【正文】 通過消費行為分析，證實了市場有保障，當然，這種保障是基于當?shù)氐南M水平。 2 根據(jù)區(qū)域市場的情況，本項目整體規(guī)模宜控制在 6500 平方左右，初步預算總投資在 1 千萬元人民幣左右（不含地價）。 （ 3） 若平面布局或管理當局意圖變更，測算值將改變。 （ 4）政策風險 政策風險是指企業(yè)對投資地區(qū)有關涉及投資行業(yè)的法律法規(guī)沒有充分了解，導致在投資可行性分析中未能充分反映該等因素，而形成不完整、不全面的投資建議，或者給日常經(jīng)營活動帶 來不確定因素，影響投資人或經(jīng)營者實現(xiàn)投資或經(jīng)營目標。酒店財務管理及會計核算體系在雙方優(yōu)勢互補的基礎上結(jié)合委托方所在行業(yè)的性質(zhì)、背景，建立一套專業(yè)性、適用性、可操作性很強的財務管理體系，加之 東莞尚佳實業(yè)投資有限公司 的文化底蘊，酒店管理集團“誠信、廉潔、效益”企業(yè)文化的核心價值觀，使財務管理風險從系統(tǒng)控制角度和意識形態(tài)高度得以有效防范。企業(yè)可能受信息渠道閉塞、 自身評價或判斷能力等原因影響，很難對投資項目進行充分地、科學地判斷，導致出現(xiàn)投資決策失誤。 營業(yè)稅支出 36萬元，占總收入的 5。 第八章 酒店經(jīng)營業(yè)績預測及分析 一、 營業(yè)收入預測及分析 預計年營業(yè)收入額 759萬元。 2021年榮獲“中國飯店業(yè)集團 20 強”稱號， 2021年榮獲“中國飯店集團十大影響力品牌”及“未來之星”稱號。 他們均有良好的高等專業(yè)教育背景，具有在國內(nèi)外知名酒店工作的豐富經(jīng)驗。 5 在培訓方面： 集團每年均制定統(tǒng)一的集團年度培訓計劃，并負責組織公司內(nèi)部的培訓專才及聘請業(yè)內(nèi)知名人士、著名培訓機構為下屬酒店提供培訓支持，根據(jù)客戶 不同需要，為客戶提供各類完善的、互動的高星級專業(yè)培訓服務。 3 酒店管理集團的中央訂房網(wǎng)絡，為酒店帶來源源不斷的客源，這是與單店無法相比的。令業(yè)主方能獲取較為理想的投資回報。管理公司所派管理人員的工資、福利及其他相關費用在酒店日常經(jīng)營開支中支付。 4 引進管理公司全權委托經(jīng)營管理： 全權委托經(jīng)營管理的方式，是目前酒店行業(yè)經(jīng)營權及所有權分離形態(tài)下的主要合作方式。 3 租賃經(jīng)營模式：投資方只負責該項目土建部份的建筑，由引進的 快捷連鎖酒店管理公司負責室內(nèi)裝飾及裝修、及機電設 備部份的投資。 第七章 酒店經(jīng)營模式分析 一、 經(jīng)營模式概述 1 自行管理模式：自行投資，自行聘請酒店職業(yè)經(jīng)理人對酒店進行經(jīng)營管理，投資方承擔所有的經(jīng)營及管理風險，同時也享受所有成果的支配權。 8 參與各類的慈善活動，如養(yǎng)老院、孤兒院探視，獻愛心。 4 與電視臺，電臺等相關的部門保持良好的人際關系，以新聞，報道，采訪及其它的形式的形式宣傳。 （ 5）效果的評估。 （ 7）任務的完成。 （ 3） 實施的過程中不斷修改及完善。 （ 3）培訓計劃的實施。 （ 8） 監(jiān)察體系。 （ 4） 工作說明書（含工作綜述，工作內(nèi)容，工作權限，素質(zhì)要求）。 （ 3） 以硬件及規(guī)模為基礎，以粵海集團先進的管理經(jīng)驗為支柱，以創(chuàng)新的推廣模式為支持，以優(yōu)良的品牌效應為后盾，最終實現(xiàn)投資回報最大化的目的。 7 成本策略 （ 1） 部門獨立核算。 （ 4） 建立綜合信息庫，為經(jīng)營提供參考數(shù)據(jù)。 （ 3） 會議消費：靈活多變的經(jīng)營方式，吸引會議消費。 （ 2） 每天推出一定數(shù)量的特價房，特定時間的特價餐飲服務。 2 產(chǎn)品策略 （ 1） 創(chuàng)新的策略： 以時尚為主題。 2 為員工提供一個良好的發(fā)展平臺，實現(xiàn)酒店的經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。 