【文章內(nèi)容簡介】 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢(shì)：（1）操作方式極為復(fù)雜；（2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)；小結(jié)：基于以上分析，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項(xiàng)目總投資9824萬元。佰特國際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴(yán)格按照國際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為廣水市國際級(jí)商務(wù)星級(jí)酒店。，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展按照國家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓24個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說明。節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的原則，本項(xiàng)目采用如下節(jié)能措施：1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計(jì)，盡量選擇直線距離。2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。3．選用高效、長壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實(shí)行光電智能控制，杜絕長明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護(hù)工作。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全?！?5供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯(cuò)誤操作。，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示。廣水市屬淺震，震源深度一般在8千米左右，震級(jí)也不大，地震烈度為6度。第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 投資估算1．建設(shè)投資9600萬元根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算建設(shè)投資造價(jià)見表41。表41項(xiàng)目建設(shè)投資估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目投資額分期計(jì)劃進(jìn)度2007年2008年2009年1土地費(fèi)用6006002前期工程費(fèi)8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)283028304建筑安裝工程費(fèi)3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)125015050060010其他費(fèi)用35035011不可預(yù)見費(fèi)110110合 計(jì)96005150150029502．建設(shè)期利息項(xiàng)目業(yè)主計(jì)劃貸款2600萬元,于2009年一次性投放，%，.3．流動(dòng)資金. 定位理論依據(jù)：由于項(xiàng)目周邊沒有類似的星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)；項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——酒店基準(zhǔn)收益率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店，經(jīng)營年限一般為10年，故收益年限n＝10本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝75％，宴會(huì)廳上座率70%，棋牌和餐廳包房上座率均為80%，KTVT每天使用率為70%?？头渴杖胍钥头繑?shù)200間，客房預(yù)計(jì)平均房價(jià)為180元，平均出租率為75%來計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為：180（元）*200（間）*75%*365天=西餐廳收入以臺(tái)位數(shù)60人，人平消費(fèi)40元，上座率70%，中晚兩餐來計(jì)算，則全年收益為：60（位）*40（元）*70%*365天*2餐=棋牌茶藝廳收入以臺(tái)位數(shù)80人，人平消費(fèi)50元，上座率80%來計(jì)算，則全年收益為：80（人）*50（元）*80%*365天= KTV娛樂收入以包房20間，開房率70%，房均消費(fèi)500元來計(jì)算，則全年收益為：20（間）*500（元）*70%*365天=５、桑拿洗浴回報(bào)：以每天接待客人80人，人均消費(fèi)100元來計(jì)算，則全年收益為：80（人）*100（元）*365（天）=292萬元根據(jù)以上數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目回款詳見附表1：《營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表》。 資本金及來源根據(jù)國務(wù)院2004年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。本項(xiàng)目企業(yè)實(shí)際具備資本金7224萬元，由企業(yè)用自有資金投入。本項(xiàng)目總投資9824萬元,其中企業(yè)自籌7224萬元,銀行貸款2600萬元. 2007年4月：原主樓封頂。2007年5月2009年6月：對(duì)主樓裝修，進(jìn)行試運(yùn)營。2009年8月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收并投入運(yùn)營。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)營凈利潤詳見附表3：《利潤及利潤分配表》。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本低的星級(jí)酒店，因?yàn)榛貓?bào)明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型星級(jí)酒店的主要回報(bào)模式。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。業(yè)主自己經(jīng)營模式：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營運(yùn)作成本也較高的星級(jí)酒店。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，本公司認(rèn)為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實(shí)際。從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后客房出租率較高，可能達(dá)到90%。酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。：本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表51。表51稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營業(yè)稅20城市維護(hù)建設(shè)稅7教育費(fèi)附加費(fèi)3公益金5企業(yè)所得稅25法定盈余公積金10任意盈余公積金8成本費(fèi)用估算年總成本費(fèi)用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進(jìn)行估算。成本項(xiàng)目包括：原材料費(fèi)用、服務(wù)人員工資及福利、水電費(fèi)用、管理費(fèi)用、折舊費(fèi)、利息支出及其它費(fèi)用。① 原材料費(fèi)用能源消耗：4000元/天*360=144萬元物料損耗：1000元/天*360=36萬元以上兩項(xiàng)合計(jì)年費(fèi)用為180萬元.②工資及福利費(fèi)用項(xiàng)目建成后需服務(wù)人員80人,共112萬元。③其它費(fèi)用: 按年?duì)I業(yè)收入的10%考慮。④修理費(fèi)用根據(jù)目前運(yùn)行中的維修狀況，結(jié)合項(xiàng)目建成后的情況，本項(xiàng)目年維修費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)算。⑤折舊費(fèi)用本項(xiàng)目折舊費(fèi)用包括家俱和房屋，綜合折舊年限按15年考慮，殘值率為5%。則年折舊額=（15%）247。15=609萬元。⑥攤銷土地費(fèi)用列入攤銷費(fèi)用600萬元,分10年進(jìn)行攤銷,每年攤銷6