【正文】 市場(chǎng)的培育期，從規(guī)劃起計(jì)算，五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及 快捷連鎖酒店難以有較大的收益。（ 3）項(xiàng)目所在地一線范圍內(nèi)規(guī)劃中有 5 個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級(jí)及 快捷連鎖酒店受益。（ 2）項(xiàng)目所 在地一線及二線范圍內(nèi)的 快捷連鎖酒店只有 2 家，目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手極少。因此，地理環(huán)境不理想。格林豪泰酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商務(wù)酒店 山水時(shí)尚酒店。二線范圍的酒店包括車程在半小時(shí)以內(nèi)的三星級(jí)酒店也不下 十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)型酒店，其它的酒店基本上的市場(chǎng)定位也是以娛樂來帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的娛樂型酒店。二線范圍（車程在 15 分鐘以上）的酒店包括車程在半小時(shí)以內(nèi)的四五星級(jí)酒店不下十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)或度假型酒店，其它的酒店基本上的市場(chǎng)定位是以娛樂來帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的娛樂型酒店。 3 周邊環(huán)境：周邊有東莞汽車總站旁的茶葉批發(fā)市場(chǎng)及華南電子交易中心等 2 個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目所在地旁有茶葉批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目所在地對(duì)面有醫(yī)療用品市場(chǎng)，道滘鎮(zhèn)有農(nóng)業(yè)用品批發(fā)市場(chǎng)及東莞市人民醫(yī)院（暫時(shí)無法獲取其建筑規(guī)模及市場(chǎng) 定位等信息，以上項(xiàng)目均處于 10 分鐘的車程之內(nèi)）。 第三章 市場(chǎng)調(diào)查及分析 一、 項(xiàng)目地理環(huán)境 1 位置： 位于東莞市道滘鎮(zhèn)廣深高速公路出入口旁，是廣州、深圳等 地進(jìn)入東莞最主要的門戶之一。 11 酒店定位：未定。 9 場(chǎng)地內(nèi)停車數(shù)： 43 輛。 18。 6 建筑密度： 34%。 4 總占地面積： 1374 平方米。 3 總用地面積： 4316。 二、 項(xiàng)目基本資料 1 項(xiàng)目名稱：東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場(chǎng)酒店項(xiàng)目。 （ 4）營(yíng)業(yè)稅金及附加。 （ 2）酒店行政管理、銷售、工程維修等部門的員工工資、福利費(fèi)及這些部門發(fā)生的辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 4 經(jīng)營(yíng)成本：是指餐飲、客房部門的原材料成本和商品部的商品進(jìn)價(jià)等。 2 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：是指酒店?duì)I業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加、經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng) 營(yíng)費(fèi)用 的 余額。 3 使用平等市場(chǎng)份額分析法對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)進(jìn)行分析。 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法說明 1 對(duì)比官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，項(xiàng)目小組通過實(shí)地調(diào)查和訪談以核實(shí)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。 2 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過項(xiàng)目小組的行業(yè)人脈關(guān)系，對(duì)調(diào)查對(duì)象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行深入訪談后，所掌握的 各種真實(shí)數(shù)據(jù)，分析可能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 （ 7）項(xiàng)目行政助理 Ms. Caddie 大專學(xué)歷，超過 10 年外資四星級(jí)酒店前廳管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉外國(guó)酒店管理制度和流程，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目小組的行政支持工作。 （ 5）工程管理咨詢顧問 Mr. jack 超過 20年高 級(jí)酒店工程部運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某四星級(jí)酒 店工程部經(jīng)理，具有豐富酒店工程管理咨詢經(jīng)驗(yàn)。 （ 4）中餐餐飲管理咨詢顧問 超過二十年酒店餐飲管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店餐飲總監(jiān)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 3）酒店?duì)I 銷策劃咨詢顧問 Mr. jacket 超過 10年酒店?duì)I銷策劃經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店銷售總監(jiān)，曾在香格里拉集團(tuán)任職，曾參與多家高星級(jí)酒店的營(yíng)銷部籌建工作，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。 （ 2）房務(wù)管理咨詢顧問 Mr. Simon 超過 20年的五星級(jí)酒店房務(wù)管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在酒店管理公司外派到超過 5 間酒店駐場(chǎng)管理。 （ 10） 2021年中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)。 （ 7）中華人民共和國(guó)《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分評(píng)定》（ 2021 年版）； （ 8）東莞市旅游局網(wǎng)站的資料。 （ 5）項(xiàng)目小組多次召開顧問論證會(huì)議所確定的基本定位。 （ 3）實(shí)地調(diào)查過程中得到的對(duì)本項(xiàng)目有針對(duì)性的大量真實(shí)有效數(shù)據(jù)。 目 錄 第一章 總論 一、 報(bào)告編制說明 ………………………………………… 05 二、 市場(chǎng)調(diào)查方法 ………………………………………… 06 三 、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法說明 …………………………………… 06 四、 術(shù)語解釋 ……………………………………………… 07 第二章 項(xiàng)目概述 一、 業(yè)主公司背景 ………………………………………… 07 二、 項(xiàng)目基本資料 ………………………………………… 08 第三章 市場(chǎng)調(diào)查及分析 一、 項(xiàng)目地理環(huán)境 ………………………………………… 08 二、項(xiàng)目地區(qū)基本情況……………… ……………………… 09 三、項(xiàng)目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展………………………………… 11 四、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查………………………………… 11 五、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析………………………………… 11 六、項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論……………………………… 15 七、項(xiàng)目初步結(jié)論的 SWOT 分析 …………………………… 16 第四章 項(xiàng)目初步確立 一、酒店主題定位…………………………………………… 17 二、服務(wù)功能定位…………………………………………… 18 三、酒店市場(chǎng)定位…………………………………………… 18 四、酒店規(guī) 模定位…………………………………………… 18 第五章 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃 一、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù) ………………………………………… 19 二、 項(xiàng)目布局規(guī)劃 ………………………………………… 20 三、 前期投資預(yù)算 ………………………………………… 20 四、 籌建工作策劃 ………………………………………… 21 第六章 酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃 一、 總則…………………………………………………… 28 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略………………………………………… 28 三、 項(xiàng)目管理策略………………………………………… 30 四、 項(xiàng)目宣傳策略………………………………………… 31 五、 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控………………………………………… 31 六、 目標(biāo)的達(dá)成…………………………………………… 31 七、 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展……………………………………… 31 第七章 酒店經(jīng)營(yíng)模式分析 一、 經(jīng)營(yíng)模式概述………………………………………… 32 二、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式定位策略……………………………… 33 三、 酒店管理公司的選用………………………………… 34 第八章 酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)及分析 一、 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)及分析………………………………… 34 二、 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)及分析………………………………… 34 三、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)預(yù)測(cè)及分析………………………………… 35 第九章 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 一、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………… 35 二、 投資回報(bào)分析與推論………………………………… 36 第十章 可行性論證的結(jié)論 一、 報(bào)告要點(diǎn)綜述………………………………………… 36 二、 項(xiàng)目整體可行性分析結(jié)論…………………………… 36 第一章 總論 一、報(bào)告編制說明 1 可 行性報(bào)告編制依據(jù)： （ 1）與 開發(fā)商 簽訂的服務(wù)合同。 （ 2）項(xiàng)目小組的基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)庫。 （ 4）開發(fā)商提供的項(xiàng)目地塊圖紙及資料。 （ 6）在基本定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和所涉及的財(cái)稅政策，進(jìn)行投資分析和測(cè)算。 （ 9）東莞市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)年鑒。 2 項(xiàng)目小組成員簡(jiǎn)介： （ 1）項(xiàng)目總監(jiān) Mr. Kendy 近 20年大型酒店運(yùn)營(yíng)和 大型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，曾任多家企業(yè)的項(xiàng)目總監(jiān)；曾經(jīng)主持過大型 5 星級(jí)酒店的籌建和運(yùn)營(yíng)，具有豐富的大型酒店籌建和項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別擅長(zhǎng)于酒店籌建、前期經(jīng)營(yíng)和管理策劃、經(jīng)營(yíng)布局策劃、酒店土建和機(jī)電項(xiàng)目監(jiān)理和咨詢、營(yíng)銷策劃、 酒店采購(gòu)規(guī)劃、人力資源規(guī)劃等開業(yè)咨詢工作，熟悉酒店各部門的運(yùn)營(yíng)和管理。