【正文】 方式三：酒店管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的25%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)項(xiàng)目成本率從50%到68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項(xiàng)目剛好盈虧平衡。由于本項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，部分系預(yù)測(cè)和估算，存在一定程度的偏差，為了分析、預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)諸因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。①投資利稅率。⑤折舊費(fèi)用本項(xiàng)目折舊費(fèi)用包括家俱和房屋，綜合折舊年限按15年考慮，殘值率為5%。從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后客房出租率較高，可能達(dá)到90%。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供。2007年5月2009年6月：對(duì)主樓裝修，進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)。表41項(xiàng)目建設(shè)投資估算 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目投資額分期計(jì)劃進(jìn)度2007年2008年2009年1土地費(fèi)用6006002前期工程費(fèi)8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)283028304建筑安裝工程費(fèi)3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)125015050060010其他費(fèi)用35035011不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)110110合 計(jì)96005150150029502．建設(shè)期利息項(xiàng)目業(yè)主計(jì)劃貸款2600萬(wàn)元,于2009年一次性投放，%，.3．流動(dòng)資金. 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。佰特國(guó)際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項(xiàng)目總投資9824萬(wàn)元。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。從整個(gè)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；（2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在50間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到50間；（3）、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。投資導(dǎo)向根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。酒店管理公司分析廣水星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的廣水市星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。 從2003年低谷期開(kāi)始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2003年廣水市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無(wú)法容納如此大的客源市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動(dòng)和會(huì)議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機(jī)遇。廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。從這里到武漢天河機(jī)場(chǎng)僅1個(gè)多小時(shí)的路程，交通十分便捷。 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《廣水市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：l第一部分 項(xiàng)目總論廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目是武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資運(yùn)營(yíng)的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。公司法定代表人方喜昌,大專學(xué)歷,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書(shū)，有豐富的管理工作經(jīng)驗(yàn)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。入住率分析2007年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá)64％，經(jīng)營(yíng)情況良好，星級(jí)酒店的年入住率也在70～90％之間浮動(dòng)。穿境而過(guò)麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。2007年12月底，全市機(jī)新增授信企業(yè)19家，新增工業(yè)貸款8000萬(wàn)元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)n 建筑面積：23385㎡n 層數(shù)共17層1層：接待廳2層：西餐廳3層：棋牌室4層：中餐廳5層：會(huì)議中心及夜總會(huì)6層：客房78層：桑拿室917層：客房客房總數(shù)：200間位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；項(xiàng)目方圓1000米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽(yáng)大道一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問(wèn)題。項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示。 資本金及來(lái)源根據(jù)國(guó)務(wù)院2004年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高的星級(jí)酒店。① 原材料費(fèi)用能源消耗：4000元/天*360=144萬(wàn)元物料損耗：1000元/天*360=36萬(wàn)元以上兩項(xiàng)合計(jì)年費(fèi)用為180萬(wàn)元.②工資及福利費(fèi)用項(xiàng)目建成后需服務(wù)人員80人,共112萬(wàn)元。見(jiàn)附表5財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。因此，當(dāng)基建投資或經(jīng)營(yíng)成本提高時(shí)，要相應(yīng)提高銷售收入來(lái)達(dá)到降低收入或提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。，增強(qiáng)對(duì)外接待能力，提高城市品位，可增加80個(gè)就業(yè)崗位。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問(wèn)，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù)建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值；采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （1）項(xiàng)目貸款報(bào)批中的不確定因素 （2）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)