【正文】 ...................................6 企業(yè)概況 ............................................................................................................................6 、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 .....................................................................................................7 、企業(yè)信用狀況 ...................................................................................................................8 、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 ...................................................................................................................8 第三章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及方案設(shè)計(jì) ....................................................................................9 、建設(shè)規(guī)模與方案 ...............................................................................................................9 、項(xiàng)目規(guī)劃定位情況 ............................................................................................................9 、交房標(biāo)準(zhǔn) ........................................................................................................................ 13 、建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)狀及總體進(jìn)度計(jì)劃 ..............................................................錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第一章 項(xiàng)目總說(shuō)明 一、項(xiàng)目名稱(chēng)： 潮蓉 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，擬售售價(jià)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。潮蓉 我公司資歷產(chǎn)負(fù)債率僅為 %，具有較強(qiáng)的長(zhǎng)期償債能力；流動(dòng)比為%，企業(yè)短期償還債務(wù)的能力極強(qiáng)；速動(dòng)比為 %，也有較強(qiáng)的即刻還債能力；公司 2021 年度 19 月凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元 ,現(xiàn)金流量為正。 設(shè)計(jì)構(gòu)思引入皖南傳統(tǒng)村落的 空間桔構(gòu)形式，與項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀相結(jié)合，確定了“三街十八巷”的總體布局： “三街”：連接小區(qū)主次入口的三條縱向步行街，它將棟與棟、院落與院落串接在一起，既是居民出行的主要交通路線，同時(shí)，因?yàn)樗档妮o助，三街又是休閑、生活、戶(hù)外活動(dòng)、社會(huì)交往的空間，是小區(qū)形象和景觀的主線： “三街”的形態(tài)有所不同，東西兩“街”注得生活氣看書(shū)，石砌的水渠蜿蜒流過(guò)，清澈的渠水雖深寬大均盈尺，但卻起到澆灌、洗滌、消夏、 組織場(chǎng)地雨水和改善小環(huán)境溫濕度的作用，結(jié)合場(chǎng)地設(shè)置的建筑小品（水榭、亭臺(tái)、石桌凳、花架等）是人們歇息交往的場(chǎng)所 ，石板小路上行走著鍛煉歸來(lái)和出門(mén)回來(lái)的人們，這里的“街”更應(yīng)該為“街坊”。 環(huán)境規(guī)劃 園林設(shè)計(jì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)園林設(shè)計(jì)公司對(duì)小區(qū)園林的設(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)風(fēng)格以現(xiàn)代中式園林，通過(guò)極具特色的園林雕塑、小品、樹(shù)木將潮蓉 、交房標(biāo)準(zhǔn) （一）、外立面 建筑外觀采用川西民居風(fēng)格，在材料選用及顏色搭配上與建筑物本身及青城山的自然風(fēng) 景有機(jī)的結(jié)合在一起。這一年建設(shè)部頒布了以遏止投機(jī)炒 房，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展等為主要內(nèi)容的房產(chǎn)新政。從新政實(shí)施的效果看，目前的價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)已受到一定抑制，政策的效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)逐 漸回歸理性。 19 月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 億元，下降 %。 分區(qū)域看，錦江區(qū)和溫江區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置比例較高，青羊區(qū)辦公樓空置比例較高 .。 19 月，郊區(qū)新建商品房、商品住宅供應(yīng)略大于成交，商品房供銷(xiāo)比為 ，住宅供銷(xiāo)比為 ，商品房供應(yīng)相對(duì)充足。 、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 青城山概況 青城山作為世界文化遺產(chǎn)的風(fēng)景名勝區(qū)，位于天府之國(guó)四川都江堰市西南。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在該地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目十三個(gè)，基本是別墅和高級(jí)公寓。 