【正文】 結(jié)論 ................................................................................................................................................. 72 建議 ................................................................................................................................................. 73 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。近幾年公司連續(xù)五次入選“中國最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鲜泄?50 強(qiáng)”。 2021 年，公司下屬各大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的農(nóng)副產(chǎn)品交易量 1512 萬噸，交易額達(dá) 528 億元。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 2 XX市福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司 3 XX市 布吉海鮮批發(fā)市場有限公司 4 南昌 XX農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場有限公司 5 上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司 6 山東壽光蔬菜批發(fā)市場有限公司 7 長沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司 8 西安摩爾農(nóng)產(chǎn)品有限責(zé)任公司 9 成都農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場有限責(zé)任公司 10 惠州農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心有限公司 11 XX市南山農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)配送有限公司 12 合肥周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場股份有限公司 13 廣西糖網(wǎng)食糖批發(fā)市場有限責(zé)任公司 14 云南鯤鵬農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)批發(fā)市場有限公司 15 北京京深海鮮批發(fā)市場有限 公司 16 廣西大宗繭絲批發(fā)市場有限公司 可行性研究工作依據(jù) 編制依據(jù) 1. 2021 年 12 月由原國家計委、經(jīng)貿(mào)委、農(nóng)業(yè)部、財政部、人行、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》，對我國農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)作了全面部署，農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)是完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的檔次，在全國大中城市和主要產(chǎn)區(qū)建設(shè)一批布局合理、交易方式先進(jìn)、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 蔬菜配送企業(yè)、批發(fā)商和農(nóng)貿(mào)市場攤販。 因此，為滿足深港兩地居民對農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的需求，公司需要重新布局在 XX 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務(wù)， 整合深港兩地農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)務(wù)資源，鞏固公司在 XX 乃至華南地區(qū)的競爭優(yōu)勢。 編制原則 1. 認(rèn)真執(zhí)行國家、行業(yè)有關(guān)農(nóng)產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標(biāo)志、運(yùn)輸、貯藏及衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定； 2. 選址必須符合城市總體規(guī)劃，合理布局、有足夠的建設(shè)用地，并有 一定的發(fā)展余地； 3. 總平面布置應(yīng)滿足農(nóng)產(chǎn)品物流的有關(guān)要求和符合安全、防火的有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)因地制宜進(jìn)行合理布置，既要求布置緊湊，力求節(jié)約建設(shè)用地，以利企業(yè)今后發(fā)展，同時要充分考慮環(huán)境保護(hù)設(shè)施和綠化用地； 4. 充分利用當(dāng)?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，以節(jié)約工程投資； 5. 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目 “ 三同時 ” 的有關(guān)規(guī)定，污染物的排放必須符合國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少對環(huán)境的影響； 6. 認(rèn)真貫徹《消防法》和勞動部《關(guān)于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。根據(jù)上述內(nèi)容論證本項目建設(shè)與實施的必要性、技術(shù)可行性及經(jīng)濟(jì)合理性。 項目建設(shè)內(nèi)容 項目用地面積 萬平方米，建設(shè)內(nèi)容主要包括：蔬菜、水果、凍品、干貨、副食品等經(jīng)營品種的批發(fā)交易區(qū)，以及物流倉儲區(qū)、認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū)和生活配套服務(wù)區(qū)等。 項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項目建設(shè)。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 項目建設(shè)背景 XX市人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長 XX 是一個快速發(fā)展起來的大城市，具有流動人口眾多，平均年齡較小等人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，食品消費(fèi)需求逐年上升。 市人均收入水平較高，增長較快（表 21）；工作人口比例大 2021年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學(xué)生 105 萬，工作餐消費(fèi)量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品需求巨大。 目前， XX 特區(qū)內(nèi)在許多主要路段實施大貨車禁行政策： 每天 0 時至 24 時禁止大貨車駛?cè)?特區(qū)內(nèi)主要 路段、區(qū)域和廣 場，包括北環(huán)路和泥崗路的大部分路段； XX 市對特區(qū)內(nèi)小型、大型貨車實施限制，由于布吉、福田、南山三個市場地處特區(qū)內(nèi)，市場發(fā)展受到制約。