【正文】 77 77 77 77 77 385 房租費 20 20 21 21 22 104 水電費、其它雜費 60 60 60 60 60 300 本年利潤 191 191 190 190 189 951 減 :獎勵 38 38 38 38 38 190 上交所得稅 137 凈利潤 624 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格 /制度 /崗位說明 /績效薪酬 /考核制度 /財務(wù)控制 /管控模式 /房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理 /企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告等… 住宅地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項目定位、競標(biāo)提案、全程策劃、定價、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報告等…… 企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 《中瑞 2021 年 3 月三亞鳳凰水城項目市場研究報告》 27頁 ppt 《天啟開啟 2021 年 12月大連琥珀灣項目市場研究報告》 59 頁 ppt 《世聯(lián) 2021 年合肥金宇房地產(chǎn)肥西 9 號地塊項目市場調(diào)研報告》 37頁 《禾瑞營銷 2021 年 4 月 29日陜西省渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 81 頁 word 《 2021 年 07月 18 日成都龍湖長橋郡精品營銷調(diào)研》 27 頁 ppt 《 2021 年 67 月區(qū)域房地產(chǎn)市場價格月度分析報告》 82 頁 word 《 2021 年 3 月 14日山東臨沂 1500 畝地塊市場調(diào)研淺析報告》 125 頁 《 2021 年夏季萬科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析》 65 頁 ppt 《 2021 年 12月 10 日蚌埠綠地 項目成本投資投入預(yù)測表 項目名稱 工程量（ m2） 單價（元 / m2） 金額（萬元） 備注 收購成本 / 收購費用 / 設(shè)計費 9380 10 按工程造價 5% 改建工程 3000 800 240 裝飾工程 9380 700 5年攤銷 客房配置 6500 500 325 平均 2年 電梯工程 / / 105 單價 35萬元，共 3部 水電智能安防 9380 228 214 空調(diào)、鍋爐等配套設(shè)施 9380 含安裝費用 300 按照改造成本 10%計提 50 合計 樓層設(shè)置： 2 層出租或出售； 3 層接待總臺； 4 層餐廳（可以分離設(shè)計）； 5 層娛樂； 6 層、 13 層商務(wù)會所； 客房： 6 或 712 層；面積：凈空 8m (~)=~ 每層 1000m2,16~19 個房間 ,客房總數(shù) 96112 個。 預(yù)測計算期為 10 年 （三）利潤分配表見附表 通過上表對比分析可看出來項目通過產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營價值較高，同時，產(chǎn)權(quán)式酒店可將酒店營銷與項目營銷進行有機的融合，能迅速鎖定高端客戶群體，使酒店和住率迅速進入平穩(wěn)、安全的經(jīng)營狀態(tài)，同時其回報率也高于自主經(jīng)營方案，因而我們建議采用產(chǎn)權(quán)酒店項目開發(fā)模式進行操作，結(jié)合三種方案和政府對本項目周邊整體規(guī)劃所帶來的增值前景，確定本經(jīng)營 和開發(fā)風(fēng)險較低，安全性較強、含金量較高、有極高的投資開發(fā)價值。 2）履約公證 投資有保障； 3） XX 首席四星級酒店； 4）尊貴需要體驗：鉑金卡、金卡、貴賓卡沖值消費驚喜多多（詳見策劃案）。針對幾類主流群體，進行隱性化銷售，強化他們的需求滿足感。 八、項 目的經(jīng)營和營銷策略 （一）經(jīng)營策略 首先突出四星級酒店形象，以提供星級高檔次酒店服務(wù)為支撐，以鎖定當(dāng)?shù)丶瘓F消費和商務(wù)性消費為目標(biāo)，以標(biāo)志性強化壟斷性和獨占性，占領(lǐng)XX 當(dāng)?shù)馗叨讼M群體市場，形成整個城市的集“商務(wù)、餐飲娛樂中心”為一體的中心平臺，通過品牌酒店管理公司的管理支持，實現(xiàn)管理星級化，規(guī)范化，特色化營銷與科學(xué)管理相結(jié)合，努力實現(xiàn)品牌效益和經(jīng)濟效益雙豐收。會所設(shè)小酒吧，咖啡廳，供會員使用，保證獨立性，有利于提高物業(yè)檔次。 （二）項目規(guī)劃特色 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 1）本項目要建設(shè)成為“城市商務(wù)餐飲娛樂中心”，提供星級服務(wù)和配置的集合型服務(wù)平臺。 