬(wàn)元， C 區(qū) 萬(wàn)元。 表 41 投資計(jì)劃及資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 第 1年 第 2年 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 2 資金籌措 自有資金 銀行貸款 預(yù)售收入 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 40 第五章 投資估算 一、土地費(fèi)用 該項(xiàng)目土地為凈地，不涉及回遷。根據(jù)本項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目預(yù)售階段將為項(xiàng)目籌集部分資金。二、計(jì)劃利用銀行貸款 6億元 貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 2年，實(shí)現(xiàn) 100%銷售，貸款償還期為 2年。 (三 )衛(wèi)生防 疫 遵守執(zhí)行《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況有重要的影響，擬采用的措施有： ，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人； ，確保無(wú)衛(wèi)生死角，并定期進(jìn)行大清掃；對(duì)公司職員簽約前進(jìn)行身體檢查，對(duì)于身體條件不合格的，堅(jiān)決不簽； 、公共場(chǎng)所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，作到專人專職； 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 39 ； 。 ，逐級(jí)落實(shí)消防責(zé)任制嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。 ，通過(guò)對(duì)安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，最大限度地降低安全及消防隱患。在運(yùn)營(yíng) 期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》，杜絕消防事故。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 38 ，由保安部門(mén)制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施； ； 、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。 。 。 制定和執(zhí)行防火制度，配備充足滅火器具；完善防洪設(shè)施，注意維護(hù)和檢修。 盡量使用電力以及太陽(yáng)能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟里昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開(kāi)其他環(huán)境敏感地帶。 建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求后排放。 (2) 生活垃圾 生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。擬采取的措施有： (1) 建筑垃圾 主要是由于土方開(kāi)挖、場(chǎng)地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無(wú)毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時(shí)清理。 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水 分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ) 上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 該項(xiàng)目通過(guò)土地所有權(quán)出讓的方式獲得該地塊的所有權(quán)。 表 31 建設(shè)方案主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 A 區(qū) C 區(qū) 總 計(jì) 單 位 1 占地面積 56591 58844 115435 平方米 2 總建筑面積 168245 平方米 住宅建筑面積 161650 平方米 可售公建建筑面積 4650 2550 7200 平方米 配套公建建筑面積 795 4045 4840 平方米 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 總戶數(shù) 1576 1980 3556 戶 7 規(guī)劃總?cè)丝跀?shù) 5043 6336 11379 人 8 停車率 (車位 /戶 ) 0..4 9 車位數(shù)量 615 611 1226 個(gè) 10 地上車位 106 122 228 個(gè) 11 地下車位 509 489 998 個(gè) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 35 三、項(xiàng)目選址 通過(guò)對(duì)該地塊的地質(zhì)勘測(cè)和研究得出：該地塊地質(zhì)良好，地耐力可滿足本項(xiàng)目的要求，適于工程建設(shè)。其中住宅 萬(wàn)平方米，可售公建 萬(wàn)平方米，配套公建 萬(wàn)平方米。 ?（四）外地購(gòu)房者 ?? 決定在大連定居、養(yǎng)老的外地人（重點(diǎn)是東三省的客戶群體）； ??? 北三市、長(zhǎng)海縣有經(jīng)濟(jì)能力 想靠近 大連居住的購(gòu)房者； ??? 兒女在大連及其周邊工作學(xué)習(xí)的購(gòu) 房者； ??? 其它原因意向客戶。 ?（ 二）工作購(gòu)房 ?? 開(kāi)發(fā)區(qū)中外企業(yè)的中低層管理人員； ??? 項(xiàng)目周邊工廠的管理人員； ??? 甘井子區(qū)工作購(gòu)房意向人群； ??? 開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)從業(yè)人員； ??? 開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)政府、事業(yè)單位工作人員。 