【正文】 開發(fā)商：四川華夏中策量子實(shí)業(yè)公司策劃顧問： 。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將加快成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)建設(shè)步伐，提升該地區(qū)的城市形象，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，改善市容市貌。第十二章研究結(jié)論：81萬/M2：：：：（企業(yè)所得稅15％）：％：％該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)上可行，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)收益能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益要求。如果項(xiàng)目商業(yè)用房一旦出現(xiàn)了部分空置，或者出租率較低，出租價(jià)格也低，本項(xiàng)目收益就會(huì)受到影響。因此，應(yīng)盡早與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)，力爭獲得較高的容積率，以確保開發(fā)規(guī)模。為此，須加快辦理相關(guān)用地手續(xù)和政府批文，以免政策變動(dòng)引致風(fēng)險(xiǎn)。(詳見表2)敏感性分析表(表2)銷售價(jià)格不變，成本變動(dòng)動(dòng)序號(hào)成本變化率單位綜合成本(元/M2)成本(萬元)開發(fā)價(jià)值(萬元)利潤(萬元)投資利潤率170%%260%%350%%440%%530%%620%%710%%%910%%1020%%本項(xiàng)目主要存在著政策性調(diào)整、建設(shè)規(guī)模、商業(yè)用房、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)售價(jià)下降約35％時(shí)，本項(xiàng)目的開發(fā)利潤為零，這說明本項(xiàng)目抵抗售價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力非常強(qiáng)，其主要原因在于收益較高。盈虧平衡率＝項(xiàng)目建設(shè)成本/（總銷售收入－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用營業(yè)稅金及附加）*100％＝％從盈虧銷售率分析得知，％，就達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，可見預(yù)見的盈虧平衡點(diǎn)較低。設(shè)定項(xiàng)目的最低可接受投資利潤率為15％，分析項(xiàng)目最低可接受綜合平均銷售價(jià)格Pmin。空置率：空置率主要受銷售價(jià)格，戶型設(shè)計(jì)、營銷策略的影響，空置率的高低直接影響項(xiàng)目的利潤。投資收益率：本項(xiàng)目的投資收益率受到項(xiàng)目銷售的制約，其中主要受到銷售價(jià)格的影響，同時(shí)受到租售方案和空置率的影響，這是不確定因素中，受其他因素影響最大的因素。通過測(cè)算得知，獲取利潤較高。開發(fā)期：（30個(gè)月），分兩期開發(fā)，整個(gè)開發(fā)期目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，主要取決于資金能否到位，銷售能否按原方案實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。管理費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用的估算也是考慮管理因素而所取比例偏小。根據(jù)市場調(diào)查，臨街商業(yè)門面估計(jì)能全部出售，但大型的商業(yè)用房要全部出售的可能性不大，這就影響著項(xiàng)目的直接短期投資收益。可見，還必須在設(shè)計(jì)方案時(shí)再三研究。容積率：現(xiàn)【商業(yè)計(jì)劃書】，是按照較高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)。第十一章項(xiàng)目不確定因素及風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目由于建設(shè)周期長，資金投入量大，是一動(dòng)態(tài)投資過程，且主要進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，故在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中有許多不確定因素和投資風(fēng)險(xiǎn)影響著項(xiàng)目的獲利能力，有必要進(jìn)行分析論證。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以靜態(tài)方式測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)成本，主要包括七個(gè)方面的費(fèi)用。第十章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察本項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。其余40％由四川華夏軍創(chuàng)投資發(fā)展公司組織在軍內(nèi)銷售。006/6/1—2007/5/54促銷促銷有兩種形式：關(guān)于大型的促銷活動(dòng)詳見本文案第一部分的有關(guān)內(nèi)容；和般促銷是指不定期在各地區(qū)發(fā)放“售樓收”、“DM單”等，原則上每月安排一到兩次。2006/6/1—2007/5/52正常銷售接待客戶、咨詢、簽訂合同、付款等。2006/5/20—2006/5/3111報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)組織稿件，采用新聞報(bào)道及廣告宣傳的兩種方式，報(bào)道“陽光衛(wèi)士“項(xiàng)目的開盤銷售。2006/5/25—2006/6/179電視廣告制作主要報(bào)道“陽光衛(wèi)士”項(xiàng)目奠基慶典及銷售宣傳。2006/4/15—2006/4/306按揭辦理該項(xiàng)工作由獨(dú)立完成2006/4/15—2006/6/157合同設(shè)計(jì)和制作“制式”售樓合同的補(bǔ)充協(xié)議設(shè)計(jì)制作，物業(yè)管理協(xié)議和制作，裝飾裝修管理協(xié)議設(shè)計(jì)制作。為實(shí)現(xiàn)銷售的哄動(dòng)性，掛上支架的時(shí)間統(tǒng)一在6月15日—16日這兩天2006/4/20—2006/6/155建立網(wǎng)絡(luò)主頁建立項(xiàng)目宣傳網(wǎng)絡(luò)，制作網(wǎng)絡(luò)主頁。建筑及房地產(chǎn)知識(shí)，企業(yè)規(guī)章制度培訓(xùn)。