【正文】 碧水青城是一個高回報、低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 敏感因素 敏感因素變化幅度值 考察值變化幅度 變化幅度 銷售均價 項(xiàng)目總投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈利潤 動態(tài)投資回收期 凈現(xiàn) 值變化 內(nèi)部收益率變化 凈利潤變 化 基本方案 5000 3500 % 銷售均價 5% 5250 3500 % 16% 13% 13% 5% 4750 3500 % 16% 13% 13% 10% 5500 3500 % 31% 27% 27% 10% 4500 3500 % 31% 26% 27% 開發(fā)成本 5% 5000 3675 % 5% 5% 4% 5% 5000 3325 % 5% 6% 4% 10% 5000 3850 % 10% 10% 8% 10% 5000 3150 % 10% 11% 8% 第八章可行性研究結(jié)論 綜上所述， 潮蓉 二、單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。 資金籌措： 序號 資金來源 金額 比例 1 自有 % 2 貸款 1600 % 3 銷 售款轉(zhuǎn)投入 % 合計(jì) 3500 100% D：二期三區(qū)保留戶型：湖邊 31 棟，均價 6800 元 /平方米，靠路邊 12 套 89平方米戶型，均價 4500 元 /平方米，總價 2108 萬元。 B：工程后期建設(shè)資金投入可利用項(xiàng)目銷售回款 萬元 ，占比 %。經(jīng)評定單方成本為 2446 元 /平方米，其明細(xì)如下表： 開發(fā)成本計(jì)算表 序號 項(xiàng) 目 單價（元 / m2） 工程量（ m2） 總價（萬元） 總面積單方造價（元 /m2） 備注 一 土地成本 1000 700 按可銷售面積測算(已支付 ) 二 前期費(fèi)用 已支付 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 14308 園林設(shè)計(jì)費(fèi) 14308 地質(zhì)勘察費(fèi) 14308 工程招標(biāo)費(fèi) 14308 報建費(fèi) 14308 三 建設(shè)費(fèi)用 建安成本 900 14308 1287 工程監(jiān)理費(fèi) 6 14308 四 配套設(shè)施 水電安裝 70 14308 100 天然氣配套 41 14308 排污 60 園林工程 105 150 消防 10 五 開發(fā)管理費(fèi) 一至四項(xiàng)之和 3% 六 不可預(yù)見費(fèi) 一至四項(xiàng)之和 3% 七 銷售費(fèi)用 預(yù)計(jì)銷售額 4% 八 財務(wù)費(fèi)用 九 投資總額 3500 、資金籌措計(jì)劃： 項(xiàng)目資金來源： 本項(xiàng)目所需資金擬通過以下三渠道籌措： A：公司自籌資金投入 萬元，占比 %； 項(xiàng)目土地由 成都潮蓉實(shí)業(yè)有限公司、成都佳好物業(yè)管理有限公司通過拍賣方式取得，取得價格 23 萬元 /畝，加上土地取得契稅，公司已支付 畝全部土地款共 1000 萬元，支付包括報建費(fèi)等前期費(fèi)用在內(nèi)費(fèi)用約 萬元。 以可售住宅建筑面積為測算依據(jù)，預(yù)測全部銷售收入達(dá)到 7154 萬元 。碧水青城二期四區(qū)的銷售均價制定為 5000 元 /平方米將具有較強(qiáng)競爭力。碧水青城的項(xiàng)目整體規(guī)劃的性價比。 這種定位 與 其周邊消費(fèi)人群的承受能力相符 。其多 層均價 在 3500 元 /M24300 元 / M2之間。 ，競爭較激烈； ，一定程度限制購買欲望。該項(xiàng)目是否在世界遺產(chǎn)核心區(qū)內(nèi)等疑問都待建設(shè)部的調(diào)查完成之后才有定論。 脅 《青城山 —— 都江堰世界遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃》正在編制，尚未對外公布，因此社會各界對世遺保護(hù)范圍、界限不甚明確。按照正常的前期報建及工程進(jìn)度，潮蓉碧水青城項(xiàng)目規(guī)模為 191 畝，規(guī)模中等偏上，在項(xiàng)目廣告推廣、管理費(fèi)用方面形成了較好的規(guī)模效應(yīng)，降低了項(xiàng)目成本，不同于項(xiàng)目規(guī)模上千畝大盤開發(fā)周期較長的市場風(fēng)險。碧水青城的自然水源為環(huán)山渠，應(yīng)用環(huán)山渠做水環(huán)境的廣場及社區(qū)園林屆時會受到冬季枯水期的嚴(yán)重影響； ? 目前該區(qū)域已開和擬開樓盤較多，競爭較激烈。 ? 青城山雖然距離成都僅 66 公里車程，但是成灌高速公路收費(fèi)相對較高，增加了潮蓉碧水青城項(xiàng)目擁有不可復(fù)制性，周邊缺乏競爭樓盤，項(xiàng)目推出必將受到追求生態(tài)健康生活人士的追捧。