【正文】 城山 10分鐘車程，成青旅游快速通道直穿青城湖。青城湖可充分利用已有的青城山，都江堰、九寨、黃龍等知名景區(qū)的交通資源和旅游資源，成為該黃金旅游沿線上一個(gè)新增的旅游亮點(diǎn)。 建設(shè)條件 （ 1）地區(qū)概況 都江堰市地處四種盆地川西平原西緣，是典型的旅游地形地貌，非常適合發(fā)展旅游業(yè)，都江堰屬中亞熱帶暖季氣侯， 2021 年被評為國家最佳居住城市，同時(shí)也評為中國長壽鄉(xiāng)。我們的目標(biāo)是利國、利民，造福子孫，發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、保護(hù) 生態(tài)平衡，達(dá)到共同富裕合作共贏之目的。青城湖是利用廢棄的羊馬河床砂石開采，形成的人工湖，通過綜合開發(fā)整理使其恢復(fù)生態(tài)，同時(shí)形成旅游觀光、休閑娛樂、度假養(yǎng)老、房地產(chǎn)綜合開發(fā)等旅游項(xiàng)目。羊西延伸三大主軸與成都相聯(lián)，橫向依托成都三環(huán)路和成都繞城高速，將城市的各個(gè)部分聯(lián)接起來，形成外部與中心特大城市同步發(fā)展，內(nèi)部河?xùn)|河西協(xié) 調(diào)發(fā)展的高速發(fā)達(dá)交通體系。作為成都市、 都江堰市政府的“ 1號”重點(diǎn)工程、連接成都、都江堰、青城山世界雙遺產(chǎn)旅游勝地的快速走廊、成（都）青（青城山）線目前正在緊鑼密鼓地規(guī)劃和建設(shè)當(dāng)中。 區(qū)位價(jià)值方面 青城湖國際休閑度假旅游區(qū)地處“天府之國”的西部，區(qū)位條件得天獨(dú)厚，自然和人文資源無以倫比。 項(xiàng)目土地整理費(fèi)用： 項(xiàng)目土地征用整理共投入 24000萬元，其中： 1). 土地征用整理補(bǔ)償安置費(fèi)?????????? 9100萬元 2). 大環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)????????? 9000萬元 3). 政策性收取的各項(xiàng)稅費(fèi)、工作費(fèi)及人工費(fèi)??? 1900萬元 4). 項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作費(fèi)用??????????? 4000萬元 該項(xiàng)目經(jīng)都江堰市發(fā)展計(jì)劃局都計(jì)項(xiàng)目 [2021]32 號批準(zhǔn)立項(xiàng)，并經(jīng)都江堰市國土資源局原則同意 選址意見，都江堰市規(guī)劃管理局都規(guī)委會報(bào)發(fā) [2021]11 號通過規(guī)劃建設(shè)方案評審意見，都江堰市水利局 [2021]31 號文對青城湖綜合開發(fā)及基地設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目報(bào)告進(jìn)行批復(fù)，都江堰旅游局都旅局 [2021]1 號文旅游綜合項(xiàng)目意見批復(fù)，都江堰環(huán)境保護(hù)局關(guān)于青城湖綜合開發(fā)意見批復(fù) ,因此本項(xiàng)目符全國家產(chǎn)業(yè)政策和都江堰市城市發(fā)展總體規(guī)劃。外接郫縣、彭州、廣漢、崇州等地的內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)。建設(shè)周期 18個(gè)月，將于 2021年 7月 1日正式通車。青城湖地理環(huán)境優(yōu)越，在建的旅游快速通道成青路貫穿其中。 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模內(nèi)容： 青城湖項(xiàng)目總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設(shè)土地 900畝，用于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性土地 800畝，用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)土地 800畝。 （ 9）資金籌措 股東投入壹億捌仟 萬元，銀行貸款陸仟萬元。 項(xiàng)目周期： 分 2個(gè)階段： 項(xiàng)目建設(shè)周期 3— 5年， 其中：第一階段，土地整理征用 1— 2年； 第二階段，項(xiàng)目建設(shè) 2— 3年。青城湖國 際休閑度假旅游區(qū)所在地理位置正好處于成都 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)和 30公里高尚住宅圈內(nèi)。 本項(xiàng)目集觀光旅游、休閑度假，居住、養(yǎng)老為一體的大型綜合項(xiàng)目，依托世界雙遺產(chǎn)、國家級歷史名城都江堰風(fēng)景名勝區(qū)，達(dá)到人與自然至高的和諧統(tǒng)一。