【正文】 項(xiàng)目本身特殊的土地性質(zhì)和規(guī)劃發(fā)展要求，促使其顯示出不同凡響，新政策國(guó)六條、國(guó)八條的公布，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。而在如今各方面加壓的房市面前，作為“青城湖”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)卻有著勢(shì)如破竹的氣勢(shì)，該項(xiàng)目再次體現(xiàn)出低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的開(kāi)發(fā)局勢(shì)。 結(jié)論 該項(xiàng)目地區(qū)符合旅游選址條件，總規(guī)符合旅游規(guī)劃，布局符合旅游要求，從整體方案看，定位準(zhǔn)確、科學(xué)、合理、有效、發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目是可行的。經(jīng)我公司調(diào)研論證，認(rèn)為在即將開(kāi)建的成青線柳街鎮(zhèn)廢棄羊馬河段，開(kāi)設(shè)項(xiàng)目。 建議政府和相關(guān)職能部門(mén)，對(duì)青城湖手續(xù)辦理，政策扶持，銀行信貸長(zhǎng)方面給矛程序簡(jiǎn)化、優(yōu)惠、支持、便于項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)。 在環(huán)境方面落實(shí)好區(qū)域外圍農(nóng)產(chǎn)污水排放處理及環(huán)境衛(wèi)生。按成都一體化進(jìn)程規(guī)劃安置。據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)有 50余產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)面積達(dá) 300余畝，有 3座正在作業(yè)的碎石沙場(chǎng)，已開(kāi)工建設(shè)的成青旅游快速通道，由于改變橋的結(jié)構(gòu)方案，請(qǐng)成青指揮部做好協(xié)調(diào)工作，需搬遷農(nóng)產(chǎn) 30余產(chǎn)，應(yīng)賠償農(nóng)產(chǎn) 1000余畝土地，地面附著物工作。而且相關(guān)產(chǎn)業(yè)也為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了主要充分的條件。經(jīng)過(guò)前期土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，該項(xiàng)目所在地的土地價(jià)值，旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值及其它附加值會(huì)及大地提升，除了本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和用率提高外，還能帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 綜合評(píng)價(jià) 青城湖與成青旅游快速通道交匯，處在世界文化道產(chǎn)青城山，與世界水利明珠都江堰之間，有優(yōu)越的地理位置和豐富的旅游資源。 發(fā)展 本項(xiàng)目的實(shí)施符合旅游地形地貌，符合國(guó)家的西部大開(kāi)發(fā)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，符合國(guó)家旅游產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化的政策；符合四川省成都市都江堰的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃；符合國(guó)家扶持，培植龍頭企業(yè)。同時(shí)也推動(dòng)周邊鄉(xiāng)村城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，各項(xiàng)投資產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將會(huì)因青城湖的帶動(dòng)而不斷涌入，三至五年后將形成較大的旅游和第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，成為都江堰主要財(cái)政稅收之一，將對(duì)都江堰市未來(lái)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。青城湖的建設(shè)是宏揚(yáng)都江堰山堰文化，建立在山堰水系之間，是成青路建設(shè)價(jià)值的體現(xiàn)，是為河西近三萬(wàn)人民造福，它的建設(shè)不僅是帶動(dòng)河西農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地增值，更重要的是為都江堰的未來(lái)和成都乃至西部旅游度假提供了又一個(gè)全新特色生態(tài)景區(qū)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 公司以本項(xiàng)目為依托，以豐富的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)按照公司 +旅游的組織管理模式，帶動(dòng)項(xiàng)目周邊農(nóng)產(chǎn)，發(fā)展附加值高，適應(yīng)市場(chǎng)需求，能夠加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游產(chǎn)品，穩(wěn)步地推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，營(yíng)造出開(kāi)門(mén)是花園，推窗見(jiàn)湖面的國(guó)際化最佳居住環(huán)境，充分體現(xiàn)世界雙遺產(chǎn)的獨(dú)特文化內(nèi)涵。因此，退 耕還林是改善西部生態(tài)環(huán)境的重要措施，走旅游之路，能為當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)增收和改善生態(tài)環(huán)境結(jié)合起來(lái)。 