【正文】 達國家，隨著企業(yè)物流管理水平的提高和專業(yè)化物流服務的快速發(fā)展，物流成本也出現了快速下降的趨勢，并為企業(yè)和社會經濟帶來了可觀的直接利潤和經濟效益。但多年來 XX市尚未規(guī)劃建設新的現代化的農產品物流中心。 農產品安全保障需求日益提高，對現有農產品流通手段和方法提出了越來越高的要求，項目建設也是順應農產品安全質量高要求的產物。專家指出，為防止蔬菜瓜果種植中的農藥源頭污染，應切實規(guī)范農藥的使用和保管，嚴禁采摘剛噴灑過農藥的蔬菜瓜果，嚴禁蔬菜瓜果與農藥混裝運送。 借助深港同城化的政策優(yōu)勢，把握時機，擴大本項目的輻射范圍，既可滿足保障香港農產品供應的政治需要，也能為本項目帶來高額收益。 XX 經過 20 多年的快速發(fā)展，城市功能區(qū)域也隨之快速轉變。 房地產商域網 用水負荷 立方米 /日 3400 8 項目總投資 萬元 183733 9 主要經濟指標 靜態(tài)投資回收期 年 稅后投資 內部收益率 — 18% 稅后財務凈現值 萬元 128751 結論與建議 XX國際農產品物流園項目符合國家產業(yè)政策和 XX市產業(yè)總體規(guī)劃，已被列入 XX市“十一五”重點規(guī)劃項目。由于公司早期 的布吉農批與福田農批市場周邊已成為人口密度較高、交通比較擁堵的 通關要道或者 居民區(qū)， 已經影響了城市功能規(guī)劃，同時也限制了未來市場的發(fā)展 。公司自 1989 年成立以來，以資本運營和管理創(chuàng)新為主要手段，從最 初 517 萬元的注冊資本發(fā)展成為今天總資產 40 億元、凈資產近 15 億元的上市公司。 房地產商域網 2 XX市福田農產品批發(fā)市場有限公司 3 XX市 布吉海鮮批發(fā)市場有限公司 4 南昌 XX農產品中心批發(fā)市場有限公司 5 上海農產品中心批發(fā)市場經營管理有限公司 6 山東壽光蔬菜批發(fā)市場有限公司 7 長沙馬王堆農產品股份有限公司 8 西安摩爾農產品有限責任公司 9 成都農產品中心批發(fā)市場有限責任公司 10 惠州農產品物流配送中心有限公司 11 XX市南山農產品批發(fā)配送有限公司 12 合肥周谷堆農產品批發(fā)市場股份有限公司 13 廣西糖網食糖批發(fā)市場有限責任公司 14 云南鯤鵬農產品電子商務批發(fā)市場有限公司 15 北京京深海鮮批發(fā)市場有限 公司 16 廣西大宗繭絲批發(fā)市場有限公司 可行性研究工作依據 編制依據 1. 2021 年 12 月由原國家計委、經貿委、農業(yè)部、財政部、人行、國家工商總局聯合發(fā)布《關于加快我國現代物流發(fā)展的若干意見》，對我國農產品流通設施建設作了全面部署，農產品流通設施建設的目標是完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產區(qū)建設一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場。根據上述內容論證本項目建設與實施的必要性、技術可行性及經濟合理性。 市人均收入水平較高，增長較快（表 21）；工作人口比例大 2021年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學生 105 萬，工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農產品需求巨大。 深港同城化帶來農產品需求增加與質量提高 XX市 2021 年底公布了《 XX2030城市發(fā)展策略》。 深圳國際農產品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設的必要性分析 房地產商域網 （ 4） 農產品質量安全監(jiān)管難度大，需要有別于工業(yè)品的特殊監(jiān)管方式。通過立法等措施，盡快調整農藥品種結構，鼓勵研制和生產安全、高效、經濟的低殘留、環(huán)保型新農藥，積極開發(fā)和推廣應用生物農藥，大力發(fā)展生態(tài)農業(yè)、綠色農業(yè)、有機農業(yè)，全面開展農產品重點生產基地的環(huán)境監(jiān)測。 XX 農產品運銷系統(tǒng)亟待改造升級，以達到與城市社會經濟同步發(fā)展，均衡和諧的局面。 項目建設是實施公司戰(zhàn)略規(guī)劃的需要 2021年公司制定未來五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，即加快“歸核化 ”發(fā)展戰(zhàn)略的實施步伐，創(chuàng)新農產品批發(fā)市場運營模式，構筑完善的全國性農產品批發(fā)市場網絡體系，把公司建成具有核心競爭力、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)。隨著 CEPA、東盟農產品零關稅、中國對于臺灣水果進入大陸市場的零關稅政策等經濟措施的進一步落實，許多跨國的連 鎖零售企業(yè)如沃爾瑪、家樂福、吉之島，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在 XX設立農產品采購中心。 