【導(dǎo)讀】與開發(fā)商簽訂的服務(wù)合同。實(shí)地調(diào)查過程中得到的對(duì)本項(xiàng)目有針對(duì)性的大量真實(shí)有效數(shù)據(jù)。開發(fā)商提供的項(xiàng)目地塊圖紙及資料。項(xiàng)目小組多次召開顧問論證會(huì)議所確定的基本定位。行投資分析和測(cè)算。中華人民共和國(guó)《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分評(píng)定》；東莞市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)年鑒。2021年中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)。長(zhǎng)于客房、洗滌和PA部的管理與運(yùn)營(yíng)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。曾在香格里拉集團(tuán)任職，曾參與多家高星級(jí)酒店的營(yíng)銷部籌建工作，驗(yàn)，特別長(zhǎng)于創(chuàng)意營(yíng)銷的研究和實(shí)踐。飲咨詢經(jīng)驗(yàn)，特別長(zhǎng)于中餐經(jīng)營(yíng)管理。超過13年酒店財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)，店管理制度和流程，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目小組的行政支持工作。獲得官方數(shù)據(jù)信息。主體客源和潛在客源的類別情況。數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。2行業(yè)盈虧平衡率。3使用平等市場(chǎng)份額分析法對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)進(jìn)行分析。3營(yíng)業(yè)稅金及附加：是指按稅法規(guī)定繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加。

　　

【正文】 （ 3） 實(shí)施的過程中不斷修改及完善。 （ 4） 定期開展專項(xiàng)研討會(huì)。 （ 5）計(jì)劃實(shí)施的執(zhí)行力。 （ 6）計(jì)劃的調(diào)整。 （ 7）任務(wù)的完成。 5 建立監(jiān)督機(jī)制 （ 1） 建立監(jiān)督機(jī)制 （ 2） 設(shè)專人負(fù)責(zé)。 （ 3） 信息返饋、跟蹤。 （ 4）工作的改進(jìn)。 （ 5）效果的評(píng)估。 四、 項(xiàng)目的宣傳策略 1 通過電訊、郵局向鎖定的客戶群寄發(fā)宣傳資料，并進(jìn)行跟蹤。 2 通過各種關(guān)系，向鎖定的政府部門、事業(yè)單位、大專院校寄發(fā)宣傳資料。 3 向各行業(yè)的協(xié)會(huì)，聯(lián)誼會(huì)寄發(fā)宣傳資料。 4 與電視臺(tái)，電臺(tái)等相關(guān)的部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪及其它的形式的形式宣傳。 5 與各類報(bào)紙、雜志相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪，投稿的形式宣傳。 6 與各種電子媒體相關(guān)部門保持良好的 人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪，投稿的形式宣傳。 7 定期與各政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)以聯(lián)誼會(huì)形式作大型的戶外宣傳活動(dòng)。 8 參與各類的慈善活動(dòng)，如養(yǎng)老院、孤兒院探視，獻(xiàn)愛心。 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 建立量化或細(xì)化的監(jiān)察體系，共有 800多項(xiàng)的指標(biāo)，檢查的差錯(cuò)率不超過 4%，酒店分三級(jí)按照每天，每周，每月進(jìn)行檢查及改正，并通過對(duì)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)性改進(jìn)，保持企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 六、 目標(biāo)的達(dá)成 分解各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)及管理的目標(biāo)，共有 30多項(xiàng)的指標(biāo)，通過強(qiáng)勁有力的執(zhí)行力及調(diào)控流程，達(dá)至預(yù)定的目標(biāo)，使之計(jì)劃的完成情況達(dá) 90%或以上。 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展 制定企業(yè)的短期，中期，長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，分不同階段的實(shí)施，為員工提供一個(gè)良好的工作發(fā)展平臺(tái)，企業(yè)與員工共同發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。 第七章 酒店經(jīng)營(yíng)模式分析 一、 經(jīng)營(yíng)模式概述 1 自行管理模式：自行投資，自行聘請(qǐng)酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，投資方承擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也享受所有成果的支配權(quán)。 經(jīng)營(yíng)模式分析：由于區(qū)域市場(chǎng)雖然 快捷連鎖酒店有著一定的發(fā)展空間，但是由于市場(chǎng)需要一定時(shí)期的培育期，故最保險(xiǎn)的做法是引進(jìn)成熟酒店管理公司管理 ，借助其完善的中央訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，保證其穩(wěn)定的客源，同時(shí)借助其經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，降低經(jīng)營(yíng)管理成本。 