談判技巧培訓(xùn)。2006/5/1—2006/65/253售樓人員招聘及培訓(xùn)禮儀培訓(xùn)。室內(nèi)布景溫馨的接待環(huán)境。項(xiàng)目銷售工作內(nèi)容及時(shí)間安排表序號(hào)工作名稱主要內(nèi)容時(shí)間一、銷售準(zhǔn)備工作2006/4/15—2006/6/151售樓處布置證件裱裝、展示的圖紙制作、各種上墻文件、圖片、資料制作。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，讓銷售工作正常的開展，在銷售的前期，要作大量的準(zhǔn)備工作。主要的工作程序包括：客戶接待禮儀、銷售程序（以下框圖可參考）、合同簽訂程序（以下框圖可參考）、合同公證程序、更換合同程序、交付房屋程序、辦理產(chǎn)權(quán)程序等。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，有了相對(duì)完善的制度和工作程序，首先可以使員工職責(zé)分明、工作程序化，不會(huì)出亂子；其次是可以減少不必要的官司和糾紛，保護(hù)企業(yè)利益，再次是給客戶一種好的企業(yè)形象?！羝渌陲@眼的地方布置企業(yè)“VI”標(biāo)識(shí)，在售樓部大門正面布置項(xiàng)目大幅鳥瞰圖等?！魣D紙——裱裝精美的各層“建筑商業(yè)功能劃分平面圖”，“銷售面積分割圖”◆項(xiàng)目介紹——項(xiàng)目規(guī)模、政府的重視、各種授牌、領(lǐng)導(dǎo)參觀照片等。本項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)銷售部門，地點(diǎn)選擇在工地現(xiàn)場建造的“現(xiàn)場售樓接待中心”⑵現(xiàn)場布置其布置的內(nèi)容有：◆砂盤——7平方米—10平方米左右的“陽光衛(wèi)士花園”規(guī)劃模型砂盤。⑴全程營銷委托商業(yè)樓盤運(yùn)作極需豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，切不可掉以輕心。第四步，談判。第三步，聯(lián)系。第二步，選擇招商對(duì)象。首先對(duì)眾多的商家按照地區(qū)、類別進(jìn)行分類。對(duì)經(jīng)營商家可以爭取的優(yōu)惠政策：◆所得稅減二免三。因此，招商工作的大致時(shí)間安排為：開始時(shí)間基本完成時(shí)間截止時(shí)間2006年3月中旬2006年4月上旬2006年6月下旬四、招商方式及策略策略1)目標(biāo)策略：①立足中介，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；◆明確法律責(zé)任，以中介服務(wù)的身份促進(jìn)達(dá)成業(yè)主和商家的租賃合同關(guān)系，以管理服務(wù)的身份形成與業(yè)主的物業(yè)管理合同關(guān)系，并形成與商家經(jīng)營管理合同關(guān)系；◆協(xié)調(diào)好三方責(zé)權(quán)關(guān)系，爭取業(yè)主委員會(huì)配合；◆法律關(guān)系上弱式介入，在營銷、造勢(shì)方面強(qiáng)勢(shì)介入。三、招商時(shí)間安排招商的時(shí)間安排上主要考慮以下因素第一，是在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審判通過等工作完成后，所以開始的時(shí)間大致在2006年3月第二，招商工作必須在項(xiàng)目正是銷售前基本完成。SY克一、招商內(nèi)容主要針對(duì)以下大類進(jìn)行招商：●超市類；●生活百貨類；●餐飲類；●娛樂類；●休閑類；（1）招商對(duì)象：●國際、國內(nèi)精品、品牌生產(chǎn)企業(yè)或經(jīng)營企業(yè)●國際、國內(nèi)品牌產(chǎn)品的代理商、經(jīng)銷商及專場店●娛樂、休閑、餐飲、旅游、健身、影樓等服務(wù)企業(yè)●金融、郵政、電信、通訊等專業(yè)服務(wù)部門（2）招商范圍：●服裝服飾類●鞋帽皮具類●化妝珠寶類●居家用品類●家用電器類●兒童類●文體類●餐飲娛樂類●綜合服務(wù)類二、招商對(duì)象的選擇以下招商對(duì)象只是眾多商家中的部分(1)超市如：好又多、人人樂、紅旗連鎖、芳鄰超市等。本項(xiàng)目的招商工作是銷售工作的先頭兵，它的成功與否，直接影響到商鋪的銷售工作的好壞，直接影響到本項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益?！癖旧虉龅某鍪蹖?duì)象為本地及附近的洛帶、簡陽等地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營戶，專業(yè)商家?！癖旧虉龅奶厣谟凇巴渤菂^(qū)中心廣場”、“特色鮮明的專業(yè)市場”。出租部門是帶動(dòng)商業(yè)氣氛的關(guān)鍵、是銷售工作的前哨；銷售部分是本次銷售工作的核心，是本項(xiàng)目的利潤來源。第二期銷售房屋中，第二期共需銷售住宅3683戶。本項(xiàng)目分二期工程建設(shè)，故銷售也分二期進(jìn)行。第九章項(xiàng)目營銷方案本項(xiàng)目營銷方案市依據(jù)市規(guī)劃管理部門確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，本公司根據(jù)市場調(diào)查所確定銷售對(duì)象群體，以及預(yù)測(cè)未來兩年房地產(chǎn)市場走勢(shì)所確定的項(xiàng)目銷售價(jià)格等而確定的。公告及其他需公告的信息，將至少在一家全市范圍媒體成都商報(bào)上公開發(fā)布，或通過市建委舉辦招標(biāo)信息發(fā)布會(huì)公布信息由項(xiàng)目法人單位委托具有合格資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目招標(biāo)工作。施工單位資質(zhì)必須是二級(jí)以上施工企業(yè)。由業(yè)主委托由資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)采用招標(biāo)形式確定設(shè)備、材料供貨單位和工程建設(shè)施工單位，采用邀標(biāo)形式確定施工監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位。同時(shí)抓好落實(shí)各項(xiàng)工作，使項(xiàng)目盡早開工，以回避利率上調(diào)帶來的財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)國家制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求，以及目前國民經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，國家暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)積極的財(cái)政政策，近期央行上調(diào)商業(yè)銀行存貸利率的可能性不大，