【文章內(nèi)容簡介】 店，且其經(jīng)營成本遠(yuǎn)低于三星級及以上酒店。 （ 6）項目所在地區(qū)域市場內(nèi)規(guī)劃中有 5 個批發(fā)市場，其中下檔次的消費群體令周邊的三星級及 快捷連鎖酒店受益。但是， 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 2 項目的分析發(fā)現(xiàn) （ 1）區(qū)域市場內(nèi) 三星級及以上酒店的生存空間越來越小， 且整體市場供過于求，目前 投資者對四五星級酒店的投資越來越謹(jǐn)慎，該項目不宜投資作 三星級及以上的酒店。 （ 2） 區(qū)域市場內(nèi)潛在的中低檔消費群體及 人們出行的消費模式的改變，為 快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場的培育期。 （ 3） 區(qū)域市場內(nèi) 快捷酒店發(fā)展較好，且目前只有 2 家主要的競爭對手，該 項目宜投資作 快捷酒店。 （ 4）根據(jù) 快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合 區(qū)域市場內(nèi)潛在消費群體的市場培育期，該項目的建筑規(guī)模不宜過大，約在 6500 平方左右為宜。 （ 5）由于 快捷連鎖酒店 管理公司具有完善成熟的經(jīng)營管理模式、系統(tǒng)的中央支撐系統(tǒng)及統(tǒng)一管理模式的管理團(tuán)隊等優(yōu)越性，能大大地降低經(jīng)營的成本及風(fēng)險。故該項目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理。 3 項目的初步結(jié)論 該項目適合做約在 6500 平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店，且 宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理 。 七、 項目初步結(jié)論的 SWOT分析 1 優(yōu)勢 （ 1）一線區(qū)域市場只有 2 家，還有一定的發(fā)展空間 。 （ 2）優(yōu)越的地理位置， 周邊眾多的批發(fā)市場，提供源源不斷的客源。 （ 3）整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應(yīng)市場的需 要。 （ 4）開發(fā)商的社會人脈關(guān)系。 （ 5）本身餐飲批發(fā)市場客源的消費。 （ 6） 該項目由酒店管理集團(tuán)管理，管理優(yōu)勢較為明顯，成本較低。 （ 7） 酒店管理集團(tuán)擁有強大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，其對客源細(xì)分市場的培育和深化能力卓越。 （ 8） 酒管集團(tuán)的凝聚力和人才開發(fā)培養(yǎng)機(jī)制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才。 （ 9） 酒管集團(tuán)的經(jīng)營管理模式及強大的中央支撐系統(tǒng)為該項目提供了有效的保障。 （ 10） 酒管集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力，大大地提高了酒店的知名度及認(rèn)知度。 2 劣勢 （ 1） 批發(fā)市場的開發(fā)需要一段時間。 （ 2） 市場需逐步培育。 （ 3） 酒店的產(chǎn)品、檔次針對中低檔客源，將制約部份消費者。 （ 3）機(jī)會 ● 整個 城市群 缺少有品味，高品質(zhì)的專業(yè)快捷酒店。 ● 酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了 將來人們出行的消費模式。 ● 選擇最知名品牌的 快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理，降低風(fēng)險。 （ 4）威脅 ● 目前區(qū)域市場的競爭對手。 ● 潛在的 競爭對手。 ● 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。 第四章 項目初步確立 一、 酒店主題定位 1 酒店的設(shè)計越來越趨向于國際化，那就是結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的、戲劇化的空間體驗，使人震撼、舒適的居住 空間會讓客人流連忘返。 2 隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護(hù)環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費日益受到人們的關(guān)注。同時，由于我國加入了 WTO 和北京申奧成功后，國際間交流日益頻繁，綠色消費已逐漸成為今后消費的主流。 酒店設(shè)計更趨向于綠色和生態(tài)，綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間； 3 酒店設(shè)計更重視文化內(nèi)涵，主題酒店給人留下了深刻的印象，同時也能淡化人們對硬件材料越來越高的要求。保持酒店的獨特性。 4 高技術(shù)的發(fā)展，為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便，酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng)，也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計的重要追求。 