【導(dǎo)讀】地塊地勢較為平坦，與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一道之隔。金州區(qū)城市規(guī)劃起到重要的作用。新希望集團(tuán)在1995年由國家工商局和中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會評定為“中國最大。聯(lián)合后的新希望集團(tuán)，資產(chǎn)規(guī)模超過100億元，年銷售收。新希望集團(tuán)的主要產(chǎn)業(yè)包括：農(nóng)牧業(yè)、金融業(yè)、化工及房地產(chǎn)。明等城市開發(fā)項(xiàng)目，并取得了很大的成功。消費(fèi)者信任的保證。大連位于遼東半島的最南端，開放、最具活力的城市之一。2020年是我市加快老工業(yè)基地振興和“大大連”建設(shè)的關(guān)鍵之年。作完成的中國城市競爭力報(bào)告中，大連市入圍最具綜合競爭力的前50名城市，2020年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長?，F(xiàn)自營進(jìn)出口總額億美元，同比增長%；出口總額億美元，社會消費(fèi)品零售總額143億元，同比增長%；人均可支配收入達(dá)2447元，同比增長6%；人均消費(fèi)支出1861元，同比增長3%。2020年，大連市加大投入，全力推進(jìn)，國際航運(yùn)中心建設(shè)全面提速。路、沈大與丹大高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開工建設(shè)。周水子機(jī)場軍轉(zhuǎn)民工

　　

【正文】 的污水和雨水排放收集到指定場所。 完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 36 分利用雨水，減少市政供水。 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水 分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。 五、環(huán)保、勞保措施 （一）環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境保護(hù)要符合總體規(guī)劃要求，為此在設(shè)計(jì)上要求設(shè)計(jì)師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計(jì)涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料 。擬采取的措施有： (1) 建筑垃圾 主要是由于土方開挖、場地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時(shí)清理。在設(shè)計(jì)時(shí)，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。 (2) 生活垃圾 生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。對有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對無機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)到指定垃圾處理場集中處理。 建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 37 對公共場所、機(jī)電設(shè)備、 泵房等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。 盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟里昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開其他環(huán)境敏感地帶。 采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實(shí)現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。 制定和執(zhí)行防火制度，配備充足滅火器具；完善防洪設(shè)施，注意維護(hù)和檢修。 (二 )勞動保護(hù) 對本項(xiàng)目施工過程及經(jīng)營過程中職員的勞動保護(hù)應(yīng)符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為： 項(xiàng)目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學(xué)合理而具體的勞動保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。 。 ，公司應(yīng)與職員簽訂合法的用人合同，保護(hù)職員的合法權(quán)益。 。 六、安全、消防與衛(wèi)生防疫措施 （一）安全措施 在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)該符合《城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定》和《城市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下： ，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān) 安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 38 ，由保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施； ； 、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 (二 ) 消防措施 消防問題涉及到公司的財(cái)產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的聲譽(yù)，因此需要通過招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐富業(yè)績的結(jié)構(gòu)及消防設(shè)計(jì)單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工規(guī)范以及《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收。在運(yùn)營 期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》，杜絕消防事故。擬采用的措施有： ，施工時(shí)安裝完善的消防報(bào)警、滅火系統(tǒng)。 ，通過對安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。 ，對設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 ，逐級落實(shí)消防責(zé)任制嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。 。 (三 )衛(wèi)生防 疫 遵守執(zhí)行《公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對于項(xiàng)目的經(jīng)營狀況有重要的影響，擬采用的措施有： ，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人； ，確保無衛(wèi)生死角，并定期進(jìn)行大清掃；對公司職員簽約前進(jìn)行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅(jiān)決不簽； 、公共場所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，作到專人專職； 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 39 ； 。 第四章 投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目資金籌措來 源包括三部分，其中：自有資金 4 億元，銀行貸款 6 億元，其余為預(yù)售收入。為簡化計(jì)算，假設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 2年，實(shí)現(xiàn) 100%銷售，貸款償還期為 2年。 一、籌措和利用自有資金 為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)將投入 4億元的自有資金。二、計(jì)劃利用銀行貸款 6億元 貸款是實(shí)施工程項(xiàng)目的重要資金來源。 三、房屋預(yù)售 房屋預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，可達(dá)到盡快回收資金的目的，也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足。根據(jù)本項(xiàng)目前期的市場調(diào)研和預(yù)測，本項(xiàng)目預(yù)售階段將為項(xiàng)目籌集部分資金。 項(xiàng)目的投資計(jì)劃及資金籌措見 表 41。 表 41 投資計(jì)劃及資金籌措表 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 第 1年 第 2年 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 2 資金籌措 自有資金 銀行貸款 預(yù)售收入 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 40 第五章 投資估算 一、土地費(fèi)用 該項(xiàng)目土地為凈地，不涉及回遷。土地費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用以及土地契稅，其中土地出讓金和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為 億元（甲方提供），土地契稅為土地交易費(fèi)用的 4%，為 880 萬元，則土地費(fèi)用總計(jì)為 22880 萬元，樓面地價(jià)為 702 元 /㎡ 。 