【正文】 。 3 本項(xiàng)目市場及經(jīng)營模式的定位：由 上海如家酒店管理有限公司全權(quán)委托經(jīng)營管理的“ 商務(wù)型快捷連鎖酒店”。 2 通過客源市場分析，證明了市場尚有需求，市場尚有空白點(diǎn)，市場可進(jìn)入。 3 本項(xiàng)目 業(yè)主方的動態(tài)年回報率約 1920%，假設(shè) 總投資在 1 千萬元人民幣左右（不含地價，含資金的利息）， 即約五年左右的時間收回投資成本。 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報告要點(diǎn)綜述 1 市場調(diào)查及分析發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目適合做商務(wù)快捷 連鎖 酒店，且 宜全權(quán)委托上海如家酒店管理有限公司經(jīng)營管理 。 2 測算結(jié)果 （ 1） 按市場培育期后第一年的經(jīng)營估算，業(yè)主的動態(tài)年回報率約 19%。 （ 2）假設(shè)經(jīng)營負(fù)荷按以上的推測計算。 該項(xiàng)目的投資主體明確，融資渠道清晰，雙方對當(dāng)?shù)赝顿Y行業(yè)的法律法規(guī)有著正確的理解，基本上將政策風(fēng)險降到可控范圍之內(nèi)。盡管在市場調(diào)研分析中盡可能的考慮到了各種有可能變化的因素，所做的財務(wù)預(yù)測相對穩(wěn)健，市場情況瞬息萬變，未來幾年內(nèi)挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，外部不可控風(fēng)險和競爭風(fēng)險隨時會以各種形態(tài)出現(xiàn)，因此目前僅可做到現(xiàn)有條件下的市場經(jīng)營風(fēng)險最小化，未來情況要根據(jù)市場變化情況及時調(diào)整，謹(jǐn)慎評估。 （ 3）市場經(jīng)營風(fēng)險 市場經(jīng)營風(fēng)險主要是指企業(yè)在市場的競爭中、產(chǎn)品在市場的開拓 中、資金在經(jīng)營運(yùn)作中所面臨市場情況發(fā)生變化而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困境所帶來的風(fēng)險。 酒店管理集團(tuán)有 著科學(xué)化、國際化、專業(yè)化的 SAP 財務(wù)系統(tǒng)。 項(xiàng)目委托方 東莞尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司 高度重視，委托方?jīng)Q策機(jī)制透明、公開、民主，受托方所提供的評估客觀、穩(wěn)健，能夠有效防范投資決策風(fēng)險的發(fā)生。 第九章 投資風(fēng)險評估 一、 投資風(fēng)險分析 （ 1）投資決策風(fēng)險 投資決策風(fēng)險主要是指因企業(yè)對投資地的投 資環(huán)境缺乏充分的認(rèn)識以及有效的評估， 從而可能出現(xiàn)的風(fēng)險。 05%。 其中：薪酬福利 115 萬元，占總收入的 15%； 能源費(fèi)用 45 萬元，占總收入的 6%； 維修費(fèi)用 6 萬元，占總收入的 1%； 餐飲成本 76 萬元，占總收入的 10%； 易耗品費(fèi)用 31萬元，占總收入的 4%； 行政管理及營銷費(fèi)用 31 萬元，占總收入的 4%； 管理費(fèi)用 15 萬元，占總收入的 2%； 折舊費(fèi)用 99 萬元，占總收入的 13%； 其他營運(yùn)支出 115萬元，占總收入的 15%。 其中：客房收入 613 萬元，占總收入的 81%； 餐飲收入 146 萬元，占總收入的 19%； 二、 成本費(fèi)用預(yù)測及分析 預(yù)計年費(fèi)用額 569萬元，占總收入的 75。 “如家”的目標(biāo)是 2021 年在全國擁有 500家連鎖酒店。 2021年在第三屆中國酒店“金枕頭”獎評選中獲得“中國最佳經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌”，此后又榮獲“ 2021中國杰出雇主 (上海 )”企業(yè)稱號。 三、 酒店管理公司的選用：建議選用上海如家酒店管理有限公司合作 如家酒店連鎖致力于打造中國經(jīng)濟(jì)型酒店的著名品牌，目前“如家”已在全國 47個中心城市擁有 211家連鎖酒店，是中國發(fā)展最快，最大的快捷酒店連鎖體系，它有著國內(nèi)最龐大的中央訂房網(wǎng)絡(luò)及如家管理學(xué)院培訓(xùn)基地。 從根本上保證了項(xiàng)目運(yùn)作的成功。 7 人力資源方面： 集團(tuán)擁由國內(nèi)外專業(yè)人士組成的高級職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊。 6 規(guī)范化的管理方面： 把酒店的主要經(jīng)營及管理活動能量化則量化，不能量化則細(xì)化，形成一套科學(xué)的，合理的，系統(tǒng)的運(yùn)營手冊。 強(qiáng)化對屬下酒店的管理， 使“陽光工程”、“透明經(jīng)營”的理念深入人心，財務(wù)及采購運(yùn)作與企業(yè)行為規(guī)范有序，公司運(yùn)營成本不斷下降。酒店管 理集團(tuán)其它的中央支撐系統(tǒng)（宣傳，財務(wù)，采購，人立資源，培訓(xùn)，營銷等方面），令管理費(fèi)用成本相對較低； 4 節(jié)流增效方面： 充分發(fā)揮集團(tuán)化運(yùn)作的優(yōu)勢，推行預(yù)算管理、成本效益管理 。 2 不管該經(jīng)營管理模式是否很完善，但是畢競是在同一經(jīng)營管理模式下培養(yǎng)出來的管理團(tuán)隊，具有很強(qiáng)的執(zhí)行力。 