【正文】 預(yù)算化管理 達(dá)至預(yù)算化管理目標(biāo) 日常事務(wù)處理 1 一般事務(wù)需 2 天內(nèi)處理完畢。 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 良好人際關(guān)系 1 逐步與有關(guān)政府部門溝通。 2 辦公地點(diǎn)，中英文域名注冊，酒店總機(jī)及傳真號選定 ， 114臺號碼登記，辦公室硬件及人員配備 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 辦公室管理 1 建立辦公室人員管理制度。 4 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團(tuán)授權(quán)，監(jiān)管開業(yè)前財務(wù)工作決策。 2 工程付款及其它采購付款建議權(quán)。 2 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前人力資源各項工作的決策。 6 內(nèi)部管理按集團(tuán)公司規(guī)定。 4 方案及施工 局部調(diào)整的審定權(quán)。 2 工程外包，甲供材料組織建議權(quán)。 6 裝修監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量，進(jìn)度監(jiān)理及甲供材料的評審（將來過度酒店工程部）。 4 土建人員一名協(xié)助監(jiān)理公司工作。 5 作為集團(tuán)公司一級部門內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購及財務(wù) 達(dá)至預(yù)定量化的指標(biāo) 由集團(tuán)托管） 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu) 1 籌建辦主任一名：負(fù)責(zé)項目工作 . 2 行政助理一名：負(fù)責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場的后勤管理工作。 3 全面負(fù)責(zé)酒店主要經(jīng)營者進(jìn)場前一切酒店策劃工作，為將來的酒店經(jīng)營提供良好的經(jīng)營及管理環(huán)境。 工作職責(zé) 工作職責(zé) 1 全面負(fù)責(zé)該酒店開業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作，為集團(tuán)公司的最終決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。 機(jī)電設(shè)備 另行協(xié)商 三、 前期投資預(yù)算 （約 1 千萬元人民幣，不含地價） 項目 內(nèi)容 土建部份 機(jī)電部份 裝修裝飾 開辦費(fèi) 合計 四、 籌建工作策劃 類別 項目 內(nèi)容 完成時間 工作效果 工作目標(biāo) 工作目標(biāo) 1 最大限度優(yōu)化施工方案及管理，實現(xiàn)投資規(guī)模控制。 3 室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。 2 項目的初步規(guī)劃 項目 內(nèi)容 首層 大堂，餐飲 211 層 客房 12 層 會議室及其它 地下室 機(jī)電設(shè)備，辦公區(qū)，總倉 室外部份 1 垃圾房，煤氣房的設(shè)計。 （ 6） 按酒店經(jīng)營負(fù)荷在 40%的時候，把前期投入的折舊算進(jìn)去，仍然 能收支平衡，這樣到算出前期投入的總額不能超出多少，再分解到土建，機(jī)電，裝修及 裝飾，開辦費(fèi)的總投資限制。 （ 4） 土建的施工圖深化至裝修階段，減少浪費(fèi)，工程籌建管理是否到位，影響到 1015%的前期投入。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對后臺輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺分區(qū)、客用流動線與工作流動線的布局等因素，為日后酒店 的順利運(yùn)營提供良好的硬件環(huán)境保障。以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強(qiáng)化單位物業(yè)面積利潤貢獻(xiàn)率高的項目、設(shè)施，弱化貢獻(xiàn)率低的項目與設(shè)施。 3 其它的配套：主要有可容 100 人的會議室，其它配套有商務(wù)中心，洗衣，郵政，行李，出租車，旅游，票務(wù)及小賣部服務(wù)。具體規(guī)模定位建議如下： 1 酒店客房規(guī)模定位 根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)外現(xiàn)有的快捷酒店市場調(diào)查分析，考慮近幾年周邊 5 個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風(fēng)險，我們建議酒店客房數(shù)量在 150 間套左右；并通過對客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到 75%左右的合理水平。 （ 2）餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。 5 價格定位： （ 1）客房：協(xié)議散客價 130150 元 /間，門市散客價 160200 元 /間， （ 2）餐飲：早餐： 10元 /位，正餐 25元 /位（人均消費(fèi)）。 3 酒店客源市場定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場的客源為輔助。 