【導(dǎo)讀】為推進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展旅游事業(yè)。弘揚都江堰山水道教文化，發(fā)揮古堰、青城山世界。會環(huán)境三效合一的目標，具有重要作用。都江堰青城湖地處四川省成都平原西北部，以世界文化遺產(chǎn)青城山而得名?！扒喑呛表椖繀^(qū)。域占地面積約兩平方公里，距西部特大中正城市成都市30公里，距雙流國際航空港30分鐘車程，距都江堰市20分鐘車程，距道教圣地之一青城山10分鐘車程。成青旅游免費快速通道貫穿青城湖。界水文化的瑰寶。歷史名城都江堰風景名勝區(qū)，達到人與自然至高的和諧統(tǒng)一。世界文化遺產(chǎn)青城山作為四川的重要旅游景點，離成都距離較遠。在地理位置正好處于成都30分鐘經(jīng)濟圈內(nèi)和30公里高尚住宅圈內(nèi)。而本項目最大的贏利點是在第二階段。準修建，設(shè)計行車速度80公里/小時，雙向六車道，瀝青混凝土路面。建設(shè)周期18個月，將于2021. 年7月1日正式通車。灌高速經(jīng)羊西線與成都相連，橫向依托成都三環(huán)路和成都繞城高速，將城市的各個部分連接起來，

　　

【正文】 目的計價單位幣包括附表中的余額數(shù)據(jù)計價單位幣為人民幣，根據(jù)同類企業(yè)有關(guān)技術(shù)投標，測算企業(yè)經(jīng)濟成本和期間費用，根據(jù)現(xiàn)行建筑標準材料售價結(jié)算固定資產(chǎn)投資余額，同行業(yè)的水平估價期間費用。 財務(wù)評價 本項目估算投資按 2500畝基礎(chǔ)設(shè)施計算。（二期只作前景分析評論預(yù)測）。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：項目壽命期 建設(shè)期 5年，分兩個階段， 階段一：土地整治，時間在兩年內(nèi)，總投資 約為 ； 階段二：房地產(chǎn)開發(fā)，時間約在三年內(nèi)，總投資約為 12 億。 經(jīng)營期計算（建設(shè)期 +經(jīng)營期） 70年 項目投資收益分析 本項目總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設(shè)土地 900畝，用于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性土地 800畝，用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)土地 800畝。依據(jù)本項目的整體規(guī)劃特性投資收益分為三個部分： 第一：土地整治，時間在兩年內(nèi)，總投資約為 （此投資估算見第七章附表）。 項目通過 2500 畝土地整治后， 800 畝開發(fā)用地的拍賣所得利潤。收益可通過土地出讓和拍賣方式體現(xiàn)。根據(jù) 2021年 1月 19日成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與都江堰市人民政府所簽訂合同書中第十條、第十一條及第十二條約定進行成本和收益的估算。 合同相關(guān)內(nèi)容： 第十條 ：⑴ 甲、乙雙方一致同意， 900 畝湖面用地甲方按工業(yè)用地協(xié)議出讓最低限價協(xié)議出讓給乙方，乙方實際支付的出讓地價款按 3萬元∕畝結(jié)算，超出部分由市財政補貼； ⑵ 800畝經(jīng)營用地分批按 10 萬元∕畝起始價（若此起始價低于指導(dǎo)地價的 70%，則以指導(dǎo)地 價的 70%作為起始價）公開掛牌出讓； ⑶ 800畝房地產(chǎn)開發(fā)用地分批按 20萬元∕畝起始價（若此起始價低于指導(dǎo)地價的 70%，則以指導(dǎo)地價的 70%作為起始價），公開拍賣出讓。 第十一條 ：如乙方競買不成功，掛牌或拍賣成交后，成交價扣除甲方土地出讓金和相關(guān)稅費與乙方投入的土地整理成本和基礎(chǔ)設(shè)施投入部分后的收益，按以下方式分成： （ 1）成交價格在 30萬元∕畝（包括 30萬元∕畝）以內(nèi)，甲、乙雙方按 3： 7的比例分成（甲方得 30%，乙方得 70%）； （ 2）成交價格在 30— 40 萬元∕畝（包括 40 萬元∕畝）， 30 萬元∕畝以內(nèi)的價款部分仍然按照本款第（ 1）條約定分成，超出 30 萬元∕畝的價款部分甲、乙雙方再按 4： 6 的比例分成（甲方得 40%，乙方 得 60%）； （ 3）成交價格超過 40萬元∕畝， 40萬元∕畝以內(nèi)的價款部分仍然按照本款第（ 2）條約定分成，超出 40萬元∕畝的價款部分甲、乙雙方再按 5： 5的比例分成（甲方得 50%，乙方得 50%）。 第十二條： 如乙方競買成功，則乙方已支付的土地整理資金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入以及按 11 條約定乙方應(yīng)分得的土地收益轉(zhuǎn)為乙方掛牌或拍賣取得土地的應(yīng)付款。乙方按本合同規(guī)定向甲方支付甲方應(yīng)得的土地收益。 成本初步測算為： 投資： 2500畝土地整治成本約為 ；（詳見列表） 回報： 800畝經(jīng)營用地以每畝 7萬出 讓，所得收益為： 5600萬； 800畝房地產(chǎn)用地拍賣成本為： （ 5600萬）247。 