【正文】 C、商業(yè)裙樓部分： 產(chǎn)品定位： 商業(yè)裙房定位為代表成都商業(yè)發(fā)展最高水平的超區(qū)域型國際品牌購物中心，與整個項目的檔次匹配，形成差異化優(yōu)勢，樹立“仁恒置地廣場”的品牌形象，保持項目長久競爭力。 租用類型目標(biāo)客戶： 包括長租和 短租客戶，預(yù)計長租戶占 60%，短租戶約占40%。 B、酒店服務(wù)式公寓 產(chǎn)品定位： 仁恒置地廣場東座塔樓定位為高級酒店服務(wù)式公寓，五星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計豪華、舒適、氣派； 由具有國際客戶網(wǎng)絡(luò)資源的新加坡輝盛酒店服務(wù)公寓管理公司 提供國際化的酒店式服務(wù)和 統(tǒng)一經(jīng)營管理。 銷售 類型 目標(biāo)客戶： 部分公司、企業(yè)（購買自用），成都及外地大量的實力投資者客戶，部分房地產(chǎn)投資基金、上市公司等，由于本項目 具有 良好的投資價值和增值潛力，可吸引各類寫字樓投資型客戶。本項目區(qū)位、建筑品質(zhì)、配套設(shè)施遠(yuǎn)高于 成都現(xiàn)有甲級寫字樓水平，完全可預(yù)期較高的售價。 （一） 項目產(chǎn)品定位 A、甲級寫字樓： 產(chǎn)品定位： 仁恒置地廣場西座塔樓定位為國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓，遠(yuǎn)高于成都目前甲 級寫字樓水平，參照標(biāo)準(zhǔn)為上海最高級甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。 第五部分 市場營銷與運營管理 一、項目市場營銷測算 二、項目運營管理計劃 一、項目產(chǎn)品定位與營銷測算 仁恒置地廣場建成后是包括有國際品質(zhì)的甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓、國際品牌商業(yè)購物中心等多功能的綜合商業(yè)建筑體。 6. 外場工程： 2020 年 3 月 — 2020 年 8 月。 4. 安裝工程： 2020 年 11 月 — 2020 年 4 月。 2. 裙房結(jié)構(gòu)： 2020 年 9 月 — 2020 年 1 月。 3. 第三階段 ： 2020 年 10 月項目全面竣工， 2020 年 11 月項目交付使用。 二、開發(fā)計劃與工程建設(shè) （一）“仁恒廣場”項目開發(fā)可分為三階段 1. 第一階段 ： 2020 年 8 月動工， 2020 年 12 月主體封頂， 2020 年 9 月裙房部分初 步竣工。 7. 酒店式公寓后勤用房約 1000 平方米，含員工更衣室、淋浴室、食堂、工作間、客房部、人事部、維修部、保安部、監(jiān)控室、休閑娛樂室、儲藏室、衛(wèi) 生間等。 5. 辦公樓、酒店式公寓、商場的物管用房、儲藏用房分開設(shè)置。 3. 設(shè)備用房：包括空調(diào)、水、強(qiáng)電、弱電、電梯、 人 防等設(shè)置配備。 （六）地下室設(shè)計要點 1. 550 平方米非機(jī)動停車位。 3. 員工的出入口獨立設(shè)置。 （五）裙房設(shè)計要點 1. 設(shè)置出租車停車泊位。 10. 采用集中式中央空調(diào)，集中熱水供應(yīng)。內(nèi)有室內(nèi)恒溫游泳池（尺寸約為 25M*）、健身中心、 SPA、兒童游戲室等。 8. 休閑會所：約 2600 平方米。 5. 套型比例如下表： 套型 套型套內(nèi)建筑面積（平方米） 套數(shù) 比例（ %） Studio 40/50 87 約 25% 一居室 65/70 171 約 48% 二居室 100/108/120 83 約 24% 三居室 135/140 8 約 2% 豪華居（四居以上） 190 4 約 1% 總計 — 353 100% 6. 采用西式廚房，二居室以上的戶型，有設(shè)置封閉式廚房的條件。 3. 層高高度：保證室內(nèi)凈高 米以上，走廊凈高 米、凈寬 — 米。 