二、前期工程費(fèi)用 該項(xiàng)目前期工程費(fèi)用包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘查費(fèi)和前期咨詢費(fèi)，總計(jì)為 萬元，其中 A 區(qū) 萬元， C 區(qū) 萬元。前期工程費(fèi)用估算見表 51。 表 51 項(xiàng)目前期工程費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 單價(jià) 總計(jì)（萬元） 備注 A 區(qū) C 區(qū) （元 /m2） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 15 按建筑面積 2 三通一平費(fèi) 15 按占地面積 3 水文地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程費(fèi)的 % 4 可研及前期咨詢費(fèi) 5 合計(jì) 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括 供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用等，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)總計(jì)為 萬元，其中： A 區(qū)為 萬元， C 區(qū)為 萬元。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算詳見表 52 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 41 表 52 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 樓面成本（元 /㎡） 費(fèi)用總額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （原：九費(fèi)合一） 200 2 區(qū)內(nèi)排水 15 3 區(qū)內(nèi)電纜鋪設(shè) 20 4 變電設(shè)備及安裝 15 5 智能化系統(tǒng)工程 15 6 環(huán)境景觀工程 60 7 合計(jì) 325 四、開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)包括勞動保險(xiǎn)費(fèi)、市政工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、沙石管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改專項(xiàng)基金、環(huán)保評估、人防結(jié)建費(fèi)、物業(yè)維修基金等，開發(fā)期間稅費(fèi)總計(jì)為 萬元，其中： A區(qū)為 萬元， C 區(qū)為 萬元。開發(fā)期間稅費(fèi)的估算詳見表 53。 表 53 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 樓面成本（元 /㎡） 費(fèi)用總額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 勞動保險(xiǎn)費(fèi) 50 2 市政工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 3 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4 沙 石管理費(fèi) 5 白蟻防治費(fèi) 2 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 42 6 墻改專項(xiàng)基金 8 7 環(huán)保評估 2 8 人防結(jié)建費(fèi) 40 9 物業(yè)維修基金 66 10 合計(jì) 五、建筑安裝工程費(fèi)用 高層住宅的建安成本以 1500 元 /㎡計(jì)，則住宅的建筑安裝工程費(fèi)為： 1500╳ ； 公建的建安成本以 1200 元 /㎡計(jì)，則公建的建筑安裝工程費(fèi)為： 1200╳ 12040/10000= 萬元； 地下車位的建安成本以 1500 元 /㎡計(jì)，設(shè)車位的面積為 25㎡ /個(gè)，則地下車位的建筑安裝工程費(fèi)用為： 1500╳ 998╳ 25/10000= 萬元； 項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用總計(jì)為 萬元，其中 A 區(qū) 萬元，C區(qū)為 萬元。建筑安裝工程費(fèi)用估算見 表 54。 表 54 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 單位成本（元 /m2） 金額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 高層 1500 2 公建 1200 3 地下車位 1500 合計(jì) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 43 七、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用取第一、二、三、五項(xiàng)總和的 2%，即： （ +++） ╳ = 萬元 其中， A 區(qū)為 萬元， C區(qū)為 萬元。 八、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目銀行貸款 6 億，第一年貸款 4 億，第二年貸款 2 億，銀行貸款利率為%，按照單利計(jì)息，則兩年的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為： 第一年： 40000╳ =2304 萬元 第二年：（ 40000+20200） ╳ =3456 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為 5760 萬元。 九、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取銷售收入的 3%，銷售收入為 萬元，銷售收入預(yù)測詳 見第六章 銷售價(jià)格與銷售收入測算。 銷售費(fèi)用為： ╳ = 萬元。 其中， A 區(qū)為 萬元， C區(qū)為 萬元。 十、不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)取第一至第九項(xiàng)之和的 3%，為 萬元。 （ +++++5760++）╳ = 萬元。 其中， A 區(qū)為 萬元， C區(qū)為 萬元。 十一、投資估算 項(xiàng)目的總投資估算 見表 55。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 44 表 55 項(xiàng)目投資估算表 序號 項(xiàng)目 A區(qū) C區(qū) 總計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 開發(fā)期間稅費(fèi) 5 建安工程費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi) 10 總投資 項(xiàng)目的總投資額為 萬元，樓面成本為 3276 元 /㎡ 。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 45 第六章 銷售價(jià)格與銷售收入測算 一、銷售價(jià)格預(yù)測 根據(jù)我司提交的《大連新希望家園商品房價(jià)格定位報(bào)告》的測算，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為： 住宅銷售均價(jià)為 3900 元 /㎡ ； 公建銷 售均價(jià)為 6000 元 /㎡ ； 車位的銷售均價(jià)為 8萬 /個(gè)。 二、銷售收入估算 住宅均價(jià)為 3900 元 /㎡ ，銷售收入為： 3900╳ ； 公建均價(jià)為 6000 元 /㎡ ，銷售收入為： 6000╳ 7200/10000=4320 萬元； 車位均價(jià)為 8 萬 /個(gè)，銷售收入為： 8╳ 1226=9808 萬元。 則總銷售收入為上述各項(xiàng)之和： 萬元 項(xiàng)目銷售收入估算見表 61。 表 61 項(xiàng)目銷售收入估算表 序號 項(xiàng)目 單價(jià) 金額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 小計(jì) 1 住宅 3900元 /㎡ 2 公建 6000元 /㎡ 3 車位 8萬元 /個(gè) 4 合計(jì) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 46 第七章 經(jīng)濟(jì)評價(jià)與敏感性分析 一、利潤估算 項(xiàng)目的利潤表見表 72。其中， 銷售稅金及附加取銷售收入的 %，則銷售稅金及附加為： ╳ = 萬元 土 地增值額小于扣除額的 50%，按 30%計(jì)征土地增值稅，則土地增值稅為 萬元。 詳見土地增值稅估算表 71 表 71 土地增值稅估算表 序號 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬元） 1 銷售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 3 增值額 4 增值率 11% 5 增值稅稅率 30% 6 土地增值稅 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 47 表 72 利潤表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 銷售收入 2 投資總額 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià) 項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)如表 73。