【導(dǎo)讀】袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖螅肄蒄螀襖膆蝕蚆袃艿蒃薂袂蒁芅羀袂膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇袃羇艿莀蝿羆莂薆蚅羆肁荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆螞螂膈蒅蚈羈芀蟻薃肀莃蒃袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蝕肇肆薀薆肆腿莃裊肅芁薈螁肄莃莁蚇膄肅薇薃膃膅荿袁膂莈薅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖螅肄蒄螀襖膆蝕蚆袃艿蒃薂袂蒁芅羀袂膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇袃羇艿莀蝿羆莂薆蚅羆肁荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆螞螂膈蒅蚈羈芀蟻薃肀莃蒃袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蝕肇肆薀薆肆腿莃裊肅芁薈螁肄莃莁蚇膄肅薇薃膃膅荿袁膂莈薅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖螅肄蒄螀襖膆蝕蚆袃艿蒃薂袂蒁芅羀袂膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈衿肅莂薄袈膇薇袃羇艿莀蝿羆莂薆蚅羆肁荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆螞螂膈蒅蚈羈芀蟻薃肀莃蒃袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蝕肇肆薀薆肆腿莃裊肅芁薈螁肄莃莁蚇膄肅薇薃膃膅荿袁膂莈薅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖螅肄

　　

【正文】 %； 101~120平方米占 %；121~150平方米占 %； 151平方米以上占 %，可以很簡單的計算出，需要住房面積在 120 平方米以下的購房者占總數(shù)的 %，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中 小套型房源的市場需求非常強勁。 價格分析 案 名 價格范圍 （元 /m2） 均 價 （元 /m2） 主力面積 （ m2） 主力總價 (萬元 ) 樓層差價 （元 /m2） 物業(yè)收費 （元 /m2月） 湖畔花園 33006500 5100 180 50200 加城湖濱公寓 / 5000 130 / 天翔花園 37504600 4000 150 50 春之交響 38005400 4600 50 白領(lǐng)公寓 59507200 7000 220 100 分析： ★ 各樓盤均價都在 4000元 /m2以上 ■ 樓層差價在 50100元 /m2 ★ 主力總價在 60150萬元 /套，市場承接能力差，銷售去化慢。 ■ 同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在 130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯 脫離市場需求，樓市風(fēng)險過大。 從 23 屆房交會上成交的 160套房子來看，也可以很明顯的反映出房價的結(jié)構(gòu)，這次房交會成交商品房平均單價達到 3993元，其中，單價在每平方米 3000元以下的僅為 2套； 3000元到 4500元的占了大頭、為 139套； 5000元以上的別墅有 12套。 3000元以下的固然寥寥無幾，實際上就是 3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800元以上。 相關(guān)配套比較表 案名 配套 湖畔 花園 加城 湖濱 天翔 花園 春之 交響 白領(lǐng) 公寓 星海 人家 湖左岸 配套占有率 中庭 √ √ √ √ √ √ √ 100% 停車場 地上 √ % 停車場 地下 √ √ √ √ √ √ % 水景 √ √ √ √ √ % GOLF √ % 會 所 游泳池 √ √ √ % 視聽室 √ √ √ √ % 網(wǎng)球場 √ √ % 便利店 √ % 健身房 √ √ √ √ % 咖啡廳 √ √ √ √ % 從比較表上可以看出： ■中庭是絕大部分樓盤都選擇設(shè)置的配套，因為這樣能提高樓盤的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營式而顯得很單調(diào)。 ■絕大部分樓盤的停車場設(shè)置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。 ■水景也是絕大部分樓盤都設(shè)置的配套，迎合了消費者的親水情 結(jié)。 ■目前會所絕大部分樓盤都設(shè)置（除了周邊配套非常完善），會所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個很 好的平臺。 ☆ 隨著競爭的激烈，各個樓盤都在尋求差異化競爭，主要體現(xiàn)在配套設(shè)置上，出現(xiàn)了例如GOLF、游泳池等軟件配套。 客源客層分析 目前樓市消費群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，蘇州市已接收畢業(yè)生 ，其中一半是外地生源，同時引進外地在職人員 4000多人 .他們都有住房需求。 ■城市建設(shè)力度的加大，截至 02年底，拆遷辦共頒發(fā)市區(qū)房五拆遷許可證 89張，項目 89個，已經(jīng)拆遷結(jié)束項目 80%。許可拆遷總建筑面積 ， 其中住宅 平米； 許可拆遷總戶數(shù)為 11460 戶，其中住宅 8895戶 。這些動遷戶都有住房需求，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。 ■人們的追漲心理加劇了房源的緊張 ,投資客成為主流 ,尤以臺灣 ,上海 ,浙江等地外來投資者出手大方 ,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上海客戶買走的 ,一下子買了 50 多套。 ■中介公司介入炒作行列，某公司的中介信息欄目一共公布 56套房源 ,有 29 套是全新毛坯房乃至期房。 小結(jié) 目前高層住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，總價偏離絕大部分消費者的承受力。 120160平米的房源供應(yīng)相對消費能力明顯過剩，市場風(fēng)險大。 160平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度非常慢。 （ ★★★★★ ） 120平米以下的房源供應(yīng)短缺，而去化速度快、市場需求強勁，市場空隙明顯。 