【正文】 中低檔客源，將制約部份消費者。 （ 4）威脅 ● 目前區(qū)域市場的競爭對手。 2 隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費日益受到人們的關(guān)注。 4 高技術(shù)的發(fā)展，為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便，酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng)，也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計的重要追求。 2 餐飲部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。 3 酒店客源市場定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場的客源為輔助。 （ 2）餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。 3 其它的配套：主要有可容 100 人的會議室，其它配套有商務(wù)中心，洗衣，郵政，行李，出租車，旅游，票務(wù)及小賣部服務(wù)。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對后臺輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺分區(qū)、客用流動線與工作流動線的布局等因素，為日后酒店 的順利運營提供良好的硬件環(huán)境保障。 （ 6） 按酒店經(jīng)營負荷在 40%的時候，把前期投入的折舊算進去，仍然 能收支平衡，這樣到算出前期投入的總額不能超出多少，再分解到土建，機電，裝修及 裝飾，開辦費的總投資限制。 3 室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。 工作職責 工作職責 1 全面負責該酒店開業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作，為集團公司的最終決策提供準確的依據(jù)。 5 作為集團公司一級部門內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購及財務(wù) 達至預(yù)定量化的指標 由集團托管） 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu) 1 籌建辦主任一名：負責項目工作 . 2 行政助理一名：負責辦公室及施工現(xiàn)場的后勤管理工作。 6 裝修監(jiān)理一名：按圖負責裝修質(zhì)量，進度監(jiān)理及甲供材料的評審（將來過度酒店工程部）。 4 方案及施工 局部調(diào)整的審定權(quán)。 2 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前人力資源各項工作的決策。 4 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團授權(quán)，監(jiān)管開業(yè)前財務(wù)工作決策。 達至預(yù)期目標 良好人際關(guān)系 1 逐步與有關(guān)政府部門溝通。 達至預(yù)期目標 土建管理 土建施工方 案 按計劃實施 達至裝修施工的深度 防治白蟻工程 按計劃實施 達至預(yù)期目標 挖樁工程招標 按計劃實施 達至預(yù)期目標 基礎(chǔ)工程招標 按計劃實施 達至預(yù)期目標 土建工程招標 按計劃實施 達至預(yù)期目標 窗戶及外墻部份招標 按計劃實施 達至預(yù)期目標 室外廣場招標 按計劃實施 達至預(yù)期目標 室外燈光工程招標 按計劃實施 達至預(yù)期目標 棚架工程招標 按計劃實施 達至預(yù)期目標 制定施工現(xiàn)場管理制度并實施 監(jiān)理公司負責土建質(zhì)量及進度的監(jiān)理，驗收及工程的協(xié)調(diào)。 原則上不簽發(fā) 圖紙局部細化調(diào)整 監(jiān)理公司初步審核，籌建辦審定。 2 按既定的采購流程執(zhí)行。 2 嚴禁貨不對版。 3 管道煤氣的總接口。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 有線衛(wèi)星電視 具體招標及施工進度表另定。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 機電管理 廚房招標 按計劃實施 滿足經(jīng)營需要 煤氣工程招標 具體招標及施工進度表另定。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 制定施工現(xiàn)場管理制度并 實施 1 制定施工現(xiàn)場管理制度并實施。 達至預(yù)期目標 工程簽證的簽發(fā) 1 機電監(jiān)理初步審核。 2 某些項目是政府有關(guān)部門來驗收。 遵重傳統(tǒng)，勇于創(chuàng)新 操作規(guī)范的制定 1 包括：工作說明書，工作流程，管理制度，檢查制度，各類表格。 