第七節(jié) 市場(chǎng)潛力與目標(biāo)客戶預(yù)測(cè) 一、市場(chǎng)潛力分析 根據(jù)以上對(duì)大連市、金州區(qū)以及開(kāi)發(fā)區(qū)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，得出如下結(jié)論： 金州區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，銷量與售價(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)顯 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 32 示出該區(qū)域良好的發(fā)展前景 ； 由于金州區(qū)當(dāng)?shù)鼐用袷杖爰叭丝诘闹萍s因素，面向當(dāng)?shù)鼐用竦漠a(chǎn)品市發(fā)展?jié)摿^??； 由于該項(xiàng)目臨近開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及人口的平均收入相對(duì)較高，具有較高的購(gòu)買(mǎi)力； 由于大連市區(qū)房?jī)r(jià)的攀升，北三市及外地人口選擇新城區(qū)作為落戶居所的數(shù)量正在逐步增加。投 資產(chǎn)品的短缺、對(duì)投資型物業(yè)預(yù)期前景的不明朗正在掣肘外地人對(duì)于非住宅購(gòu)買(mǎi)的腳步。不過(guò)，隨著我市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的漸進(jìn)尾聲，以商鋪等為代表的非住宅類投資產(chǎn)品選擇空間的變窄，帶有明顯投資性置業(yè)需求的外地人正在退出非住宅購(gòu)買(mǎi)的隊(duì)伍。住宅購(gòu)買(mǎi) 方面，房?jī)r(jià)上漲因素似乎并未對(duì)外地人購(gòu)房熱情形成多大影響，仍然以分別高于去年同期至少四個(gè)百分點(diǎn)以上的增幅向我們印證外地人對(duì)于大連市場(chǎng)的巨大支 撐能力。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 31 第六節(jié) 外地人來(lái)連購(gòu)房動(dòng)向分析 隨著大連市知名度的提高，大連市優(yōu)越的氣候條件和自然環(huán)境越來(lái)越吸引東北三省及外地人來(lái)連購(gòu)置房產(chǎn)，外地人已成為大連房地產(chǎn)消費(fèi)群體的一大生力軍。 四、機(jī)會(huì)分析： ?? 以價(jià)位取勝是本項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)； ?? 西山小區(qū)搬遷改造中不愿回遷的動(dòng)遷戶也是本項(xiàng)目的潛在客戶群； ?? 金州是大大連“西拓北進(jìn)”的主要方向，區(qū)域人口將翻一番，達(dá)到 40萬(wàn)，對(duì)住宅的需求將會(huì)進(jìn) 一步加大； ?? 金州區(qū)經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)增長(zhǎng)，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，將為金州帶來(lái)大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會(huì)帶動(dòng)整個(gè)金州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ?? 開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)大規(guī)模引進(jìn)外資 ，帶來(lái)更大的發(fā)展空間。 三、威脅分析： ?? 大連市 城市周邊土地集中放量是 2020 年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的特色，大規(guī)模城市周邊土地放量 ， 將 帶來(lái)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 激烈的競(jìng)爭(zhēng)，土地規(guī)模放量將帶來(lái)大連市商品房的供應(yīng)量逐漸增大， 下半年總開(kāi)發(fā)量達(dá) 455 萬(wàn)平方米的泉水新區(qū)、 規(guī)劃居住人口 13 萬(wàn)的 機(jī)場(chǎng)前區(qū)域 、小平島 137 萬(wàn)平方米復(fù)合型大型住宅項(xiàng)目、大連灣 40 多萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目， 以萬(wàn)科為首七家房地產(chǎn)公司聯(lián)手摘得的西山水庫(kù)占地約 37 萬(wàn)平方米等信息。半島綠洲2 期 大連光伸企業(yè)集團(tuán)有限公司 大連開(kāi)發(fā)區(qū)小孤山 小高層 高層 4 7 100150 33004300 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 26 表 28 金州區(qū)樓盤(pán)抽樣調(diào)查匯總表 序號(hào) 樓盤(pán)名稱 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目地址 建筑形式 占地面積（萬(wàn)㎡） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 容積率（ %） 主力戶型面積（㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 1 雍華閣 阿爾濱房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州斯大林路勞動(dòng)大廈北側(cè) 高層 83168 38004000 2 新金州大廈 大連港地產(chǎn) 金州斯大林路 284號(hào) 高層 63118 30504238 3 怡心居 阿爾濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州北山路于勝利路交匯處 高層 1 3 89184 未定 4 湖畔家園 大連千川房地產(chǎn)有限公司 金州解放路 270號(hào) 小高層 152316 32506000 均價(jià) 4141 5 碧海尚城 順天海川企業(yè)集團(tuán)寰 海地產(chǎn) 金州斯大林路和五一路交匯處 高層 66330，以79117二室為主 35006000 6 現(xiàn)代雅筑 大連東證置業(yè)有限公司 金州站前廣場(chǎng)盛濱花園 D區(qū) 41棟 2 號(hào) 高層 4 10 5587 2800均價(jià) 7 盛濱花園 B 區(qū)16號(hào) 大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州區(qū)火車站站前廣場(chǎng)東側(cè) 小高層 高層 5000 13293 60130 25003380 均價(jià) 2900 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 27 8 銀領(lǐng)國(guó)際公寓 大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金州火車站旁 —— —— —— —— 61107