【正文】 籌措計劃本項目客房全部考慮產(chǎn)權出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂和酒店輔助面積外考慮出租的融資方案，資金擬按如下方式籌措：1） 自籌資金：5000萬元2） 開發(fā)貸款：6000萬元3） 產(chǎn)權出售滾動投入12000萬元（考慮利用銷售收入的75%）。其中客房全部考慮產(chǎn)權出售，反租經(jīng)營，其他建筑除大堂、會議中心和酒店輔助面積外考慮出租。主要樓盤出售、出租價格樓盤名稱產(chǎn)品定位建筑面積價格銷售情況金鉆廣場產(chǎn)權商鋪公寓880007500/20000%銅鑼灣廣場產(chǎn)權商鋪酒店299904800/20000商鋪40%得利紫荊酒店產(chǎn)權酒店180間3688剩約10間匯美家居廣場商住12層約8000平米500012000金鉆廣場寫字樓投放現(xiàn)狀：寫字樓在G區(qū)二、三層共計209間左右，每間平均分隔面積約為30—40 平方米。銷售收入序號分項名稱面積（m2）價格（元/月）年租收入（元）1餐飲97151517487002會議中心32433娛樂中心88793031964404商業(yè)3138207531205酒店辦公輔助28806大堂27587合計5698260按以上原則估算各期收入，從2006年開始預售，至2008年底銷售完畢，并按第一年50%，第二年30%，第三年銷售完畢估算。 項目財務經(jīng)濟評價 基本前提與說明（1） 水、電及各項物料消耗參照類似旅游區(qū)消耗指標及常德市現(xiàn)行價格計算。（4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按15年進行攤銷。（7） 經(jīng)營收入及稅金經(jīng)營收入項目包括產(chǎn)權酒店銷售收入、反租房營業(yè)收入、餐飲娛樂商業(yè)設施的租賃收入。企業(yè)所得稅率按33%計算。財務凈現(xiàn)值（I=12%）（萬元）　動態(tài)投資回收期（含建設期）　靜態(tài)投資回收期（含建設期）　投資利潤率（%）　　投資利稅率（%）　　上繳稅金（萬元） 營業(yè)收入與營業(yè)稅金（表1） 固定資產(chǎn)折舊估算表（表2） 總成本費用表（表3） 損益表（表4） 全部資金財務現(xiàn)金流量表（表5） 財務經(jīng)濟評價指標（表5）(以上表見附表) 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于本項目組成較為復雜，酒店客房產(chǎn)權出售，再以每年10%的回報反租經(jīng)營；酒店餐飲、娛樂等擬外租經(jīng)營，故做盈虧平衡分析時有如下基本假設：假設一：項目銷售率、出租率同比變動。盈虧平衡圖如下：（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖 敏感性分析影響因素因素異動 %財務凈現(xiàn)值 萬元變動后/變動前凈現(xiàn)值異動 %銷售收入510出租收入（經(jīng)營狀況）5101020固定投資成本53209．2/103051/本項目敏感性分析按單一因素變化進行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖棕上，銷售收入、經(jīng)營狀況（出租收入）、固定資產(chǎn)投資成本對本項目經(jīng)濟效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營狀況（出租收入）； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。建議本項目盡快立項實施。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。不找借口美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構成連續(xù)的時間或一個事務與另一事務銜接時的空余時間。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習慣?！绷晳T1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風順水。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學習、改進、你將獲得意想不到的成功。一名高效能人士應當及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。保持身體健康，遠離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。”而壞習慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。及時和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習慣。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認清時間的價值，認真計劃，準時做每一件事。一個高效能人士應當對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動?！钡拇_，精妙、高超的語言藝術魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認為現(xiàn)代職場人士必備素質之一。善于授權善于授權，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時間和精力浪費于許多毫無價值的決定上面。經(jīng)常和成功人士在一起心理學研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習慣，甚至是行為習慣。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費時間會做那些不值得去做的事情。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時機，懂得運用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質是有感染力的。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標準，是我們工作效能和生活質量的重要保證。如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學習正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。當然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。結果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎來開展工作的社會。注重準備工作一個善于做準備的人，是距離成功最近的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習慣是你的朋友，他會幫助你成功。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應當是一個能設身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。不斷學習一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復活力,提高一個人的工作效能。習慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結果之間，普遍存在著不平衡關系。要事第一創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多。第八篇 綜合評價與結論通過以上對本項目技術及國民經(jīng)濟和財務效益計算分析結論表明，投資開發(fā)釣魚臺國際飯店（暫定名）項目，經(jīng)濟技術上是可行的，各項經(jīng)濟財務指標也均符合國家酒店旅游業(yè)項目建設的有關標準。根據(jù)《總成本費用表》（表3），本方案基準投資回收期內(nèi)(10年)，預計營業(yè)總收入為63811萬元。企業(yè)每年從所得稅后利潤是提10%盈余公積金，各年度未分配利潤見附表4。各年收入見附表1。（6） 成本估算由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)，平均年總本費用見附表。（見附表2）（3） 職工年平均工資按人，年9600元計算，包括各種工資性補貼。） 經(jīng)營期年客房營業(yè)收入假設客房入住率年均為70%，年經(jīng)營日為360天計算，得35050070%360天=44，100，000元。主要酒店客房價格酒店名稱星級客房數(shù)價格出租率備注標價優(yōu)惠協(xié)議華天大酒店四218358+15%32825885%以上旺季時滿員芙蓉大酒店四125388+15%30823880%旺季時滿員華都大酒店三11029526821680%旺季時滿員金海大酒店三9832025623880%旺季時滿員八百里酒店三9530822820070%考慮地段因素、人文環(huán)境、自然環(huán)境故本項目客房出售價格均價定為4000元/m2；客房經(jīng)營價格均價定為350元/套；租賃價格均價定為20元/。銷售收入估算本項目工程 ，總建筑面積70625平方米。2007年712月完成酒店營業(yè)準備工作，2008年元月1日試營業(yè)。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。消防控制中心設在酒店地下一層，內(nèi)設集中報警器、聯(lián)動控制器、消防電話及消防廣播柜。（略）滅火器設置。消火栓箱設有消防按鈕可直接啟動消防泵。室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。．1消防給水系統(tǒng)本工程消防系統(tǒng)包括室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、