長(zhǎng)于客房、洗滌和 PA部的管理與運(yùn)營(yíng)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。具有豐富酒店?duì)I銷咨詢經(jīng)驗(yàn)，特別長(zhǎng)于創(chuàng)意營(yíng)銷的研究和實(shí)踐。具有豐富酒店餐飲咨詢經(jīng)驗(yàn)，特別長(zhǎng)于中餐經(jīng)營(yíng)管理。 （ 6）財(cái)務(wù)管理咨詢顧問 Mr. amy 超過 13年酒店財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)， 現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)，具有豐富酒店財(cái)務(wù)咨詢經(jīng)驗(yàn)。 二、市場(chǎng)調(diào)查方法 1 公開數(shù)據(jù)采集： 一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取東莞旅游局、統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對(duì)政府 相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。 3 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 現(xiàn)場(chǎng)通過角色扮演、實(shí)際體驗(yàn)消費(fèi)，了解 道窖鎮(zhèn)及項(xiàng)目周邊 高檔酒店的具體經(jīng)營(yíng)情況，高檔餐飲業(yè)及娛樂康體業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)情況以及主體客源和潛在客源的類別情況。 2 行業(yè)盈虧平衡率。 四、 術(shù)語解釋 1 營(yíng)業(yè)收入：是指按“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則定義的、經(jīng)營(yíng)酒店及其附屬設(shè)施所得的客房、中西餐廳、水療中心， 其他商務(wù)和休閑娛樂設(shè)施 ，電話、傳真、洗衣及其他各項(xiàng)服務(wù)或賠償（除保險(xiǎn)外）獲得的應(yīng)稅營(yíng)業(yè)性收入之總和。 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加：是指按稅法規(guī)定繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加。 5 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：是指如下費(fèi)用，包括但不僅限于： （ 1） 酒店各營(yíng)業(yè)部門的員工工資、福利費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用，如辦公用品、郵電費(fèi)、清潔用品、服務(wù)用品、制服攤銷、洗滌費(fèi)、裝飾費(fèi)、差旅費(fèi)、廚房炊具、廚房燃料等。 （ 3）經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的保險(xiǎn)費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、燃料及動(dòng)力費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、壞帳損失及車船牌照使用稅等。 第二章 項(xiàng)目概述 一、 業(yè)主公司背景 東莞尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司是由東莞市方中 集團(tuán)及其它股東組成的、專門為東莞尚佳華南餐飲酒店用品市場(chǎng)項(xiàng)目投資而成立的民營(yíng)企業(yè)。 2 項(xiàng)目位置： 道窖鎮(zhèn)高速公路出口（明軒大酒店旁）。 8 平方米。 5 總建筑面積：初步擬建設(shè) 14700 平方米。 7 容積率： 3。 8 綠化率： 15%。 10 工程竣工時(shí)間：未定。 12 調(diào)研目的：項(xiàng)目的定位及可 行性，投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)分析。 2 交通：距離道滘鎮(zhèn)中心區(qū)，莞城南城區(qū)，洪梅鎮(zhèn)，望牛墩均處于 15分鐘的車程，距廣州約 40分鐘的車程及規(guī)劃當(dāng)中的輕軌鐵路交通網(wǎng)線。 4 周邊的酒店： （ 1）四星級(jí)以上酒店：一線范圍以內(nèi)（車程在 15分鐘以內(nèi)）的酒店包括道滘鎮(zhèn)的五星級(jí)明軒大酒店，東莞萬江區(qū)的尼羅河酒店，洪梅鎮(zhèn)的四星級(jí)匯景大酒店，醫(yī)療用品市場(chǎng)中正在建筑規(guī)劃的五星級(jí)配套酒店，正在招租的約 15000 平方米的酒店項(xiàng)目（具體星級(jí)定位不詳）。 （ 2）三星級(jí)酒店：一線范圍以內(nèi)的酒店包括道滘鎮(zhèn)的綠州酒店及新城酒店，東莞萬江區(qū)的上苑酒店，望牛墩的望牛墩賓館，四季酒店及萬豪酒店。 （ 3）快捷酒店：目前各大快捷連鎖酒店逐步進(jìn)入整個(gè)東莞地區(qū)，它包括有：在本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的有：錦江酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 錦江之星及七天酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 七天連鎖酒店，在本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)外的有：八方 快捷酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 八方快捷酒店，莫泰 168酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 莫泰 168 酒店，城市客棧酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 城市客棧。 根據(jù)以上資料分析得知：（ 1）項(xiàng)目所在地一線及二線范圍內(nèi)的三星級(jí)及以上的酒店為數(shù)眾多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了極大的威脅。而酒店項(xiàng)目投資的成功與否？地理位置的選定是首要關(guān)注的問題，它對(duì)將來酒店經(jīng)營(yíng)的成敗起著極為重要的作用。 因此，地理環(huán)境較為理想。但是， 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。（ 4） 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否？存在著許多不可預(yù)見的因素。 2 區(qū)域人口：全鎮(zhèn)下轄 13