數據表明，我國水果、蔬菜在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損失率為 25％－ 30％，我國每年至少有 億噸果蔬腐爛掉，而發(fā)達國家果蔬損失率則在 5％以下；我國糧食損失占總產量的 12％－ 15％，相當于 8000 萬人口的年消費量。此外，我國農產品質量衛(wèi)生標準和市場內部的檢驗檢測體系尚未建立，進入流通的農產品質量偏低，缺少檢驗手段和食用安全保證。 盡管泛珠省區(qū)的農產品交易量很大，但億元以上農產品市場數量明顯少于長三角地區(qū)的浙、蘇、滬，市場集中度較低，區(qū)域內部農產品流通發(fā)育水平差距要明顯大于長三角地區(qū)。 2021 年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學生 105 萬，而且數量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農產品物流需求巨大。 據政府統(tǒng)計數據， 2021 年 XX 市一、二、三產業(yè)的比重為： %、 %、%，由此可見，第一產業(yè)所占比重非常小；再由 2021 年經濟增長貢獻度看，第二產業(yè)對經濟增長貢獻份額高達 %，第三產業(yè)為 %，第一產業(yè)貢獻度幾乎為零。珠三角不僅是廣東省，而且是全國甚至東南亞重要的“菜籃子”、“米袋子”，其承載著對 XX 地區(qū)的農產品供應，也必將產生可觀的農產品物流需求。 2021 年 XX市連鎖商業(yè)銷售額占全市社會消費品零售總額的 36%， 2021 年達到 50%，其中經超市銷售的生鮮農產品市場份額也已經達到 50%。 深圳國際農產品物流園項目可行性研究報告 第三章 市場分析與建設規(guī)模 房地產商域網 XX 地區(qū)農產品流通現狀 XX 經過多年的發(fā)展，現已初步形成了較為完善的農產品流通體系，迄今己建成一個國家級農批市場 布吉農產品中心批發(fā)市場（簡稱“布吉農批市場”）和多個規(guī)模較大的市、區(qū)級農批市場，包括福田、南山等綜合型農批市場，以及羅芳、鹽田、蛇口、南澳水產品批發(fā)市場、鴻發(fā)家禽批發(fā)市場等專業(yè)型批發(fā)市場。 直銷型物流模式是由農戶或農產品基地自營配送， 將農產品送到批發(fā)市場或用戶手中。 農產品物流專業(yè) 化和社會化水平低下。 項目建設將帶動中國農業(yè)產業(yè)結構的調整，有利于 “ 三農 ” 問題的解決 “三農 ”問題已經成為我國急需解決的重中之重的問題，農產品物流園項目的建設，將極大的提高農副產品的安全性，確保市民吃上 “放心米、放心菜、放心肉、放心水產品 ”，同時由于農產品物流配送業(yè)和批發(fā)交易的發(fā)展，可進一步形成可靠的農產 品需求等信息系統(tǒng)，將帶動農戶的種植方向、時間、品種等，從而推動農業(yè)產業(yè)化的進程。 由于公司現有的布吉、福田兩大市場已經營了十幾年，場地資源嚴重不足，場內交通擁擠，停車位緊張，阻滯了貨物流轉速度，市場基建設施漸趨老化，高負荷運轉，原有的規(guī)劃設計無法滿足現代農產品物流業(yè)的發(fā)展。同時，公司下屬在深市場還擔負著供應香港農產品消費的任務，日供港蔬菜達 300至 500車。充分發(fā)揮新聞媒體作用，形成有效的社會論監(jiān)督機制。 因此，出臺《農產品質量安全法》，促進農業(yè)生產方式變革，提高農業(yè)產業(yè)化、組織化水平，管住農產品生產源頭，對確保農產品質量安全非常必要而且緊迫。它提出，在區(qū)域發(fā)展策略方面， XX 將加強與香港在各個領域密切合作，形成“同深圳國際農產品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設的必要性分析 房地產商域網 城化”的發(fā)展形勢。 快速發(fā)展的 XX城市建設與特區(qū)內外交通條件的變化 XX 特區(qū)內交通擁擠，在特區(qū)外建設大型農產品物流園是大勢所趨 近年來隨著人口的急劇增長，車輛快速增加 ,XX 特區(qū)內交通阻塞問題日益嚴重，農產品在城市內的運輸難題日漸顯現，在特區(qū)外建設大型的農產品物流中心，以確保農產品的流通，成為大勢所趨。 項目建設的宗旨 依托平湖物流基地的發(fā)展平臺，憑借農產品公司在農產品流通行業(yè)的優(yōu)勢地位，把項目建設成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全、輻射范圍最廣闊的綠色、安全、生態(tài)的一級農產品現代物流樞紐中心。 3． 2021 年 4 月， XX市人民政府印發(fā)的《 XX市商業(yè)網點規(guī)劃（ 20212021）》對 XX 市農副產品批發(fā)市場的規(guī)劃中提到： 規(guī)劃期內，在特區(qū)外建設兩個大型綜合農產品批發(fā)市場，作為全市的一級農產品批發(fā)市場 ； 將 XX 市布吉農產品中心批發(fā)市場和 XX 市福田農產品批發(fā)市場逐漸調整為二級批發(fā)市場，鼓勵其通過置換的方式退出特區(qū) ； 在特區(qū)外規(guī)劃新建一家二級 綜合農產品批發(fā)市場，主要面向 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 企業(yè)自身發(fā)展的需要。 