【正文】 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 共48頁(yè)，第48頁(yè)廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告主 持 部 門(mén)：廣水市發(fā)展和改革局編 制 單 位：廣水市工程咨詢(xún)公司 單 位 資 格：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工咨丙12120060061分 管 領(lǐng) 導(dǎo)：付立華公 司 總 經(jīng) 理：吳 強(qiáng)技 術(shù) 負(fù) 責(zé) 人：王偉群（注冊(cè)咨詢(xún)工程師）報(bào)告編寫(xiě)負(fù)責(zé)人：葉仕文編 寫(xiě) 人 員：黃鳳冰（注冊(cè)咨詢(xún)工程師）朱 萍（注冊(cè)咨詢(xún)工程師）李 軍（注冊(cè)咨詢(xún)工程師）吳 強(qiáng) 葉仕文 吳鐵軍審 核：王海目 錄前言……………………………………………………04第一部分 項(xiàng)目總論…………………………………05第二部分 市場(chǎng)分析…………………………………08第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)…………………………18第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算……………………28第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析………………………33第六部分 可行性研究結(jié)論與建議…………………40前 言廣水市工程咨詢(xún)公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托對(duì)廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：l第一部分 項(xiàng)目總論廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目是武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資運(yùn)營(yíng)的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。佰特國(guó)際大酒店嚴(yán)格按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級(jí)酒店。廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年,公司注冊(cè)資本2200萬(wàn)元,主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理工作。該公司現(xiàn)有人員51名,其中高級(jí)工程師2名,會(huì)計(jì)師、工程師15名，助理工程師22名，一般員工10名。公司法定代表人方喜昌,大專(zhuān)學(xué)歷,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書(shū)，有豐富的管理工作經(jīng)驗(yàn)。廣水市工程咨詢(xún)公司，公司法人代表：吳強(qiáng)。公司資質(zhì)證書(shū)號(hào)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工咨丙12120060061，資質(zhì)等級(jí)：丙級(jí)。 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《廣水市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。佰特國(guó)際大酒店商務(wù)旅游酒店單體17層，總建筑面積23385㎡，項(xiàng)目總占地面積1940㎡。經(jīng)過(guò)對(duì)廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20062008年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)分析后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的；■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；■ 考慮目前該公司的實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟。第二部分 市場(chǎng)分析廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國(guó)八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門(mén)戶(hù)”之稱(chēng)。全市國(guó)土面積2647平方公里，人口93萬(wàn)，轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽(yáng)等大中城市的重要交匯點(diǎn)，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡。京廣鐵路和107國(guó)道在東部縱貫?zāi)媳保瑵h丹鐵路和316國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)，10號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。從這里到武漢天河機(jī)場(chǎng)僅1個(gè)多小時(shí)的路程，交通十分便捷。 近年來(lái)，廣水市抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)5個(gè)， “三來(lái)一補(bǔ)”、“三資”企業(yè)139家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近20億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。2008年，，農(nóng)民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到3900元和8000元。廣水市以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為中國(guó)楹聯(lián)文化城市、中華詩(shī)詞之鄉(xiāng)、全國(guó)科普先進(jìn)縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)的方陣。廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶(hù)群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶(hù)群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。目前只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店是掛牌的星級(jí)酒店，其他酒店和旅館起點(diǎn)低、規(guī)模小、服務(wù)水平差，云都大酒店與乾星商務(wù)酒店處于雙頭壟斷地位。近年來(lái)，隨著廣水市對(duì)外開(kāi)放逐步擴(kuò)大，主動(dòng)融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來(lái)客商及游客逐年倍增，每年接待流量在20萬(wàn)人左右。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無(wú)法容納如此大的客源市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動(dòng)和會(huì)議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機(jī)遇?；谝陨弦蛩胤治觯錆h昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永陽(yáng)大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時(shí)市場(chǎng)份額將達(dá)到50%以上，處于絕對(duì)壟斷地位。從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年廣水國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 ，%；%，累計(jì)增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 從2003年低谷期開(kāi)始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2003年廣水市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。進(jìn)入2009年，廣水酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，“十一”長(zhǎng)假期間，廣水市酒店開(kāi)房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來(lái)的長(zhǎng)假變?yōu)樾￠L(zhǎng)假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車(chē)來(lái)廣水進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行