【正文】 ....................................................................6 、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 .....................................................................................................7 、企業(yè)信用狀況 ...................................................................................................................8 、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 ...................................................................................................................8 第三章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及方案設(shè)計(jì) ....................................................................................9 、建設(shè)規(guī)模與方案 ...............................................................................................................9 、項(xiàng)目規(guī)劃定位情況 ............................................................................................................9 、交房標(biāo)準(zhǔn) ........................................................................................................................ 13 、建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)狀及總體進(jìn)度計(jì)劃 ..............................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。碧水青城工程 。碧水青城”項(xiàng)目二期四區(qū)總占地 面積約 畝， 總建筑面積為 14308M2。 二期四區(qū)已取得《國(guó)有土地使用證》，其中的四區(qū) 畝的建設(shè)方 案已經(jīng)規(guī)劃局通過(guò)，并已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等“四證一書”，項(xiàng)目已經(jīng)于 2021 年 10 月 15 日破土動(dòng)工。 我公司現(xiàn)有員工 79 人，其中：高級(jí)管理人員 4 人，高級(jí)工程師 11 人，會(huì)計(jì)師 3 人，經(jīng)濟(jì)師 5 人， 其它有職稱的技術(shù)人員 12 人，公司有大專以上學(xué)歷員工占 90%。碧水青城前期工作已具規(guī)模，具備持續(xù)發(fā)展的條件。 綜上所述，公司管理層具有較高的企業(yè)經(jīng) 營(yíng)管理能力和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)顯著，有較豐富的項(xiàng)目策劃、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)成績(jī)顯著，具有聚集資金的能力和貸款償還意識(shí)，無(wú)拖欠借款資金的記錄。通過(guò)對(duì)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，可以看出：潮蓉公司近幾年的經(jīng)營(yíng)狀況十分理想，其貸款償還能力有充分保障。碧水青城項(xiàng)目總體指標(biāo)如下： 項(xiàng)目總用地面積： 191 畝，其中 23 畝為當(dāng)?shù)卣峁┯沙比赝?資興建的廣場(chǎng)用地。而“中街”是一條生態(tài)長(zhǎng)廊，緩坡的實(shí)土、卵石駁岸，隨季節(jié)變化的溪水，連岸的野生水草，當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)的雜木小樹(shù)林和翠竹，掩映在林木叢中的一角粉墻黛瓦，橫臥溪流上的木橋，構(gòu)成的是一幅小橋流水人家的水墨中國(guó)畫。戶型配置以 35111 平方米的中小戶型為主。碧水青城的建筑物、配套設(shè)施、人、自然四者有機(jī)的結(jié)合在一起，注重業(yè)主同園林的參與性和觀賞性。 單體戶型規(guī)劃 潮蓉 （二）、 公共部分裝修 ? 外墻：采用高級(jí)外墻磚或外墻漆； ? 樓梯：采用水泥砂漿找平，采用普 通鋼欄桿、木制扶手，墻面乳膠漆到頂，安裝聲控開(kāi)關(guān)； （三）、 室內(nèi)裝修 ? 衛(wèi)生間：預(yù)留潔具接口，防水到頂，地面水泥砂漿找平拉毛，墻面與天棚水泥砂漿抹面； ? 洗手間：預(yù)留自來(lái)水接口兩個(gè)及排水，用作洗手臺(tái)和放置洗衣機(jī)之用； ? 廚房：預(yù)留煙道，不設(shè)置臺(tái)面，地面水泥砂漿找平拉毛，墻面與天棚水泥砂漿抹面，設(shè)自來(lái)水取水點(diǎn)及天然氣接口； ? 主臥：地面水泥砂漿找平、墻面與天棚水泥砂漿抹面，光纖電視接口一個(gè)、 2 組安全性電源插座； ? 客廳：地面水泥砂漿找平、墻面與天棚水泥砂漿抹面，設(shè)直撥單獨(dú)電 話接口一個(gè)、光纖電視接口一個(gè)、 3 組安全性電源插 座； ? 