【正文】 ：（ 1） 三星級(jí)及以上酒店的經(jīng)營(yíng)一年不如一年，整體呈下滑趨勢(shì)。（ 2） 三星級(jí)及以上酒店娛樂部份供過于求，經(jīng)營(yíng) 逐步下滑。不過，近年來由于娛樂型的酒店急劇增加，加之政府對(duì)酒店娛樂事業(yè)的監(jiān)管趨于日益完善，人們對(duì)娛樂的消費(fèi)越來越理性。（ 3）隨著商務(wù)活動(dòng)的增加，快捷連鎖酒店以其獨(dú)特的魅力及消費(fèi)模式，吸引了一大批的消費(fèi)者。2021 年全鎮(zhèn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新登記注冊(cè) 830 戶 ,其中私營(yíng)企業(yè) 119家 ,個(gè)體工商戶 711戶 ,全鎮(zhèn)在冊(cè)私營(yíng)企業(yè)累計(jì)達(dá) 478家 ,注冊(cè)資金共 億元 ,在冊(cè)個(gè)體工商戶累計(jì)達(dá) 3302 戶 ,注冊(cè)資金共 727萬元 ,2021 年 ,全鎮(zhèn)村組兩級(jí)集體總資產(chǎn) 億元 ,資產(chǎn)負(fù)債率 %,農(nóng)村兩級(jí)集體實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)總收入 15226 萬元 (不含土地轉(zhuǎn)讓收入 ). 5 發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)市委建設(shè)現(xiàn)代化中心 城市的整體部署，道滘把高速公路出入口、一江兩岸、舊城區(qū)水鄉(xiāng)特色的改造、 南閣 的建設(shè)作為中心城市的配套和延伸，一江兩岸、 南閣 等項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)施階段，圍繞建設(shè)極具水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化新城的 一個(gè)目標(biāo) ，抓住城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和工業(yè)發(fā)展 兩個(gè)重點(diǎn) ，道滘確立了 三大版塊 帶動(dòng)的建設(shè)發(fā)展思路 圍繞廣深高速公路道滘出入口，作為龍頭帶動(dòng)，配合市重點(diǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，并結(jié)合現(xiàn)有新城區(qū)沿江的一江兩岸，共同規(guī)劃為道滘新中心區(qū)。 2 區(qū)域人口：全鎮(zhèn)下轄 13個(gè)村民委員會(huì)和 1 個(gè)社區(qū)居委會(huì) ,戶籍人員 ,外來暫住人口 。但是， 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。而酒店項(xiàng)目投資的成功與否？地理位置的選定是首要關(guān)注的問題，它對(duì)將來酒店經(jīng)營(yíng)的成敗起著極為重要的作用。 （ 3）快捷酒店：目前各大快捷連鎖酒店逐步進(jìn)入整個(gè)東莞地區(qū)，它包括有：在本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的有：錦江酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 錦江之星及七天酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 七天連鎖酒店，在本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)外的有：八方 快捷酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 八方快捷酒店，莫泰 168酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 莫泰 168 酒店，城市客棧酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 城市客棧。 4 周邊的酒店： （ 1）四星級(jí)以上酒店：一線范圍以內(nèi)（車程在 15分鐘以內(nèi)）的酒店包括道滘鎮(zhèn)的五星級(jí)明軒大酒店，東莞萬江區(qū)的尼羅河酒店，洪梅鎮(zhèn)的四星級(jí)匯景大酒店，醫(yī)療用品市場(chǎng)中正在建筑規(guī)劃的五星級(jí)配套酒店，正在招租的約 15000 平方米的酒店項(xiàng)目（具體星級(jí)定位不詳）。 12 調(diào)研目的：項(xiàng)目的定位及可 行性，投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)分析。 8 綠化率： 15%。 5 總建筑面積：初步擬建設(shè) 14700 平方米。 2 項(xiàng)目位置： 道窖鎮(zhèn)高速公路出口（明軒大酒店旁）。 （ 3）經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的保險(xiǎn)費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、燃料及動(dòng)力費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、壞帳損失及車船牌照使用稅等。 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加：是指按稅法規(guī)定繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加。 2 行業(yè)盈虧平衡率。 二、市場(chǎng)調(diào)查方法 1 公開數(shù)據(jù)采集： 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取東莞旅游局、統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對(duì)政府 相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。具有豐富酒店餐飲咨詢經(jīng)驗(yàn)，特別長(zhǎng)于中餐經(jīng)營(yíng)管理。長(zhǎng)于客房、洗滌和 PA部的管理與運(yùn)營(yíng)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 9）東莞市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)年鑒。 （ 4）開發(fā)商提供的項(xiàng)目地塊圖紙及資料。 