三、 酒店市場定位 1 以市場需求為導(dǎo)向，通過對本項目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領(lǐng)先、超前核心競爭力的個性化特色快捷酒店。 2 餐飲部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有廣州及東莞特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。 6 時尚的 裝修 設(shè)計者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價比較高的一種酒店 裝修 設(shè)計類型。 4 高技術(shù)的發(fā)展，為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便，酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng)，也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計的重要追求。 酒店設(shè)計更趨向于綠色和生態(tài)，綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間； 3 酒店設(shè)計更重視文化內(nèi)涵，主題酒店給人留下了深刻的印象，同時也能淡化人們對硬件材料越來越高的要求。 2 隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護(hù)環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)日益受到人們的關(guān)注。 ● 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。 （ 4）威脅 ● 目前區(qū)域市場的競爭對手。 ● 酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了 將來人們出行的消費(fèi)模式。 （ 3） 酒店的產(chǎn)品、檔次針對中低檔客源，將制約部份消費(fèi)者。 2 劣勢 （ 1） 批發(fā)市場的開發(fā)需要一段時間。 （ 9） 酒管集團(tuán)的經(jīng)營管理模式及強(qiáng)大的中央支撐系統(tǒng)為該項目提供了有效的保障。 （ 7） 酒店管理集團(tuán)擁有強(qiáng)大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，其對客源細(xì)分市場的培育和深化能力卓越。 （ 5）本身餐飲批發(fā)市場客源的消費(fèi)。 （ 3）整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應(yīng)市場的需 要。 七、 項目初步結(jié)論的 SWOT分析 1 優(yōu)勢 （ 1）一線區(qū)域市場只有 2 家，還有一定的發(fā)展空間 。故該項目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理。 （ 4）根據(jù) 快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合 區(qū)域市場內(nèi)潛在消費(fèi)群體的市場培育期，該項目的建筑規(guī)模不宜過大，約在 6500 平方左右為宜。 （ 2） 區(qū)域市場內(nèi)潛在的中低檔消費(fèi)群體及 人們出行的消費(fèi)模式的改變，為 快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場的培育期。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計算，五年內(nèi)周邊的三星級及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 （ 6）項目所在地區(qū)域市場內(nèi)規(guī)劃中有 5 個批發(fā)市場，其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級及 快捷連鎖酒店受益。 選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。其市場很容易逐步被 四星級以上的酒店取代。 商務(wù)接待及人們出行的消費(fèi)習(xí)慣及需求逐步改變。 （ 2） 區(qū)域市場內(nèi) 三星級及以上酒店 絕大部份都是以娛樂帶動客房及餐飲消費(fèi)，商務(wù)型酒店的成功案例較少。 （ 2）選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險。 根據(jù)以上分析得知：（ 1）市場仍然有較大的發(fā)展空間，為該項目的立項打下了良好而堅實的基礎(chǔ)。 ● 搶占三星級 酒店的市場份額越來越大。 ● 競爭對手具有 管理公司其它的中央支撐系統(tǒng)。 ● 競爭對手 經(jīng)營成本較低。 ● 競爭對手 平均房價為 150200元，與三星級酒店相比，具有競爭力。 ● 競爭對手 具有系統(tǒng)的中央營銷支持。 ● 競爭對手 管理較規(guī)范：具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。 ● 競爭對手 管理人員素質(zhì)較好，符合經(jīng)營的需要。 3 假設(shè)項目定位在快捷連鎖酒店： （ 1）綜合情況分析 ● 競爭對手 地理位置優(yōu)越，交通便利。（ 3） 與四星級以上的酒店相比，三星級酒店 缺乏明顯的綜合競爭能力。 根據(jù)以上分析得知：（ 1）投資娛樂型的三星級酒店風(fēng)險小于商務(wù)型酒店。 ● 消費(fèi)者越來越高的要求，令經(jīng)營面臨很大的壓 力。 ● 與四星級以上的酒店相比 服務(wù)及管理水平差異較大。 2 假設(shè)項目定位在 三星級酒店： ● 與四星級以上的酒店相比 缺乏明顯的綜合競爭力。令該項目難以有較大的突破。 （ 1）現(xiàn)在及潛在的競爭對手，令市場供過于求，酒店的生存空間越來越小。 ● 越來越大的政策風(fēng)險。 （ 8）總體經(jīng)營趨勢 ● 由于本身供過于求，整體經(jīng)營逐步下滑。 ● 一定的品牌效應(yīng)。 ● 在本鎮(zhèn)缺乏有力的競爭對手，酒店的服務(wù)及管理在目前該鎮(zhèn)是較好的。 ● 酒店的平面功能布局較為合理。 ● 區(qū)域性很強(qiáng)，沒有與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌。 （ 6） 競爭對手 硬件設(shè)施分析 ● 按照標(biāo)準(zhǔn)的星級酒店硬件要求配置。 ● 標(biāo)準(zhǔn)化流程的實施： 服務(wù)較規(guī)范。 ● 整體員工的外語水平不錯。 （ 5）競爭對手的服務(wù)水平分析 ● 能維持正常的星級服務(wù)，但是缺乏個性化的服務(wù)項目，沒有家外之家的感覺。 ● 具有系統(tǒng)的營 銷指導(dǎo)。 ● 基礎(chǔ)管理的實施扎實。 ● 管理較規(guī)范：具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。 ● 具備高星級酒店應(yīng)有的“氣氛”。 ● 卡拉 OK由于規(guī)模及硬件一流，就座率只有 60%左右。 ● 酒店及社會餐飲市場經(jīng)營一般，就座率在 3038%之間。 （ 3） 競爭對手 消費(fèi)客源分析 ● 現(xiàn)有的四星級以上的酒店有這 3家，供過于求，已能滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求，并且酒店的消費(fèi)與酒店提供的服務(wù)配套成比例。 ● 對于餐飲，娛樂及康體的消費(fèi)大有幫助。（ 4）捷連鎖酒店的經(jīng)營成本遠(yuǎn)低于三星級及以上酒店。（ 2）三星級及以上酒店的 靜態(tài)年回報由原來最初的 2030%降至 911%。（ 4）東莞的 三星級及以上酒店娛樂部份的經(jīng)營存在許多政策的風(fēng)險。（ 3） 人們對于高檔的酒店消費(fèi)越來越理性，制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1） 三星級及以上酒店 絕大部份都是以娛樂帶動客房及餐飲消費(fèi)，商務(wù)型酒店的成功案例較少。令東莞市場酒店的娛樂部份經(jīng)營步入競爭激烈的局面，營業(yè)情況逐步下滑，投資者對四五星級酒店的投資越來越謹(jǐn)慎。 另外由于該項目處于 道滘鎮(zhèn)廣深高速公路道滘出入口，令 該項目受益于廣州及莞城的客源。 三、 項目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展 東莞地區(qū)真正的旅游產(chǎn)品不多，但是由于該地區(qū)政策的特殊性，令該地區(qū)的娛樂事業(yè)極為興旺，推動了酒店業(yè)的發(fā)展，四五星級的酒店達(dá)數(shù)十家之多，形成了絕大部份酒店都是以娛樂帶動客房及餐飲消費(fèi)的格局。（ 2）三星級及以上酒店的發(fā)展速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展的速度，令三星級及以上酒店的競爭非常激烈。區(qū)內(nèi)集行政、文化、金融、高級商住、休閑購物于一體，帶動并輻射全鎮(zhèn)科技、教育、信息和商業(yè)服 務(wù)的發(fā)展。 4 企業(yè)發(fā)展：目前，全鎮(zhèn)外資企業(yè)達(dá) 196 家 ,2021 年全鎮(zhèn)利用外資 (含增資 )項目簽約 39宗 ,新簽協(xié)議利用外資總額 5677萬美元 ,實際利用外資金額 4207 萬美元 ,外貿(mào)出口總額 26536 萬美元 。 3 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 近年來，道滘鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)、共同發(fā)展的格局，架起了一個以首飾、 電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工、紙類、米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系，促進(jìn)了房地產(chǎn)、商務(wù)酒店、物流、傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起，實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向高科技、高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變。 二、 項目地區(qū)基本情況 1 地理位置： 道滘鎮(zhèn)位于東莞市西部 ,地處穗深經(jīng)濟(jì)走廊間 ,廣深高速公路橫穿鎮(zhèn)區(qū) ,并設(shè)有大型 的互通立交出入口 ,另外有 4 條標(biāo)準(zhǔn)一級主干公路連接 107 國道及莞城和其它鎮(zhèn)區(qū) ,北距廣州 36 公里 ,南距香港90 公里 ,東距莞城 9 公里 ,全鎮(zhèn)土地總面積 63 平方公里， 道滘鎮(zhèn)是一個具有深厚傳統(tǒng)文化的水鄉(xiāng)，已有 660 年的悠久歷史近幾年被授予“中國曲藝之鄉(xiāng)”， “游泳之鄉(xiāng)”和“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”的榮譽(yù) 。且批發(fā)市場經(jīng)營需要