2 引進(jìn)合作伙伴：雙方共同投資，共同聘請(qǐng)酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，根據(jù)投資的比例，承擔(dān)其經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也享受其成果的支配權(quán)。 經(jīng)營(yíng)模式分析：由于該項(xiàng)目規(guī)模不大，投資不多，其經(jīng)營(yíng)及管理的風(fēng)險(xiǎn)也不是很大，故建議不采用引進(jìn)合作伙伴的經(jīng)營(yíng)模式，以免以后很多關(guān)于經(jīng)營(yíng)及管理風(fēng)險(xiǎn)及成果分配的糾紛問題。 3 租賃經(jīng)營(yíng)模式：投資方只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目土建部份的建筑，由引進(jìn)的 快捷連鎖酒店管理公司負(fù)責(zé)室內(nèi)裝飾及裝修、及機(jī)電設(shè) 備部份的投資。業(yè)主方只收取建筑物的租金部份。而酒店管理公司享受絕大部份 成果的支配權(quán)。 經(jīng)營(yíng)模式分析：投資風(fēng)險(xiǎn)很小，但是回報(bào)也很低，根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況及初步預(yù)測(cè)，建議不采用租賃經(jīng)營(yíng)的模式。 4 引進(jìn)管理公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理： 全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理的方式，是目前酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)及所有權(quán)分離形態(tài)下的主要合作方式。在這種合作方式下，業(yè)主與管理公司簽訂全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理合同，管理公司委派管理人員，業(yè)主派出代表，在業(yè)主方有效的監(jiān)督及授權(quán)下共同對(duì)酒店進(jìn)行全面經(jīng)營(yíng)管理。管理方以其管理經(jīng)驗(yàn)努力使酒店的經(jīng)營(yíng)管理達(dá)到雙方約定的合作目 標(biāo)。酒店開業(yè)前期間管理公司按照每月每平方米一定的金額收取顧問費(fèi)，酒店開業(yè)后期間管理公司按照酒店?duì)I業(yè)總收入的一定比例每月收取管理費(fèi)。管理公司所派管理人員的工資、福利及其他相關(guān)費(fèi)用在酒店日常經(jīng)營(yíng)開支中支付。采用全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理的 模式具有品牌效益共享、專業(yè)規(guī)范管理、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)支持、客源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)支持、人力資源后援、團(tuán)隊(duì)智慧資源等諸多優(yōu)勢(shì)。使業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，對(duì)酒店長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展起到良好的基礎(chǔ)建設(shè)作用。 經(jīng)營(yíng)模式分析：只須每月支付約營(yíng)業(yè)額 3%左右的管理費(fèi)，即可享受管理公司的所有優(yōu)勢(shì)，大大地降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng) 險(xiǎn)。令業(yè)主方能獲取較為理想的投資回報(bào)。 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位策略 根據(jù)該酒店及客源市場(chǎng)情況調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)管理模式適宜定位為委托國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理。主要定位依據(jù)分析如下： 1 國(guó)內(nèi)幾家主流快捷連鎖酒店管理集團(tuán)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，已經(jīng)形成一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理模式。 2 不管該經(jīng)營(yíng)管理模式是否很完善，但是畢競(jìng)是在同一經(jīng)營(yíng)管理模式下培養(yǎng)出來的管理團(tuán)隊(duì)，具有很強(qiáng)的執(zhí)行力。 3 酒店管理集團(tuán)的中央訂房網(wǎng)絡(luò)，為酒店帶來源源不斷的客源，這是與單店無法相比的。酒店管 理集團(tuán)其它的中央支撐系統(tǒng)（宣傳，財(cái)務(wù)，采購(gòu)，人立資源，培訓(xùn)，營(yíng)銷等方面），令管理費(fèi)用成本相對(duì)較低； 4 節(jié)流增效方面： 充分發(fā)揮集團(tuán)化運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)，推行預(yù)算管理、成本效益管理 。指導(dǎo)屬下酒店充分挖潛開源，使酒店的每一寸空間都能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。 強(qiáng)化對(duì)屬下酒店的管理， 使“陽光工程”、“透明經(jīng)營(yíng)”的理念深入人心，財(cái)務(wù)及采購(gòu)運(yùn)作與企業(yè)行為規(guī)范有序，公司運(yùn)營(yíng)成本不斷下降。 5 在培訓(xùn)方面： 集團(tuán)每年均制定統(tǒng)一的集團(tuán)年度培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織公司內(nèi)部的培訓(xùn)專才及聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名人士、著名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為下屬酒店提供培訓(xùn)支持，根據(jù)客戶 不同需要，為客戶提供各類完善的、互動(dòng)的高星級(jí)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)。 