【導(dǎo)讀】的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略提出專(zhuān)業(yè)性的意見(jiàn)和建議。較小的地塊規(guī)模使地上停車(chē)位有限，而地下停車(chē)相對(duì)充足。層住宅由于無(wú)法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場(chǎng)淘汰的境況。項(xiàng)目地塊表面平整，無(wú)其他相關(guān)建筑物。三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒(méi)有車(chē)輛出入的天然緩沖區(qū)；區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口中以高知年輕人群占主導(dǎo)。區(qū)域內(nèi)多為商務(wù)相關(guān)消費(fèi)。項(xiàng)目位于武漢人行和中信銀行矗立地塊兩側(cè)，對(duì)地塊形成擠壓之勢(shì)。區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達(dá)，可順利到達(dá)武漢各個(gè)城區(qū)。人流據(jù)點(diǎn)的缺乏則會(huì)對(duì)滯留性人群要求較高的商業(yè)種類(lèi)產(chǎn)生較大影響。

　　

【正文】 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 依據(jù)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、整體實(shí)施分期銷(xiāo)售、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 整體規(guī)劃。 這是大面積、大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的顯著特點(diǎn)。本項(xiàng)目占地 ㎡，這在整個(gè)區(qū)域內(nèi)稱(chēng)得上是一個(gè)大項(xiàng)目，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 46 整體實(shí)施分期銷(xiāo)售。 該 項(xiàng)目屬于建筑綜合體，必須整體實(shí)施；同時(shí)，由于項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到 ㎡，體量較大，且由不同物業(yè)組成，因此，更宜分物業(yè)分期銷(xiāo)售。 力創(chuàng)精品。 這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)總體競(jìng)爭(zhēng)激烈的前提決定的，同時(shí)，借助于本項(xiàng)目的品牌，可以迅速提升本公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資額約為 43750 萬(wàn)元 。各項(xiàng)具體投資項(xiàng)目見(jiàn)（附件）。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 從 2020 年 1 月至 2020 年 6 月全面完成，項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 年。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度） 實(shí)施步驟 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 工程前期 首期（住宅） 二期（寫(xiě)字樓） 備注：以上時(shí)間進(jìn)度是根據(jù)甲方 2020 年 11 月報(bào)規(guī)擴(kuò)初方案已通過(guò)， 2020 年 7 月1 日進(jìn)場(chǎng)施工推算。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 47 四、項(xiàng)目投資與資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 年，從 2020 年 7 月至 2020 年 6 月全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按 32%、 25%、 43%的比例發(fā)放。 (見(jiàn)下表 )。 投資計(jì)劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn) 分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可以根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況作如下安排： 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押銀行獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開(kāi)盤(pán)預(yù)售。 項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表 (萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 1 投資總額 32% 25% 43% 100% 建設(shè)投資 14000 10400 18150 42550 建設(shè)期利息 600 600 1200 小計(jì) 14000 11000 18750 43750 2 資金籌措 自有資金 14000 14000 貸款 10000 10000 銷(xiāo)售款收入 1000 18750 19750 小計(jì) 14000 11000 18750 43750 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 48 第七章 項(xiàng)目預(yù)期收入分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 銷(xiāo)售價(jià)格 根據(jù)本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，基于 2020 年上半年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，保守價(jià)格定 位： 寫(xiě)字樓： 9500 元 /平方米 公寓： 7000 元 /平方米 商網(wǎng)： 8000 元 /平方米 車(chē)庫(kù)： 120200 元 /個(gè) 銷(xiāo)售周期設(shè)計(jì) ? 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，預(yù)計(jì) 2020 年二季度可獲得項(xiàng)目銷(xiāo)售許可證，進(jìn)入正式銷(xiāo)售周期。 ? 為保證項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)形象的建立，應(yīng)將銷(xiāo)售難度較小的住宅樓先行投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在 6 個(gè)月內(nèi)可銷(xiāo)售完畢； 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 49 ? 寫(xiě)字樓在 2020 年三季度借勢(shì)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì) 18 個(gè)月完成； ? 商業(yè)部分采用先招商后銷(xiāo)售的策略，預(yù)計(jì)在 2020 年三季度可進(jìn)入銷(xiāo)售，周期 9 個(gè)月； ? 車(chē)庫(kù)在項(xiàng)目施工基本完成后進(jìn)入銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)周期 6 個(gè)月。 銷(xiāo)售周 期表 時(shí)間 2020 年 2020 年 2020 年 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 住宅 寫(xiě)字樓 商業(yè) 車(chē)庫(kù) 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 銷(xiāo)售面積（平方米） 合價(jià)（萬(wàn)元） 備注 寫(xiě)字樓 9500 公寓樓（住宅） 7000 商業(yè) 8000 地下車(chē)庫(kù) 120200 200 2400 按可銷(xiāo)售 200個(gè)計(jì) 總計(jì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 50 根據(jù)上表顯示，可以得出 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元。 