【正文】 ：（ 1） 三星級及以上酒店的經(jīng)營一年不如一年，整體呈下滑趨勢。（ 2） 三星級及以上酒店娛樂部份供過于求，經(jīng)營 逐步下滑。不過，近年來由于娛樂型的酒店急劇增加，加之政府對酒店娛樂事業(yè)的監(jiān)管趨于日益完善，人們對娛樂的消費越來越理性。（ 3）隨著商務(wù)活動的增加，快捷連鎖酒店以其獨特的魅力及消費模式，吸引了一大批的消費者。2021 年全鎮(zhèn)民營經(jīng)濟新登記注冊 830 戶 ,其中私營企業(yè) 119家 ,個體工商戶 711戶 ,全鎮(zhèn)在冊私營企業(yè)累計達 478家 ,注冊資金共 億元 ,在冊個體工商戶累計達 3302 戶 ,注冊資金共 727萬元 ,2021 年 ,全鎮(zhèn)村組兩級集體總資產(chǎn) 億元 ,資產(chǎn)負債率 %,農(nóng)村兩級集體實現(xiàn)經(jīng)營總收入 15226 萬元 (不含土地轉(zhuǎn)讓收入 ). 5 發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)市委建設(shè)現(xiàn)代化中心 城市的整體部署，道滘把高速公路出入口、一江兩岸、舊城區(qū)水鄉(xiāng)特色的改造、 南閣 的建設(shè)作為中心城市的配套和延伸，一江兩岸、 南閣 等項目已經(jīng)進入了實施階段，圍繞建設(shè)極具水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化新城的 一個目標(biāo) ，抓住城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和工業(yè)發(fā)展 兩個重點 ，道滘確立了 三大版塊 帶動的建設(shè)發(fā)展思路 圍繞廣深高速公路道滘出入口，作為龍頭帶動，配合市重點項目、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，并結(jié)合現(xiàn)有新城區(qū)沿江的一江兩岸，共同規(guī)劃為道滘新中心區(qū)。 2 區(qū)域人口：全鎮(zhèn)下轄 13個村民委員會和 1 個社區(qū)居委會 ,戶籍人員 ,外來暫住人口 。但是， 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。而酒店項目投資的成功與否？地理位置的選定是首要關(guān)注的問題，它對將來酒店經(jīng)營的成敗起著極為重要的作用。 （ 3）快捷酒店：目前各大快捷連鎖酒店逐步進入整個東莞地區(qū)，它包括有：在本項目區(qū)域市場內(nèi)的有：錦江酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 錦江之星及七天酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 七天連鎖酒店，在本項目區(qū)域市場外的有：八方 快捷酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 八方快捷酒店，莫泰 168酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 莫泰 168 酒店，城市客棧酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 城市客棧。 4 周邊的酒店： （ 1）四星級以上酒店：一線范圍以內(nèi)（車程在 15分鐘以內(nèi)）的酒店包括道滘鎮(zhèn)的五星級明軒大酒店，東莞萬江區(qū)的尼羅河酒店，洪梅鎮(zhèn)的四星級匯景大酒店，醫(yī)療用品市場中正在建筑規(guī)劃的五星級配套酒店，正在招租的約 15000 平方米的酒店項目（具體星級定位不詳）。 12 調(diào)研目的：項目的定位及可 行性，投資風(fēng)險及回報分析。 8 綠化率： 15%。 5 總建筑面積：初步擬建設(shè) 14700 平方米。 2 項目位置： 道窖鎮(zhèn)高速公路出口（明軒大酒店旁）。 （ 3）經(jīng)營中發(fā)生的保險費、交際應(yīng)酬費、廣告費、水電費、維修費、燃料及動力費、職工培訓(xùn)費、壞帳損失及車船牌照使用稅等。 3 營業(yè)稅金及附加：是指按稅法規(guī)定繳納的營業(yè)稅金及附加。 2 行業(yè)盈虧平衡率。 二、市場調(diào)查方法 1 公開數(shù)據(jù)采集： 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取東莞旅游局、統(tǒng)計局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對政府 相關(guān)部門進行現(xiàn)場采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。具有豐富酒店餐飲咨詢經(jīng)驗，特別長于中餐經(jīng)營管理。長于客房、洗滌和 PA部的管理與運營，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 9）東莞市統(tǒng)計局提供的統(tǒng)計年鑒。 （ 4）開發(fā)商提供的項目地塊圖紙及資料。 