弘揚(yáng)都江堰山水道教文化，發(fā)揮古堰、青城山世界雙遺產(chǎn)旅游資源優(yōu)勢，結(jié)合都江堰三大走廊之一的（成都至青城山）成青線建設(shè)機(jī)遇，根據(jù)都江堰市市政府和都江堰市柳街人民政府，以及都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司聯(lián)合成立的“青城湖”開發(fā)管理委員會《關(guān)于籌“青城湖”管理機(jī)構(gòu)的決定》和都江堰市規(guī)劃局對《青城湖綜合整治概念初步規(guī)劃方案》的評審意見，擬在青城湖建設(shè)期間，利用砂石開采形成的廢棄 4km羊馬河段，在恢復(fù)水系的同時(shí)，調(diào)節(jié)洪澇灌溉，通過整治更好地恢復(fù)生態(tài)環(huán)境，形成人工生態(tài)湖泊，并進(jìn)行綜合開發(fā)利用，建 設(shè)生態(tài)旅游湖景區(qū)，打造集觀光、居住、度假、休閑、運(yùn)動等為一體的國際社區(qū)，對迅速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，改善社會主義新農(nóng)村面貌，推動都江堰的房地產(chǎn)和旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會環(huán)境三效合一的目標(biāo)，具有重要作用。 都江堰青城湖地處四川省成都平原西北部，以世界文化遺產(chǎn)青城山而得名。 目前的青城山風(fēng)景區(qū)只有秀麗的群山，沒有綺麗的湖泊，而該項(xiàng)目的出現(xiàn)正好彌補(bǔ)了青城山有山?jīng)]湖的遺憾。 青城湖國際休閑度假旅游區(qū)共分為兩個(gè)階段，第一階段為土地整治和旅游開發(fā)；第二階段為房地產(chǎn)別墅住宅開發(fā)。 （ 8）資金構(gòu)成 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資 24000萬元。 （ 10）項(xiàng)目輻射范圍及帶動能力 直接帶動周邊農(nóng)產(chǎn) 1000余戶，可解決 6001000余人就業(yè)問題。 ：總用地約 2500畝，其中占地約 900畝水面青城湖的綜合整治，形成三個(gè)梯級湖；長約 10km，寬約 78m的環(huán)湖觀景道路，綠化節(jié)點(diǎn)，環(huán)湖旅游設(shè)施建設(shè)，共占地約 800畝，生活住宅用地整理基礎(chǔ)設(shè)施占 800畝。成青 旅游快速通道是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)重要工程，該通道起于成都市三環(huán)路，經(jīng)光華大道至溫江區(qū)，沿溫郫彭公路至溫江壽安鎮(zhèn) ，跨金馬河，進(jìn)入都江堰市，經(jīng)柳街、安龍到大觀鎮(zhèn)，止于 106省道普照寺路口。 成青湖項(xiàng)目距成都 30公里約 30分鐘車程，距溫江 10公里約 10分鐘車程，約距青城山 12縱向通往成灌高速經(jīng)羊西線與成都相連，橫 向依托成都三環(huán)路和成都繞城高速，將城市的各個(gè)部分連接起來，形成外部與中心特大城市同步發(fā)展，內(nèi)部河?xùn)|河西協(xié)調(diào)發(fā)展的公路交通網(wǎng)絡(luò)。 第二章 項(xiàng)目價(jià)值分析 政策價(jià)值方面 以十六屆五中全會精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹省市“十一五”發(fā)展旅游事業(yè)改善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)和 任務(wù)，農(nóng)村旅游資源的開發(fā)與利用，成為各級政府與社會各界關(guān)注 的焦點(diǎn)。它距西部重鎮(zhèn)、 特大中心城市成都市 30 公里，擁有龐大的市場和消費(fèi)輻射力；距雙流國際航空港 30分鐘車程，輕松和國際潮流同步；距千年古堰都江堰市近 20分鐘車程，距道教勝地世界文化遺產(chǎn)青城山僅 13分鐘車程，南來北往的世界游客數(shù)以百萬之眾，溝通世界不是夢。預(yù)計(jì) 2021 年 1月全線建成通車，貫通后的成青線，勢必成為“天府之國”的旅游黃金通道。 物業(yè)價(jià)值方面 為弘揚(yáng)都江堰山水化、道教文化、發(fā)揮古堰青城山世界雙遺產(chǎn)旅游資源優(yōu)勢，落實(shí)都江堰市旅游發(fā)展大會精神，結(jié)合都江堰三大走廊之三的成青線旅游快速通道建設(shè)，以山堰文化作依托，有效開發(fā)古堰水系資源，使山堰文化與水系相結(jié)合。 產(chǎn)業(yè)政策 結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是當(dāng)今農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要課題，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，科技農(nóng)業(yè)興起的農(nóng)村旅游業(yè)，拓寬了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的內(nèi)通與外延，促進(jìn)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)體系建設(shè)，推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過發(fā)展旅游，促使部分農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)換。 