青城前山和青城外山一般依托青城鎮(zhèn)的市政配套，青城鎮(zhèn)配備有郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、衛(wèi)生院。 總平規(guī)劃特點(diǎn)：以青城山的山坡層次營(yíng)造山居環(huán)境，利用環(huán)山渠營(yíng)造水居環(huán)境。 D 區(qū)修建小戶(hù)型酒店式公寓有些曲高和寡的感覺(jué)，因此銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢 ， 也影響了 B、 C 區(qū)的進(jìn)度。項(xiàng)目整體規(guī)劃將從戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等各個(gè)方面充分體現(xiàn)項(xiàng)目特色。同時(shí)國(guó)家出臺(tái)了土地資源控制性開(kāi)發(fā)的政策， 周邊近期沒(méi)有可以開(kāi) 發(fā)的土地指標(biāo)，項(xiàng)目推出之時(shí)會(huì)面臨一枝獨(dú)秀的大好局面。擬采用低開(kāi)高走的價(jià)格策 略。碧水青城項(xiàng)目無(wú)論是從市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目投資收益、投資回報(bào)、抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力等各項(xiàng)指標(biāo)都顯示潮蓉 根據(jù)青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及潮蓉碧水青城業(yè)主的交通成本，客戶(hù)在購(gòu)買(mǎi) 樓盤(pán)時(shí)會(huì)有所顧慮； ? 項(xiàng)目所在地青城山腳日平均溫度僅比成都市區(qū)溫度低幾度，在 9 月盛夏時(shí)仍然感到有些炎熱，不及青城半山?jīng)鏊逍碌臍夂颍? ? 潮蓉 年齡 3050 歲的成功企業(yè)老總，個(gè)人資產(chǎn)在千萬(wàn)以上，這些客戶(hù)群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風(fēng)景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類(lèi)客戶(hù)是青城山獨(dú)棟別墅的主要購(gòu)買(mǎi)者。四個(gè)區(qū)域具備較強(qiáng)的獨(dú)立性。且銷(xiāo)售情況不是很好。 、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 青城山的房地產(chǎn)項(xiàng)目從具體的地理位置細(xì)分上分為三個(gè)部分，一是青城前山，中國(guó)青城、假日青城、青城白鷺洲和青 城鎮(zhèn)待公開(kāi)拍賣(mài)的 500 畝土地都在此區(qū)域。前山是青城山風(fēng)景名勝區(qū)的主體部分，約 15 平方公里，景色優(yōu)美，文物古跡眾多，主要景點(diǎn)有建福宮、天然圖畫(huà)、天師洞、祖師殿、上清宮等；后山總面積 100 平方公里，水秀、林幽、山雄、蔚為奇觀，主要景點(diǎn)有金壁天倉(cāng)、圣母洞、山泉霧潭、白云群洞、天橋奇景等。 五、郊區(qū)存量房市場(chǎng)發(fā)展略顯緩慢。 郊區(qū)商品房需求旺盛，商品房成交量同比大幅增長(zhǎng)。在區(qū)縣施工面積分布中，溫江和雙流擠身 前六位，成華區(qū)施工面積位列第 10 位 % 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置比例偏高 今年以來(lái)，成都商品房的空置總量一直較為穩(wěn)定，總空置面積持續(xù)保持在155 萬(wàn)平方米左右，空置期限在一年以上的一直保持在 95 萬(wàn)平方米左右。 億元內(nèi)外資齊頭并進(jìn) 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成的類(lèi)型來(lái)看，內(nèi)資和外資的完成投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，而港澳臺(tái)資的完成投資明顯下降。 在對(duì) 2021— 2021 年成都商品房及商品住宅的價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)：2021 年、 2021 年的價(jià)格波動(dòng)幅度較小， 2021 年價(jià)格波動(dòng)幅度較大， 2021 年價(jià)格波動(dòng)幅度開(kāi)始變小，房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控使房?jī)r(jià)回歸正常軌道。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021年全市（含郊區(qū)（市）縣 ,以下同）商品房成交量為 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %，其中成都市五城區(qū)商品房成交量為 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %；全市新增商品房供應(yīng)量為 萬(wàn) ㎡ ，同比大增 %，其中五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %。 廣場(chǎng)規(guī)劃 23 畝市政廣場(chǎng)由我公司全額投資設(shè)計(jì)、修建。碧水青城的客戶(hù)群體主要為度假休閑投資，部分為老齡人，因此對(duì)車(chē)位需求不是很高，車(chē)戶(hù)比數(shù)為 ： 1。建筑密度： %，綠地率 51%，建筑物高度＜ 12 米，總戶(hù)數(shù) 168 戶(hù)。碧水青城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在公司的組織下，為潮蓉公司自進(jìn)入成都市房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)，在堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，靠信譽(yù)求發(fā)展 ，向管理要效益“進(jìn)取發(fā)展中，取得了較好的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)。 ： 2021 年 4 月 2021 年 4 月。 、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ................................................................................................... 23 SWOT 分析 ....................................................................................................................... 