目 錄 第一章 總論 一、 報告編制說明 ………………………………………… 05 二、 市場調(diào)查方法 ………………………………………… 06 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法說明 …………………………………… 06 四、 術(shù)語解釋 ……………………………………………… 07 第二章 項目概述 一、 業(yè)主公司背景 ………………………………………… 07 二、 項目基本資料 ………………………………………… 08 第三章 市場調(diào)查及分析 一、 項目地理環(huán)境 ………………………………………… 08 二、項目地區(qū)基本情況……………… ……………………… 09 三、項目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展………………………………… 11 四、項目區(qū)域市場市場調(diào)查………………………………… 11 五、項目主要競爭對手分析………………………………… 11 六、項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論……………………………… 15 七、項目初步結(jié)論的 SWOT 分析 …………………………… 16 第四章 項目初步確立 一、酒店主題定位…………………………………………… 17 二、服務(wù)功能定位…………………………………………… 18 三、酒店市場定位…………………………………………… 18 四、酒店規(guī) 模定位…………………………………………… 18 第五章 項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項目設(shè)計任務(wù) ………………………………………… 19 二、 項目布局規(guī)劃 ………………………………………… 20 三、 前期投資預(yù)算 ………………………………………… 20 四、 籌建工作策劃 ………………………………………… 21 第六章 酒店經(jīng)營管理規(guī)劃 一、 總則…………………………………………………… 28 二、 項目經(jīng)營策略………………………………………… 28 三、 項目管理策略………………………………………… 30 四、 項目宣傳策略………………………………………… 31 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控………………………………………… 31 六、 目標(biāo)的達成…………………………………………… 31 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展……………………………………… 31 第七章 酒店經(jīng)營模式分析 一、 經(jīng)營模式概述………………………………………… 32 二、 項目經(jīng)營模式定位策略……………………………… 33 三、 酒店管理公司的選用………………………………… 34 第八章 酒店經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析 一、 營業(yè)收入預(yù)測及分析………………………………… 34 二、 成本費用預(yù)測及分析………………………………… 34 三、 經(jīng)營利潤預(yù)測及分析………………………………… 35 第九章 投資風(fēng)險評估 一、 投資風(fēng)險分析………………………………………… 35 二、 投資回報分析與推論………………………………… 36 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報告要點綜述………………………………………… 36 二、 項目整體可行性分析結(jié)論…………………………… 36 第一章 總論 一、報告編制說明 1 可 行性報告編制依據(jù)： （ 1）與 開發(fā)商 簽訂的服務(wù)合同。 （ 5）項目小組多次召開顧問論證會議所確定的基本定位。 （ 10） 2021年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計。 （ 3）酒店營 銷策劃咨詢顧問 Mr. jacket 超過 10年酒店營銷策劃經(jīng)驗，現(xiàn)任廣東某五星級酒店銷售總監(jiān)，曾在香格里拉集團任職，曾參與多家高星級酒店的營銷部籌建工作，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 5）工程管理咨詢顧問 Mr. jack 超過 20年高 級酒店工程部運營和管理經(jīng)驗，現(xiàn)任廣東某四星級酒 店工程部經(jīng)理，具有豐富酒店工程管理咨詢經(jīng)驗。 2 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過項目小組的行業(yè)人脈關(guān)系，對調(diào)查對象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進行深入訪談后，所掌握的 各種真實數(shù)據(jù)，分析可能對本項目構(gòu)成競爭的現(xiàn)有競爭對手的酒店經(jīng)營業(yè)績。 3 使用平等市場份額分析法對未來競爭酒店市場進行分析。 4 經(jīng)營成本：是指餐飲、客房部門的原材料成本和商品部的商品進價等。 （ 4）營業(yè)稅金及附加。 3 總用地面積： 4316。 6 建筑密度： 34%。 9 場地內(nèi)停車數(shù)： 43 輛。 第三章 市場調(diào)查及分析 一、 項目地理環(huán)境 1 位置： 位于東莞市道滘鎮(zhèn)廣深高速公路出入口旁，是廣州、深圳等 地進入東莞最主要的門戶之一。二線范圍（車程在 15 分鐘以上）的酒店包括車程在半小時以內(nèi)的四五星級酒店不下十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)或度假型酒店，其它的酒店基本上的市場定位是以娛樂來帶動客房及餐飲消費的娛樂型酒店。格林豪泰酒店管理有限公司的經(jīng)濟型酒店 格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商務(wù)酒店 山水時尚酒店。（ 2）項目所 在地一線及二線范圍內(nèi)的 快捷連鎖酒店只有 2 家，目前競爭對手極少。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 3 經(jīng)濟發(fā)展： 近年來，道滘鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進、共同發(fā)展的格局，架起了一個以首飾、 電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工、紙類、米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系，促進了房地產(chǎn)、商務(wù)酒店、物流、傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起，實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向高科技、高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變。區(qū)內(nèi)集行政、文化、金融、高級商住、休閑購物于一體，帶動并輻射全鎮(zhèn)科技、教育、信息和商業(yè)服 務(wù)的發(fā)展。 三、 項目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 東莞地區(qū)真正的旅游產(chǎn)品不多，但是由于該地區(qū)政策的特殊性，令該地區(qū)的娛樂事業(yè)極為興旺，推動了酒店業(yè)的發(fā)展，四五星級的酒店達數(shù)十家之多，形成了絕大部份酒店都是以娛樂帶動客房及餐飲消費的格局。令東莞市場酒店的娛樂部份經(jīng)營步入競爭激烈的局面，營業(yè)情況逐步下滑，投資者對四五星級酒店的投資越來越謹(jǐn)慎。（ 3） 人們對于高檔的酒店消費越來越理性，制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展。（ 2）三星級及以上酒店的 靜態(tài)年回報由原來最初的 2030%降至 911%。 ● 對于餐飲，娛樂及康體的消費大有幫助。 ● 酒店及社會餐飲市場經(jīng)營一般，就座率在 3038%之間。 ● 具備高星級酒店應(yīng)有的“氣氛”。 ● 基礎(chǔ)管理的實施扎實。 （ 5）競爭對手的服務(wù)水平分析 ● 能維持正常的星級服務(wù)，但是缺乏個性化的服務(wù)項目，沒有家外之家的感覺。 ● 標(biāo)準(zhǔn)化流程的實施： 服務(wù)較規(guī)范。 ● 區(qū)域性很強，沒有與國內(nèi)發(fā)達城市接軌。 ● 在本鎮(zhèn)缺乏有力的競爭對手，酒店的服務(wù)及管理在目前該鎮(zhèn)是較好的。 （ 8）總體經(jīng)營趨勢 ● 由于本身供過于求，整體經(jīng)營逐步下滑。 （ 1）現(xiàn)在及潛在的競爭對手，令市場供過于求，酒店的生存空間越來越小。 2 假設(shè)項目定位在 三星級酒店： ● 與四星級以上的酒店相比 缺乏明顯的綜合競爭力。 ● 消費者越來越高的要求，令經(jīng)營面臨很大的壓 力。（ 3） 與四星級以上的酒店相比，三星級酒店 缺乏明顯的綜合競爭能力。 ● 競爭對手 管理人員素質(zhì)較好，符合經(jīng)營的需要。 ● 競爭對手 具有系統(tǒng)的中央營銷支持。 ● 競爭對手 經(jīng)營成本較低。 ● 搶占三星級 酒店的市場份額越來越大。 （ 2）選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。 商務(wù)接待及人們出行的消費習(xí)慣及需求逐步改變。 選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 （ 4）根據(jù) 快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合 區(qū)域市場內(nèi)潛在消費群體的市場培育期，該項目的建筑規(guī)模不宜過大，約在 6500 平方左右為宜。 七、 項目初步結(jié)論的 SWOT分析 1 優(yōu)勢 （ 1）一線區(qū)域市場只有 2 家，還有一定的發(fā)展空間 。 （ 5）本身餐飲批發(fā)市場客源的消費。 （ 9） 酒管集團的經(jīng)營管理模式及強大的中央支撐系統(tǒng)為該項目提供了有效的保障。 （ 3） 酒店的產(chǎn)品、檔次針對