5 時尚的酒 店裝修設(shè)計，形成產(chǎn)品的獨特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與對手激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。 6 時尚的 裝修 設(shè)計者強調(diào)在設(shè)計風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店 裝修 設(shè)計類型。 二、服務(wù)功能定位 1 客房部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，配套基本齊全的，能充分體現(xiàn)個性化服務(wù)的“家外之家”。 2 餐飲部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。 3 其它配套：依據(jù)客人 不同的需要，結(jié)合 商務(wù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，為 區(qū)域市場內(nèi)的客人提供各類貼身的“管家服務(wù)”及配套。 三、 酒店市場定位 1 以市場需求為導(dǎo)向，通過對本項目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領(lǐng)先、超前核心競爭力的個性化特色快捷酒店。 2 酒店的經(jīng)營定位：以酒店的客房經(jīng)營項目為龍頭，以酒店的餐飲經(jīng)營項目為亮點的經(jīng)營定位，通過客房來拉動餐飲的消費。 3 酒店客源市場定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場的客源為輔助。 4 酒店類型定位：根據(jù)區(qū)域市場的實際情況，結(jié)合國內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢，本項目宜定位為“時尚型的商務(wù)快捷酒店”。 5 價格定位： （ 1）客房：協(xié)議散客價 130150 元 /間，門市散客價 160200 元 /間， （ 2）餐飲：早餐： 10元 /位，正餐 25元 /位（人均消費）。 6 產(chǎn)品的定位： （ 1）客房：干凈，時尚，安全。 （ 2）餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。 四、 酒店規(guī)模定位 本項目原規(guī)劃體量可達(dá)到 14700 平米， 但是 ,在酒店客房及其它配套項目規(guī)模方面 ,不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來生搬硬套，而必須深入了解區(qū)域市場當(dāng)?shù)鼐唧w的消費市場需求、市場特征及市場變化趨勢，采取“度身定做”的個性化策劃方法。具體規(guī)模定位建議如下： 1 酒店客房規(guī)模定位 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)外現(xiàn)有的快捷酒店市場調(diào)查分析，考慮近幾年周邊 5 個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風(fēng)險，我們建議酒店客房數(shù)量在 150 間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到 75%左右的合理水平。 2 酒店餐飲規(guī)模 根據(jù)區(qū)域市場的客源分析，考慮近幾年周邊 5 個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風(fēng)險，我們建議酒店餐飲的規(guī)模在 100 個餐位，并通過對餐飲規(guī)模的適當(dāng) 控制，使酒店餐飲的就座率能達(dá)到 50%左右的合理水平。 3 其它的配套：主要有可容 100 人的會議室，其它配套有商務(wù)中心，洗衣，郵政，行李，出租車，旅游，票務(wù)及小賣部服務(wù)。 第五章 項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項目設(shè)計任務(wù) 1 設(shè)計總則 （ 1）效益優(yōu)先原則 。以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強化單位物業(yè)面積利潤貢獻(xiàn)率高的項目、設(shè)施，弱化貢獻(xiàn)率低的項目與設(shè)施。 （ 2） 有利運營原則 。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對后臺輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺分區(qū)、客用流動線與工作流動線的布局等因素，為日后酒店 的順利運營提供良好的硬件環(huán)境保障。 （ 3） 裝修及裝飾很難保持不落后，要盡量保持硬件不落后 ，只能作主題酒店，有文化內(nèi)函，走創(chuàng)新道路。 （ 4） 土建的施工圖深化至裝修階段，減少浪費，工程籌建管理是否到位，影響到 1015%的前期投入。 （ 5） 裝修設(shè)計含裝飾品，燈飾，家私的設(shè)計，體現(xiàn)一體化的效果，重裝飾，輕裝修，有好的設(shè)計理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。 （ 6） 按酒店經(jīng)營負(fù)荷在 40%的時候，把前期投入的折舊算進(jìn)去，仍然 能收支平衡，這樣到算出前期投入的總額不能超出多少，再分解到土建，機(jī)電，裝修及 裝飾，開辦費的總投資限制。 