第十一章 其它社會(huì)影響與結(jié)論 社會(huì)影響 長(zhǎng)期以來(lái)，西部地區(qū)農(nóng)村為解決生存問(wèn)題而開(kāi)墾坡地，河床地種植糧食的情況非常嚴(yán)重，對(duì)生態(tài)環(huán)境，樹(shù)林木損壞造成很大的環(huán)境影響。 我們堅(jiān)持大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大市場(chǎng)戰(zhàn)略，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作原則，強(qiáng)化管理，以培育一個(gè)完善而成熟的旅游市場(chǎng)為目標(biāo)，建立跨區(qū)域的旅游大市場(chǎng)。 發(fā)展目標(biāo) 都江堰市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，年接待游客約 500萬(wàn)人次。完全具備了打造精品旅游，推進(jìn)服務(wù)現(xiàn)代化，按照城區(qū)景區(qū)一體化、城建旅游一體化、文化旅游一體化、生態(tài)旅游一體化和從多觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變，從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)向國(guó)際市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，從門(mén)票經(jīng)濟(jì)向綜合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的思路，多角度，全方位推進(jìn)旅游及旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件。按總體規(guī)劃一期基礎(chǔ)設(shè)施完成后，二期綜合配套設(shè)施工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面啟動(dòng)。 第十章 未來(lái)發(fā)展前景 發(fā)展前景 青城湖綜合開(kāi)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分為兩期，一期為兩年，二期為叁年，計(jì)劃周期共 5年，一期為基礎(chǔ)設(shè)施綜合整理工程建設(shè)，二期為旅游配套房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)工程建設(shè)。 旅游景區(qū)的衛(wèi)生處理，在景區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站，修建 68個(gè)公共衛(wèi)生間建價(jià) 68個(gè)垃圾集中點(diǎn)，購(gòu)買(mǎi)安放 500個(gè)垃圾四收桶（箱），聘請(qǐng)數(shù)流動(dòng)清潔工，每隔 3小時(shí)清理一次垃圾集中點(diǎn)，并用垃圾袋包裝后關(guān)垃圾中轉(zhuǎn)站集中關(guān)政府抬點(diǎn)的場(chǎng)地處理，保持景區(qū)的衛(wèi)生，本項(xiàng)目的實(shí)施不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染影響。 第九章 環(huán)境影響 環(huán)境影響 本項(xiàng)目的實(shí)施，利用廢棄的河府建設(shè)新的旅游景區(qū)，在成青旅游快速通道建設(shè)挖掘砂石后，從而形成三個(gè)梯設(shè)湖面，充分利用資源，經(jīng)整理形成旅游景點(diǎn)綠化廣場(chǎng)生態(tài)湖，不僅不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染，而且還有利保持水土流失，培肥土地，減少農(nóng)業(yè)種植中的農(nóng)藥使用量，以及充 分利有有機(jī)能源，本項(xiàng)的建設(shè)對(duì)環(huán)境無(wú)影響。 第二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 時(shí)間約在三年內(nèi)，總投資約為 實(shí)際投資 （土地費(fèi)用 億元 +前期啟動(dòng)費(fèi)用 ）即可將該項(xiàng)目真啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售估算， 三年內(nèi)回報(bào)可達(dá)到約 。 800畝 = /畝 ａ、若土地拍賣(mài)價(jià)格為： 30萬(wàn)拍賣(mài)出讓， 800畝的土地拍賣(mài)收益為： （ 30萬(wàn) ） 70% 800畝 = ｂ、若土地拍賣(mài)價(jià)格為： 40萬(wàn)拍賣(mài)出讓， 800畝的土地拍賣(mài)收益為： （ 30萬(wàn) ） 70% 800畝 +（ 40萬(wàn) 30萬(wàn)） 60% 800畝 = +4800萬(wàn) = 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的估測(cè)，并依據(jù)青城山目前房地產(chǎn)市場(chǎng)土地拍賣(mài)開(kāi)發(fā)實(shí)情 ，青城湖項(xiàng)目在土地拍賣(mài)時(shí)土地拍賣(mài)價(jià)格基本每畝可以達(dá)到并超過(guò) 40 萬(wàn)，以此土地價(jià)格進(jìn)行投資估測(cè)，兩年內(nèi)投資 ，投資回報(bào)率可達(dá)到 67%。乙方按本合同規(guī)定向甲方支付甲方應(yīng)得的土地收益。 第十一條 ：如乙方競(jìng)買(mǎi)不成功，掛牌或拍賣(mài)成交后，成交價(jià)扣除甲方土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)與乙方投入的土地整理成本和基礎(chǔ)設(shè)施投入部分后的收益，按以下方式分成： （ 1）成交價(jià)格在 30萬(wàn)元∕畝（包括 30萬(wàn)元∕畝）以內(nèi)，甲、乙雙方按 3： 7的比例分成（甲方得 30%，乙方得 70%）； （ 2）成交價(jià)格在 30— 40 萬(wàn)元∕畝（包括 40 萬(wàn)元∕畝）， 30 萬(wàn)元∕畝以內(nèi)的價(jià)款部分仍然按照本款第（ 1）條約定分成，超出 30 萬(wàn)元∕畝的價(jià)款部分甲、乙雙方再按 4： 6 的比例分成（甲方得 40%，乙方 得 60%）； （ 3）成交價(jià)格超過(guò) 40萬(wàn)元∕畝， 40萬(wàn)元∕畝以內(nèi)的價(jià)款部分仍然按照本款第（ 2）條約定分成，超出 40萬(wàn)元∕畝的價(jià)款部分甲、乙雙方再按 5： 5的比例分成（甲方得 50%，乙方得 50%）。