【正文】 相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。酒店業(yè)發(fā)展分析（1）、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目屬于中高檔的星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。廣水市屬淺震，震源深度一般在8千米左右，震級(jí)也不大，地震烈度為6度。此類方式適合被地理位置偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本低的星級(jí)酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型星級(jí)酒店的主要回報(bào)模式。③其它費(fèi)用: 按年?duì)I業(yè)收入的10%考慮。③投資回收期。綜上所述,從廣水的旅游資料的開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和目前酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀等多個(gè)方面來(lái)看，佰特國(guó)際大酒店這個(gè)項(xiàng)目面臨非常好的發(fā)展機(jī)遇，可以說是“天時(shí)、地利、人和”，她的建成開業(yè)不僅會(huì)改變廣水酒店業(yè)的現(xiàn)狀，同時(shí)對(duì)廣水的經(jīng)濟(jì)也會(huì)帶來(lái)巨大的商機(jī)。（2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。BEP=[247。見附表3《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。：本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表51。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)詳見附表3：《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。威脅（T）市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使廣水市發(fā)展為一個(gè)擁有139家企業(yè)、超5億元財(cái)政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟(jì)特區(qū)廣水市中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。具體表現(xiàn)如下：廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來(lái)的長(zhǎng)假變?yōu)樾￠L(zhǎng)假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車來(lái)廣水進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。經(jīng)過對(duì)廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20062008年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)分析后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場(chǎng)是樂觀的；■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■ 考慮目前該公司的實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟。廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年,公司注冊(cè)資本2200萬(wàn)元,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。廣水市的酒店業(yè)代表了整個(gè)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對(duì)于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展按照國(guó)家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓24個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說明?？头渴杖胍钥头繑?shù)200間，客房預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)為180元，平均出租率為75%來(lái)計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為：180（元）*200（間）*75%*365天=西餐廳收入以臺(tái)位數(shù)60人，人平消費(fèi)40元，上座率70%，中晚兩餐來(lái)計(jì)算，則全年收益為：60（位）*40（元）*70%*365天*2餐=棋牌茶藝廳收入以臺(tái)位數(shù)80人，人平消費(fèi)50元，上座率80%來(lái)計(jì)算，則全年收益為：80（人）*50（元）*80%*365天= KTV娛樂收入以包房20間，開房率70%，房均消費(fèi)500元來(lái)計(jì)算，則全年收益為：20（間）*500（元）*70%*365天=５、桑拿洗浴回報(bào)：以每天接待客人80人，人均消費(fèi)100元來(lái)計(jì)算，則全年收益為：80（人）*100（元）*365（天）=292萬(wàn)元根據(jù)以上數(shù)據(jù)。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。⑥攤銷土地費(fèi)用列入攤銷費(fèi)用600萬(wàn)元,分10年進(jìn)行攤銷,每年攤銷60萬(wàn)元.⑦利息支出：借款本息為2613. 16萬(wàn)元,%,付息方式為三年等額還本利息照付，見附表4借款還本付息表。5%。降低固定成本和提高盈利能力（1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。因此，當(dāng)基建投資或經(jīng)營(yíng)成本提高時(shí)，要相應(yīng)提高銷售收入來(lái)達(dá)到降低收入或提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高的星級(jí)酒店。 資本金及來(lái)源根據(jù)國(guó)務(wù)院2004年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)n 建筑面積：23385㎡n 層數(shù)共17層1層：接待廳2層：西餐廳3層：棋牌室4層：中餐廳5層：會(huì)議中心及夜總會(huì)6層：客房78層：桑拿室917層：客房客房總數(shù)：200間位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；項(xiàng)目方圓1000米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽(yáng)大道一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。穿境而過麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。公司法定代表人方喜昌,大專學(xué)歷,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開發(fā)，具有二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書，有豐富的管理工作經(jīng)驗(yàn)。 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《廣水市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。 從2003年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2003年廣水市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。投資導(dǎo)向根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。2007年5月2009年6月：對(duì)主樓裝修，進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)。從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后客房出租率較高，可能達(dá)到90%。