目 錄 第一章 總論 一、 報(bào)告編制說明 ………………………………………… 05 二、 市場(chǎng)調(diào)查方法 ………………………………………… 06 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法說明 …………………………………… 06 四、 術(shù)語解釋 ……………………………………………… 07 第二章 項(xiàng)目概述 一、 業(yè)主公司背景 ………………………………………… 07 二、 項(xiàng)目基本資料 ………………………………………… 08 第三章 市場(chǎng)調(diào)查及分析 一、 項(xiàng)目地理環(huán)境 ………………………………………… 08 二、項(xiàng)目地區(qū)基本情況……………… ……………………… 09 三、項(xiàng)目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展………………………………… 11 四、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查………………………………… 11 五、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析………………………………… 11 六、項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論……………………………… 15 七、項(xiàng)目初步結(jié)論的 SWOT 分析 …………………………… 16 第四章 項(xiàng)目初步確立 一、酒店主題定位…………………………………………… 17 二、服務(wù)功能定位…………………………………………… 18 三、酒店市場(chǎng)定位…………………………………………… 18 四、酒店規(guī) 模定位…………………………………………… 18 第五章 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù) ………………………………………… 19 二、 項(xiàng)目布局規(guī)劃 ………………………………………… 20 三、 前期投資預(yù)算 ………………………………………… 20 四、 籌建工作策劃 ………………………………………… 21 第六章 酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃 一、 總則…………………………………………………… 28 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略………………………………………… 28 三、 項(xiàng)目管理策略………………………………………… 30 四、 項(xiàng)目宣傳策略………………………………………… 31 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控………………………………………… 31 六、 目標(biāo)的達(dá)成…………………………………………… 31 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展……………………………………… 31 第七章 酒店經(jīng)營(yíng)模式分析 一、 經(jīng)營(yíng)模式概述………………………………………… 32 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位策略……………………………… 33 三、 酒店管理公司的選用………………………………… 34 第八章 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 一、 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)及分析………………………………… 34 二、 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)及分析………………………………… 34 三、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析………………………………… 35 第九章 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 一、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………… 35 二、 投資回報(bào)分析與推論………………………………… 36 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報(bào)告要點(diǎn)綜述………………………………………… 36 二、 項(xiàng)目整體可行性分析結(jié)論…………………………… 36 第一章 總論 一、報(bào)告編制說明 1 可 行性報(bào)告編制依據(jù)： （ 1）與 開發(fā)商 簽訂的服務(wù)合同。 （ 5）項(xiàng)目小組多次召開顧問論證會(huì)議所確定的基本定位。 （ 10） 2021年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)。 （ 3）酒店?duì)I 銷策劃咨詢顧問 Mr. jacket 超過 10年酒店?duì)I銷策劃經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店銷售總監(jiān)，曾在香格里拉集團(tuán)任職，曾參與多家高星級(jí)酒店的營(yíng)銷部籌建工作，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 5）工程管理咨詢顧問 Mr. jack 超過 20年高 級(jí)酒店工程部運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某四星級(jí)酒 店工程部經(jīng)理，具有豐富酒店工程管理咨詢經(jīng)驗(yàn)。 2 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過項(xiàng)目小組的行業(yè)人脈關(guān)系，對(duì)調(diào)查對(duì)象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行深入訪談后，所掌握的 各種真實(shí)數(shù)據(jù)，分析可能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 3 使用平等市場(chǎng)份額分析法對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)進(jìn)行分析。 4 經(jīng)營(yíng)成本：是指餐飲、客房部門的原材料成本和商品部的商品進(jìn)價(jià)等。 （ 4）營(yíng)業(yè)稅金及附加。 3 總用地面積： 4316。 6 建筑密度： 34%。 9 場(chǎng)地內(nèi)停車數(shù)： 43 輛。 第三章 市場(chǎng)調(diào)查及分析 一、 項(xiàng)目地理環(huán)境 1 位置： 位于東莞市道滘鎮(zhèn)廣深高速公路出入口旁，是廣州、深圳等 地進(jìn)入東莞最主要的門戶之一。二線范圍（車程在 15 分鐘以上）的酒店包括車程在半小時(shí)以內(nèi)的四五星級(jí)酒店不下十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)或度假型酒店，其它的酒店基本上的市場(chǎng)定位是以娛樂來帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的娛樂型酒店。