碧水青城北面 23 畝的市政廣場，無疑提升了項(xiàng)目附加值，為項(xiàng)目銷售賣場氛圍的營造打下了良好的形象基礎(chǔ)。水：在我國風(fēng)水學(xué)說中擔(dān)當(dāng)著重要的角色，素有“ 水能生財”之說，獨(dú)特的水資源將會為吸引無數(shù)購買者的目光。碧水青城為高水平的整體規(guī)劃、國際先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備、同 華西醫(yī)科大學(xué)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)合作，在社區(qū)建設(shè)專門為老齡人提供健康服務(wù)的醫(yī)療中心，彌補(bǔ)了青城山缺乏大型醫(yī)療配套設(shè)施的缺陷； ? 潮蓉 ? 潮蓉 碧水青城的市場定位是以將其建設(shè)成為“西南地區(qū)度假休閑勝地，同時為老齡人提供度假、養(yǎng)老為輔的大型多功能社區(qū)”。 子女為孝敬父母在青城山購買住宅 ，為父母提供避暑納涼的去處。 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購買小戶型養(yǎng)老。主要有以下三個方面： 年齡 3040 歲，這一客戶 群體月收入 4000 元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。 （ 6） 高山流水 開發(fā)商： UNITEDSTAR 聯(lián)星置業(yè) 電話： 85193600 總建筑面積： 8 萬 平米 項(xiàng)目地址： 青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂部北側(cè) 總用地面積： 316 畝 銷售價格：均價 萬元 /平方米 容積率： 建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅 總戶數(shù) :103 綠地率： 76% 銷售情況：一期銷售告罄，二期銷售 50%。 項(xiàng)目點(diǎn)評： 該項(xiàng)目總平規(guī)劃借用了云南麗江古鎮(zhèn)的建筑特色，也汲取了周邊樓盤假日青城的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)為別墅行的小戶型渡假住宅，由于項(xiàng)目追求較高的容積率犧牲了各戶型的私密性。 工程進(jìn)度：一、二、三期銷售已經(jīng)告 罄。 （ 5）新麗江 開發(fā)商：四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司 投資商：成都天協(xié)房產(chǎn)有限公司 占地面積： 365 余畝 容積率： 總建筑面積： 94692 平方米 電話： 85454848 項(xiàng)目地址： 大觀鎮(zhèn) 青 城高爾夫球場對面 市內(nèi)售樓中心：成都市 青羊大道成都花園 總平規(guī)劃特點(diǎn)：以云南麗江古鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，為院落式的全部兩層低密度住宅。 項(xiàng)目點(diǎn)評： 該項(xiàng)目距離青城前山約有 10 多公里，地理位置較差，尤其是 A區(qū)修建在山谷，為下風(fēng)下水，且容積率較大，給人受困兵營的感覺，因此銷售不好。 工程進(jìn)度：目前 A 區(qū)已經(jīng)交房，但有部分單位尚未竣工， D 區(qū)電梯公寓主體斷水， B、 C 區(qū) 尚未動工。 建筑形態(tài)：多層別院 機(jī)動車停車位： 1105 個 物業(yè)顧問：戴德梁行 綠地率： % （ 4）天下青城 開發(fā)商：新世宇公司 占地面積： 800 余畝 容積率： 總建筑面積： 12 萬平方米 項(xiàng)目地址：青 城后山 總戶數(shù)： 600 余戶 市內(nèi)售樓中心：成都市大安中路 79 號 電話： 86926611 總平規(guī)劃特點(diǎn) ：依托山體坡度依山修建 A 區(qū)聯(lián)排別墅， B 區(qū) 雙聯(lián)體 及獨(dú)立別墅，C 區(qū)豪華獨(dú)立別墅 ， D 區(qū)為 9 層小戶型電梯酒店公寓。 （ 2）青城雅舍 開發(fā)商： 成都永元置業(yè)有限公司 電話： 87220219 項(xiàng)目地址： 都江堰青城前 山 總用地面積： 42 畝 容積率： 總建筑面積： 萬平方米 總戶數(shù) :248 戶 型區(qū)間： 36146 平米 均價： 4000 元 /平方米 銷售情況：銷售率 70%。該項(xiàng)目根據(jù)市場的變化對其總 平進(jìn)行調(diào)整，降低了別 墅的供應(yīng)量，增加了小戶型的供應(yīng)量。該項(xiàng)目在 1999 年推出，是青城山最早推出的項(xiàng)目，但其開發(fā)進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其它后進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)。 