【正文】 77 77 77 77 77 385 房租費(fèi) 20 20 21 21 22 104 水電費(fèi)、其它雜費(fèi) 60 60 60 60 60 300 本年利潤(rùn) 191 191 190 190 189 951 減 :獎(jiǎng)勵(lì) 38 38 38 38 38 190 上交所得稅 137 凈利潤(rùn) 624 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格 /制度 /崗位說明 /績(jī)效薪酬 /考核制度 /財(cái)務(wù)控制 /管控模式 /房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理 /企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等… 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競(jìng)標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營(yíng)銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等…… 企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 《中瑞 2021 年 3 月三亞鳳凰水城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》 27頁(yè) ppt 《天啟開啟 2021 年 12月大連琥珀灣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》 59 頁(yè) ppt 《世聯(lián) 2021 年合肥金宇房地產(chǎn)肥西 9 號(hào)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 37頁(yè) 《禾瑞營(yíng)銷 2021 年 4 月 29日陜西省渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 81 頁(yè) word 《 2021 年 07月 18 日成都龍湖長(zhǎng)橋郡精品營(yíng)銷調(diào)研》 27 頁(yè) ppt 《 2021 年 67 月區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格月度分析報(bào)告》 82 頁(yè) word 《 2021 年 3 月 14日山東臨沂 1500 畝地塊市場(chǎng)調(diào)研淺析報(bào)告》 125 頁(yè) 《 2021 年夏季萬(wàn)科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析》 65 頁(yè) ppt 《 2021 年 12月 10 日蚌埠綠地 項(xiàng)目成本投資投入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目名稱 工程量（ m2） 單價(jià)（元 / m2） 金額（萬(wàn)元） 備注 收購(gòu)成本 / 收購(gòu)費(fèi)用 / 設(shè)計(jì)費(fèi) 9380 10 按工程造價(jià) 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 5年攤銷 客房配置 6500 500 325 平均 2年 電梯工程 / / 105 單價(jià) 35萬(wàn)元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費(fèi)用 300 按照改造成本 10%計(jì)提 50 合計(jì) 樓層設(shè)置： 2 層出租或出售； 3 層接待總臺(tái)； 4 層餐廳（可以分離設(shè)計(jì)）； 5 層娛樂； 6 層、 13 層商務(wù)會(huì)所； 客房： 6 或 712 層；面積：凈空 8m (~)=~ 每層 1000m2,16~19 個(gè)房間 ,客房總數(shù) 96112 個(gè)。 預(yù)測(cè)計(jì)算期為 10 年 （三）利潤(rùn)分配表見附表 通過上表對(duì)比分析可看出來(lái)項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)價(jià)值較高，同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店可將酒店?duì)I銷與項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行有機(jī)的融合，能迅速鎖定高端客戶群體，使酒店和住率迅速進(jìn)入平穩(wěn)、安全的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，同時(shí)其回報(bào)率也高于自主經(jīng)營(yíng)方案，因而我們建議采用產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目開發(fā)模式進(jìn)行操作，結(jié)合三種方案和政府對(duì)本項(xiàng)目周邊整體規(guī)劃所帶來(lái)的增值前景，確定本經(jīng)營(yíng) 和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，安全性較強(qiáng)、含金量較高、有極高的投資開發(fā)價(jià)值。 2）履約公證 投資有保障； 3） XX 首席四星級(jí)酒店； 4）尊貴需要體驗(yàn)：鉑金卡、金卡、貴賓卡沖值消費(fèi)驚喜多多（詳見策劃案）。針對(duì)幾類主流群體，進(jìn)行隱性化銷售，強(qiáng)化他們的需求滿足感。 八、項(xiàng) 目的經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷策略 （一）經(jīng)營(yíng)策略 首先突出四星級(jí)酒店形象，以提供星級(jí)高檔次酒店服務(wù)為支撐，以鎖定當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)消費(fèi)和商務(wù)性消費(fèi)為目標(biāo)，以標(biāo)志性強(qiáng)化壟斷性和獨(dú)占性，占領(lǐng)XX 當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群體市場(chǎng)，形成整個(gè)城市的集“商務(wù)、餐飲娛樂中心”為一體的中心平臺(tái)，通過品牌酒店管理公司的管理支持，實(shí)現(xiàn)管理星級(jí)化，規(guī)范化，特色化營(yíng)銷與科學(xué)管理相結(jié)合，努力實(shí)現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。會(huì)所設(shè)小酒吧，咖啡廳，供會(huì)員使用，保證獨(dú)立性，有利于提高物業(yè)檔次。