按快捷酒店標準 培訓教材的完善 1 包括 10個系列：入門必修，案例集中營，打開成功營銷之門，極速英語修練，實用禮儀大全，人力資源管理寶典，管理者秘芨，成就服務大師，我與成功有約 按快捷酒店標準 經(jīng)營物資的采購 1 包括：家私，電器，布草，客房用品，玻璃及陶瓷，服裝，印刷品，生產(chǎn)用具，清潔機械及用品，辦公設備，員工樓物資，員工餐廳物資，中西廚物資，消防器材，導向系統(tǒng)，原材料，香煙酒水，燈飾，裝飾品， 保障酒店如期開業(yè) 人員的招聘 按計劃實施 按崗位素質(zhì)要求招聘 酒店策劃 人員的培訓 按計劃實施 按白金五星級標準 工程的移交 按 計劃實施 按時，按質(zhì)，按量 市場推廣活動 按計劃實施 拜訪區(qū)域市場90%的客戶 企業(yè)形象推廣 按計劃實施 注意成本控制 開業(yè)儀式籌備 按計劃實施 簡單，熱烈，隆重 酒店的開荒 按計劃實施 按白金五星級標準 設備的試運行 按計劃實施 保證開業(yè)正常運作 物資進場擺放 按計劃實施 按既定的標準 現(xiàn)場營運模擬演習 按計劃實施 保障開業(yè)正常運作 試業(yè)或開業(yè) 各部按既定模式各負其責，各展所長。 滿足驗收條件 酒店策劃 人力資源管理方 案 1 包括：企業(yè)文化，人事管理，員工薪酬，員工福利，員工培訓，績效評估，員工激勵 2 系統(tǒng)及完善。 2 籌建辦審定 原則上不簽發(fā) 圖紙局部調(diào)整 1 機電監(jiān)理初步審核。 2 由籌建辦機電監(jiān)理全面負責質(zhì)量及進度的監(jiān)理，驗收及工程的協(xié)調(diào)。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 室內(nèi)燈飾設計 按計劃實施 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 防雷工程招標 1 基礎工程前定方案，簽合同。 根 據(jù) 工程需要 滿足經(jīng)營需要 背境音樂及公共廣播 具體招標及施工進度表另定。 根 據(jù) 工程需要 滿足工程及經(jīng)營需要 甲供材料 1 按實際需求確認甲供材料名稱及數(shù)量（根據(jù)工程需要的時間進場）。 達至預期目標 工程簽證的簽發(fā) 裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定 原則上不簽發(fā) 圖紙局部調(diào)整 裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定 達至預期目標 組織有關驗收 籌建辦牽頭，組織各有關人員參與。 物有超值 制定施工現(xiàn)場管理制度實施 1 制定施工現(xiàn)場管理制度并實施。 達至預期目標 工程簽證的簽發(fā) 監(jiān)理公司初步審核，籌建辦審定。 2 特殊事項根據(jù)實際情況確定完成時間。 2 按集團公司及酒店的標準嚴格執(zhí)行。 3 合同簽定的建議權。 系統(tǒng)，科學，合理 人事 1 籌建辦人力資源管理按集團規(guī)定。 3 所有工程施工的管理及協(xié)調(diào)權。 5 機電安裝監(jiān)理一名：按圖負責機電安裝質(zhì)量，進度的監(jiān)理及甲供材料的評審（挖樁工程動工前進場，將來可過度到酒店工程部工作）。 4 作為開業(yè)前酒店的主管部門，全面協(xié)助酒店管理層進行酒店的開業(yè)準備工作，根據(jù)集團的授權，監(jiān)管酒店開業(yè)前各項工作的決策。 達至預定量化的標準 2 為酒店的經(jīng)營者提供最科學的，合理的經(jīng)營及管理環(huán)境。 2 室外停車場總?cè)萘坎簧儆?10輛。 （ 5） 裝修設計含裝飾品，燈飾，家私的設計，體現(xiàn)一體化的效果，重裝飾，輕裝修，有好的設計理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。 （ 2） 有利運營原則 。 2 酒店餐飲規(guī)模 根據(jù)區(qū)域市場的客源分析，考慮近幾年周邊 5 個批發(fā)市場的建立及充分評估潛在的競爭風險，我們建議酒店餐飲的規(guī)模在 100 個餐位，并通過對餐飲規(guī)模的適當 控制，使酒店餐飲的就座率能達到 50%左右的合理水平。 6 產(chǎn)品的定位： （ 1）客房：干凈，時尚，安全。 2 酒店的經(jīng)營定位：以酒店的客房經(jīng)營項目為龍頭，以酒店的餐飲經(jīng)營項目為亮點的經(jīng)營定位，通過客房來拉動餐飲的消費。 