【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 XX 旅游地產(chǎn)投資熱一浪高過一浪，一批批海內(nèi)外 大 客商 接連而來 ，一個(gè)個(gè)大項(xiàng)目 接踵而至，相繼動(dòng)工。隨著瓊海 博鰲 、文昌航空發(fā)射基地和航空主題公園、 萬寧石梅灣 、 萬寧神州半島 、陵水香水灣、清水灣等大項(xiàng)目的開發(fā)， XX 的房地產(chǎn)開發(fā)將由目前的兩城市全面鋪開逐步向整個(gè)東線及西線（樂東、澄邁、儋州）、中線（保亭、五指山）延伸。隨著 XX 東環(huán)城際快速鐵路的建設(shè)和環(huán)島鐵路的連通，這種延伸的速度將會(huì)加快。瓊海的博鰲、官塘、嘉積和 文昌的高隆灣、陵水的香水灣等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已啟動(dòng)，并出現(xiàn)旺銷的局面。 不僅三亞市區(qū)及濱海開發(fā)用地已基本被中外投資商瓜分，現(xiàn)正向東部海棠灣、西部紅塘灣 、崖州灣 及南部荔子溝 、檳榔河等山村 等投資逼進(jìn)，海口市區(qū)只剩余少量零散用地可供開發(fā)，西海岸及東海岸、南渡江兩岸的沿海沿江用地正被島外各房地產(chǎn)巨頭競(jìng)相瓜分而擬進(jìn)行規(guī)模投資開發(fā)，南部因工業(yè)區(qū)逐漸向城郊區(qū)遷移，原工業(yè)用地將逐漸被城市中心南擴(kuò)而改為城市房地產(chǎn)投資開發(fā)。而且 XX 東海岸線各地，如陵 17 水、萬寧、文 昌、瓊海的濱海用地也基本被中外的投資巨頭竟相瓜分，就是近鄰三亞的 樂東 縣臨海用地和 海口的 定安沿湖等用地也被太和地產(chǎn)、華田集團(tuán)、希格瑪、東方太陽(yáng)谷等投資商搶攤。 旅游地產(chǎn)逐漸生溫。 伴隨著房地產(chǎn)的健康飛速發(fā)展，旅游度假城市的成功定位和推廣，旅游地產(chǎn)日漸生溫。一批大型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目（如三亞的海棠灣、萬寧的石梅灣、?？诘奈骱０兜龋┰谖磥韼啄昀镞M(jìn)入主要投資期，在這批大項(xiàng)目的帶動(dòng)下 XX 旅游地產(chǎn)正逐步進(jìn)入一個(gè)新的開發(fā)高潮，未來幾年 XX 旅游地產(chǎn)投資總額將會(huì)大幅增長(zhǎng)，再加上新的客源市場(chǎng)啟動(dòng)和開發(fā)，新開工面積、施工面積和可預(yù)售面積也將會(huì)大幅增加。 銷售價(jià)格逐年平穩(wěn)上升，并保持一定的增長(zhǎng) 空間。 XX 商品房?jī)r(jià)格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)銷售的影響，整體價(jià)格較低，走勢(shì)平穩(wěn)。從 2021 年的 1910 元 /平米，上升到目前的 3500 余元 /平米，僅 2021 年 前 9 月 就 平均上漲 %。 2021 年房?jī)r(jià)漲幅較大，但相對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格來講還是偏低， 尚存很大的發(fā)展?jié)摿Α?其次由于 XX 將建設(shè)一批上百億元的工業(yè)大項(xiàng)目，還有 石油化工、 醫(yī)藥、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、石英砂、玻璃制造等新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。這些大項(xiàng)目將在近年陸續(xù)投產(chǎn)，有望帶來旺盛的人氣和購(gòu)買力。除此以外， XX 一流的人居環(huán)境也吸引島外居民來此 “ 二次置業(yè) ” 。 因此， 銷售價(jià)格將平穩(wěn)增長(zhǎng)。 海口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。 2021 年海口房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋竣工面積極快速增長(zhǎng)，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，在國(guó)家加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)萎縮的逆勢(shì)下快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)交易活躍，島外商品房銷售市場(chǎng)仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有升”。 18 表 10： 2021 年 1－ 11 月房屋建設(shè)情況 內(nèi)容 單位 數(shù)額 同比增長(zhǎng)（ %） 開發(fā)投資完成 億元 商品房投資 億元 房屋施工面積 萬平方米 － 新開工面積 萬平方米 － 25 竣工面積 萬平方米 商品房 登記銷售面積 萬平方米 商品住宅銷售面積 萬平方米 其中：島內(nèi)購(gòu)買 所占比例 % 島外購(gòu)買 所占比例 % 二手房成交面積 萬平方米 二手房成交金額 億元 商品房 平均銷售價(jià)格 元／平方米 商品住宅 平均銷售價(jià)格 元／平方米 表 11：?？