【正文】 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目可 行 性 研 究 報 告主 持 部 門：廣水市發(fā)展和改革局編 制 單 位：廣水市工程咨詢公司 單 位 資 格：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙12120060061分 管 領(lǐng) 導(dǎo)：付立華公 司 總 經(jīng) 理：吳 強技 術(shù) 負 責(zé) 人：王偉群（注冊咨詢工程師）報告編寫負責(zé)人：葉仕文編 寫 人 員：黃鳳冰（注冊咨詢工程師）朱 萍（注冊咨詢工程師）李 軍（注冊咨詢工程師）吳 強 葉仕文 吳鐵軍審 核：王海目 錄前言……………………………………………………04第一部分 項目總論…………………………………05第二部分 市場分析…………………………………08第三部分 項目分析及評價…………………………18第四部分 投資及經(jīng)營收入估算……………………28第五部分 財務(wù)與敏感性分析………………………33第六部分 可行性研究結(jié)論與建議…………………40前 言廣水市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托對廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目的可行性進行了研究。廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年,公司注冊資本2200萬元,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作。公司資質(zhì)證書號：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙12120060061，資質(zhì)等級：丙級。第二部分 市場分析廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚四海，素有“鄂北門戶”之稱。京廣鐵路和107國道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和316國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過，10號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。廣水市以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為中國楹聯(lián)文化城市、中華詩詞之鄉(xiāng)、全國科普先進縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟二十強的方陣。 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。近年來，隨著廣水市對外開放逐步擴大，主動融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來客商及游客逐年倍增，每年接待流量在20萬人左右。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。固定資產(chǎn)投資額累計完成 ，%；，%，累計增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場物價微升，職工居民收入有所增加；財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴大；經(jīng)過近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過4000平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層達到10層。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟發(fā)達。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場5個，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū)2家，市有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。廣水市的酒店業(yè)代表了整個的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。 SWOT分析優(yōu)勢（S）項目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝；配合項目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團消費。由于該項目上市時機良好，預(yù)計資金回籠壓力不大。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。劣勢：（1）操作方式極為復(fù)雜；（2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報風(fēng)險。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負較重利息負擔(dān)；小結(jié)：基于以上分析，雖然會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。，我們認為項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展按照國家對消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓24個，設(shè)置干粉滅火器一臺，具體消防措施有待在初步設(shè)計中詳細說明。項目建成后，要把安全放在第一位，加強治安，確保消費者的生命財產(chǎn)安全。第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 投資估算1．建設(shè)投資9600萬元根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算建設(shè)投資造價見表41?？头渴杖胍钥头繑?shù)200間，客房預(yù)計平均房價為180元，平均出租率為75%來計算，則全年預(yù)計收益為：180（元）*200（間）*75%*365天=西餐廳收入以臺位數(shù)60人，人平消費40元，上座率70%，中晚兩餐來計算，則全年收益為：60（位）*40（元）*70%*365天*2餐=棋牌茶藝廳收入以臺位數(shù)80人，人平消費50元，上座率80%來計算，則全年收益為：80（人）*50（元）*80%*365天= KTV娛樂收入以包房20間，開房率70%，房均消費500元來計算，則全年收益為：20（間）*500（元）*70%*365天=５、桑拿洗浴回報：以每天接待客人80人，人均消費100元來計算，則全年收益為：80（人）*100（元）*365（天）=292萬元根據(jù)以上數(shù)據(jù)。本項目總投資9824萬元,其中企業(yè)自籌7224萬元,銀行貸款2600萬元. 2007年4月：原主樓封頂。第五部分 財務(wù)與敏感性分析 固定回報模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，