二、 項(xiàng)目經(jīng)營模式定位策略 根據(jù)該酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司全權(quán)委托經(jīng)營管理。 經(jīng)營模式分析：只須每月支付約營業(yè)額 3%左右的管理費(fèi)，即可享受管理公司的所有優(yōu)勢，大大地降低了經(jīng)營的成本及風(fēng) 險。采用全權(quán)委托經(jīng)營管理的 模式具有品牌效益共享、專業(yè)規(guī)范管理、營銷網(wǎng)絡(luò)支持、客源優(yōu)勢互補(bǔ)、營運(yùn)系統(tǒng)支持、人力資源后援、團(tuán)隊智慧資源等諸多優(yōu)勢。酒店開業(yè)前期間管理公司按照每月每平方米一定的金額收取顧問費(fèi)，酒店開業(yè)后期間管理公司按照酒店營業(yè)總收入的一定比例每月收取管理費(fèi)。在這種合作方式下，業(yè)主與管理公司簽訂全權(quán)委托經(jīng)營管理合同，管理公司委派管理人員，業(yè)主派出代表，在業(yè)主方有效的監(jiān)督及授權(quán)下共同對酒店進(jìn)行全面經(jīng)營管理。 經(jīng)營模式分析：投資風(fēng)險很小，但是回報也很低，根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況及初步預(yù)測，建議不采用租賃經(jīng)營的模式。業(yè)主方只收取建筑物的租金部份。 經(jīng)營模式分析：由于該項(xiàng)目規(guī)模不大，投資不多，其經(jīng)營及管理的風(fēng)險也不是很大，故建議不采用引進(jìn)合作伙伴的經(jīng)營模式，以免以后很多關(guān)于經(jīng)營及管理風(fēng)險及成果分配的糾紛問題。 經(jīng)營模式分析：由于區(qū)域市場雖然 快捷連鎖酒店有著一定的發(fā)展空間，但是由于市場需要一定時期的培育期，故最保險的做法是引進(jìn)成熟酒店管理公司管理 ，借助其完善的中央訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，保證其穩(wěn)定的客源，同時借助其經(jīng)營管理優(yōu)勢，降低經(jīng)營管理成本。 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 制定企業(yè)的短期，中期，長期發(fā)展戰(zhàn)略計劃，分不同階段的實(shí)施，為員工提供一個良好的工作發(fā)展平臺，企業(yè)與員工共同發(fā)展，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 建立量化或細(xì)化的監(jiān)察體系，共有 800多項(xiàng)的指標(biāo)，檢查的差錯率不超過 4%，酒店分三級按照每天，每周，每月進(jìn)行檢查及改正，并通過對服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)性改進(jìn)，保持企業(yè)的核心競爭力。 7 定期與各政府部門、行業(yè)協(xié)會以聯(lián)誼會形式作大型的戶外宣傳活動。 5 與各類報紙、雜志相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報道，采訪，投稿的形式宣傳。 3 向各行業(yè)的協(xié)會，聯(lián)誼會寄發(fā)宣傳資料。 四、 項(xiàng)目的宣傳策略 1 通過電訊、郵局向鎖定的客戶群寄發(fā)宣傳資料，并進(jìn)行跟蹤。 （ 4）工作的改進(jìn)。 5 建立監(jiān)督機(jī)制 （ 1） 建立監(jiān)督機(jī)制 （ 2） 設(shè)專人負(fù)責(zé)。 （ 6）計劃的調(diào)整。 （ 4） 定期開展專項(xiàng)研討會。 （ 2） 按照級別從上至下的原則。 （ 4）培訓(xùn)效果的監(jiān)察。 （ 2） 建立系統(tǒng)的培訓(xùn)教材。 3 遵循“培訓(xùn)是給員工的最大福利”的激勵原則，給予員工足夠的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工的穩(wěn)定性。 （ 7） 營銷策劃。 （ 5） 工作流程（ 均有量化或細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)與步驟）。 （ 3） 組織結(jié)構(gòu)。 2 弘揚(yáng)企業(yè)文化，制定完善的管理操作規(guī)范（以先進(jìn)的管理模式為基礎(chǔ)，結(jié)合酒店實(shí)際情況） （ 1） 企業(yè)文化建立。 （ 2） 按照多勞多得為分配原則，以企業(yè)與員工風(fēng)險共擔(dān)，利益共享為經(jīng)營原則。 （ 2） 任一單項(xiàng)開支均應(yīng)制定相關(guān)的成本控制政策。 （ 2） 根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整。 （ 5） 建立人力資源庫，為企業(yè)儲存人才。 （ 3） 建立消費(fèi)散客客戶的檔案，提供另類服務(wù)。 5 信息收集策略 （ 1） 建立合同客戶的檔案。 （ 2） 促銷活動：針 對區(qū)域市場的競爭對手。 （ 3） 捆綁式的定價，促進(jìn)消費(fèi)。 （ 4） 價廉物美策略： 3 定價策略 （ 1） 以區(qū)域市場快捷酒店的價格為主導(dǎo)，跟據(jù)市場的反應(yīng)來調(diào)節(jié)。 （ 2） 質(zhì)量的策略：提供一流的服務(wù)及管理。 （ 2） 搶占區(qū)域市場的會議客源。 3 實(shí)現(xiàn) “建國內(nèi)一流品牌”的目標(biāo)。 