原來位處邊緣地帶的布吉、福田批發(fā)市場，如今已處于高檔住宅區(qū)或高級商業(yè)區(qū)的包圍中，城市總體規(guī)劃和發(fā)展的要求，對農(nóng)產(chǎn)品物流中心的布局已提出了新的要求。截至 2021 底，全市的公路總里程已達(dá)到 1579 公里，其中高速路 244公里，一級公路 588 公里。 深港同城化帶來農(nóng)產(chǎn)品需求增加與質(zhì)量提高 XX市 2021 年底公布了《 XX2030城市發(fā)展策略》。由于香港收入水平普遍較高，對農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)量較大，質(zhì)量要求較嚴(yán)格，本項目符合廣大港人的要求，將為香港地區(qū)提供高質(zhì)量的農(nóng)產(chǎn)品供給服務(wù)，保障香港農(nóng) 產(chǎn)品安全穩(wěn)定供應(yīng)。 農(nóng)產(chǎn)品安全保障的需求日益提高 1.《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量 安全法》的頒布 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法的頒布和實施，就是要建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)體系，并引入農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯制度，有效解決農(nóng)產(chǎn)品安全問題，是對農(nóng)產(chǎn)品實現(xiàn)從農(nóng)田到餐桌的全程管理，從而保障人民對農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的健康、安全的要求。 （ 2） 農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、周 期長。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 4） 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管難度大，需要有別于工業(yè)品的特殊監(jiān)管方式。這些年來國家對農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全的監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，但因食用有毒有害物質(zhì)超標(biāo)農(nóng)產(chǎn)品引發(fā)的人畜中毒事件，以及出口農(nóng)產(chǎn)品因動物疫病、農(nóng)（獸）藥殘留超標(biāo)被拒收、扣留、退貨、索賠、終止合同、暫停貿(mào)易的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。廣深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 東省衛(wèi)生監(jiān)督所提醒市民食用蔬果前遵循 “ 一洗二浸三燙四炒 ” 的處理原則 。上海市食品藥品監(jiān)督管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于此次事件中的瘦肉精豬肉順利入滬，海鹽屠宰場必須要負(fù)主要責(zé)任，而監(jiān)管部 門也必須要加強(qiáng)對這些屠宰場的監(jiān)督和抽檢。通過立法等措施，盡快調(diào)整農(nóng)藥品種結(jié)構(gòu)，鼓勵研制和生產(chǎn)安全、高效、經(jīng)濟(jì)的低殘留、環(huán)保型新農(nóng)藥，積極開發(fā)和推廣應(yīng)用生物農(nóng)藥，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)，全面開展農(nóng)產(chǎn)品重點(diǎn)生產(chǎn)基地的環(huán)境監(jiān)測。嚴(yán)格包裝、標(biāo)簽、標(biāo)識、索證、索票、檢測、認(rèn)定、認(rèn)證等市場準(zhǔn)入制度 。 XX現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷系統(tǒng)相對滯后 上世紀(jì)九十年代末，布吉市場作為 XX、華南地區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品樞紐中心，貨物可輻射到珠三角各個城市，甚至粵東地區(qū)，是當(dāng)之無愧的一級批發(fā)市場。 XX市作為珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 化，已不能滿足深港兩地日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)及對食品安全的需求。 XX 農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷系統(tǒng)亟待改造升級，以達(dá)到與城市社會經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展，均衡和諧的局面。 隨著深港兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展， XX城市功能定位的不斷升級，人口數(shù)量不斷增加，人們 對農(nóng)產(chǎn)品需求不斷擴(kuò)大，對農(nóng)產(chǎn)品的安全及農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的要求也越來越高。因此，在 XX規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心是滿足深港兩 地“菜籃子”供應(yīng)的現(xiàn)實需求。 XX國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目建設(shè)目標(biāo)是立足 深港、流通華南、面向全國、輻射世界，成為華南地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。 項目建設(shè)是實施公司戰(zhàn)略規(guī)劃的需要 2021年公司制定未來五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，即加快“歸核化 ”發(fā)展戰(zhàn)略的實施步伐，創(chuàng)新農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運(yùn)營模式，構(gòu)筑完善的全國性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)體系，把公司建成具有核心競爭力、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)。因此，通過 整合公司在 XX地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，以大宗農(nóng)產(chǎn)品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以深港兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品儲存、加工、配送、中轉(zhuǎn)、集散為重點(diǎn)，以農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口、無公害檢驗檢疫、農(nóng)產(chǎn)品價格信息形成與發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品展覽展銷、農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易、農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易等為配套， 規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，并在服 務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長和價值創(chuàng)造等各方面建設(shè)成為中國農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的標(biāo)桿項目， 鞏固公司在 XX地區(qū)，乃至珠三角地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務(wù)領(lǐng)先地位 。