2. 客人與員工分別設(shè)置出入口，員工出入口遠(yuǎn)離客人視線并能直接通達(dá)地下室的后勤用房。 （四）酒店式服務(wù)公寓設(shè)計要點 1. 20 人容量的小巴士及轎車能停泊在大堂入口雨蓬下，車道七米寬。 4. 辦公區(qū)域的大空間凈高不低于 米。電梯按國際甲級寫字樓配置。 2. 標(biāo)準(zhǔn)層的建筑面積 2020 平方米（含幕墻外包部分）。本項目作為高檔的涉外商務(wù)區(qū)，充分利用了周邊的城市景觀氛圍。 2. 樓宇高度 A. 甲級寫字樓 165 米； B. 酒店式公寓 150 米； C. 商業(yè)裙房：五層。 5. 規(guī)劃要求： 建筑物（含高層主體）后退道路紅線距離：人民南路 10 米；人民南路和新光華路之間的切角 10 米； 與 相鄰建筑 的最小控制間距滿足消防間距 和《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的》 （ 2020）中的日照要求。 4. 停車位配套標(biāo)準(zhǔn)為： A. 汽車位 ：約 700 個（寫字樓、商務(wù)公寓和商業(yè)裙房獨立分區(qū)設(shè)置車位）。 2. 建筑容積率、建筑密度、綠地率 ：政府不作強(qiáng)制性控制要求。建院 50 年來，在全國各省、市、自治區(qū)及海外的十余個國家和地區(qū)承擔(dān)了大量的民用與工業(yè)建筑設(shè)計任務(wù)，為國家的基本建設(shè)事業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。全院現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù) 人員 800 余人，包括國家工程設(shè)計大師、國家有突出貢獻(xiàn)的中青年專家、享受政府津貼專家 20 多名，高級建筑師、高級工程師以上職稱 200 余人，國家一級注冊建筑師、一級注冊結(jié)構(gòu)工程師 152 名。其中澳洲悉尼歌劇院和香港國際機(jī)場榮登 20 世紀(jì)的 10 大建筑之列，香港匯豐銀行總部、法國龐畢度中心、日本大阪會展中心、關(guān)西機(jī)場、英國千禧巨輪、澳洲布里斯本會展中心、中國2020 年奧運會國家體育館、游泳館、北京首都機(jī)場三期航站樓以及中央電視臺總部等都是名作。業(yè)務(wù)范圍是提供多專業(yè)、全面性的工程顧問服務(wù)，包括建筑、基建和工業(yè)方面的項目。 NBBJ 在中國所做主要項目： 項目名稱 性質(zhì) 時間 規(guī)模 上海新源廣場 寫字樓 1993 年 6 萬平 方米 遠(yuǎn)洋大廈 寫字樓 1994 年 10 萬平方米 北京飯店 改擴(kuò)建及裝修 1998 年 CEC（中國電子集團(tuán)）大廈 寫字樓 2020 年 8 萬平方米 北京萬象新天大型居住區(qū) 總體規(guī)劃及單體設(shè)計 2020 年 300 萬平方米 上海陸家嘴國際華城 居住區(qū) 2020 年 23 萬平方米 上海聯(lián)洋花園 居住區(qū) 2020 年 70 萬平方米 大連裕景花園 酒店 /寫字樓 /公寓 2020 年 63 萬平方米 青島麥島居住區(qū)規(guī)劃 (濱海地區(qū) ) 總體規(guī)劃設(shè)計 2020 年 公頃 廣州南沙都市規(guī)劃 (濱海地區(qū) ) 總體規(guī)劃設(shè)計 2020 年 500 平方公里 福州世茂外灘花園 (濱海地區(qū) ) 總體規(guī)劃設(shè)計 2020 年 19 公頃 濟(jì)南南城都市規(guī)劃 總體規(guī)劃設(shè)計 2020 年 4 平方公里 北京西山贏府商業(yè)廣場 建筑設(shè)計 2020 年 6 萬平方米 上海長風(fēng)主題娛樂中心 總體規(guī)劃及方案設(shè)計 2020 年 27 萬平方米 上海董家渡混合使用項目 總體規(guī)劃設(shè)計 2020 年 52 萬平方米 上海陽光復(fù)興城 規(guī)劃方案設(shè)計 2020 年 62 萬平方米 英國 ARUP（奧雅納）工程顧問公司： 國際性工程顧問機(jī)構(gòu)。 （二）合作團(tuán)隊簡介 NBBJ國際工程設(shè)計公司： NBBJ是世界第三大建筑設(shè)計公司，全美第二大設(shè)計公司，一直保持著在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。 規(guī)劃設(shè)計： 由美國 NBBJ國際工程設(shè)計公司 （ 世界第三大建筑設(shè)計 公司、全美第二大設(shè)計公司）負(fù)責(zé)項目建筑設(shè)計。由于辦公與商業(yè)停車高峰錯位，因此停車標(biāo)準(zhǔn)高于以上設(shè)定。 2 個能容納 10— 30 人會議的 VIP 會議室， 2 個貴賓會議接待室。 會所 /會議 /車位配套設(shè)施規(guī)劃 a）會所 設(shè)施： 包括恒溫游泳池、健身房、餐廳、咖啡廳酒吧、閱覽室、兒童游戲室、網(wǎng)球場等。 商業(yè)主要為地面五層，商業(yè)部分的建筑面積約 44000 平方米。具有百貨購物、餐飲休閑兩大主要商業(yè)功能。 套房內(nèi) 配置烤爐、生活家電、保險箱和干衣機(jī)等家用設(shè)備。配備中央空調(diào)系統(tǒng)； 電梯按每部服務(wù) 50— 60 個單元設(shè)置；共設(shè) 6 部高速客梯，服務(wù)電 梯和消防梯各 1 部。 c) 建筑規(guī)劃 酒店服務(wù)式公寓位置在地塊的東面新光華街和指揮街交界處；大堂入口及交通車輛出入口沿指揮街設(shè)置； 入口大堂挑高約 10 米，大堂面積約 350 平米（不含大堂內(nèi)經(jīng)營性部分面積）。 酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)品規(guī) 劃 a) 項目檔次 五星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計豪華、舒適、氣派；由享有盛譽的新加坡輝盛國際管理公司提供國際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式專業(yè)管理服務(wù)。 f) 商務(wù) 配套： 采用智能化物業(yè)管理及安防系統(tǒng)， 前臺 商務(wù)中心 、會議中心、員工餐廳等，利用本項目的會所 /會議部分規(guī)劃的功能解決。 e) 其他配置： 低區(qū)部分（ 6— 15 層）各樓層采用公共衛(wèi)生間，面積約 20— 25平方米；中、高區(qū)（ 16— 34層）面向大中型公司租戶，各使用單位分別設(shè)置自用衛(wèi)生間。 c) 空調(diào)配置： 采用 VAV 空調(diào) 系統(tǒng)（均為最領(lǐng)先的技術(shù)，輔以冰蓄冷降低能耗）。具體產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)為： a) 建筑面積： 寫字樓總建筑面積 萬平方米，共 40 層（含裙房部分 5 層）。 仁恒置地廣場項目定位符合城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的市場需要，將憑借 全方位的國際化品質(zhì)，提升成都商務(wù)辦公水平，適應(yīng)城市發(fā)展的國際化進(jìn)程，具有良好的市場前景和社會經(jīng)濟(jì)效益。近年來國際資本不斷加大對成都的投資，世界 500 強(qiáng)企業(yè)中已有約 150 家進(jìn)入成都直接投資建立外資企業(yè)或設(shè)立分公司。 2. 定位依據(jù) 成都是西部具有強(qiáng)勁輻射影響力的中心城市，具有 中國西部 “三中心二樞紐”的城市地位，是區(qū)域型 的科技中心、商貿(mào)中心、金融中 心 ， 交通樞紐 、 通信樞紐 。 （二） 發(fā)展戰(zhàn)略 1. 