實施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡(luò)化。 強聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略。 提高科技含量、智能化。 客房掛牌價 ：因為都不是星級酒店，掛牌價在 150 元－ 300 元 /間，實際結(jié)算價為 6－８折； 酒店管理 ：較為粗放的旅社式管理； 酒店經(jīng)營狀況 ：一般的開房率在 60％－ 90％之間，也提供一些鐘點式服務(wù)； 五、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 1）地處商業(yè)中心旺地，地理位置顯赫； 2）城市標(biāo)志性建筑，具壟斷性和唯一性，個性突出； 3）整體規(guī)模較大、設(shè)計現(xiàn)代、配套功能完善，具有強大競爭力； 4）已有著名金融機構(gòu)工行 XX 支行入駐，可提 升大廈形象，完善酒店金融服務(wù)功能； 項目劣勢 1）工商銀行 XX 縣支行占據(jù)一定面積的辦公用房，會增加整體協(xié)調(diào)工作； 2）酒店服務(wù)設(shè)施需進一步完善； 項目機會 1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點支持方向； 2）強大的酒店消費市場需求； 3）酒店行業(yè)規(guī)?；⑵放苹岸嘣?wù)是當(dāng)?shù)厥袌隹瞻祝? 項目威脅 消費和投資理念的引導(dǎo)是決定項目成功的關(guān)鍵； 結(jié)論：通過以上優(yōu)劣比較可以看出本項目具有較強的唯一性和較強的綜合性優(yōu)勢，只要通過合理的具有針對性的形象包裝和理念引導(dǎo)，將成為 XX縣的標(biāo) 志性地產(chǎn)項目，其社會效益和經(jīng)濟效益都能得到極大的體現(xiàn)。 XX 縣政府機關(guān)每年要舉行諸多政府工作會議以及大型企業(yè)的商務(wù)會議沒有合適的平臺舉行，大型文化演出活 動和商業(yè)性展覽、演示也不能順利展開，硬件設(shè)施的不配套導(dǎo)致 XX 縣整個會展經(jīng)濟無法良性發(fā)展，在日益注重信息化發(fā)展的今天顯得極不適應(yīng)。全縣餐飲業(yè)零售額高達１ .７７億元，與 XX 縣的很多高檔次，商務(wù)型消費沒有在當(dāng)?shù)叵M，而實際情況是當(dāng)?shù)卦S多大型重要的商務(wù)性，政務(wù)性消費在成都舉行，其主要原因在于 XX 沒有一個能夠提供大型商務(wù)活動，上檔次餐飲娛樂消費平臺，巨大的市場需求與消費平臺之間出現(xiàn)了重大結(jié)構(gòu)性矛盾。其地理 位置都分布在城市的近郊和老君山風(fēng)景區(qū)，以提供餐飲娛樂綜合性 服務(wù)，接待客戶以市民消費和外地游客相結(jié)合，除和邦俱樂部的住宿率較高外，其余度假地除節(jié)假日外經(jīng)營情況都一般。 力爭把 XX 縣打造成中國西部溫州，全省經(jīng)濟強縣，全市工業(yè)大縣，突出重點，實施五大戰(zhàn)略，突出工業(yè)富縣戰(zhàn)略，突出川浙工業(yè)園區(qū)，實施民營興縣戰(zhàn)略，突出特色經(jīng)濟，把層次作高，實施開放強縣戰(zhàn)略，突出招商引資，突出山水城市，把形象作美，從整個政府５年發(fā)展戰(zhàn)略可以看出， XX 縣的經(jīng)濟已進入一個高速增長的快速通道，整個城 市的發(fā)展和各種產(chǎn)業(yè)提升都迎來了歷史性的民展機遇，作為第三產(chǎn)業(yè)的代表性行業(yè)，商務(wù)型酒店和餐飲娛樂都將在城市發(fā)展中獲得重大商機。全年全社會消費品零售總額１２．２２億元，其中餐飲零售額１．７７億元。 XX 縣通過近幾年的高速發(fā)展，城市經(jīng)濟發(fā)展取得了輝煌的成就。大廈建筑面積 15000m2(其中 3000m2 為工行 XX 支行辦公用房 )，低樓為商鋪，三樓為酒店接待大廳和商務(wù)中心，四樓為酒店餐廳，五樓為茶房和會務(wù)中心，六至十二樓為酒店客房，十三樓為海玉商務(wù)會所。該地區(qū)位于XX 縣最繁華的商業(yè)旺地，交通便利，是 XX 縣目前最高的標(biāo)志性建筑。 XX 縣民營經(jīng)濟在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟中占有重要比重。全縣城鎮(zhèn)個體勞動者６６００人，私營及個體經(jīng)濟和“三資”企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值３４．８億占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的８７％。 XX 縣政府提出到2021年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達到５２億元，其中第二、三產(chǎn)業(yè)達到４５．７６億元，人均ＧＤＰ１７４８８元，社會消費品零售總額達到１５億元，全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成３