【正文】 級規(guī)模酒店，雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。因此，從整體市政施工時間進度分析，常德五星級大酒店項目正處于整個市政交通施工期，雖然在常德五星級大酒店項目交盤期，市政項目未完全竣工，但至少常德五星級大酒店項目的地理優(yōu)勢已完全凸顯，其潛在消費者對常德五星級大酒店項目的心理信心指數(shù)將同步提升。 德山城市發(fā)展對酒店服務(wù)的要求德山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 市區(qū)人口規(guī)劃根據(jù)〈常德市城市總體規(guī)劃19992020〉和湖南省人民政府對該規(guī)劃的批準，至2010年，都市人口擴容增量為66萬，2020年為85100萬。水路：（1）通行500噸級的船舶，規(guī)劃把沅江航道改造為三級航道。常德市整體交通體系構(gòu)建：公路：借新建和原有20319過境段，組織市區(qū)干線外環(huán)路，把國道20319和省道1801801及常張高速公路通過立交形式組織在一起，保證出城口暢通。進一步增強常德市作為湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。關(guān)于政策扶持：因德山開發(fā)區(qū)尚未形成規(guī)模，對本項目的影響顯而易見，恰恰該項目的實施對提升德山乃至常德的市的城市品位有明顯的促進作用，本著互利互惠的原則，建議政府務(wù)必落實項目談判時的最好政策優(yōu)惠。 問題和建議關(guān)于項目名稱：“釣魚臺國際飯店”為項目暫定名稱，項目實施時需進一步優(yōu)化。酒店將與孤峰公園互通，有一個天然的休閑景區(qū)，酒店開發(fā)與人文景觀、綠色環(huán)保、碧水藍天相結(jié)合，建成園林式的酒店商務(wù)區(qū)?？偼顿Y約23680萬元，建設(shè)期2005年11月至2007年11月。常德水資源豐富，項目所在地有常德第二自來水廠。常德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城——常德地震帶，屬中強地震活動區(qū)，但活動頻率較低。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。目 錄第一篇 總論 1 項目名稱及概況 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟指標 2 問題和建議 3第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 4 項目提出的背景 4 6第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 7 湖南省及常德市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 7 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 19 本酒店市場定位 20第四篇 項目總體規(guī)劃方案 21 規(guī)劃設(shè)計理念 21 總平面布局及酒店綜合體方案 21 交通系統(tǒng) 22 景觀系統(tǒng) 23 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) 23 技術(shù)設(shè)計 23第五篇 項目實施進度計劃 28 項目實施進度建議 28 項目進度計劃表 28第六篇 投資估算與資金籌措 29 投資估算表 29 資金籌措計劃 29第七篇 投資收益與經(jīng)濟效益分析 31氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤氣候。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建工程可以按基本烈度七度抗震設(shè)防。 項目建設(shè)規(guī)模216。，即29570㎡，則可開發(fā)建設(shè)面積30000㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積：29570㎡，規(guī)劃凈用地面積:20699㎡，容積率：，總建筑面積：30000㎡，1015層小高層，道路面積：3000㎡，綠化面積：5871㎡，戶型：公寓80150㎡，二室二廳、三室二廳、四室二廳為主，層數(shù)：1018層小高層，總高度小于55米。本項目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場，面廣場布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光水色、花草樹木互相輝映。關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進一步細化和優(yōu)化。第二篇 項目提出的背景和建設(shè)意義 項目提出的背景 常德市總體城市定位目標與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市。到2020年，基本實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。（2）港口布局:取消大西門碼頭，重點發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。其中江北城區(qū)55萬，江南城區(qū)15萬，德山開發(fā)區(qū)15萬。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。因此，整體市政配套施工進度，將有利于常德五星級大酒店項目的開發(fā)與附加值的提高。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。促進城市建設(shè)、提高城市品位隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市必將形成，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。經(jīng)濟的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費實現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析，1997—2002年間，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟總量的增長。從我們對常德居民的隨機取樣看，家庭月收入在8002000元的占了68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。另從食品支出分析,2004年人平食品支出為 元, %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于2004年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運輸體系。