第三章 編制依據(jù)及建設(shè)條件 編制依據(jù) 本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)是： （ 1）《國家旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目和資金管理讀本》； （ 2）《國家建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平價(jià)方法與參整》； （ 3）《四川省旅游業(yè)銀行貸款項(xiàng)目省財(cái)政貼息資金管理辦法》； （ 4）《四川省旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商管理暫行辦法》； （ 5）《四川省 2021年旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商公告》； （ 6）《關(guān)于投送 2021年我省旅游綜合開發(fā)招商項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告的通知》； （ 7）國土資源部（國土資發(fā) [2021]207號 ）文件； （ 8）成都市國土資源局（成國土資發(fā) [2021]94號）文件； （ 9）都江堰市國土資源局（都國土資發(fā) [2021]243號）文件； （ 10）成都市都江堰拆院并院操作辦法（試行）； （ 11）都江堰市人民政府辦公室都辦會 [2021]191號文件精神； （ 12）都江堰市委、市政府《關(guān)于整治青城湖的文件精神》； （ 13）都江堰市人民政府 202 2021政府工作報(bào)告； （ 14）都江堰市水利局和都堰市柳街人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)公司（青城湖控股公司）簽訂的框架協(xié)議書； （ 15）都江堰市人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)公 司簽訂的合同（合作）協(xié)議； （ 16）都江堰國土局地儲備中心與成都仙圳房公司簽訂的土地儲備合同； （ 17）都江堰市柳街人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)公司簽訂的承諾書； （ 18）都江堰市、市委、市政府關(guān)于籌建青城湖的（會議紀(jì)要）文件和職能部門批復(fù)意見； （ 19）企業(yè)章程及有關(guān)資料； （ 20）可行性研究報(bào)告編制者收集的其他資料。作用有名地蘭花基地，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，平均氣候溫 ，極高溫度 ，極低溫度 30C，年平均相對溫度 80%（？）；年降水是 ，主異風(fēng)向北風(fēng)，年平 均風(fēng)速 /秒，無霜期 289天，年平均目照時(shí)數(shù) ，年均蒸發(fā)量 ，雷電主要集中在 7 月，市境內(nèi)氣候溫和、雨量充沛、水資源特別豐富，極適合旅游、度假、觀光、居住旅游業(yè)的發(fā)展。 人文社會資源 都江堰市具有兩于多年的古代文明史，有舉世矚目的都江堰水利明珠工程又有我國道教文化，其交通四通八達(dá)，內(nèi)達(dá)成都平原，外接九寨黃龍旅游圣地。而過該路段為免費(fèi)通行的快速通道。都江堰距雙流國際航空港 40分鐘車程（青城湖項(xiàng)目地 30公里。 青城湖項(xiàng)目已被都江堰市政府定為重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都江堰市委成立了由市委常委市總工會主席廖暾任組長，市旅游局，國土 局、環(huán)保局、水利局、規(guī)劃局、村鎮(zhèn)辦、項(xiàng)目辦、 柳街人民政府等單位及成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人為組員的協(xié)調(diào)工作小組。經(jīng)都江堰市國土局原則同意選地都江堰市規(guī)列 管理局都規(guī)委發(fā)（ 2021） 44號通過建設(shè)方案評意見。充分體現(xiàn)人文的多樣性。 產(chǎn)業(yè) 以水為主題，集旅游觀光、度假、居住于一體的綜合現(xiàn)代國際社區(qū)。將人群聚居組團(tuán)布置于遠(yuǎn)離成青 線主要交通干道的位置，使交通噪聲和人群活動影響降到最低，將旅游組團(tuán)布置在成青線主要交通干道兩側(cè)，一方面使游客交通方便，另一方面在城青線上就能夠看整個(gè)青城湖的主要景觀，吸引游客。 在公用設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，將嚴(yán)格按照國際化、標(biāo)準(zhǔn)化、精品化。 （ 2）根據(jù)都江堰市人民政府對青城湖的開發(fā)合作同向，結(jié)合國家的宏觀政策和當(dāng)?shù)厝宋谋尘?，依托現(xiàn)有的羊馬河柳街段和在建的成青線旅游快速通道為基礎(chǔ)，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行青城湖綜合開發(fā)規(guī)劃。