6 規(guī)范化的管理方面： 把酒店的主要經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)能量化則量化，不能量化則細(xì)化，形成一套科學(xué)的，合理的，系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)手冊(cè)。令酒店的每一位員工都很清晰自己的權(quán)責(zé)利，做每一件的事情都有一個(gè)量化或細(xì)化的指引。 7 人力資源方面： 集團(tuán)擁由國(guó)內(nèi)外專業(yè)人士組成的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。 他們均有良好的高等專業(yè)教育背景，具有在國(guó)內(nèi)外知名酒店工作的豐富經(jīng)驗(yàn)。 從根本上保證了項(xiàng)目運(yùn)作的成功。 8 本項(xiàng)目為了在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置，必須選擇有實(shí)力和品牌的國(guó)內(nèi)酒店管理公司。 三、 酒店管理公司的選用：建議選用上海如家酒店管理有限公司合作 如家酒店連鎖致力于打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店的著名品牌，目前“如家”已在全國(guó) 47個(gè)中心城市擁有 211家連鎖酒店，是中國(guó)發(fā)展最快，最大的快捷酒店連鎖體系，它有著國(guó)內(nèi)最龐大的中央訂房網(wǎng)絡(luò)及如家管理學(xué)院培訓(xùn)基地。 2021年榮獲“中國(guó)飯店業(yè)集團(tuán) 20 強(qiáng)”稱號(hào)， 2021年榮獲“中國(guó)飯店集團(tuán)十大影響力品牌”及“未來之星”稱號(hào)。 2021年在第三屆中國(guó)酒店“金枕頭”獎(jiǎng)評(píng)選中獲得“中國(guó)最佳經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌”，此后又榮獲“ 2021中國(guó)杰出雇主 (上海 )”企業(yè)稱號(hào)。經(jīng)過四 年多的發(fā)展，如家已得到社會(huì)各界的認(rèn)可， 2021 年更成功在美國(guó)納斯達(dá)克上市 ,“如家”已成為中國(guó)自主創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店最具影響力的品牌之一。 “如家”的目標(biāo)是 2021 年在全國(guó)擁有 500家連鎖酒店。 第八章 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 一、 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)及分析 預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入額 759萬元。 其中：客房收入 613 萬元，占總收入的 81%； 餐飲收入 146 萬元，占總收入的 19%； 二、 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)及分析 預(yù)計(jì)年費(fèi)用額 569萬元，占總收入的 75。 05%。 其中：薪酬福利 115 萬元，占總收入的 15%； 能源費(fèi)用 45 萬元，占總收入的 6%； 維修費(fèi)用 6 萬元，占總收入的 1%； 餐飲成本 76 萬元，占總收入的 10%； 易耗品費(fèi)用 31萬元，占總收入的 4%； 行政管理及營(yíng)銷費(fèi)用 31 萬元，占總收入的 4%； 管理費(fèi)用 15 萬元，占總收入的 2%； 折舊費(fèi)用 99 萬元，占總收入的 13%； 其他營(yíng)運(yùn)支出 115萬元，占總收入的 15%。 營(yíng)業(yè)稅支出 36萬元，占總收入的 5。 05%。 三、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析 年度純利潤(rùn) 190萬元。 第九章 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 一、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1）投資決策風(fēng)險(xiǎn) 投資決策風(fēng)險(xiǎn)主要是指因企業(yè)對(duì)投資地的投 資環(huán)境缺乏充分的認(rèn)識(shí)以及有效的評(píng)估， 從而可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可能受信息渠道閉塞、 自身評(píng)價(jià)或判斷能力等原因影響，很難對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行充分地、科學(xué)地判斷，導(dǎo)致出現(xiàn)投資決策失誤。 項(xiàng)目委托方 東莞尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司 高度重視，委托方?jīng)Q策機(jī)制透明、公開、民主，受托方所提供的評(píng)估客觀、穩(wěn)健，能夠有效防范投資決策風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 （ 2）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn) 如果企業(yè)未能建立有效的財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算體系，可能往往被不良人員利用，造成企業(yè)資產(chǎn)流失，輕則造成企業(yè)形象受損、經(jīng)營(yíng)受限、喪失競(jìng)爭(zhēng)力，嚴(yán)重將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。 酒店管理集團(tuán)有 著科學(xué)化、國(guó)際化、專業(yè)化的 SAP 財(cái)務(wù)系統(tǒng)。