三、精裝修酒店式公寓市場分析 現(xiàn)有個案情況（表一） 案名 建筑面積（ m2） 規(guī)劃戶數(shù)（套） 面積范圍（ m2） 主力總價（萬元） 蘇州凱悅 360 4090 20 時代晶華 250 4272 2540 玄妙廣場 約 170 4060 2436 獅山麗晶 約 420 2942 19 石路中心廣場 約 236 3270 30 合計 1436 潛在競爭性個案（表二） 自由之邑 760 4070 未開盤 都市 E站 500 3555 23（未開盤） 合計 1260 / / 市場分析 蘇州的精裝修公寓房的從 2021年 8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時間，精裝修酒店式公寓房的市場供應(yīng)量也由 360套增加到 1400多套，這其中 1000多套是在今年開盤的。雖然說時代晶華、獅山麗晶的 銷售狀況很好，但是目前正在銷售的石路中心廣場精裝修酒店式公寓房去化速度一般，雖然可能其產(chǎn)品本身有一定的缺陷，但是與精裝修酒店式公寓消費市場的日見飽和可能也有一定的關(guān)系。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費者的主要目標是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹慎。 在面對目前巨大市場供應(yīng)量的同時，本案還面臨著兩個潛在競爭性個案的挑戰(zhàn)。 都市 E 站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為 500戶，市場 定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在 3555之間。該案將在今年 8月份推出，目標定價為 5000元 /平方米。 自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達 760戶，面積范圍在 4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于 8月推出。 這兩個競爭個案的出現(xiàn)將使蘇州閶胥路沿線形成 1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規(guī)模，市場去化肯定會相當(dāng)困難，投資風(fēng)險也必然加大。 小結(jié) 我們認為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應(yīng)量將會使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空 前激烈、市場去化能力進一步減弱，所以，對于本案，我們不建議設(shè)計精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。 第五章、市場存在的問題點與機會點 蘇州房地產(chǎn)市場自 2021年進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。但是由于房地產(chǎn)市場缺乏自我調(diào)節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經(jīng)濟效益。所以，在項目分析的過程中，市場問題點與機會點的把握就猶為重要。 目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有： 1．住房供應(yīng)上存在結(jié) 構(gòu)性的不合理 近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套 90平方米以上的大房， 70 平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。 商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 蘇州中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。而在建的別墅、公寓以及價位在 4000元 /平方 米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴張之勢。滿足普通居民的購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不可忽視的一個因素，當(dāng)前較高的房價，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過高房價，應(yīng)該是社會的責(zé)任。 3．大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異常火暴的今天，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴重影響市場健康有序的發(fā)展。 4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴重 ，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高 小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，就可能會導(dǎo)致市場產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，市場競爭處于同一層次。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應(yīng)與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。 在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機會的存在： 1．蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展形勢良好 蘇州的房地產(chǎn)市場雖然存在一些問題，但是隨著蘇州整體經(jīng)濟的進一步發(fā)展，蘇州的房地產(chǎn)市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)。 眾多開發(fā)商把目標市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。但同時也正是這部分消費者才是市場的主體，所以，對小套型產(chǎn)品的開發(fā)將會吸引大量客源。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。 第六章、“ **項目 ”項目 SWOT分析 1．優(yōu)勢點分析 ? ? 周邊路網(wǎng)發(fā)達，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利 ? ? 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機構(gòu)，配套設(shè)施完備 ? ? 該區(qū)域為傳統(tǒng)居住區(qū)，擁