著為房地產(chǎn)建設(shè)用地，其余的土地采用與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整流轉(zhuǎn)的方式取得按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民作一次性補(bǔ)償（包括地面附著物）。 表 2：土地收入補(bǔ)償表 征地拆遷安置工作 （ 1）拆遷安置辦法 根據(jù)國家搬遷補(bǔ)償、安置政策和地方政府相關(guān)規(guī)定，以政府與農(nóng)戶核定面積為準(zhǔn)，按項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)搬遷房屋面 積補(bǔ)償、安置，砂石場、水塔、洗砂場均為估價(jià)補(bǔ)償。區(qū)域內(nèi)安置房屋及附件設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)共 4547000元。 （ 2）以青城湖都江堰山水文化為依托，旅游休閑運(yùn)動和房地產(chǎn)業(yè)作基礎(chǔ)，突出主體，有效利用地理位置和條件，既是解決“三農(nóng)”問題的治本之策，又是推動城鄉(xiāng)一體的基本方法，同時(shí)也是保護(hù)生態(tài)、環(huán)境、有效利用資源的必然選擇。同時(shí)青城湖項(xiàng)目將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供 6001000 個(gè)就業(yè)崗位，對被搬遷區(qū)域內(nèi)的適齡農(nóng)民全部安排就業(yè)，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展。 （ 3）流程模式 本項(xiàng)目的土地整理是由成都仙圳房地產(chǎn)有限公司與都江堰市人民政府指定的都江堰國土局土地儲備中心負(fù)責(zé)辦理用地手續(xù)，掛牌和拍賣前的所有準(zhǔn)備工作，由成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青城湖公司負(fù)責(zé)籌集土地整理資 金，并兼管資金的用途負(fù)責(zé)完成土地整理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，整理土地合格后交土寺儲備中心。下壩設(shè)在本項(xiàng)目與南距中壩約 800m 處，壩長 30m，溢水壩（另加附堤壩）壩寬 6m，壩高（以專家設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）含有 6m寬的交通組織與觀光走廊并為一體，為該項(xiàng)目的重要工程道路建設(shè)土地平整，管網(wǎng)埋設(shè)綠化帶點(diǎn)等。 （ 5）保護(hù)湖水清潔度 沿湖岸線兩邊建設(shè)排污系統(tǒng)，湖岸周邊生活用水，非生活用水（地表水除外）均不流（排）入 湖中，順從湖的污水管網(wǎng)排入污水處理廠，通過處理達(dá)標(biāo)后，排入老羊馬河府下游。 （ 2）建設(shè) 該項(xiàng)目形成三個(gè)梯級湖泊是主要設(shè)施工程，堤壩采用鋼筋砼筑或同時(shí)有欄水、防洪、泄洪等功能。 （ 5）供電工程由規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)一座 80kv變電站統(tǒng)一供電，所有區(qū)域?qū)嵭械叵鹿芫W(wǎng)埋設(shè)電纜、電線，不影響景區(qū)環(huán)境。 （ 9）公共設(shè)施：項(xiàng)目新建 8座公共衛(wèi)生間，配置 1500個(gè)垃圾桶，垃圾桶以采用分類垃圾桶，公園內(nèi)建設(shè)一個(gè)專門的垃圾中轉(zhuǎn)站，將垃圾箱中垃圾集中到中轉(zhuǎn)站，由城市垃圾車收運(yùn)至成都市固體廢物衛(wèi)生外現(xiàn)場。 資金使用與管理 公司將嚴(yán)格按照與政府的合同協(xié)議，和國土局土地儲備中心財(cái)政部門開設(shè)的共管帳產(chǎn)開發(fā)資 金，建設(shè)工程項(xiàng)目法人制的原則使用資金。項(xiàng)目建設(shè)期為 5年。 估算依據(jù) （ 1）土建工程：采用投資投標(biāo) 估算法，投資投標(biāo)依據(jù)《四川省土建工程計(jì)價(jià)定額》 SCD22021，《四川省建設(shè)工程費(fèi)定額》 SCQT2021，《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川估價(jià)表》 SGDS2021，并參照公司已建筑造價(jià)進(jìn)行測算，和同類似項(xiàng)目情況估算方式。 （ 4）土地整理涉及都江堰市都街鎮(zhèn)同樂村，集祥村，紅雄村，水同村，柳順村，民安村共約4000m長 300— 700m寬，部分拆遷安置，共有拆遷產(chǎn) 10戶，人員 45人，應(yīng)搬遷房屋面積 ，砂石場了座共 480m2達(dá)建房屋 200m2，水塔一座先砂場座 160m2。 、估算范圍：青城湖改造項(xiàng)目與建設(shè)的全部費(fèi)用。 備注：在該項(xiàng)目中考慮了 平方米的公建設(shè)施配套，該設(shè)施配套在成本中已計(jì)算建筑成本，此公建配套不作銷售，故在最終銷售中已扣除。 特此說明： 以上作出的財(cái)務(wù)估