800畝 = /畝 ａ、若土地拍賣價格為： 30萬拍賣出讓， 800畝的土地拍賣收益為： （ 30萬 ） 70% 800畝 = ｂ、若土地拍賣價格為： 40萬拍賣出讓， 800畝的土地拍賣收益為： （ 30萬 ） 70% 800畝 +（ 40萬 30萬） 60% 800畝 = +4800萬 = 通過對本項目的估測，并依據(jù)青城山目前房地產(chǎn)市場土地拍賣開發(fā)實情 ，青城湖項目在土地拍賣時土地拍賣價格基本每畝可以達到并超過 40 萬，以此土地價格進行投資估測，兩年內(nèi)投資 ，投資回報率可達到 67%。在如今房地產(chǎn)市場政策日趨完善，高風險低回報的發(fā)展現(xiàn)狀中，能達到早期的低風險高回報的房地產(chǎn)開發(fā)可以說是非常少見亦更是非?？捎^的。 第二：房地產(chǎn)開發(fā) 時間約在三年內(nèi)，總投資約為 實際投資 （土地費用 億元 +前期啟動費用 ）即可將該項目真啟動開發(fā)，通過房地產(chǎn)銷售估算， 三年內(nèi)回報可達到約 。 這樣的投 資更是不可估量的（詳見房地產(chǎn)開發(fā)估算表） 第三：項目收益除上述外 還有土地整理增殖收益和屬于自有國土權(quán)屬的經(jīng)營性土地 800畝和湖面土地 900畝，共有 1700畝可用于旅游產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、賓館等籌建項目的出讓土地儲存。 第九章 環(huán)境影響 環(huán)境影響 本項目的實施，利用廢棄的河府建設(shè)新的旅游景區(qū)，在成青旅游快速通道建設(shè)挖掘砂石后，從而形成三個梯設(shè)湖面，充分利用資源，經(jīng)整理形成旅游景點綠化廣場生態(tài)湖，不僅不會對環(huán)境造成污染，而且還有利保持水土流失，培肥土地，減少農(nóng)業(yè)種植中的農(nóng)藥使用量，以及充 分利有有機能源，本項的建設(shè)對環(huán)境無影響。 環(huán)境保護與治理措施 在本項的下游建設(shè)一個舊處理 3000 噸的污水處理廠，將區(qū)域內(nèi)的生態(tài)及其它污水使用地下埋管的方式截入下游以南的污水處理廠，能過處理達標后排放羊馬河老可府。 旅游景區(qū)的衛(wèi)生處理，在景區(qū)內(nèi)建設(shè)一個垃圾中轉(zhuǎn)站，修建 68個公共衛(wèi)生間建價 68個垃圾集中點，購買安放 500個垃圾四收桶（箱），聘請數(shù)流動清潔工，每隔 3小時清理一次垃圾集中點，并用垃圾袋包裝后關(guān)垃圾中轉(zhuǎn)站集中關(guān)政府抬點的場地處理，保持景區(qū)的衛(wèi)生，本項目的實施不會對環(huán)境造成污染影響。 環(huán) 保部門意見 環(huán)保部門出具無保留意見。 第十章 未來發(fā)展前景 發(fā)展前景 青城湖綜合開發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分為兩期，一期為兩年，二期為叁年，計劃周期共 5年，一期為基礎(chǔ)設(shè)施綜合整理工程建設(shè)，二期為旅游配套房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程建設(shè)。通過一期后的土地整理，基礎(chǔ)設(shè)施為二期旅游配套房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程建設(shè)奠定了良好基礎(chǔ)。按總體規(guī)劃一期基礎(chǔ)設(shè)施完成后，二期綜合配套設(shè)施工程房地產(chǎn)開發(fā)全面啟動。 發(fā)展思路 “青城湖”依托所處優(yōu)越的地理位置，擁有都江堰歷史悠久的水文化及道教文化品牌，旅游資源豐富、設(shè)施完 善、產(chǎn)品齊全，是成都市會議附中心和休閑附中心，具有發(fā)展旅游、會展、歷史文化展示與體驗，旅游房產(chǎn)等項目的優(yōu)勢條件，更有大力發(fā)展“以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)”的基礎(chǔ)支撐。完全具備了打造精品旅游，推進服務(wù)現(xiàn)代化，按照城區(qū)景區(qū)一體化、城建旅游一體化、文化旅游一體化、生態(tài)旅游一體化和從多觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，從國內(nèi)市場向國際市場轉(zhuǎn)變，從門票經(jīng)濟向綜合經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的思路，多角度，全方位推進旅游及旅游經(jīng)濟發(fā)展的條件。我們有信心同當?shù)卣餐瑪y手推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，為四川“十一五”規(guī)劃綱要的順利實施，為區(qū)域發(fā)展和造福百姓做出貢獻。 發(fā)展目標 都江堰市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達，年接待游客約 500萬人次。