谑?2021－ 2021 年房地產(chǎn)投資與銷售增長(zhǎng)情況 投資總額 （億元） 施工面積 （萬 m2） 銷售面積 （萬 m2） 銷售額 （億元） 銷售價(jià)格 （元 / m2） 2021年 % 新 170% % % 2021年 % % 29% 32% 2021年 84% % % 55% 2085 % 19 2021年 % % % 2430 % 2021年 % % % % % 2021年 % % % % 15% 2021年前 11月 % － % % % ?？诜康禺a(chǎn)銷售市場(chǎng)主要是島外市場(chǎng)， 隨所占比例越來越大， 但 其總規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未真正橇動(dòng)。目前?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)的，島外銷售市場(chǎng)雖占據(jù)了 50%以上，但市場(chǎng)規(guī)模較小，只相當(dāng)于全國(guó)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場(chǎng)銷售規(guī)模。目前海口購(gòu)房市場(chǎng)主要限于北京、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為 龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都” ，山東、山西、陜西、重慶等市場(chǎng)還剛剛啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的華南市場(chǎng)、 華中市場(chǎng) 及境外市場(chǎng) 還是空白，島外銷售市場(chǎng)范圍還很窄，市場(chǎng)潛力巨大，還未針對(duì)不同目標(biāo)客戶和不同地區(qū)市場(chǎng)開發(fā)不同特性的適銷對(duì)路的房產(chǎn)產(chǎn)品。海口作為全國(guó)最佳的第二居住地，其旅游度假、休閑居住、健康康復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個(gè)層次的養(yǎng)老等目標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大。 、宏觀調(diào)控等系列政策對(duì)海口房市有一定影響，但仍保持平穩(wěn)發(fā)展。 央行新政形勢(shì)下，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 2021 年底出臺(tái)的提高第二套房首付比例、實(shí)行上浮利 率等一系列針對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。在深廣 等 地區(qū)房?jī)r(jià)下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng) 仍在低價(jià)位運(yùn)行， 并無 多大 下降空間?？傮w上看，海口市商品房市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)有大的波動(dòng)。 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進(jìn)。 政府 向符合廉租住房保障條件的家庭發(fā)放 租 賃住房補(bǔ)貼，加大廉租住房建設(shè)力度，加快危房和舊城區(qū)改造步伐等措施在很大程度刺激了普通階層的購(gòu)房需求，但 其 對(duì)中高層次的住宅市場(chǎng)需求以及島外度假住房需求影響不大，總的房產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)活躍， 20 銷售量有較大增長(zhǎng)，中高檔住宅市場(chǎng)和普通住宅市場(chǎng)的需 求彼此不會(huì)受影響。 、?？诼糜纬鞘薪ㄔO(shè)升級(jí)加快，財(cái)富及資本搶灘海口，?？谧兊迷絹碓健百F氣”，?？诜康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢(shì)。 今年?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營(yíng)，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí)合作開發(fā)的同時(shí)，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。?？谑械耐恋貎?chǔ)備充足，國(guó)家開發(fā)銀行 300 億元的授信額度為城市運(yùn)營(yíng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。明年海口將繼續(xù)做大土地儲(chǔ)備總量，爭(zhēng)取新增儲(chǔ)備土地 800010000 畝。