【正文】 ”長假期間，廣水市酒店開房率更高達(dá)85%以上。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強?；谝陨弦蛩胤治?，武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在永陽大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時市場份額將達(dá)到50%以上，處于絕對壟斷地位。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。全市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 近年來，廣水市抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。佰特國際大酒店商務(wù)旅游酒店單體17層，總建筑面積23385㎡，項目總占地面積1940㎡。公司法定代表人方喜昌,大專學(xué)歷,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開發(fā)，具有二級項目經(jīng)理資格證書，有豐富的管理工作經(jīng)驗。佰特國際大酒店嚴(yán)格按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：l第一部分 項目總論廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目是武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資運營的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。該公司現(xiàn)有人員51名,其中高級工程師2名,會計師、工程師15名，助理工程師22名，一般員工10名。 研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《原國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》《廣水市主要經(jīng)濟指標(biāo)》《廣水市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。全市國土面積2647平方公里，人口93萬，轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。從這里到武漢天河機場僅1個多小時的路程，交通十分便捷。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無法容納如此大的客源市場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動和會議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機遇。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 從2003年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在2007年達(dá)到階段性頂峰；2003年廣水市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。星級酒店名稱年入住率(2007年）酒店規(guī)模3云都大酒店90％10層5600多㎡2乾星商務(wù)酒店80％10層4000多㎡消費價格分析佰特國際大酒店地處市中心，主要靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場，具有價格競爭能力。酒店管理公司分析廣水星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的廣水市星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。交通狀況 京廣鐵路和107國道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和316國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過，10號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。投資導(dǎo)向根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。從整個來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)；（2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在50間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到50間；（3）、酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。從長遠(yuǎn)來看，在廣水市經(jīng)濟和旅游市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化；項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶消費；針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，本公司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會和經(jīng)濟風(fēng)險，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項目總投資9824萬元。節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是每一個建設(shè)項目應(yīng)遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施：1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計，盡量選擇直線距離。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道?！?5供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范要求進(jìn)行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。表41項目建設(shè)投資估算 單位：萬元序號項 目投資額分期計劃進(jìn)度2007年2008年2009年1土地費用6006002前期工程費8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費283028304建筑安裝工程費3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費125015050060010其他費用35035011不可預(yù)見費110110合 計96005150150029502．建設(shè)期利息項目業(yè)主計劃貸款2600萬元,于2009年一次性投放，%，.3．流動資金. 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 項目回款詳見附表1：《營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表》。2007年5月2009年6月：對主樓裝修，進(jìn)行試運營。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供。業(yè)主自己經(jīng)營模式：經(jīng)營風(fēng)險相對較小，壓力也較小。