酒店財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算體系在雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的基礎(chǔ)上結(jié)合委托方所在行業(yè)的性質(zhì)、背景，建立一套專業(yè)性、適用性、可操作性很強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理體系，加之 東莞尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司 的文化底蘊(yùn)，酒店管理集團(tuán)“誠(chéng)信、廉潔、效益”企業(yè)文化的核心價(jià)值觀，使財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)從系統(tǒng)控制角度和意識(shí)形態(tài)高度得以有效防范。 （ 3）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中、產(chǎn)品在市場(chǎng)的開拓 中、資金在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中所面臨市場(chǎng)情況發(fā)生變化而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困境所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 雙方對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào) 研和可行性分析，充分表明市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)因素在該項(xiàng)目中所處的重要性。盡管在市場(chǎng)調(diào)研分析中盡可能的考慮到了各種有可能變化的因素，所做的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)情況瞬息萬變，未來幾年內(nèi)挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，外部不可控風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)會(huì)以各種形態(tài)出現(xiàn)，因此目前僅可做到現(xiàn)有條件下的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化，未來情況要根據(jù)市場(chǎng)變化情況及時(shí)調(diào)整，謹(jǐn)慎評(píng)估。 （ 4）政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)投資地區(qū)有關(guān)涉及投資行業(yè)的法律法規(guī)沒有充分了解，導(dǎo)致在投資可行性分析中未能充分反映該等因素，而形成不完整、不全面的投資建議，或者給日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶 來不確定因素，影響投資人或經(jīng)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)投資或經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 該項(xiàng)目的投資主體明確，融資渠道清晰，雙方對(duì)當(dāng)?shù)赝顿Y行業(yè)的法律法規(guī)有著正確的理解，基本上將政策風(fēng)險(xiǎn)降到可控范圍之內(nèi)。 二、 投資回報(bào)分析與推論 1 測(cè)算前提假設(shè) （ 1） 假設(shè)總客房數(shù)按 150套房，餐廳按 100 餐位計(jì)算。 （ 2）假設(shè)經(jīng)營(yíng)負(fù)荷按以上的推測(cè)計(jì)算。 （ 3） 若平面布局或管理當(dāng)局意圖變更，測(cè)算值將改變。 2 測(cè)算結(jié)果 （ 1） 按市場(chǎng)培育期后第一年的經(jīng)營(yíng)估算，業(yè)主的動(dòng)態(tài)年回報(bào)率約 19%。 （ 2） 按市場(chǎng)培育期后五年的經(jīng)營(yíng)平均值估算，業(yè)主的動(dòng)態(tài)年回報(bào)率約20%。 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報(bào)告要點(diǎn)綜述 1 市場(chǎng)調(diào)查及分析發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目適合做商務(wù)快捷 連鎖 酒店，且 宜全權(quán)委托上海如家酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理 。 2 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的情況，本項(xiàng)目整體規(guī)模宜控制在 6500 平方左右，初步預(yù)算總投資在 1 千萬元人民幣左右（不含地價(jià)）。 3 本項(xiàng)目 業(yè)主方的動(dòng)態(tài)年回報(bào)率約 1920%，假設(shè) 總投資在 1 千萬元人民幣左右（不含地價(jià)，含資金的利息）， 即約五年左右的時(shí)間收回投資成本。 二、 項(xiàng)目整體可行性分析結(jié)論 1 本研究的結(jié)論是，建設(shè)開發(fā) 東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場(chǎng)酒店項(xiàng)目 ， 必須建設(shè)必須要有特色，才可使開發(fā)商的“酒店”升值。 2 通過客源市場(chǎng)分析，證明了市場(chǎng)尚有需求，市場(chǎng)尚有空白點(diǎn)，市場(chǎng)可進(jìn)入。通過消費(fèi)行為分析，證實(shí)了市場(chǎng)有保障，當(dāng)然，這種保障是基于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平。 3 本項(xiàng)目市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)模式的定位：由 上海如家酒店管理有限公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)管理的“ 商務(wù)型快捷連鎖酒店”。 4 該項(xiàng)目的結(jié)論是可行的。