戰(zhàn)略定位 仁恒置地廣場定位為成都城市 CBD 中心檔次一流、管理服務(wù)國際化、經(jīng)營良好、具有復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能和長久市場競爭力的中國西部“總部經(jīng)濟(jì)基地”，滿足世界五百強(qiáng)公司及中外財團(tuán)進(jìn)入成都投資的商務(wù)需求。 項目由兩座塔樓組成 ，甲級寫字樓塔樓建筑高度為 165 米，服務(wù)式公寓塔樓為 150 米，商業(yè)裙房五層。 （二）項目總體規(guī)劃 1. 地塊情況 項目基地靠近人民南路與新光華街交匯處，用地約 2 萬平方米，距成都城市中心天府廣場 300 米，緊臨繁華的鹽市口商圈，周邊有川信大廈、城市之心、錦江賓館、索菲特酒店等多個寫字樓和五星級酒店， 薈萃 成都高端商務(wù)資源。 前瞻性是本項目的定位特點 國際 零 售商逐步入駐，高檔休閑娛樂蓬勃發(fā)展，綜合式的高端購物中心正處于成都市場上的空缺； 成都甲級辦公樓保持良好的上升空間； 境外旅游、外資公司派駐人員的與日俱增創(chuàng)造的高檔公寓市場需求； 復(fù)合性是本項目的綜合優(yōu)勢 高端購物中心、甲級辦公樓及酒店式公寓三個業(yè)態(tài)之間能相互補充、支撐，利 用物業(yè)業(yè)態(tài)組合的復(fù)合性確立項目的獨特優(yōu)勢 。 四 、 仁恒廣場項目定位 （一）項目 SWOT 分析 1. 優(yōu)勢 ? 地處城市中心、交通要道、毗鄰地鐵站點 ? CBD 核心區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融設(shè)施齊全 ? 辦公 +酒店 +商場組成物業(yè)的協(xié)同效應(yīng) ? 地標(biāo)性建筑，良好的臨街展示面 ? 優(yōu)質(zhì)的國際合作開發(fā)團(tuán)隊 ? 產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，物業(yè)升值前景大 2. 劣 勢 ? 地塊 地形限制 ? 大型復(fù)合商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長 3. 機(jī)會 ? 成都良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為本項目創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境和實施條件 ? 零售市場對外資零售市場的放開 ? 外資公司加快進(jìn)入成都市場 ? 鹽市口商圈向南延伸，帶動周邊商氣 ? 城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來越高 4. 威脅 ? 高端百貨公司、新投資開發(fā)的五星級酒店、甲級寫字樓，在經(jīng)營上與本項目存在競爭 ? 國際實力發(fā)展商積極開 拓 成都市場，局部同質(zhì)化項目出現(xiàn)。 百貨公司由于狹小，功能單一，將在市場逐漸淡出 ,取而代之的是多功能多業(yè)態(tài)組合的購物中心。 高端市場未 來 發(fā)展趨勢預(yù)估。 擁有眾多國際一線品牌的高端商場，將成為主要的競爭對象。 其他 品牌百貨專賣店 采取扣點 20— 25%的經(jīng)營方式。 伊藤 春熙店 近 15000 第一年租金為 1800 萬，每年按 15%遞增， 現(xiàn)已達(dá)到 3000萬，即約 180元 /平方米 /月。 定位高端商業(yè)的大型商業(yè)房產(chǎn)項目。 成都 2020年 的奢侈品消費總額超過 10 億元，成為中國西部第一奢華城市。 作為國內(nèi)舉足輕重的時尚都市，成都的時尚消費能 力 和氛圍絲毫不遜色于北 京、上海和廣州。 已有 7 個國家在領(lǐng)事館設(shè)在成都 , 如美國、韓國、 法國、 德國、新加坡、泰國和巴基斯坦。 中央政府對 50 個主要城市進(jìn)行了投資環(huán)境的調(diào)查 , 結(jié)果顯示成都在 3 個領(lǐng)域都排在第九名 . 分別是城市綜合實力 , 城市發(fā)展?jié)摿统鞘邪l(fā)展真實能力。案 例：英特爾、飛利浦西南區(qū)高管、