【正文】 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的25%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營風(fēng)險。針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。在這一點上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項目剛好盈虧平衡。由于本項目評價所采用的數(shù)據(jù)，部分系預(yù)測和估算，存在一定程度的偏差，為了分析、預(yù)測財務(wù)評價諸因素發(fā)生變化時對項目經(jīng)濟評價的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。①投資利稅率。⑤折舊費用本項目折舊費用包括家俱和房屋，綜合折舊年限按15年考慮，殘值率為5%。從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，該項目建成投入運行后客房出租率較高，可能達(dá)到90%。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供。2007年5月2009年6月：對主樓裝修，進(jìn)行試運營。表41項目建設(shè)投資估算 單位：萬元序號項 目投資額分期計劃進(jìn)度2007年2008年2009年1土地費用6006002前期工程費8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費283028304建筑安裝工程費3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費125015050060010其他費用35035011不可預(yù)見費110110合 計96005150150029502．建設(shè)期利息項目業(yè)主計劃貸款2600萬元,于2009年一次性投放，%，.3．流動資金. 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項目總投資9824萬元。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化；項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。從整個來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)；（2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在50間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到50間；（3）、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。投資導(dǎo)向根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。酒店管理公司分析廣水星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的廣水市星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。 從2003年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2003年廣水市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無法容納如此大的客源市場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動和會議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機遇。廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。從這里到武漢天河機場僅1個多小時的路程，交通十分便捷。 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《原國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》《廣水市主要經(jīng)濟指標(biāo)》《廣水市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：l第一部分 項目總論廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目是武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資運營的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。公司法定代表人方喜昌,大專學(xué)歷,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開發(fā)，具有二級項目經(jīng)理資格證書，有豐富的管理工作經(jīng)驗。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。全市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。入住率分析2007年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá)64％，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在70～90％之間浮動。穿境而過麻竹高速公路有望在年底動工，屆時廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。2007年12月底，全市機新增授信企業(yè)19家，新增工業(yè)貸款8000萬元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟秩序。第三部分 項目分析及評價n 建筑面積：23385㎡n 層數(shù)共17層1層：接待廳2層：西餐廳3層：棋牌室4層：中餐廳5層：會議中心及夜總會6層：客房78層：桑拿室917層：客房客房總數(shù)：200間位于廣水市經(jīng)濟文化中心，各種配套完善；項目方圓1000米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機構(gòu)；項目所在區(qū)緊鄰永陽大道一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。優(yōu)勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。2．選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機械設(shè)施，以節(jié)約能源。，以保證檢修時安全切斷電源；設(shè)置信號系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示。 資本金及來源根據(jù)國務(wù)院2004年的規(guī)定，本項目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較高的星級酒店。① 原材料費用能源消耗：4000元/天*360=144萬元物料損耗：1000元/天*360=36萬元以上兩項合計年費用為180萬元.②工資及福利費用項目建成后需服務(wù)人員80人,共112萬元。見附表5財務(wù)現(xiàn)金流量表》。因此，當(dāng)基建投資或經(jīng)營成本提高時，要相應(yīng)提高銷售收入來達(dá)到降低收入或提高經(jīng)濟效益的目的。，增強對外接待能力，提高城市品位，可增加80個就業(yè)崗位。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進(jìn)國內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供有力保障。提供經(jīng)營擔(dān)保服務(wù)建議由專業(yè)的擔(dān)保公司或其他機構(gòu)為武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的后續(xù)經(jīng)營提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險，提升公司品牌價值；采用風(fēng)險較低的回報方式 建議采用風(fēng)險較低的免月供和固定回報模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷售，又可以減小酒店經(jīng)營壓力，降低經(jīng)營風(fēng)險；項目本身風(fēng)險 （1）項目貸款報批中的不確定因素 （2）政府政策指導(dǎo)對本項目的影響市場風(fēng)險