二、服務功能定位 1 客房部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，配套基本齊全的，能充分體現(xiàn)個性化服務的“家外之家”。保持酒店的獨特性。 第四章 項目初步確立 一、 酒店主題定位 1 酒店的設計越來越趨向于國際化，那就是結(jié)合當?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的、戲劇化的空間體驗，使人震撼、舒適的居住 空間會讓客人流連忘返。 ● 選擇最知名品牌的 快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理，降低風險。 （ 2） 市場需逐步培育。 （ 8） 酒管集團的凝聚力和人才開發(fā)培養(yǎng)機制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才。 （ 4）開發(fā)商的社會人脈關系。 3 項目的初步結(jié)論 該項目適合做約在 6500 平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店，且 宜全權委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理 。 （ 3） 區(qū)域市場內(nèi) 快捷酒店發(fā)展較好，且目前只有 2 家主要的競爭對手，該 項目宜投資作 快捷酒店。但是， 批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。 （ 4） 區(qū)域市場內(nèi)快捷連鎖酒店市場仍然有較大的發(fā)展空間，其產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越 適合將來人們出行的消費模式。 人們對于高檔的酒店消費越來越理性，制約了高檔四五星級酒店的發(fā)展。（ 2）產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越 適合將來人們出行的消費模式。 （ 3）總體經(jīng)營趨勢 ● 潛在的市場增大，整體經(jīng)營將會逐步提高。 （ 2）核心能力分析 ● 競爭對手由 管理公司管理，具有一定的品牌效應。 ● 競爭對手 環(huán)境衛(wèi)生 不錯，符合星級標準。其市場很容易逐步被 四星級以上的酒店取代。 ● 三星級酒店 生存的空間越來越小。 ● 由于競爭激烈， 四星級以上的酒店降低價格，三星級酒店 逐步喪失價格的優(yōu)勢。（ 3）現(xiàn)在的酒店地理位置較好，服務及管理水平較高，已經(jīng)形成了一定的品牌價值。 ● 潛在的至少 2 家的一線范圍內(nèi)競爭對手，令前景更加不明朗。 ● 該地區(qū)的外資企業(yè)消費。 ● 具有系統(tǒng)的策劃，會議的接待功能不錯。 ● VI 系統(tǒng)較協(xié)調(diào)。 ● 房間的配置完全符合星級的要求。 ● 節(jié)能及消防的管理做得不錯。 （ 4） 競爭對手 管理狀況分析 ● 管理人員素質(zhì)較好，具有與時俱進的，先進的現(xiàn)代酒店管理經(jīng)驗。 ● 政府及企業(yè)的中高檔商務接待及會 議基本安排在這 3家酒店，平均開房率只有 60%左右。 五、 項目主要競爭對手分析 1 假設項目定位在 四星級以上酒店： （ 1） 2021 年度 競爭對手 營業(yè)收入對比 酒店名稱 客房收入 餐飲收入 桑拿收入 夜總會收入 總營業(yè)收入 尼羅河酒店 2310 萬 3000 萬 1940 萬 1530 萬 8780 萬 匯景大酒店 2170 萬 3100 萬 1200 萬 1760 萬 8230 萬 明軒大酒店 1980 萬 2500 萬 1400 萬 2130 萬 8010 萬 （ 2） 競爭 對手的地理位置分析 ● 地理位置優(yōu)越，交通便利。 四、 項目區(qū)域市場市場調(diào)查（ 2021 年度整體平均數(shù)） 酒店類別 客房開房 中餐就座 西餐就座 桑拿開房 夜總會開房 純利率 靜態(tài)年回報 四星以上 60% 38% 20% 150200% 60% 20% 11% 三星級 65% 30% 20% 100150% 50% 18% 9% 快捷酒店 65% 沒有 30% 沒有 沒有 25% 19% 根據(jù)以上資料分析得知