根據(jù) 2021年 1月 19日成都仙圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與都江堰市人民政府所簽訂合同書(shū)中第十條、第十一條及第十二條約定進(jìn)行成本和收益的估算。 項(xiàng)目通過(guò) 2500 畝土地整治后， 800 畝開(kāi)發(fā)用地的拍賣(mài)所得利潤(rùn)。 經(jīng)營(yíng)期計(jì)算（建設(shè)期 +經(jīng)營(yíng)期） 70年 項(xiàng)目投資收益分析 本項(xiàng)目總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設(shè)土地 900畝，用于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)性土地 800畝，用于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)土地 800畝。（二期只作前景分析評(píng)論預(yù)測(cè)）。 本項(xiàng)目的計(jì)價(jià)單位幣包括附表中的余額數(shù)據(jù)計(jì)價(jià)單位幣為人民幣，根據(jù)同類(lèi)企業(yè)有關(guān)技術(shù)投標(biāo)，測(cè)算企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本和期間費(fèi)用，根據(jù)現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)材料售價(jià)結(jié)算固定資產(chǎn)投資余額，同行業(yè)的水平估價(jià)期間費(fèi)用。 現(xiàn)場(chǎng)工程情況：已挖掘出 300 余畝的湖面；青城湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管委會(huì)及指揮部已全面啟動(dòng)，辦公場(chǎng)地 600㎡； 從介入項(xiàng)目至今，政府的批復(fù) 23份，重要文件有 2份（與政府簽定的《合同書(shū)》和與國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心《土地整理合作協(xié)議》） 目前本項(xiàng)目已出兩次規(guī)劃方案及文本（待進(jìn)一步論證、分析、定位后，將出一套完整的規(guī)劃方案），以委托中國(guó)科學(xué)院成都分院 環(huán)境評(píng)價(jià)部已出《環(huán)評(píng)報(bào)告》送審；（其中《青城湖國(guó)際社區(qū)概念規(guī)劃》一份；《青城湖綜合整治概念規(guī)劃初步構(gòu)想》一份；水利部門(mén)所需的論證報(bào)告： A、行洪論證與河勢(shì)穩(wěn)定評(píng)價(jià)報(bào)告； B、擋水工程實(shí)施方案設(shè)計(jì)報(bào)告； C、水資源論證報(bào)告書(shū)； D、水系報(bào)告） 相關(guān)文件及合同： 序 時(shí)間 出處 文件名稱 備注 號(hào) 1 都江堰“水月湖”綜合整治開(kāi) 發(fā)合作框架協(xié)議書(shū) 合作投資內(nèi)容、范圍、方式、收益 等事宜 2 協(xié)議補(bǔ)充條款 政府與乙方合作框架原則補(bǔ)充 3 柳街鎮(zhèn)人民政府 承諾書(shū) 對(duì)重慶五彩生態(tài)農(nóng)業(yè)公司簽約為 乙方的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)做出的承諾 4 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃還禮局規(guī)劃建 設(shè)方案評(píng)審意見(jiàn)通知 對(duì)項(xiàng)目初步策劃方案的深化 5 都江堰市人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 合同書(shū) 關(guān)于項(xiàng)目土地整理、綜合開(kāi)發(fā)、基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等事宜 6 都江堰市土地儲(chǔ)備中心與成都仙圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 土地整理合作協(xié)議 關(guān)于土地治理的投資、支付方式、 期限、出讓等事宜 7 都江堰市委辦 公室 會(huì)議紀(jì)要 關(guān)于青城湖旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有 關(guān)問(wèn)題的處理 8 都江堰市旅游局 都江堰市旅游局關(guān)于開(kāi)發(fā)青城湖旅游綜合項(xiàng)目意見(jiàn)的函 同意項(xiàng)目建設(shè)并提出相關(guān)意見(jiàn) 9 都江堰市環(huán)境保護(hù)局 關(guān)于青城湖旅游綜合開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的意見(jiàn)函 同意在項(xiàng)目開(kāi)展區(qū)域環(huán)境評(píng)價(jià)工 作，并提出相關(guān)意見(jiàn) 10 都江堰市國(guó)土資源局 街鎮(zhèn)青城湖項(xiàng)目的選址意見(jiàn) 確定項(xiàng)目選址范圍 11 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖環(huán)湖旅游產(chǎn)業(yè)建 設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對(duì)項(xiàng)目做出名稱、業(yè) 主、投資、規(guī)模等的批復(fù) 12 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖旅游綜合整理及 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、地址等做 出批復(fù) 13 都江堰市水利局 