【文章內(nèi)容簡介】 目，都普遍受到了市民的喜愛。在調(diào)查的過程中，了解到現(xiàn)在康體娛樂業(yè)的客源，是以本地客人為主、商務與旅游客人為輔：從經(jīng)濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務與旅游客人將會逐漸增加；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。C、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。休閑類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館茶藝10元/人200熱帶雨林茶館茶藝10元/人200米蘿咖啡茶藝25元/人150娛樂類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（座位）九重天歌廳KTV68—98元/小時36金碧輝煌歌廳KTV68—98元/小時40天上人間歌廳KTV68—98元/小時43金色年華歌廳KTV68—98元/小時60百家劇場演藝歌舞40元/人近1000芙蓉劇場演藝歌舞40元/人近1000健身類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300—450元/2小時24華天桑拿中心桑拿、足浴350—500元/2小時30陽光臺球俱樂部臺球15元/小時15金太陽保齡球館保齡球20—60元/小時24 經(jīng)營現(xiàn)狀分析A、消費潛力巨大從各項資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在80%至90%以上，這足以證明常德市民有較強的消費能力，目前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。B、特色不鮮明、缺乏文化品位常德市現(xiàn)有的康體娛樂項目，在經(jīng)營上均沒有形成自身的特色。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務上都沒有形成自己的風格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統(tǒng)茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產(chǎn)品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風格。如果市場上能夠出現(xiàn)重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優(yōu)勢。C、品牌效應沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應有關。再者與管理與服務水平也有關系。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務質(zhì)量與個性服務的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應，樹立企業(yè)品牌。D、項目單一，未能整合從現(xiàn)狀上看，常德市各種娛樂場所（除酒店外）都只經(jīng)營單一的項目。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現(xiàn)多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進社會的消費刺激地方經(jīng)濟增長。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟效益。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設施配套，條件有限常德市休閑娛樂市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明常德市市場有體育休閑的需求。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場的一個新熱點。以常德市與常德市的體育休閑場所做比較，發(fā)現(xiàn)不論在環(huán)境塑造、設施種類、服務質(zhì)量等等方面，常德市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設施差，沒有規(guī)模。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎，各種配套設施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預測 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對比較富裕的消費者。年齡在30—55歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。各家酒店將消費水平確定地200—350(元/人次)的范圍內(nèi)也主要是針對這部分消費群體。另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析:常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了35%；商務和會議客源增大。預測假設:1. 釣魚臺國際飯店為現(xiàn)實五星級酒店。.常德市民除了“愛消費”、“敢消費”外，還“想消費”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現(xiàn)。規(guī)模預測。，人口60多萬。長沙市人口170萬人，擁有日營業(yè)額過5萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過5萬，由此可見，常德市民消費能力還有很大的增長空間。一般來講，一個地區(qū)較富裕的人群站當?shù)乇壤?2%，假如其中30%，常德市約每年有10萬人入住,加上外來入住者,每年約有16萬人入住。按預測模型：Y=N*（1+r）t Y：旅客規(guī)模，N：基數(shù)，r 為增長率，t：時間本項目旅客規(guī)模預測表序號rY（萬人）2006年2010年2015年15%1619．424．8210%1623．437．7根據(jù)項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約16萬人/年，然后基本穩(wěn)定在2325萬人/年。從客房入住率考慮，假設本酒店為500間，故每年需12萬人左右即能滿足設計要求。 本酒店市場定位目標客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟情況和收入水平，本項目應已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi)市場，全力爭取外來游客。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級酒店，滿足高級別客人的服務需求，引領常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費市場。建筑定位：建成為常德標志性建筑，打造成綜合型服務酒店品牌。