項(xiàng)目點(diǎn)評： 該項(xiàng)目占地共 800 余畝，其中 3 期占地 280 畝， 2 期總套數(shù) 200 多套已經(jīng)銷售結(jié)束，三期芙蓉苑 194 套銷售已接近尾聲。一期主要由 4 層公寓式的度假小戶型，建筑面積 4070 平方米。 近期開發(fā)樓盤分析 （ 1） 中國青城 開 發(fā) 商：成都大城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑設(shè)計(jì)：海南華磊建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 景觀設(shè)計(jì)：北京土人景觀工作室 項(xiàng)目地址：都江堰青城前 山 市內(nèi)銷售地址：錦江大禮堂一樓 咨詢電話： 86124660 87288389 占地： 800 余畝 建筑面積： 10 余萬平米 容積率： 綠化率： 67% 工程進(jìn)度： 3 期已經(jīng)交房， 銷售價格：三期芙蓉苑價格起價 7000 元 /平方米，均價 8500 元 /平方米，聯(lián)排別墅 10000 元 /平方米。因此在青城山開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以滿足社區(qū)生活配套就可以了，不能作為增加項(xiàng)目開發(fā)利潤的突破口。僅僅有青城陽光推出 1000 平方米的大開間、大進(jìn)深商鋪，售價 3200 元 /平方米。 青城山的商業(yè)地產(chǎn)由于受到市場需求的影響，租金收益很低，較好的商業(yè)口岸租金約 10 元 /平方米從而限制青城山房地產(chǎn)市場開發(fā)量不能過大，否則一旦形成市場供應(yīng)量的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求量的增長，會對整個青城山房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展造成很大的影響。不能作為成都客戶的第 二居所。缺乏從幼兒園到高中的完善教育體系。能滿足基本生活生活配套，雖然目前開發(fā)樓盤都具備水、電、氣、光纖、寬帶網(wǎng)、電話等配套。從生活配套及道路交通等方面來比較，開發(fā)條件成熟以青城前山、外山、后山依次遞減。二是青城山水和青城陽光，這兩個項(xiàng)目在青城外山，距離前山大約有1 公里的路程。 子女為孝敬父母在青城山購買住宅，為父母提供避暑納涼的去處。 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購買小戶型養(yǎng)老。主要有以下三個方面： 年齡 3040 歲，這一客戶群體月收入 4000 元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。據(jù)有關(guān)人士分析，青城地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于升值空間巨大，已經(jīng)確定的新項(xiàng)目未來的價格可能上升到每平方米 5000～ 20210 元。據(jù)了解，青城山的項(xiàng)目在 2021 年左右時每平方米的售價還在 1800～ 1900 元左右。如“假日青城”、“青城風(fēng)景”、“青城陽光”??據(jù)了解，在整個青城地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目售后，將有上萬人入住。進(jìn)入 2021 年以后，地產(chǎn)商在青城山地區(qū)的圈地開發(fā)熱潮更是一浪勝過一浪。 2021 年 11月在正于澳大利亞凱恩斯（ Cairns）舉行的聯(lián)合國教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會全會上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 青城山分前、后山。該地諺語云：“六十歲老人不算老，七十老人比較小，八十老人滿街跑，九十老人隨便找，百歲老人身體好 ”。早在公元前二世紀(jì)，秦王朝即將青城山列為國家祭祀的十八處山、川圣地之源，還是自然遺產(chǎn)資源，都屬于全人類共有的珍貴遺產(chǎn)，值得永久性保護(hù)。道教創(chuàng)始人張道陵由陜?nèi)胧竦角喑巧浇Y(jié)茅傳道羽化于此。青城山層巒疊嶂，峰峰竟秀，林海莽莽，四季蔥蘢，青翠欲滴，狀 如 城廓，故名青城。距離都江堰市區(qū) 15 公里，距離省會成都僅 66 公里，通過成灌高速不到一小時車程。 分地區(qū)看，雙流存量房成交量最大， 19 月超過 40 萬平方米，龍泉、溫江、新都、郫縣二手房成交量也相對較為突出，但成交量多不足 20 萬平方米。 19 月，我市所有郊區(qū)累計(jì)交易存量房 萬平方米，成交面積同比增長 %，其中存量住宅 萬平方米（ 17171 套），同比增長 %。 19 月，住宅成交均價在 1500 元 /平方米以下的有青白江、彭州、邛崍、金堂、大邑和蒲江。 19 月，住宅成交均價在 2500 元 /平方米的以上的郊區(qū)有雙流、溫江、郫縣、龍泉驛和都江堰，其中雙流的住宅成交均價已經(jīng)突破 3200 元 /平方米，溫