【正文】 第一年還 1500 萬(wàn)元，第二年 還款500 萬(wàn)元 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表（ 50%入住率） 單位：萬(wàn)元 收入項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) （ 50%入住率） 客房收入 餐飲收入 娛樂收入 租金收入 0 0 0 0 0 財(cái)產(chǎn)處置 1800 0 0 0 利息收入 0 0 6 10 0 產(chǎn)權(quán)式酒店出售收入 2976 0 0 0 0 消費(fèi)卡收入 1000 0 0 0 0 小計(jì) 項(xiàng)目一次性投入 0 0 0 0 客房部成本 餐飲部成本 娛樂部成本 產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報(bào) 維修費(fèi)用 5 6 7 10 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 120 30 0 0 0 管理費(fèi)用 175 95 55 銷售推廣費(fèi) 340 100 55 小計(jì) 現(xiàn)金流量圖 投資回收計(jì)算表 （單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 第 0 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7年 第 8年 第 9年 累計(jì) 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 3500 凈流量 投資利潤(rùn)率 =20% 投資回收期 = 年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 = 損益和利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 營(yíng)業(yè)稅 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 175 彌補(bǔ)以前年度虧損 所得稅 潤(rùn) 投資收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 營(yíng)業(yè)收入 900 900 900 900 900 4500 毛利率（ 55%） 495 495 495 495 495 2475 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)（ %） 50 50 50 50 50 250 折舊額 70 70 70 70 70 350 低值易耗品攤銷 27 27 27 27 27 135 工資 77 77 77 77 77 385 房租費(fèi) 20 20 21 21 22 104 水電費(fèi)、其它雜費(fèi) 60 60 60 60 60 300 本年利潤(rùn) 191 191 190 190 189 951 減 :獎(jiǎng)勵(lì) 38 38 38 38 38 190 上交所得稅 137 凈利潤(rùn) 624 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格 /制度 /崗位說明 /績(jī)效薪酬 /考核制度 /財(cái)務(wù)控制 /管控模式 /房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理 /企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等… 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競(jìng)標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營(yíng)銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等…… 企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 《中瑞 2021 年 3 月三亞鳳凰水城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》 27頁(yè) ppt 《天啟開啟 2021 年 12月大連琥珀灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》 59 頁(yè) ppt 《世聯(lián) 2021 年合肥金宇房地產(chǎn)肥西 9 號(hào)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 37頁(yè) 《禾瑞營(yíng)銷 2021 年 4 月 29日陜西省渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 81 頁(yè) word 《 2021 年 07月 18 日成都龍湖長(zhǎng)橋郡精品營(yíng)銷調(diào)研》 27 頁(yè) ppt 《 2021 年 67 月區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格月度分析報(bào)告》 82 頁(yè) word 《 2021 年 3 月 14日山東臨沂 1500 畝地塊市場(chǎng)調(diào)研淺析報(bào)告》 125 頁(yè) 《 2021 年夏季萬(wàn)科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析》 65 頁(yè) ppt 《 2021 年 12月 10 日蚌埠綠地 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目名稱 工程量（ m2） 單價(jià)（元 / m2） 金額（萬(wàn)元） 備注 收購(gòu)成本 / 收購(gòu)費(fèi)用 / 設(shè)計(jì)費(fèi) 9380 10 按工程造價(jià) 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 5年攤銷 客房配置 6500 500 325 平均 2年 電梯工程 / / 105 單價(jià) 35萬(wàn)元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費(fèi)用 300 按照改造成本 10%計(jì)提 50 合計(jì) 樓層設(shè)置： 2 層出租或出售； 3 層接待總臺(tái)； 4 層餐廳（可以分離設(shè)計(jì)）； 5 層娛樂； 6 層、 13 層商務(wù)會(huì)所； 客房： 6 或 712 層；面積：凈空 8m (~)=~ 每層 1000m2,16~19 個(gè)房間 ,客房總數(shù) 96112 個(gè)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系，市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目由于其獨(dú)特而潛力巨大的市場(chǎng)空間和沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)特定位，同時(shí)配 合品牌酒店管理商和具有強(qiáng)烈市場(chǎng)吸引力的營(yíng)銷手段，其可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)性較低，因而在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過程中必須強(qiáng)化品牌意識(shí)，強(qiáng)化形象意識(shí)，強(qiáng)化高端客戶群體的需求鎖定。 預(yù)測(cè)計(jì)算期為 10 年 （三）利潤(rùn)分配表見附表 通過上表對(duì)比分析可看出來項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)價(jià)值較高，同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店可將酒店?duì)I銷與項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行有機(jī)的融合，能迅速鎖定高端客戶群體，使酒店和住率迅速進(jìn)入平穩(wěn)、安全的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，同時(shí)其回報(bào)率也高于自主經(jīng)營(yíng)方案，因而我們建議采用產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目開發(fā)模式進(jìn)行操作，結(jié)合三種方案和政府對(duì)本項(xiàng)目周邊整體規(guī)劃所帶來的增值前景，確定本經(jīng)營(yíng) 和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，安全性較強(qiáng)、含金量較高、有極高的投資開發(fā)價(jià)值。 第一年收入計(jì)算 客房收入： 186*200*365*= 萬(wàn)元 餐飲收入： 186*365*2*50**= 萬(wàn)元 娛樂收入： 186*365***2*50= 萬(wàn)元 財(cái)產(chǎn)處置（含 1 樓鋪面和輔助建筑鋪面 [扣除土建及相關(guān)費(fèi)用后 ]）： ①產(chǎn)權(quán)式酒店出售： 186*16=2976 ②消費(fèi)卡收入：鉆石卡 60*5=300；鉑金卡： 3*100 張 =300 金卡： 200*1=200；銀卡： *400=200 *消費(fèi)卡不計(jì)入納稅總額 成本計(jì)算 ①客 房成本： 6566*12*25 元 /月 .m2= 萬(wàn)元 ②餐飲娛樂成本按收入的 68%計(jì) ③產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主回報(bào) 2796*6%/年 = 萬(wàn)元 ④管理費(fèi)用按投資總額的 5%計(jì)算 3498*=175 ⑤銷售推廣費(fèi)按收入的 5%計(jì)算 *=340 ⑥餐飲娛樂按照第一年收入類推； ⑦成本與收入同比增長(zhǎng)，另每年客房成本及維修基金加計(jì) 100 萬(wàn)元； ⑧本項(xiàng)目總投資 3500 萬(wàn)元，其中自籌資金 1000 萬(wàn)元，銀行貸款 2021 萬(wàn)元，并一次性全部投資于第一年項(xiàng)目建設(shè)； ⑨還