關(guān)于都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司《關(guān)于青稱湖旅游綜合開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)》報(bào)告的批復(fù) 工程開(kāi)工前需向水利局提供的各種資料 14 都江堰市精益工程技 術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司 關(guān)于青城湖地形圖高程有關(guān) 問(wèn)題的函 高程系統(tǒng)高度 15 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃管理局規(guī)劃建 設(shè)方案評(píng) 審意見(jiàn)通知 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提出的意見(jiàn)和要求 16 都江堰青城湖旅游發(fā) 展有限責(zé)任公司 關(guān)于開(kāi)展“青城湖國(guó)際休閑度 假旅游區(qū)”前期工作的申請(qǐng) 對(duì)項(xiàng)目前期工作的安排 17 都江堰市人民政府 關(guān)于同意開(kāi)展青城湖國(guó)際休閑度假旅游區(qū)前期工作的批復(fù) 同意該公司對(duì)項(xiàng)目所做的工作 18 都江堰市水利局 關(guān)于對(duì)《青城湖擋水工程實(shí)施 方案》的批復(fù) 按水利局的意見(jiàn)開(kāi)展工作 19 都江堰市水利局 關(guān)于對(duì)《青城湖涉及渠系規(guī)劃 方案》的批復(fù) 對(duì)下一步的工作提出意 見(jiàn)和要求 20 都江堰市國(guó)土資源局 關(guān)于同意開(kāi)展青城湖國(guó)際休 閑度假旅游區(qū)土地意見(jiàn)書(shū) 關(guān)于項(xiàng)目的用土范圍和解決方式 21 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 法人：鄭大勇 22 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 稅務(wù)登記證 23 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代 碼證 第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》中的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)、財(cái)稅制度對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)推標(biāo)進(jìn)行測(cè)算和分析，并對(duì)項(xiàng)目盈利情況和相關(guān)因素進(jìn)行敏感性分析，以評(píng)價(jià)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。目前，自成青旅游快速通道的興建， 大觀鎮(zhèn)的地價(jià)以及周邊的房地產(chǎn)就迅速升值， 沿線部分樓盤(pán)售價(jià) 都 有所提升。自成青旅游快速通道的興建 將極大的促進(jìn)青城山的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)成都至青城山沿線的旅游地產(chǎn) 的發(fā)展。交通的不便是青城山房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素。單程收費(fèi) 20 元。 二是，省重點(diǎn)工程 —— 全長(zhǎng)４８．５公里改造后的國(guó)道３１７線成灌公路（又稱老成灌公路）。 目前青城山交通介紹： 目前至青城山的主要交通 要道有兩條。 屆時(shí)，成都到青城山的車(chē)程將由現(xiàn)在的 1 個(gè)多小時(shí)縮短為半小時(shí)。 6公里，全線按照一級(jí)公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)興建，設(shè)計(jì)行車(chē)速度 80 公里 /小時(shí)，雙向 六 車(chē)道，瀝青混凝土路面。 成青旅游快速通道的興建帶來(lái)的契機(jī)： 成青旅游快速通道介紹： 成青 （成都 — 青城山） 旅游快速通道是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)重要工程，該通道起于成都市三環(huán)路，經(jīng)光華大道至溫江區(qū)，沿溫郫彭公路至溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河，進(jìn)入 青城山 ，經(jīng)柳街、安龍到大觀鎮(zhèn)，止于 106省道普照寺路口。碧水青城已銷(xiāo)售 50%；高山流水 3期已銷(xiāo)售 70%等。青城美墅只余 10多套；天下青城 3期據(jù)8月青城山別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售形勢(shì)較好。青城山別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也較多。 青城湖國(guó)際休閑度假旅游區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 青城山周邊樓盤(pán)現(xiàn)狀調(diào)查： 因青城山擁有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和人文地貌，青城山別墅生活區(qū)是續(xù)浣花溪?jiǎng)e墅區(qū)、牧馬山別墅區(qū)之外的成都市政府規(guī)劃的三大別墅生活區(qū)之一。 特此說(shuō)明： 以上作出的財(cái)務(wù)估算為預(yù)測(cè)方案，在數(shù)據(jù)和費(fèi)用考慮方面存在誤差，故不作為最終 項(xiàng)目投資和利潤(rùn)的依據(jù)，實(shí)際的投資、利潤(rùn)估算將以項(xiàng)目正式進(jìn)入開(kāi)展后的測(cè)算為最終依據(jù)。 2億，合計(jì)本項(xiàng)目在 4 備注：在該項(xiàng)目中考慮了 平方米的公建設(shè)施配套，該設(shè)施配套在成本中已計(jì)算建筑成本，此公建配套不作銷(xiāo)售，故在最終銷(xiāo)售中已扣除。 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)