第六章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 一、 總則 1 以酒店的企業(yè)目標(biāo)為藍(lán)本，整合酒店的人力資源、物力資源及財力資源，以傳統(tǒng)的營銷模式為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新的營銷模式為指導(dǎo)，建立起流暢的銷售渠道，擴(kuò)大市場的占有率，令酒店在激烈的競爭中脫穎而出，百尺竿頭，更進(jìn)一步。 按既定的管理目標(biāo) 備注 1 該指引只是一個規(guī)劃，具體根據(jù)實(shí)際情況再調(diào)整，籌 建期間大的工作項(xiàng)目基本已列出清單。 遵重傳統(tǒng)，勇于創(chuàng)新 操作規(guī)范的制定 1 包括：工作說明書，工作流程，管理制度，檢查制度，各類表格。 符合市場需要 制定經(jīng)營管理策劃 1 包括：經(jīng)營定位，價格定位，產(chǎn)品策劃，管理策劃，前期投入預(yù)算，經(jīng)營預(yù)測，風(fēng)險評估。 2 某些項(xiàng)目是政府有關(guān)部門來驗(yàn)收。 2 籌建辦審定。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 工程簽證的簽發(fā) 1 機(jī)電監(jiān)理初步審核。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 施工材料進(jìn)場報驗(yàn) 1 由籌建辦機(jī)電監(jiān)理負(fù)責(zé)主要的施工材料進(jìn)場報驗(yàn)。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 制定施工現(xiàn)場管理制度并 實(shí)施 1 制定施工現(xiàn)場管理制度并實(shí)施。 2 與基礎(chǔ)工程同時進(jìn)行。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 機(jī)電管理 廚房招標(biāo) 按計劃實(shí)施 滿足經(jīng)營需要 煤氣工程招標(biāo) 具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 有線衛(wèi)星電視 具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。 2 按既定的采購流程執(zhí)行。 3 管道煤氣的總接口。 滿足驗(yàn)收條件 機(jī)電管理 機(jī)電設(shè)備規(guī)劃 按計劃實(shí)施 節(jié)能，維修及保養(yǎng)成本低 與政府部門溝通 1 高壓電的總接口。 2 嚴(yán)禁貨不對版。 2 由籌建辦裝修監(jiān)理全面負(fù)責(zé)質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及工程的協(xié)調(diào)。 2 按既定的采購流程執(zhí)行。 滿足經(jīng)營需要 裝修管理 裝修設(shè)計招標(biāo) 按計劃實(shí)施 設(shè)計超前，成本較低 裝修施工招標(biāo) 按計劃實(shí)施 按國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收 整體裝飾品的設(shè)計 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 甲供材料采購 1 按實(shí)際需求確認(rèn)甲供材料名稱及數(shù)量，如電子門鎖，衛(wèi)生間的潔具及龍頭。 原則上不簽發(fā) 圖紙局部細(xì)化調(diào)整 監(jiān)理公司初步審核，籌建辦審定。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 施工材料進(jìn)場報驗(yàn) 監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工材料抽驗(yàn)。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 土建管理 土建施工方 案 按計劃實(shí)施 達(dá)至裝修施工的深度 防治白蟻工程 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 挖樁工程招標(biāo) 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 基礎(chǔ)工程招標(biāo) 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 土建工程招標(biāo) 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 窗戶及外墻部份招標(biāo) 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 室外廣場招標(biāo) 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 室外燈光工程招標(biāo) 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 棚架工程招標(biāo) 按計劃實(shí)施 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 制定施工現(xiàn)場管理制度并實(shí)施 監(jiān)理公司負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及工程的協(xié)調(diào)。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 財務(wù)預(yù)算化 1 制作籌建辦營運(yùn)費(fèi)用，項(xiàng)目投資預(yù)算，酒店開辦費(fèi)用等計劃 2 按計劃實(shí)施財務(wù)