【正文】 ”長(zhǎng)假期間，廣水市酒店開(kāi)房率更高達(dá)85%以上。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)?；谝陨弦蛩胤治觯錆h昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永陽(yáng)大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時(shí)市場(chǎng)份額將達(dá)到50%以上，處于絕對(duì)壟斷地位。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 近年來(lái)，廣水市抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。佰特國(guó)際大酒店商務(wù)旅游酒店單體17層，總建筑面積23385㎡，項(xiàng)目總占地面積1940㎡。公司法定代表人方喜昌,大專學(xué)歷,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書，有豐富的管理工作經(jīng)驗(yàn)。佰特國(guó)際大酒店嚴(yán)格按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：l第一部分 項(xiàng)目總論廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目是武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資運(yùn)營(yíng)的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。該公司現(xiàn)有人員51名,其中高級(jí)工程師2名,會(huì)計(jì)師、工程師15名，助理工程師22名，一般員工10名。 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）《原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《廣水市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。全市國(guó)土面積2647平方公里，人口93萬(wàn)，轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。從這里到武漢天河機(jī)場(chǎng)僅1個(gè)多小時(shí)的路程，交通十分便捷。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無(wú)法容納如此大的客源市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動(dòng)和會(huì)議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機(jī)遇。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。 從2003年低谷期開(kāi)始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2003年廣水市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。星級(jí)酒店名稱年入住率(2007年）酒店規(guī)模3云都大酒店90％10層5600多㎡2乾星商務(wù)酒店80％10層4000多㎡消費(fèi)價(jià)格分析佰特國(guó)際大酒店地處市中心，主要靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)，具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力。酒店管理公司分析廣水星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的廣水市星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。交通狀況 京廣鐵路和107國(guó)道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和316國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)，10號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。投資導(dǎo)向根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。從整個(gè)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；（2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在50間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到50間；（3）、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在廣水市經(jīng)濟(jì)和旅游市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶消費(fèi)；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，本公司建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問(wèn)題，但是有著巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。佰特國(guó)際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項(xiàng)目總投資9824萬(wàn)元。節(jié)能是我國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的原則，本項(xiàng)目采用如下節(jié)能措施：1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計(jì)，盡量選擇直線距離。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。—95供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行，高壓開(kāi)關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯(cuò)誤操作。表41項(xiàng)目建設(shè)投資估算 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目投資額分期計(jì)劃進(jìn)度2007年2008年2009年1土地費(fèi)用6006002前期工程費(fèi)8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)283028304建筑安裝工程費(fèi)3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)125015050060010其他費(fèi)用35035011不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)110110合 計(jì)96005150150029502．建設(shè)期利息項(xiàng)目業(yè)主計(jì)劃貸款2600萬(wàn)元,于2009年一次性投放，%，.3．流動(dòng)資金. 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。 項(xiàng)目回款詳見(jiàn)附表1：《營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表》。2007年5月2009年6月：對(duì)主樓裝修，進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供。業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，壓力也較小。