2 設(shè)計任務(wù) （ 1）總體建筑規(guī)劃 （ 2）土建設(shè)計 （ 3）機(jī)電設(shè)備設(shè)計 （ 4）裝修及裝飾設(shè)計 二、 項目布局規(guī)劃 1 項目的規(guī)模：項目總建筑面積為 6500 平方米，建筑物樓高 12 層，每層約 500平方米，另地下室約 500 平方。 2 項目的初步規(guī)劃 項目 內(nèi)容 首層 大堂，餐飲 211 層 客房 12 層 會議室及其它 地下室 機(jī)電設(shè)備，辦公區(qū)，總倉 室外部份 1 垃圾房，煤氣房的設(shè)計。 2 室外停車場總?cè)萘坎簧儆?10輛。 3 室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。 4 消防，車道，客人區(qū)，員工區(qū)的設(shè)計。 機(jī)電設(shè)備 另行協(xié)商 三、 前期投資預(yù)算 （約 1 千萬元人民幣，不含地價） 項目 內(nèi)容 土建部份 機(jī)電部份 裝修裝飾 開辦費 合計 四、 籌建工作策劃 類別 項目 內(nèi)容 完成時間 工作效果 工作目標(biāo) 工作目標(biāo) 1 最大限度優(yōu)化施工方案及管理，實現(xiàn)投資規(guī)?？刂啤? 達(dá)至預(yù)定量化的標(biāo)準(zhǔn) 2 為酒店的經(jīng)營者提供最科學(xué)的，合理的經(jīng)營及管理環(huán)境。 工作職責(zé) 工作職責(zé) 1 全面負(fù)責(zé)該酒店開業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作，為集團(tuán)公司的最終決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。 2 全面負(fù)責(zé)酒店開業(yè)前工程方面的現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)及組織工程驗收。 3 全面負(fù)責(zé)酒店主要經(jīng)營者進(jìn)場前一切酒店策劃工作，為將來的酒店經(jīng)營提供良好的經(jīng)營及管理環(huán)境。 4 作為開業(yè)前酒店的主管部門，全面協(xié)助酒店管理層進(jìn)行酒店的開業(yè)準(zhǔn)備工作，根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前各項工作的決策。 5 作為集團(tuán)公司一級部門內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購及財務(wù) 達(dá)至預(yù)定量化的指標(biāo) 由集團(tuán)托管） 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu) 1 籌建辦主任一名：負(fù)責(zé)項目工作 . 2 行政助理一名：負(fù)責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場的后勤管理工作。 3 土建監(jiān)理公司（外判）：負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗收及協(xié)助甲方的報建工作（挖樁動工前進(jìn)場）。 4 土建人員一名協(xié)助監(jiān)理公司工作。 5 機(jī)電安裝監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)機(jī)電安裝質(zhì)量，進(jìn)度的監(jiān)理及甲供材料的評審（挖樁工程動工前進(jìn)場，將來可過度到酒店工程部工作）。 6 裝修監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量，進(jìn)度監(jiān)理及甲供材料的評審（將來過度酒店工程部）。 根 據(jù) 工作需要 高效精簡，量化管理 工作權(quán)限 行政 1 工程及酒店策劃的組織及建議權(quán)。 2 工程外包，甲供材料組織建議權(quán)。 3 所有工程施工的管理及協(xié)調(diào)權(quán)。 4 方案及施工 局部調(diào)整的審定權(quán)。 5 工程簽證的簽發(fā)權(quán)。 6 內(nèi)部管理按集團(tuán)公司規(guī)定。 系統(tǒng)，科學(xué)，合理 人事 1 籌建辦人力資源管理按集團(tuán)規(guī)定。 2 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前人力資源各項工作的決策。 公平，公開，公正 財務(wù) 1 部門營運及接待費用按集團(tuán)規(guī)定。 2 工程付款及其它采購付款建議權(quán)。 3 合同簽定的建議權(quán)。 4 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團(tuán)授權(quán)，監(jiān)管開業(yè)前財務(wù)工作決策。 預(yù)算化管理 日常工作 成立籌建辦 1 成立籌建辦。 2 辦公地點，中英文域名注冊，酒店總機(jī)及傳真號選定 ， 114臺號碼登記，辦公室硬件及人員配備 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 辦公室管理 1 建立辦公室人員管理制度。 2 按集團(tuán)公司及酒店的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 良好人際關(guān)系 1 逐步與有