青城湖項目建成后，按都江堰游客人次年接待量 20%，加上本社區(qū) 53 萬平方米的住宅居住人數(shù)，它將為本項目帶來豐厚的利潤和地方財務(wù)稅收，同時會帶動周邊農(nóng)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)人員 6001000余人，達到政企雙贏的目標。 我們堅持大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大市場戰(zhàn)略，堅持可持續(xù)發(fā)展，堅持政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運作原則，強化管理，以培育一個完善而成熟的旅游市場為目標，建立跨區(qū)域的旅游大市場。圍繞特色旅游，做大做強，做出特色，增強項目品牌的市場競爭力，項目 建成后使游客達到年 100萬人次以上，旅游綜合收入年達到壹億元以上。 第十一章 其它社會影響與結(jié)論 社會影響 長期以來，西部地區(qū)農(nóng)村為解決生存問題而開墾坡地，河床地種植糧食的情況非常嚴重，對生態(tài)環(huán)境，樹林木損壞造成很大的環(huán)境影響。帶來了嚴重的水土流失，生存環(huán)境趨勢惡劣。因此，退 耕還林是改善西部生態(tài)環(huán)境的重要措施，走旅游之路，能為當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)增收和改善生態(tài)環(huán)境結(jié)合起來。本項目建設(shè)成后，通過推廣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高當?shù)鼐用竦奈幕刭|(zhì)，同時也帶動了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收，也將大大帶動周邊城市的經(jīng)濟發(fā)展，從而鞏 固西部生態(tài)旅游建設(shè)發(fā)展成果。 公司以本項目為依托，以豐富的經(jīng)驗和經(jīng)濟實力，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢按照公司 +旅游的組織管理模式，帶動項目周邊農(nóng)產(chǎn)，發(fā)展附加值高，適應(yīng)市場需求，能夠加快農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游產(chǎn)品，穩(wěn)步地推進旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，營造出開門是花園，推窗見湖面的國際化最佳居住環(huán)境，充分體現(xiàn)世界雙遺產(chǎn)的獨特文化內(nèi)涵。 建設(shè)意義 擬建的青城湖項目為旅游產(chǎn)業(yè)綜合性開發(fā)項目，它利用荒灘廢棄的河床改造基礎(chǔ)設(shè)施，興建水利，發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖，拓展旅游產(chǎn)業(yè)，調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升了河西土地價 值和當?shù)鼐用袷找?。青城湖的建設(shè)是宏揚都江堰山堰文化，建立在山堰水系之間，是成青路建設(shè)價值的體現(xiàn)，是為河西近三萬人民造福，它的建設(shè)不僅是帶動河西農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和土地增值，更重要的是為都江堰的未來和成都乃至西部旅游度假提供了又一個全新特色生態(tài)景區(qū)和新的經(jīng)濟增長點。從此到青城山不只是游山，還有玩水，養(yǎng)心度假，享受山水之樂。同時也推動周邊鄉(xiāng)村城鄉(xiāng)一體化進程，各項投資產(chǎn)業(yè)項目將會因青城湖的帶動而不斷涌入，三至五年后將形成較大的旅游和第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈，成為都江堰主要財政稅收之一，將對都江堰市未來社會發(fā)展產(chǎn)生深遠的意義。 本項目的實施有利于旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高旅游產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力，有利于提升我國旅游產(chǎn)業(yè)國際競爭力，有利于解決剩余的勞動力就業(yè)，帶動和促進發(fā)展增收；有利于減少糧食作物種植造成的環(huán)境污染，有利于保持水土，減少耕作造成的水土流失；有利于發(fā)展地方經(jīng)濟，壯大地方產(chǎn)業(yè)，提高人民的生活水平質(zhì)量。 發(fā)展 本項目的實施符合旅游地形地貌，符合國家的西部大開發(fā)，發(fā)展地方經(jīng)濟戰(zhàn)略，符合國家旅游產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化的政策；符合四川省成都市都江堰的經(jīng)濟市場發(fā)展規(guī)劃；符合國家扶持，培植龍頭企業(yè)。