格林豪泰酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商務(wù)酒店 山水時(shí)尚酒店。（ 2）項(xiàng)目所 在地一線及二線范圍內(nèi)的 快捷連鎖酒店只有 2 家，目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手極少。且批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要市場(chǎng)的培育期，從規(guī)劃起計(jì)算，五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 近年來，道滘鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)、集體企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)、共同發(fā)展的格局，架起了一個(gè)以首飾、 電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工、紙類、米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系，促進(jìn)了房地產(chǎn)、商務(wù)酒店、物流、傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向高科技、高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變。區(qū)內(nèi)集行政、文化、金融、高級(jí)商住、休閑購物于一體，帶動(dòng)并輻射全鎮(zhèn)科技、教育、信息和商業(yè)服 務(wù)的發(fā)展。 三、 項(xiàng)目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 東莞地區(qū)真正的旅游產(chǎn)品不多，但是由于該地區(qū)政策的特殊性，令該地區(qū)的娛樂事業(yè)極為興旺，推動(dòng)了酒店業(yè)的發(fā)展，四五星級(jí)的酒店達(dá)數(shù)十家之多，形成了絕大部份酒店都是以娛樂帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的格局。令東莞市場(chǎng)酒店的娛樂部份經(jīng)營(yíng)步入競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面，營(yíng)業(yè)情況逐步下滑，投資者對(duì)四五星級(jí)酒店的投資越來越謹(jǐn)慎。（ 3） 人們對(duì)于高檔的酒店消費(fèi)越來越理性，制約了高檔四五星級(jí)酒店的發(fā)展。（ 2）三星級(jí)及以上酒店的 靜態(tài)年回報(bào)由原來最初的 2030%降至 911%。 ● 對(duì)于餐飲，娛樂及康體的消費(fèi)大有幫助。 ● 酒店及社會(huì)餐飲市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般，就座率在 3038%之間。 ● 具備高星級(jí)酒店應(yīng)有的“氣氛”。 ● 基礎(chǔ)管理的實(shí)施扎實(shí)。 （ 5）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的服務(wù)水平分析 ● 能維持正常的星級(jí)服務(wù)，但是缺乏個(gè)性化的服務(wù)項(xiàng)目，沒有家外之家的感覺。 ● 標(biāo)準(zhǔn)化流程的實(shí)施： 服務(wù)較規(guī)范。 ● 區(qū)域性很強(qiáng)，沒有與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌。 ● 在本鎮(zhèn)缺乏有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，酒店的服務(wù)及管理在目前該鎮(zhèn)是較好的。 （ 8）總體經(jīng)營(yíng)趨勢(shì) ● 由于本身供過于求，整體經(jīng)營(yíng)逐步下滑。 （ 1）現(xiàn)在及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，令市場(chǎng)供過于求，酒店的生存空間越來越小。 2 假設(shè)項(xiàng)目定位在 三星級(jí)酒店： ● 與四星級(jí)以上的酒店相比 缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 ● 消費(fèi)者越來越高的要求，令經(jīng)營(yíng)面臨很大的壓 力。（ 3） 與四星級(jí)以上的酒店相比，三星級(jí)酒店 缺乏明顯的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 管理人員素質(zhì)較好，符合經(jīng)營(yíng)的需要。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 具有系統(tǒng)的中央營(yíng)銷支持。 ● 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 經(jīng)營(yíng)成本較低。 ● 搶占三星級(jí) 酒店的市場(chǎng)份額越來越大。 （ 2）選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。 商務(wù)接待及人們出行的消費(fèi)習(xí)慣及需求逐步改變。 選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)。且批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要市場(chǎng)的培育期，從規(guī)劃起計(jì)算，五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 （ 4）根據(jù) 快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場(chǎng)的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在消費(fèi)群體的市場(chǎng)培育期，該項(xiàng)目的建筑規(guī)模不宜過大，約在 6500 平方左右為宜。 七、 項(xiàng)目初步結(jié)論的 SWOT分析 1 優(yōu)勢(shì) （ 1）一線區(qū)域市場(chǎng)只有 2 家，還有一定的發(fā)展空間 。 （ 5）本身餐飲批發(fā)市場(chǎng)客源的消費(fèi)。 （ 9） 酒管集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理模式及強(qiáng)大的中央支撐系統(tǒng)為該項(xiàng)目提供了有效的保障。 （ 3） 酒店的產(chǎn)品、檔次針對(duì)