如美國物 流成本占其 GDP的比例由70年代的 %下降到 1989年的 %，而 1995年進(jìn)一步下降到 %。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) XX市政府提 出“大力發(fā)展以港口運(yùn)輸和商貿(mào)為主的物流業(yè)，加快區(qū)域性物流中心建設(shè)”的發(fā)展目標(biāo)，并將物流業(yè)確定為新世紀(jì) XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，加快 XX物流園區(qū)的配套貨運(yùn)通道建設(shè)，重點(diǎn)規(guī)劃興建西部港區(qū)、東部港區(qū)、筍崗 清水河、龍華、平湖、航空港等物流園區(qū)，鼓勵物流企業(yè)依據(jù)物流園區(qū)進(jìn)行配送中心建設(shè)。隨著 CEPA、東盟農(nóng)產(chǎn)品零關(guān)稅、中國對于臺灣水果進(jìn)入大陸市場的零關(guān)稅政策等經(jīng)濟(jì)措施的進(jìn)一步落實，許多跨國的連 鎖零售企業(yè)如沃爾瑪、家樂福、吉之島，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在 XX設(shè)立農(nóng)產(chǎn)品采購中心。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)作為農(nóng)業(yè)深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第二章 項目建設(shè)的必要性分析 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 的后向產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到農(nóng)產(chǎn)品中間需求的擴(kuò)張，只有中間需求得到擴(kuò)張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)才有長足的發(fā)展，人民生活才能蒸蒸日上。項目的建立有助于形成與資源特點(diǎn)相適應(yīng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局，形成果蔬商品批量生產(chǎn)、批量加工和批量銷售，引導(dǎo)本區(qū)域乃至全國農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)模化水平，加快農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展。 深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 我國現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展現(xiàn)狀 效率低下的農(nóng)產(chǎn)品物流正成為我國農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的巨大障礙。 數(shù)據(jù)表明，我國水果、蔬菜在采摘、運(yùn)輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損失率為 25％－ 30％，我國每年至少有 億噸果蔬腐爛掉，而發(fā)達(dá)國家果蔬損失率則在 5％以下；我國糧食損失占總產(chǎn)量的 12％－ 15％，相當(dāng)于 8000 萬人口的年消費(fèi)量。盡管物流主體呈現(xiàn)多元化趨勢，但目前物流規(guī)模普遍偏小，競爭力不強(qiáng)，自營物流還占絕大部分，第三方物流發(fā)展比較緩慢。據(jù)統(tǒng)計，目前我國有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 5000 多家，但具備一定規(guī)模的 市場數(shù)量有限，批發(fā)市場管理缺乏相關(guān)法律法規(guī)約束，標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，農(nóng)產(chǎn)品檢疫監(jiān)測手段不完善，給食品安全帶來隱患。 農(nóng)產(chǎn)品市場體系功能難以有效發(fā)揮。此外，我國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和市場內(nèi)部的檢驗檢測體系尚未建立，進(jìn)入流通的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量偏低，缺少檢驗手段和食用安全保證。 契約型物流模式有四種形式，即 “ 農(nóng)戶＋運(yùn)銷企業(yè) ”“ 農(nóng)戶＋加工企業(yè) ”“ 公司十農(nóng)戶十保險 ” 以及 “ 公司十合作社 ” 。這種模式能夠帶動各方積極參與，節(jié)省了交易成本，各參與方在合作與競爭中發(fā)揮自身優(yōu)勢，專業(yè)化分工明顯，提高了交易效率，也為物流主體建立了公共交易平臺，使交深圳國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 易雙方有更多可選擇性。這種模式促進(jìn)了流通與生產(chǎn)的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于實現(xiàn)物流標(biāo)準(zhǔn)，成為我國農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展的方向，但目前還處于起步階段，涉及范圍非常有限，而且這種模式對管理人員的素質(zhì)要求非常高。 盡管泛珠省區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品交易量很大，但億元以上農(nóng)產(chǎn)品市場數(shù)量明顯少于長三角地區(qū)的浙、蘇、滬，市場集中度較低，區(qū)域內(nèi)部農(nóng)產(chǎn)品流通發(fā)育水平差距要明顯大于長三角地區(qū)。首先， XX 市農(nóng)批市場是 XX 市民的“菜籃子”。另外， XX 的農(nóng)批市場在全國農(nóng)產(chǎn)品流通中也居于十分重要的地位，其貨源地除來自廣東其它城市及周邊省份以外，還包括北京、山東、河南、東北等地，而銷地則主要滿足 XX 本地和香 港需求，也有部分運(yùn)到內(nèi)地其它省市。 2021 年以來， XX 農(nóng)產(chǎn)品價格已普遍上漲 20%左右，特別是水果的供應(yīng)已不能充分滿足 XX市的需求，而且隨著 XX市經(jīng)濟(jì)和生活水平的不斷提高，隨著深港兩地城市人口容量的不斷增長，對農(nóng)產(chǎn)品足量、平價、安全、綠色供應(yīng)的需求也將不斷升級， XX農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)的現(xiàn)狀已遠(yuǎn)不能滿足人們未來的需求，因此，規(guī)劃建設(shè)新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品安全足量供應(yīng)的迫切需求。 2021 年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學(xué)生 105 萬，而且數(shù)量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費(fèi)量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品物流需求巨大。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要， 雖