充分利用規(guī)模經(jīng)濟的政策方針符合國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 綜合評價 青城湖與成青旅游快速通道交匯，處在世界文化道產(chǎn)青城山，與世界水利明珠都江堰之間，有優(yōu)越的地理位置和豐富的旅游資源。在國家和省市大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，重視“三農(nóng)”的宏觀背景下，像青城湖項目如此優(yōu)越的條件已經(jīng)成為眾多投資高，開發(fā)商爭相搶點的黃金旅游資源。經(jīng)過前期土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，該項目所在地的土地價值，旅游開發(fā)價值及其它附加值會及大地提升，除了本的經(jīng)濟價值和用率提高外，還能帶動周邊經(jīng)濟快速發(fā)展。 可行度 本項目采用科學(xué)，創(chuàng)新合理有效的先進理念的經(jīng)營管理模式，本項目用單位和其技術(shù)依托單位科 研能力強，股東經(jīng)濟實力雄厚，公司構(gòu)成合理，地方政府和農(nóng)民有著充分的積極性。而且相關(guān)產(chǎn)業(yè)也為本項目的實施提供了主要充分的條件。 問題及建議 由于該項目特別重大，整理土地面積約兩平方公里： 2500畝，其中河灘地點總面積約 70%，一般耕地點 30%，牽扯到 7個村組， 300余產(chǎn)農(nóng)民。據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)有 50余產(chǎn)養(yǎng)殖場面積達 300余畝，有 3座正在作業(yè)的碎石沙場，已開工建設(shè)的成青旅游快速通道，由于改變橋的結(jié)構(gòu)方案，請成青指揮部做好協(xié)調(diào)工作，需搬遷農(nóng)產(chǎn) 30余產(chǎn)，應(yīng)賠償農(nóng)產(chǎn) 1000余畝土地，地面附著物工作。政府應(yīng)盡快落實， 涉及安置 30余產(chǎn) 45人，政府應(yīng)做好安置點。按成都一體化進程規(guī)劃安置。項目建設(shè)中，將改變水體功能，部分有農(nóng)灌功能的水渠可能受到事實上影響，請政府做好改變水體功能的方案，滿足季節(jié)農(nóng)灌的需求量，做好豐水期暴水期防洪及洪水排放工作。 在環(huán)境方面落實好區(qū)域外圍農(nóng)產(chǎn)污水排放處理及環(huán)境衛(wèi)生。本項目的開發(fā)整理涉及到 7 個村組，上千產(chǎn)農(nóng)民的切身利益，政府有關(guān)部門應(yīng)做好農(nóng)產(chǎn)的安置，補償工作，成青路的建設(shè)也在本項目區(qū)域內(nèi)，在建設(shè)進程中可能會出現(xiàn)預(yù)想不到的問題，對出現(xiàn)的問題政府及有關(guān)部門應(yīng)及時出面盡力協(xié)調(diào)解決，以便于本項目工作能順利 按計劃進行。 建議政府和相關(guān)職能部門，對青城湖手續(xù)辦理，政策扶持，銀行信貸長方面給矛程序簡化、優(yōu)惠、支持、便于項目建設(shè)的推進。 發(fā)展 以山堰文化為依托，落實都江堰市旅游大會精神，配合成青旅游快速通道的建設(shè)，有效的開發(fā)古堰水系資源，使山堰文化與水系相結(jié)合，對都江堰的旅游發(fā)展和建設(shè)社會主義新農(nóng)村將起到重要 的推動作用。經(jīng)我公司調(diào)研論證，認為在即將開建的成青線柳街鎮(zhèn)廢棄羊馬河段，開設(shè)項目。通過綜合開發(fā)可使其形成以湖泊為欄的旅游觀光區(qū)，建設(shè)以“水”為主題的“青城湖”國際旅游、度假、休閑、居住、運動的綜合社區(qū)。 結(jié)論 該項目地區(qū)符合旅游選址條件，總規(guī)符合旅游規(guī)劃，布局符合旅游要求，從整體方案看，定位準確、科學(xué)、合理、有效、發(fā)展前景優(yōu)勢該項目是可行的。 總結(jié)： 縱觀當今全國整個房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，隨著房產(chǎn)新政的相繼出臺，不斷完善，房地產(chǎn)市場發(fā)展至今亦越來越規(guī)范，造就了目前房地產(chǎn)市場的高風險低回報趨勢，相對過去房地產(chǎn)市場四兩拔千斤的低風險高回報的局勢已是一去不返。而在如今各方面加壓的房市面前，作為“青城湖”項目的開發(fā)卻有著勢如破竹的氣勢，該項目再次體現(xiàn)出低風險高回報的開發(fā)局勢。 本項目利用羊馬河的河灘地及 部分耕地，總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設(shè)土地 900畝，用于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性土地 800畝，用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)土地 800畝。項目本身特殊的土地性質(zhì)和規(guī)劃發(fā)展要求，促使其顯示出不同凡響，新政策國六條、國八條的公布，對項目