桃花源機場距市區(qū)13公里，為國家標準4C級機場，可泊波音737等大型飛機，相繼開通廣州、深圳、海口、北京等航線。 常德市旅游對當?shù)亟?jīng)濟的貢獻率低于全國6%的水平，%的水平，%，%的水平。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。C、商務(wù)和會議客源增大隨著常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了90%的入住率。酒店檔次四星級酒店三星級酒店二星級酒店數(shù)量249華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計約有1500間（套）。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。但有一個情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項目比較完善，或某一個部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個部分的經(jīng)營效果就要強一些。可以從以下幾個方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機遇也隨之到來。有桃花源、壺瓶山、—柳葉湖等。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善，項目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個體經(jīng)營者已組建一個初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因為其個別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達到80％—85％以上甚至更高。通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的KTV包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。C、消費狀況現(xiàn)將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休閑市場的一個新熱點。從常德市體育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析:常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的30%以上。在常德一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現(xiàn)。長沙市人口170萬人，擁有日營業(yè)額過5萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過5萬，由此可見，常德市民消費能力還有很大的增長空間。 本酒店市場定位目標客戶定位：考慮到常德市經(jīng)濟情況和收入水平，本項目應(yīng)已面向本地區(qū)較富裕階層為主，立足常德本地市場，努力開拓國內(nèi)市場，全力爭取外來游客。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透, 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 基地南面有兩條城市道路交匯，為該地段陸上主要交通依托，東南面臨江有舊的挖砂碼頭，為水上交通主要來源，有改造利用價值。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局設(shè)計方案用一條強有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為向自然山體過渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面?；孛娣e94408平米，建筑密度30％，綠地率30％。結(jié)合當?shù)蒯烎~臺的傳說，利用地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個區(qū)域最佳的江景觀賞點。 景觀系統(tǒng)方案設(shè)計采用三個各具特點，不同標高的景觀院落與一條景觀軸線構(gòu)成了整個區(qū)域的景觀體系核心，加以大量不同高度上的休閑娛樂廣場，強調(diào)了參與性與娛樂性，保證了整體區(qū)域令人激動人心的景觀效果與充滿生機活力的氣氛。 技術(shù)設(shè)計 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)）1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路DN200給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。2) 生活給水系統(tǒng)。3) 生活熱水系統(tǒng)。污水系統(tǒng)生活污水量按生活給水量的90%計。高低壓供配電系統(tǒng)。動力、照明系統(tǒng)動力部分。公用部位采用高效節(jié)能燈源。防雷接地系統(tǒng)本系統(tǒng)按二類防雷建筑物進行防雷設(shè)計。本工程采用TNS系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。中等空間采用吊裝式可變風(fēng)時空調(diào)機組，低速風(fēng)道集中送風(fēng)，頂送頂回方式客房、小開間等采用風(fēng)機盤管加獨立新風(fēng)系統(tǒng)方式另分層設(shè)立新風(fēng)系統(tǒng)，由設(shè)在走道吊頂內(nèi)的吊裝式新風(fēng)機組集中處理后送至各空調(diào)房間。智能弱電系統(tǒng)以計算機智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。在建筑地下室設(shè)消防儲水池，儲存室內(nèi)消防用水600M179。至內(nèi)消火栓系統(tǒng)賓館、商場、公共場所及車庫均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。自動噴水滅火系統(tǒng)。．2火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。如，1）設(shè)計上各系統(tǒng)的優(yōu)化組合；2）采用節(jié)水型衛(wèi)生器具；3）采用高效節(jié)能式光源；4）充分利用市政給水管道的壓力；5）采用變頻供水技術(shù)；6）空調(diào)機房送風(fēng)主管上均設(shè)有消聲器等；7）制冷機房、空調(diào)機房、平時使用的風(fēng)機房等采用吸間及隔音措施；8）熱水鍋爐煙氣由土建風(fēng)道從裙樓屋頂排放。2006年112月建筑主體工程完工。 資金