30 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅見(jiàn)下表： ............................................................................... 32 、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 ............................................................................................................. 32 第五章 投資總額與資金籌措 ......................................................................................... 33 、投資估算 ........................................................................................................................ 33 、資金籌措計(jì)劃： ............................................................................................................. 34 第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 分析 ............................................................................................. 35 、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) .......................................................................................................... 35 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ........................................................................................................... 38 第七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ..........................................................................錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 一、盈虧平衡分析 ........................................................................................錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 ：根據(jù)項(xiàng)目所處地理位置、建筑規(guī)模、檔次及周邊市場(chǎng)的調(diào)查，確定本項(xiàng)目住宅均價(jià)按 5000 元 /M178。公司在董事長(zhǎng)李蓉女士的帶領(lǐng)下，先后被評(píng)為 2021 年度金牛區(qū)先進(jìn)企業(yè)， 2021 年度安全生產(chǎn)、消防安全先進(jìn)單位， 2021 年四川省百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 AA 企業(yè)、中國(guó)建設(shè)銀行 AA 企業(yè)、成都市 2021 年市長(zhǎng)通訊重點(diǎn)聯(lián)系單位，公司開(kāi)發(fā)的“潮蓉花園”項(xiàng)目獲得了中國(guó)房地產(chǎn)成功經(jīng)營(yíng)模式、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“親水景觀”獎(jiǎng)、金牛區(qū)“錦西名宅”推舉樓盤(pán)、 2021 年“錦西名宅”品牌示范園區(qū)、 2021年成都市精彩戶(hù)型單位、 2021 年成都消費(fèi)者協(xié)會(huì)舉薦樓盤(pán)等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。碧水青城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)成立；綜合部辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部等四個(gè)職能部門(mén)，公司遵循“重合同、守信譽(yù)、求發(fā)展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。二期四區(qū)住宅戶(hù)型見(jiàn)下表。從成本控制上采用露天車(chē)位，在公共綠化廣場(chǎng)設(shè)計(jì)公共集中停車(chē)場(chǎng)。擬將其命名為“潮蓉 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售紅火，但供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求量，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速攀升。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年成都市商品房交易均價(jià) 3173 元 /㎡ ，同比增幅 %；商品住宅交易均價(jià) 2875 元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) %。 19 月，內(nèi)資和外資分別完成投資 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %和 %，繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭；而港澳臺(tái)資僅完成投資 億元，下降 %。到 9月底止，成都商品房的總空置面積為 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %，其中：住宅為 萬(wàn)平米，占 %，增長(zhǎng) %；辦公樓為 萬(wàn)平方米，占 %，增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為 萬(wàn)平米，占 %，增長(zhǎng) %。 19 月，我市 14 個(gè)郊區(qū)（市）縣累計(jì)成交商品房 萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅成交 萬(wàn)平方米、 51275 套，分別同比大幅增長(zhǎng) %和 %。 19 月，我市所有郊區(qū)累計(jì)交易存量房 萬(wàn)平方米，