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 方面，?？跍厝０?、火山奇觀、海上森林 (紅樹林 )、會(huì)議會(huì)展及高爾夫、游艇等專項(xiàng)旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導(dǎo)演創(chuàng)作和執(zhí)導(dǎo)的以大海為背景的大型海上實(shí)景演出 —— 印象 XX 島 也已進(jìn)入實(shí)質(zhì)創(chuàng)作 排練 階段，這是?？谑姓蛟臁瓣?yáng)光海口、娛樂之都、品位之城”的重要舉措之一，預(yù)計(jì)節(jié)目將于今年 5 月上演，屆時(shí)國(guó)內(nèi)外游客將在美麗的海口西海岸感受熱帶海島 歷史文化 風(fēng)情的完美演繹。 房產(chǎn)的價(jià)值取決于城市的價(jià)值。今年?？诔鞘薪ㄔO(shè)將有一系列的利好消息。?？诔鞘锌臻g發(fā)展模式的“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則逐步得到體現(xiàn)，城市道路 得到全面改造，國(guó)貿(mào)玉沙村 、海甸溪北岸 等城中村全面改造，城市主城區(qū)形象得到較大提升，生態(tài)綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色漸漸顯出面貌，建設(shè)“江、海、田、林”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市目標(biāo)將逐步實(shí)現(xiàn)，?？谧兊迷絹碓健百F氣”。 喜來登、香格里拉、希爾頓等五星級(jí)酒店的相繼進(jìn)入，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，?？谠絹碓匠蔀椤坝绣X人”商務(wù)會(huì)務(wù)的接待基地和度假養(yǎng)老、旅游居住的天堂，為“有錢人”蓋第二、三套房成為?？诟鞔蟀l(fā) 21 展商常提的話題。富力、萬科、聯(lián)華國(guó)際等國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭在海口的項(xiàng) 目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。許多中小開發(fā)商因海口拿地成本過高而被迫轉(zhuǎn)向沿海市縣或五指山、保亭等中部山區(qū)，?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢(shì)。 ?？谙鄬?duì)低廉的房?jī)r(jià)和房產(chǎn) 高性價(jià)比，?？诜慨a(chǎn)將日益成為國(guó)民第二旅游居住地的最佳選擇，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀調(diào)控日益萎縮的大背景下更具投資置業(yè)價(jià)值，越發(fā)受島外居民旅游購(gòu)房的追捧。 多數(shù)島外置業(yè)者認(rèn)為?？诙鄶?shù)樓盤性價(jià)比值極高，是物所超值。對(duì)于購(gòu)房者而言，高品質(zhì)、高性價(jià)比的住宅產(chǎn)品才是其最終的選擇。 、在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，小戶型島外旺銷，大中戶型成為海口本土居民的新寵。 目前，居 于旅游休閑度假和置業(yè)投資的需求，小戶型倍受島外居民的追捧，而海口本土居民及新移民購(gòu)買第二套房的愿望及需求則越來越強(qiáng)烈，在全國(guó)流動(dòng)性資本過剩的背景下，出于存款保值的需要，會(huì)有一部分本地居民購(gòu)買能量釋放。 2021 年以來，?？诒镜鼐用駥?duì)大中戶型房產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)占有份額逐年提高，各大發(fā)展商也開始重視開發(fā)大中戶型、高品質(zhì)的樓盤。 、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。?？跇潜P將步入比地段比樓盤 比企業(yè)實(shí)力 比規(guī)劃 比營(yíng)銷的綜合競(jìng)爭(zhēng)新格局。 西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1 號(hào)、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、 菩提樹、萬科浪琴灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤 300 萬平米的項(xiàng)目群雄分爭(zhēng)；城區(qū)有金碧文華、安德利、?？跒车龋粸I江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P進(jìn)入了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。大盤興起，海口樓盤開發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。 