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃特色 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 1）本項(xiàng)目要建設(shè)成為“城市商務(wù)餐飲娛樂中心”，提供星級(jí)服務(wù)和配置的集合型服務(wù)平臺(tái)。 實(shí)施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡(luò)化。 強(qiáng)聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略。 提高科技含量、智能化。 客房掛牌價(jià) ：因?yàn)槎疾皇切羌?jí)酒店，掛牌價(jià)在 150 元－ 300 元 /間，實(shí)際結(jié)算價(jià)為 6－８折； 酒店管理 ：較為粗放的旅社式管理； 酒店經(jīng)營(yíng)狀況 ：一般的開房率在 60％－ 90％之間，也提供一些鐘點(diǎn)式服務(wù)； 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1）地處商業(yè)中心旺地，地理位置顯赫； 2）城市標(biāo)志性建筑，具壟斷性和唯一性，個(gè)性突出； 3）整體規(guī)模較大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、配套功能完善，具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力； 4）已有著名金融機(jī)構(gòu)工行 XX 支行入駐，可提 升大廈形象，完善酒店金融服務(wù)功能； 項(xiàng)目劣勢(shì) 1）工商銀行 XX 縣支行占據(jù)一定面積的辦公用房，會(huì)增加整體協(xié)調(diào)工作； 2）酒店服務(wù)設(shè)施需進(jìn)一步完善； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點(diǎn)支持方向； 2）強(qiáng)大的酒店消費(fèi)市場(chǎng)需求； 3）酒店行業(yè)規(guī)?；?、品牌化及多元化服務(wù)是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)空白； 項(xiàng)目威脅 消費(fèi)和投資理念的引導(dǎo)是決定項(xiàng)目成功的關(guān)鍵； 結(jié)論：通過以上優(yōu)劣比較可以看出本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的唯一性和較強(qiáng)的綜合性優(yōu)勢(shì)，只要通過合理的具有針對(duì)性的形象包裝和理念引導(dǎo)，將成為 XX縣的標(biāo) 志性地產(chǎn)項(xiàng)目，其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益都能得到極大的體現(xiàn)。 XX 縣政府機(jī)關(guān)每年要舉行諸多政府工作會(huì)議以及大型企業(yè)的商務(wù)會(huì)議沒有合適的平臺(tái)舉行，大型文化演出活 動(dòng)和商業(yè)性展覽、演示也不能順利展開，硬件設(shè)施的不配套導(dǎo)致 XX 縣整個(gè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)無(wú)法良性發(fā)展，在日益注重信息化發(fā)展的今天顯得極不適應(yīng)。全縣餐飲業(yè)零售額高達(dá)１ .７７億元，與 XX 縣的很多高檔次，商務(wù)型消費(fèi)沒有在當(dāng)?shù)叵M(fèi)，而實(shí)際情況是當(dāng)?shù)卦S多大型重要的商務(wù)性，政務(wù)性消費(fèi)在成都舉行，其主要原因在于 XX 沒有一個(gè)能夠提供大型商務(wù)活動(dòng)，上檔次餐飲娛樂消費(fèi)平臺(tái)，巨大的市場(chǎng)需求與消費(fèi)平臺(tái)之間出現(xiàn)了重大結(jié)構(gòu)性矛盾。其地理 位置都分布在城市的近郊和老君山風(fēng)景區(qū)，以提供餐飲娛樂綜合性 服務(wù)，接待客戶以市民消費(fèi)和外地游客相結(jié)合，除和邦俱樂部的住宿率較高外，其余度假地除節(jié)假日外經(jīng)營(yíng)情況都一般。 力爭(zhēng)把 XX 縣打造成中國(guó)西部溫州，全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，全市工業(yè)大縣，突出重點(diǎn)，實(shí)施五大戰(zhàn)略，突出工業(yè)富縣戰(zhàn)略，突出川浙工業(yè)園區(qū)，實(shí)施民營(yíng)興縣戰(zhàn)略，突出特色經(jīng)濟(jì)，把層次作高，實(shí)施開放強(qiáng)縣戰(zhàn)略，突出招商引資，突出山水城市，把形象作美，從整個(gè)政府５年發(fā)展戰(zhàn)略可以看出， XX 縣的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)高速增長(zhǎng)的快速通道，整個(gè)城 市的發(fā)展和各種產(chǎn)業(yè)提升都迎來(lái)了歷史性的民展機(jī)遇，作為第三產(chǎn)業(yè)的代表性行業(yè)，商務(wù)型酒店和餐飲娛樂都將在城市發(fā)展中獲得重大商機(jī)。全年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額１２．２２億元，其中餐飲零售額１．７７億元。 XX 縣通過近幾年的高速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了輝煌的成就。大廈建筑面積 15000m2(其中 3000m2 為工行 XX 支行辦公用房 )，低樓為商鋪，三樓為酒店接待大廳和商務(wù)中心，四樓為酒店餐廳，五樓為茶房和會(huì)務(wù)中心，六至十二樓為酒店客房，十三樓為海玉商務(wù)會(huì)所。該地區(qū)位于XX 縣最繁華的商業(yè)旺地，交通便利，是 XX 縣目前最高的標(biāo)志性建筑。 XX 縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中占有重要比重。全縣城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者６６００人，私營(yíng)及個(gè)體經(jīng)濟(jì)和“三資”企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值３４．８億占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的８７％。 XX 縣政府提出到2021年，全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到５２億元，其中第二、三產(chǎn)業(yè)達(dá)到４５．７６億元，人均ＧＤＰ１７４８８元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到１５億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成３