第四篇 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計理念 規(guī)劃原則尊重現(xiàn)狀： 充分考慮現(xiàn)有地形地貌與景觀資源的留存與利用，盡力避免對原有山體與自然景觀的大面積毀滅性破壞。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透, 資源共享，相互依存的整體結構。 可持續(xù)發(fā)展： 充分考慮不同建設時期的用地價值變化和建設的規(guī)模效應，對分期開發(fā)計劃的實施次序給予科學的安排。 用地分析建設用地位于常德市的重要地段老龍頭，東臨沅江，與中心市區(qū)隔江相望，沿江景觀效果極為重要，西北為德山，基地內(nèi)地形地貌復雜，高差變化較多。用地中部地勢較緩，建設及景觀條件最佳。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。 用地西北為常德十景之一“德山古韻”，應考慮建筑與其的關系以及借景作用。用地西面為一中學，建筑質(zhì)量不高，從景觀方面考慮應予以遮擋。 規(guī)劃概念借鑒造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多層不同標高的“甲板”作為各種功能的載體，再用各類不同性質(zhì)的交通及活動場地加以連接并最終將其熔鑄為一個“超級平面”，使得整個地段成為沅江岸邊一艘超級游輪。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局設計方案用一條強有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側作為向自然山體過渡的緩沖帶，東側臨江面為主要的建設用地，獲得了較為規(guī)整的建設地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。 、分別設置了高級住宅區(qū)、酒店綜合體、超豪華客房等不同的功能，形成了三個形態(tài)各異，功能不同的院落，并用一條景觀軸線將其聯(lián)結。以居中的酒店綜合體為支點，擔起兩頭不同性質(zhì)的使用空間，形成整體上的平衡，同時借助融匯其中的娛樂及商業(yè)將其熔鑄為一個完備的整體。所有商業(yè)空間均沿江設置，對江面開放，結合臨江大面積的開放休閑空間，形成了不同高度上的多個休閑娛樂平臺，從而將商業(yè)從室內(nèi)引向了室外，創(chuàng)造了多元化的商業(yè)娛樂空間?；孛娣e94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。 酒店綜合體方案，地下兩層，地上27層，建筑面積70625平米，共500套客房，配置有餐飲中心、會議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設施。酒店主體采用獨特的風帆狀造型，運用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強化了現(xiàn)代性，呼應了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區(qū)域的標志性建筑。所有餐飲面向江面展開，使得來賓享受美食的同時也獲得了良好的視覺享受。結合當?shù)蒯烎~臺的傳說，利用地形的自然高差，設置了大面積的觀江平臺，配以設置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結與高潮，是整個區(qū)域最佳的江景觀賞點。 交通系統(tǒng)基地南側的城市干道乾明路以及沅江的水上交通是本區(qū)域與其他區(qū)域間良好交通的有力保證。方案設計中，在基地內(nèi)通過臨江設置的主干道及西側的原有道路通過盡端創(chuàng)造性的以地下停車場作為連接，同時結合中部連接路在場地內(nèi)形成了交通環(huán)路，最大限度的利用了現(xiàn)有地貌，保證了區(qū)域內(nèi)的交通順暢。 區(qū)域內(nèi)利用地形將大多數(shù)停車設置在地下，大量引入步行交通，除保證了商業(yè)娛樂必要的人氣，同時也使得人們有更多的視角觀賞江景，有更多的機會親近自然。 景觀系統(tǒng)方案設計采用三個各具特點，不同標高的景觀院落與一條景觀軸線構成了整個區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場，強調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動人心的景觀效果與充滿生機活力的氣氛。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，沿江形成多個觀江小廣場，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果，并很好的結合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng)方案合理利用當?shù)亓己玫木G化植被及生態(tài)條件，梳狀綠化與建筑群緊密契合，結合沿江的條狀綠化，創(chuàng)造出舒適宜人的生活環(huán)境擯棄傳統(tǒng)規(guī)劃中房子圍合綠地的單調(diào)模式，提出“公園中的建筑”的開放式結構概念，將各類建筑與環(huán)境相結合，使得建筑如同從自然中生長出來一樣。 技術設計 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)）1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路DN200給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。設立600M179。地下消防水池以保證酒店的室內(nèi)消防用水，同時設立200M179。的不銹鋼生活水箱保證酒店的生活用水。2) 生活給水系統(tǒng)。生活給水系統(tǒng)分為三個區(qū)。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設置地下水泵房的中壓變頻給水設備供水，十九層以上為高壓由設置地下水泵房的高壓變頻給水設備供水。綠化澆灑道路用水和冷卻塔補水、游泳池補水由市政管網(wǎng)直接供水。3) 生活熱水系統(tǒng)。4) 熱水用水量：酒店客房按200L/人d考慮，其它人員按50L/人d考慮，生活熱水日用量估計200M179。5) 熱水供應方式：在地下室設置兩臺熱水鍋爐，水溫為60℃，鍋爐供熱形式：燒油、燒燃氣、用電，根據(jù)當?shù)氐膶嶋H環(huán)境況而定。 排水系統(tǒng)排水體制，采用雨水、污水分流制。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的90%計。糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動力自流排至市污水管。地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。 電氣照明系統(tǒng)。高低壓供配電系統(tǒng)。酒店地下一層設立一座高低壓變配電室，電源由市區(qū)兩座變電站分別引來二路10KV的電源，一用一備。另設置一組約600KW的柴油發(fā)電機組，以確保停市電后供消防、電梯等重要設施的一級負荷供電用。本酒店用電負荷按6000KW考慮。動力、照明系統(tǒng)動力部分。所有供消防、報警、消防電梯等動力配電，按一級負荷考慮，實行雙電源供電。照明系統(tǒng)。建筑