項目技術經濟指標 本項目的綜合技術經濟指標如下表所示： 序號 指標名稱 單位 指標值 備注 1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 建設總工期 月 36 4 建筑密度 — 42% 5 容積率 — 6 綠化率 — 20% 7 水電負荷 用電負荷 千瓦 18362 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。近期政府頒布的特區(qū)內對大、小貨車實施了限制的條令，對于需要 24 小時經營的大型農產品批發(fā)市場，給進入市場采購的客戶帶來了越來越多的不便。 香港地區(qū)生鮮果蔬等的市場潛力巨大，尤其是對名特優(yōu)新產品、無污染綠色食品需求量大，香港市場是一個近乎純進口的農產品消費市場，這些農產品大部分通過 XX 進入。 （ 1）香港“ 毒菜事件” 2021 年 4 月 17 日，綠色和平組織揭發(fā)香港兩大超市內出售含有非法農藥及農藥殘余超標的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香港市民和政府對香港農產品安全問題的高度重視；香港 689 萬市民的蔬菜消費 70%以上靠內地供應，每天供港的果蔬當中，有 50%從 XX布吉市場采購，其它部分從東莞石碣、惠州、廣州、梅州及省外地區(qū)采購，貨物來源的分散為食品安全質量的監(jiān)控造成了困難，而通過 XX 海關供應香港量達到內地供應量的 80%，因此加強深港在食品安全監(jiān)控方面的緊密合作具有十分的緊迫性和重大的意義，只有在一個集中的場所統(tǒng)一 監(jiān)控供港農產品的安全質量，并通過技術手段從產地到供港海關乃至香港零售終端實行全程監(jiān)控，有效防范不合格農產品進入供港農產品通道，才能杜絕再一次發(fā)生毒菜事件。 （ 5）加強市場檢測 加快推進企業(yè)認證自檢體系建設，進一步完善委托檢驗制度，建立健全市場生產質量安全例行監(jiān)測制度。公司現有布吉、福田、南山三個批發(fā)市場因地理區(qū)位和自身經營特點，難以滿足城市發(fā)展和居民消費的需求。因此，項目建設是實施公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的需要。農產品加工業(yè)是連接初級農產品與最終消費的中間環(huán)節(jié)，其發(fā)展不僅關系到擴張農業(yè)的中間需求，而且直接關系到滿足最終消費的需求，對農業(yè)生產、批發(fā)、零售、消費和對外貿易都有重大影響。 農產品物流基礎設施落后和效率低下。這些模式克服了加工企業(yè)、大型連鎖超市和農貿市場批發(fā)商原料來源不穩(wěn)定的問題，為農戶銷售產品找到了相對穩(wěn)定的渠道，也提高了對產品質量的控制力度。就布吉農批市場而言，該市場交易的蔬菜、水果、糧油，分別占 XX 市民消費量的 85%、 90%和 40%以上。據不完全統(tǒng)計，零售企業(yè)的獨立倉儲配送量約占其商品銷售總量的 30％。 廣東省僅次于山東為我國農產品進出口大省， 2021 年，廣東省各類農產品進出口總量為 1301 萬噸，進、出口總量分別占 %、 %；進出口總額為448 億元，進、出口總額分別占 %、 %。它是我國第一個打破行政區(qū)劃，按照經 濟區(qū)劃原則建立的經濟區(qū)，成為廣東乃至全國商品經濟最活躍和最具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。 圖 32 深圳農業(yè)物流發(fā)展現狀 深圳國際農產品物流園項目可行性研究報告 第三章 市場分析與建設規(guī)模 房地產商域網 XX 市農產品物流需求分析 根據 XX 市 農產品 物流活動的空間 ， 其物流需求主要可以分為兩大類 ： 國內物流需求和國際物流需求。 泛珠九省區(qū)農產品流通現狀 2021 年，泛珠九省區(qū)限額以上食品飲料煙草批發(fā)零售交易額（不含港澳）達 2420 億元（若含港澳可達到 3300 億元），占全國的 32％。當前占據農產品流通主導地位的批發(fā)市場大都只是為交易雙方提供交易場地，檔次低、功能單一、交易手段單一、服務與管理落后等。發(fā)展現代農產品物流，提高農業(yè)綜合效益，已成為當前農業(yè)流通領域亟待解決的重點問題 。 XX市地理位置優(yōu)越，基礎設施比較完善，進出口態(tài)勢良好，人口素質較高，企業(yè)界實力強大，這為建設本項目提供了得天獨厚的自然條件，同時，項目建設有助于推動珠三角乃至國內農產品流通業(yè)的發(fā)展，為 XX創(chuàng)造就業(yè)機會，節(jié)省物流成本，優(yōu)化社會 資源配置，符合 XX市社會經濟發(fā)展的需要，將為 XX率先實現現代化作出積極的貢獻。項目通