【文章內(nèi)容簡介】 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢：（1）操作方式極為復雜；（2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報風險。（3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應(yīng)小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會和經(jīng)濟風險，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負較重利息負擔；小結(jié)：基于以上分析，雖然會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項目總投資9824萬元。佰特國際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店，將嚴格按照國際星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為廣水市國際級商務(wù)星級酒店。，我們認為項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展按照國家對消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓24個，設(shè)置干粉滅火器一臺，具體消防措施有待在初步設(shè)計中詳細說明。節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是每一個建設(shè)項目應(yīng)遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施：1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計，盡量選擇直線距離。2．選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進的節(jié)能機械設(shè)施，以節(jié)約能源。3．選用高效、長壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實行光電智能控制，杜絕長明燈等浪費現(xiàn)象。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道?！稄V水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。項目建成后，要把安全放在第一位，加強治安，確保消費者的生命財產(chǎn)安全?！?5供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范要求進行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。，以保證檢修時安全切斷電源；設(shè)置信號系統(tǒng)，當主要設(shè)備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示。廣水市屬淺震，震源深度一般在8千米左右，震級也不大，地震烈度為6度。第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 投資估算1．建設(shè)投資9600萬元根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算建設(shè)投資造價見表41。表41項目建設(shè)投資估算 單位：萬元序號項 目投資額分期計劃進度2007年2008年2009年1土地費用6006002前期工程費8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費283028304建筑安裝工程費3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費125015050060010其他費用35035011不可預見費110110合 計96005150150029502．建設(shè)期利息項目業(yè)主計劃貸款2600萬元,于2009年一次性投放，%，.3．流動資金. 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——酒店基準收益率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為星級酒店，經(jīng)營年限一般為10年，故收益年限n＝10本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝75％，宴會廳上座率70%，棋牌和餐廳包房上座率均為80%，KTVT每天使用率為70%?？头渴杖胍钥头繑?shù)200間，客房預計平均房價為180元，平均出租率為75%來計算，則全年預計收益為：180（元）*200（間）*75%*365天=西餐廳收入以臺位數(shù)60人，人平消費40元，上座率70%，中晚兩餐來計算，則全年收益為：60（位）*40（元）*70%*365天*2餐=棋牌茶藝廳收入以臺位數(shù)80人，人平消費50元，上座率80%來計算，則全年收益為：80（人）*50（元）*80%*365天= KTV娛樂收入以包房20間，開房率70%，房均消費500元來計算，則全年收益為：20（間）*500（元）*70%*365天=５、桑拿洗浴回報：以每天接待客人80人，人均消費100元來計算，則全年收益為：80（人）*100（元）*365（天）=292萬元根據(jù)以上數(shù)據(jù)。 項目回款詳見附表1：《營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表》。 資本金及來源根據(jù)國務(wù)院2004年的規(guī)定，本項目應(yīng)具備35%的資本金，即982435%=。本項目企業(yè)實際具備資本金7224萬元，由企業(yè)用自有資金投入。本項目總投資9824萬元,其中企業(yè)自籌7224萬元,銀行貸款2600萬元. 2007年4月：原主樓封頂。2007年5月2009年6月：對主樓裝修，進行試運營。2009年8月：分項工程驗收并投入運營。根據(jù)測算，項目經(jīng)營凈利潤詳見附表3：《利潤及利潤分配表》。第五部分 財務(wù)與敏感性分析 固定回報模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本低的星級酒店，因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型星級酒店的主要回報模式。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店影響嚴重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復雜，后續(xù)經(jīng)營風險較大。業(yè)主自己經(jīng)營模式：經(jīng)營風險相對較小，壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較高的星級酒店。小結(jié)：項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，本公司認為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實際。從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，該項目建成投入運行后客房出租率較高，可能達到90%。酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。：本報告采用的各種稅費率見表51。表51稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅20城市維護建設(shè)稅7教育費附加費3公益金5企業(yè)所得稅25法定盈余公積金10任意盈余公積金8成本費用估算年總成本費用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進行估算。成本項目包括：原材料費用、服務(wù)人員工資及福利、水電費用、管理費用、折舊費、利息支出及其它費用。① 原材料費用能源消耗：4000元/天*360=144萬元物料損耗：1000元/天*360=36萬元以上兩項合計年費用為180萬元.②工資及福利費用項目建成后需服務(wù)人員80人,共112萬元。③其它費用: 按年營業(yè)收入的10%考慮。④修理費用根據(jù)目前運行中的維修狀況，結(jié)合項目建成后的情況，本項目年維修費用按銷售收入的5%計算。⑤折舊費用本項目折舊費用包括家俱和房屋，綜合折舊年限按15年考慮，殘值率為5%。則年折舊額=（15%）247。15=609萬元。⑥攤銷土地費用列入攤銷費用600萬元,分10年進行攤銷,每年攤銷6