臥室：地面水泥砂漿找平、墻面與天棚水泥砂漿抹面， 2 組安全性電源插座寬帶接口插座一個(gè)； ? 分戶門采用高級(jí)防盜門； ? 所有窗戶采用高級(jí)塑鋼窗； （四）水電氣 ? 供 水：自來(lái)水壓供水，管線位置注重人性化設(shè)計(jì)； ? 電源線路：配備 4 個(gè)以上的回路（空調(diào)線路、照明線路、插座線路、備用線路）。去年成都市商品房呈現(xiàn)供應(yīng)大幅度增加，銷售保持穩(wěn)步上升，市場(chǎng)穩(wěn)定性逐漸提高，價(jià)格波動(dòng)幅度變小，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到抑制等特點(diǎn)。其影響不可小視。 與此同時(shí)，從各年度的 144 ㎡ 以下和 144 ㎡ 以上戶型區(qū)間的新增住宅與實(shí)際銷售面積比率可以看出， 2021 年 144 平方米以下戶型面積段的供應(yīng)和銷售比例均比 2021 年、 2021 年有增加，達(dá)到了 7%。 成都市 2021 年前三季度 房地產(chǎn)市場(chǎng) 運(yùn)行情況 2021 年前三季度 ,成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征： 開(kāi)發(fā)投資增幅逐月攀升，開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)穩(wěn)??；住宅投資持續(xù)繼續(xù)增大，住房預(yù)期供應(yīng)充分；商品房竣工面積大幅增長(zhǎng)，即期供應(yīng)有保障；商品房銷售持續(xù)走高，銷售面積和銷售額增長(zhǎng)加快；開(kāi)發(fā)資金持續(xù)大幅增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)資金保障程度提高，這都體現(xiàn)出成都房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的良 好態(tài)勢(shì)。雖然從增幅上看，與去年同期相比明顯的回落，但今年的增幅是逐月攀升，整個(gè)開(kāi)發(fā)投資的走勢(shì)極為穩(wěn)健。 億自籌資金大幅增長(zhǎng) 為減輕國(guó)家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策對(duì)發(fā)開(kāi)發(fā)資金籌集的影響，開(kāi)發(fā)商自籌資金所占比例明顯提升，開(kāi)發(fā)的資金保障程度提高。 19 月，商品房竣工面積達(dá) 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %，其中，住宅為 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %，比整個(gè)商品房竣工面積的增幅高 個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明住宅的竣工速度加快是拉動(dòng)商品房竣工面積增長(zhǎng)的主體力量；辦公樓為 萬(wàn)平方米，下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為 萬(wàn)平米，下降 %。 南面樓盤仍是銷售熱點(diǎn) 從商品房銷售面積與銷售額兩方面來(lái)看， 都出現(xiàn)了較大幅度地增長(zhǎng)，成都商品房銷售持續(xù)走高 ,市場(chǎng)一度呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)。 2021 年 19 月成都市郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 一、我市郊區(qū)商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng)，需求旺盛。郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，供應(yīng)和需求呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且需求增長(zhǎng)更加明顯，因此郊區(qū)商品房供應(yīng)持續(xù)增加才會(huì)保持良好的市場(chǎng)供求關(guān)系 。 19 月，住宅成交均價(jià)在 2500 元 /平方米的以上的郊區(qū)有雙流、溫江、郫縣、龍泉驛和都江堰，其中雙流的住宅成交均價(jià)已經(jīng)突破 3200 元 /平方米，溫江區(qū)住宅成交均價(jià)逼近 3000 元 /平方米。距離都江堰市區(qū) 15 公里，距離省會(huì)成都僅 66 公里，通過(guò)成灌高速不到一小時(shí)車程。該地諺語(yǔ)云：“六十歲老人不算老，七十老人比較小，八十老人滿街跑，九十老人隨便找，百歲老人身體好 ”。如“假日青城”、“青城風(fēng)景”、“青城陽(yáng)光”??據(jù)了解，在整個(gè)青城地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目售后，將有上萬(wàn)人入住。 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購(gòu)買小戶型養(yǎng)老。能滿足基本生活生活配套，雖然目前開(kāi)發(fā)樓盤都具備水、電、氣、光纖、寬帶網(wǎng)、電話等配套。 青城山的商業(yè)地產(chǎn)由于受到市場(chǎng)需求的影響，租金收益很低，較好的商業(yè)口岸租金約 10 元 /平方米一期主要由 4 層公寓式的度假小戶型，建筑面積 4070 平方米。 （ 2）青城雅舍 開(kāi)發(fā)商： 成都永元置業(yè)有限公司 電話： 87220219 項(xiàng)目地址： 都江堰青城前 山 總用地面積： 42 畝 容積率： 總建筑面積： 萬(wàn)平方米 總戶數(shù) :248 戶 型區(qū)間： 36146 平米 均價(jià)： 4000 元 /平方米 銷售情況：銷售率 70%。 （ 5）新麗江 開(kāi)發(fā)商：四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司 投資商：成都天協(xié)房產(chǎn)有限公司 占地面積： 365 余畝 容積率： 總建筑面積： 94692 平方米 電話： 85454848 項(xiàng)目地址： 大觀鎮(zhèn) 青 城高爾夫球場(chǎng)對(duì)面 市內(nèi)售樓中心：成都市 青羊大道成都花園 總平規(guī)劃特點(diǎn)：以云南麗江古鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，為院落式的全部?jī)蓪拥兔芏茸≌Ｖ饕幸韵氯齻€(gè)方面： 年齡 3040 歲，這一客戶 群體月收入 4000 元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購(gòu)買青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。 ? 潮蓉 碧水青城項(xiàng)目擁有不可復(fù)制性，周邊缺乏競(jìng)爭(zhēng)樓盤，項(xiàng)目推出必將受到追求生態(tài)健康生活人士的追捧。按照正常的前期報(bào)建及工程進(jìn)度，潮蓉其多 層均價(jià) 在 3500 元 /M24300 元 / M2之間。 以可售住宅建筑面積為測(cè)算依據(jù)，預(yù)測(cè)全部銷售收入達(dá)到 7154 萬(wàn)元 。 二、單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。 敏感因素 敏感因素變化幅度值 考察值變化幅度 變化幅度 銷售均價(jià) 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈利潤(rùn) 動(dòng)態(tài)投資回收期 凈現(xiàn) 值變化 內(nèi)部收益率變化 凈利潤(rùn)變 化 基本方案 5000 3500 % 銷售均價(jià) 5% 5250 3500 % 16% 13% 13% 5% 4750 3500 % 16% 13% 13% 10% 5500 3500 % 31% 27% 27% 10% 4500 3500 % 31% 26% 27% 開(kāi)發(fā)成本 5% 5000 3675 % 5% 5% 4% 5% 5000 3325 % 5% 6% 4% 10% 5000 3850 % 10% 10% 8% 10% 5000 3150 % 10% 11% 8% 第八章可行性研究結(jié)論 綜上所述， 潮蓉經(jīng)評(píng)定單方成本為 2446 元 /平方米，其明細(xì)如下表： 開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)（元 / m2） 工程量（ m2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 總面積單方造價(jià)（元 /m2） 備注 一 土地成本 1000 700 按可銷售面積測(cè)算(已支付 ) 二 前期費(fèi)用 已支付 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 14308 園林設(shè)計(jì)費(fèi) 14308 地質(zhì)勘察費(fèi) 14308 工程招標(biāo)費(fèi) 14308 報(bào)建費(fèi) 14308 三 建設(shè)費(fèi)用 建安成本 900 14308 1287 工程監(jiān)理費(fèi) 6 14308 四 配套設(shè)施 水電安裝 70 14308 100 天然氣配套 41 14308 排污 60 園林工程 105 150 消防 10 五 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 一至四項(xiàng)之和 3% 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 一至四項(xiàng)之和 3% 七 銷售費(fèi)用 預(yù)計(jì)銷售額 4% 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 九 投資總額 3500 、資金籌措計(jì)劃： 項(xiàng)目資金來(lái)源： 本項(xiàng)目所需資金擬通過(guò)以下三渠道籌措： A：公司自籌資金投入 萬(wàn)元，占比 %； 項(xiàng)目土地由 成都潮蓉實(shí)業(yè)有限公司、成都佳好物業(yè)管理有限公司通過(guò)拍賣方式取得，取得價(jià)格 23 萬(wàn)元 /畝，加上土地取得契稅，公司已支付 畝全部土地款共 1000 萬(wàn)元，支付包括報(bào)建費(fèi)等前期費(fèi)用在內(nèi)費(fèi)用約 萬(wàn)元。 這種定位 與 其周邊消費(fèi)人群的承受能力相符 。 脅 《青城山 —— 都江堰世界遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃》正在編制，尚未對(duì)外公布，因此社會(huì)各界對(duì)世遺保護(hù)范圍、界限不甚明確。 ? 青城山雖然距離成都僅 66 公里車程，但是成灌高速公路收費(fèi)相對(duì)較高，增加了潮蓉碧水青城為高水平的整體規(guī)劃、國(guó)際先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備、同 華西醫(yī)科大學(xué)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)合作，在社區(qū)建設(shè)專門為老齡人提供健康服務(wù)的醫(yī)療中心，彌補(bǔ)了青城山缺乏大型醫(yī)療配套設(shè)施的缺陷； ? 潮蓉 年齡 4160 歲，這一客戶群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購(gòu)買小戶型養(yǎng)老。 工程進(jìn)度：一、二、三期銷售已經(jīng)告 罄。 建筑形態(tài)：多層別院