三、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 項(xiàng)目 金額 備注 銷(xiāo)售總收入 項(xiàng)目總成本 項(xiàng)目毛利潤(rùn) 應(yīng)繳稅費(fèi) 按銷(xiāo)售收入的 10%計(jì) 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 項(xiàng)目利潤(rùn)率 根據(jù)上表顯示，可以得出 項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約為 萬(wàn)元，項(xiàng)目利潤(rùn)率 % 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 51 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)） 14000 11000 18750 銷(xiāo)售費(fèi)用（按銷(xiāo)售收入 3%計(jì)） 應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷(xiāo)售收入 10%計(jì)） 小計(jì) 14000 3 凈現(xiàn)金流量 14000 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 14000 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 13202 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 13202 11937 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 52 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 根據(jù)上面項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元。 下面 利用線性插值公式近似計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)設(shè)定 IC（貼現(xiàn)率）。 設(shè)定 IC=40%， 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量（ FNPV） = 萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 14000 5 IC=40%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 9996 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 設(shè)定 IC=50%， 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量（ FNPV） = 萬(wàn)元。 序號(hào) 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 14000 5 IC=50%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 9338 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR 的 計(jì)算公式為： （ FIRR i1） / （ i2i1） = NpVl/ （ NpV1NpV2） 代入數(shù)據(jù)得到， （ FIRR 40%） / （ 50%40%） = （ （ ） ） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 53 計(jì)算得到， FIRR=% 根據(jù)上表計(jì)算得出全部的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元，大于零，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的可行性；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%，遠(yuǎn)大于零，表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)摩根中心項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =項(xiàng)目總成本 /（ 1應(yīng)繳稅費(fèi)比重） =43750 /（ 110%） =（萬(wàn)元） 保本點(diǎn) =1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 /總銷(xiāo)售收入 ==% =% 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 54 即銷(xiāo)售收入達(dá)到預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =總銷(xiāo)售收入 = 萬(wàn)元 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) =項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 /項(xiàng)目總成本 ==% 即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 實(shí)際上，項(xiàng)目 盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，在此是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)到 10%。 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)總投資增大 10%時(shí)） 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 55 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)） 15400 12100 20625 銷(xiāo)售費(fèi)用（按銷(xiāo)售收入 3%計(jì)） 應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷(xiāo)售收入 10%計(jì)） 小計(jì) 15400 3 凈現(xiàn)金流量 15400 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 15400 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 960 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 從上表可以看出， 如果投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元，大于零，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，銷(xiāo)售工作是直接面對(duì)市場(chǎng)的，故該 項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將主要體現(xiàn)在銷(xiāo)售收入的變化。由于銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生不利的影響。 目前進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)定價(jià)相對(duì)保守，故銷(xiāo)售收入最大的下降幅度不會(huì)太大。 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)銷(xiāo)售收入減少 10%時(shí)） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 56 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)） 14000 11000 18750 銷(xiāo)售費(fèi)用（按銷(xiāo)售收入 3%計(jì)） 820 應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷(xiāo)售收入 10%計(jì)） 小計(jì) 14000 426 3 凈現(xiàn)金流量 14000 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 14000 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 13202 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 13202 從上表可以看出， 如果下降幅度為 10%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 萬(wàn)元，不過(guò)，其值仍然大于零，項(xiàng)目仍然可行。 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 57 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀 經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對(duì)項(xiàng)目有兩方面要求：一方面在設(shè)計(jì)中，如何精雕細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。從產(chǎn)品定位 方面考慮，與本項(xiàng)目同一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，這是好的一方面。 但另一方面，從總體來(lái)看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。因此，本項(xiàng)目與周邊物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，須在同檔、差異、變化中謀求市場(chǎng)。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。