第六章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 一、 總則 1 以酒店的企業(yè)目標為藍本，整合酒店的人力資源、物力資源及財力資源，以傳統(tǒng)的營銷模式為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新的營銷模式為指導(dǎo)，建立起流暢的銷售渠道，擴大市場的占有率，令酒店在激烈的競爭中脫穎而出，百尺竿頭，更進一步。 （ 2） 搶占區(qū)域市場的會議客源。 （ 4） 價廉物美策略： 3 定價策略 （ 1） 以區(qū)域市場快捷酒店的價格為主導(dǎo)，跟據(jù)市場的反應(yīng)來調(diào)節(jié)。 （ 2） 促銷活動：針 對區(qū)域市場的競爭對手。 （ 3） 建立消費散客客戶的檔案，提供另類服務(wù)。 （ 2） 根據(jù)市場進行調(diào)整。 （ 2） 按照多勞多得為分配原則，以企業(yè)與員工風(fēng)險共擔，利益共享為經(jīng)營原則。 （ 3） 組織結(jié)構(gòu)。 （ 7） 營銷策劃。 （ 2） 建立系統(tǒng)的培訓(xùn)教材。 （ 2） 按照級別從上至下的原則。 （ 6）計劃的調(diào)整。 （ 4）工作的改進。 3 向各行業(yè)的協(xié)會，聯(lián)誼會寄發(fā)宣傳資料。 7 定期與各政府部門、行業(yè)協(xié)會以聯(lián)誼會形式作大型的戶外宣傳活動。 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 制定企業(yè)的短期，中期，長期發(fā)展戰(zhàn)略計劃，分不同階段的實施，為員工提供一個良好的工作發(fā)展平臺，企業(yè)與員工共同發(fā)展，風(fēng)險共擔，利益共享，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。 經(jīng)營模式分析：由于該項目規(guī)模不大，投資不多，其經(jīng)營及管理的風(fēng)險也不是很大，故建議不采用引進合作伙伴的經(jīng)營模式，以免以后很多關(guān)于經(jīng)營及管理風(fēng)險及成果分配的糾紛問題。 經(jīng)營模式分析：投資風(fēng)險很小，但是回報也很低，根據(jù)該項目的實際情況及初步預(yù)測，建議不采用租賃經(jīng)營的模式。酒店開業(yè)前期間管理公司按照每月每平方米一定的金額收取顧問費，酒店開業(yè)后期間管理公司按照酒店營業(yè)總收入的一定比例每月收取管理費。 經(jīng)營模式分析：只須每月支付約營業(yè)額 3%左右的管理費，即可享受管理公司的所有優(yōu)勢，大大地降低了經(jīng)營的成本及風(fēng) 險。 2 不管該經(jīng)營管理模式是否很完善，但是畢競是在同一經(jīng)營管理模式下培養(yǎng)出來的管理團隊，具有很強的執(zhí)行力。 強化對屬下酒店的管理， 使“陽光工程”、“透明經(jīng)營”的理念深入人心，財務(wù)及采購運作與企業(yè)行為規(guī)范有序，公司運營成本不斷下降。 7 人力資源方面： 集團擁由國內(nèi)外專業(yè)人士組成的高級職業(yè)經(jīng)理人團隊。 三、 酒店管理公司的選用：建議選用上海如家酒店管理有限公司合作 如家酒店連鎖致力于打造中國經(jīng)濟型酒店的著名品牌，目前“如家”已在全國 47個中心城市擁有 211家連鎖酒店，是中國發(fā)展最快，最大的快捷酒店連鎖體系，它有著國內(nèi)最龐大的中央訂房網(wǎng)絡(luò)及如家管理學(xué)院培訓(xùn)基地。 “如家”的目標是 2021 年在全國擁有 500家連鎖酒店。 其中：薪酬福利 115 萬元，占總收入的 15%； 能源費用 45 萬元，占總收入的 6%； 維修費用 6 萬元，占總收入的 1%； 餐飲成本 76 萬元，占總收入的 10%； 易耗品費用 31萬元，占總收入的 4%； 行政管理及營銷費用 31 萬元，占總收入的 4%； 管理費用 15 萬元，占總收入的 2%； 折舊費用 99 萬元，占總收入的 13%； 其他營運支出 115萬元，占總收入的 15%。 第九章 投資風(fēng)險評估 一、 投資風(fēng)險分析 （ 1）投資決策風(fēng)險 投資決策風(fēng)險主要是指因企業(yè)對投資地的投 資環(huán)境缺乏充分的認識以及有效的評估， 從而可能出現(xiàn)的風(fēng)險。 酒店管理集團有 著科學(xué)化、國際化、專業(yè)化的 SAP 財務(wù)系統(tǒng)。盡管在市場調(diào)研分析中盡可能的考慮到了各種有可能變化的因素，所做的財務(wù)預(yù)測相對穩(wěn)健，市場情況瞬息萬變，未來幾年內(nèi)挑戰(zhàn)和機遇并存，外部不可控風(fēng)險和競爭風(fēng)險隨時會以各種形態(tài)出現(xiàn)，因此目前僅可做到現(xiàn)有條件下的市場經(jīng)營風(fēng)險最小化，未來情況要根據(jù)市場變化情況及時調(diào)整，謹慎評估。 （ 2）假設(shè)經(jīng)營負荷按以上的推測計算。 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報告要點綜述 1 市場調(diào)查及分析發(fā)現(xiàn)，該項目適合做商務(wù)快捷 連鎖 酒店，且 宜全權(quán)委托上海如家酒店管理有限公司經(jīng)營管理 。 2 通過客源市場分析，證明了市場尚有需求，市場尚有空白點，市場可進入。 。 3 本項目市場及經(jīng)營模式的定位：由 上海如家酒店管理有限公司全權(quán)委托經(jīng)營管理的“ 商務(wù)型快捷連鎖酒店”。 3 本項目 業(yè)主方的動態(tài)年回報率約 1920%，假設(shè) 總投資在 1 千萬元人民幣左右（不含地價，含資金的利息）， 即約五年左右的時間收回投資成本。 2 測算結(jié)果 （ 1） 按市場培育期后第一年的經(jīng)營估算，業(yè)主的動態(tài)年回報率約 19%。 該項目的投資主體明確，融資渠道清晰，雙方對當?shù)赝顿Y行業(yè)的法律法規(guī)有著正確的理解，基本上將政策風(fēng)險降到可控范圍之內(nèi)。 （ 3）市場經(jīng)營風(fēng)險 市場經(jīng)營風(fēng)險主要是指企業(yè)在市場的競爭中、產(chǎn)品在市場的開拓 中、資金在經(jīng)營運作中所面臨市場情況發(fā)生變化而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困境所帶來的風(fēng)險。 項目委托方 東莞尚佳實業(yè)投資有限公司 高度重視，委托方?jīng)Q策機制透明、公開、民主，受托方所提供的評估客觀、穩(wěn)健，能夠有效防范投資決策風(fēng)險的發(fā)生。 05%。 其中：客房收入 613 萬元，占總收入的 81%； 餐飲收入 146 萬元，占總收入的 19%； 二、 成本費用預(yù)測及分析 預(yù)計年費用額 569萬元，占總收入的 75。 2021年在第三屆中國酒店“金枕頭”獎評選中獲得“中國最佳經(jīng)濟型連鎖酒店品牌”，此后又榮獲“ 2021中國杰出雇主 (上海 )”企業(yè)稱號。 從根本上保證了項目運作的成功。 6 規(guī)范化的管理方面： 把酒店的主要經(jīng)營及管理活動能量化則量化，不能量化則細化，形成一套科學(xué)的，合理的，系統(tǒng)的運營手冊。酒店管 理集團其它的中央支撐系統(tǒng)（宣傳，財務(wù)，采購，人立資源，培訓(xùn)，營銷等方面），令管理費用成本相對較低； 4 節(jié)流增效方面： 充分發(fā)揮集團化運作的優(yōu)勢，推行預(yù)算管理、成本效益管理 。 二、 項目經(jīng)營模式定位策略 根據(jù)該酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項目具體情況，本項目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司全權(quán)委托經(jīng)營管理。采用全權(quán)委托經(jīng)營管理的 模式具有品牌效益共享、專業(yè)規(guī)范管理、營銷網(wǎng)絡(luò)支持、客源優(yōu)勢互補、營運系統(tǒng)支持、人力資源后援、團隊智慧資源等諸多優(yōu)勢。在這種合作方式下，業(yè)主與管理公司簽訂全權(quán)委托經(jīng)營管理合同，管理公司委派管理人員，業(yè)主派出代表，在業(yè)主方有效的監(jiān)督及授權(quán)下共同對酒店進行全面經(jīng)營管理。業(yè)主方只收取建筑物的租金部份。 經(jīng)營模式分析：由于區(qū)域市場雖然 快捷連鎖酒店有著一定的發(fā)展空間，但是由于市場需要一定時期的培育期，故最保險的做法是引進成熟酒店管理公司管理 ，借助其完善的中央訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，保證其穩(wěn)定的客源，同時借助其經(jīng)營管理優(yōu)勢，降低經(jīng)營管理成本。 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 建立量化或細化的監(jiān)察體系，共有 800多項的指標，檢查的差錯率不超過 4%，酒店分三級按照每天，每周，每月進行檢查及改正，并通過對服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)性改進，保持企業(yè)的核心競爭力。 5 與各類報紙、雜志相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報道，采訪，投稿的形式宣傳。 四、 項目的宣傳策略 1 通過電訊、郵局向鎖定的客戶群寄發(fā)宣傳資料，并進行跟蹤。 5 建立監(jiān)督機制 （ 1） 建立監(jiān)督機制 （ 2） 設(shè)專人負責。 （ 4） 定期開展專項研討會。 （ 4）培訓(xùn)效果的監(jiān)察。 3 遵循“培訓(xùn)是給員工的最大福利”的激勵原則，給予員工足夠的培訓(xùn)，加強員工的穩(wěn)定性。