2021 年以前，海口樓盤無論品質(zhì)多低，只要位置好，就熱銷， 2021 年至 2021 年，海口樓盤開始注重品質(zhì)建設(shè)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021 年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈， 22 加上品牌企業(yè)的進(jìn)入，企業(yè)的口碑和品牌營(yíng)銷將成為企業(yè)致勝的法寶。 2021年不僅比企業(yè)，同時(shí)也比項(xiàng)目規(guī)模，比規(guī)劃水平，比 配套，比市場(chǎng)個(gè)性化、差異化營(yíng)銷。如：城市海岸、紫園、蘭水灣、榮域這些樓盤無一不邀請(qǐng)島外（甚至境外）一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與項(xiàng)目的總體規(guī)劃與園林設(shè)計(jì)。個(gè)性化營(yíng)銷手段越來越多，公關(guān)活動(dòng)逐慚走俏。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動(dòng)在?？谝恍┲麡潜P屢試不爽，島外開拓力度加大。 、商品房市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售增速將回落，今年房?jī)r(jià)暫無下降空間。 經(jīng)過 市場(chǎng) 分析，我們對(duì)今年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) 可做出如下 預(yù)測(cè)：?？谑蟹康禺a(chǎn)投資將會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住房銷售島外市場(chǎng)仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)方面，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng) 因 處在低價(jià)位運(yùn)行，平均水平不及內(nèi)地省會(huì)城市 的 經(jīng)濟(jì)適用房，無下降空間；近年來隨著地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本的持續(xù)增長(zhǎng)，將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但今后國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控將持續(xù)，政府正在著手建立保障性住房供給體系，將對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到一定的作用。 總體上看，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)有大的波動(dòng)，短期 增長(zhǎng) 會(huì)有所回落，但長(zhǎng)期看漲。 （三）海甸島住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 在?？诒姸嗟木幼^(qū)域中，最北端的海甸島無疑是最具特色的版塊之一：這里擁有最為豐富的水景 資源 —— 海景、河景、江景 ；擁有一流的 酒店和醫(yī)院；坐落著 XX 最富盛名的大學(xué) —— XX 大學(xué) ；正在興建面積僅次于萬綠園的城市生態(tài)公園 —— 白沙門生態(tài)公園 ；此外，北海甸還是?？谶@座城市的起源地和文化發(fā)祥地。 海甸島是?？谑袇^(qū)重要的組成部分，建省以來就作為中高檔居住區(qū)（東部開發(fā)區(qū)）來規(guī)劃建設(shè)的，海口市政府在“十一五”規(guī)劃中是作為“大中國(guó)右岸”重點(diǎn)推出的，在海口市濱海旅游城市及濱海海岸房地產(chǎn)發(fā)展是作為中心區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的。市政府將其作為全國(guó) 23 高檔國(guó)際度假休閑區(qū)域來重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)和對(duì)外宣傳，在未來的五年內(nèi)，將發(fā)展成為一個(gè)高品質(zhì)，高層次，既適合宜居又適合投資的一個(gè)高檔社 區(qū)。 海甸島地處?？谑斜辈垦睾：脱亟貐^(qū)，是“島中之島，城中之城”，已成為近幾年?？谑谐鞘邪l(fā)展的熱點(diǎn)話題，隨著?？谡畬?duì)城市發(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點(diǎn)。隨著政府六大系統(tǒng)工程的啟動(dòng)，對(duì)海甸島建設(shè)的不斷深入，海新大橋、環(huán)島路、美麗沙、白沙門生態(tài)公園等大型項(xiàng)目相繼在海甸島動(dòng)工，和平橋、人民橋的改造，使海甸島成為房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)的熾熱底盤，伴隨環(huán)島高速的開通、近千畝白沙門公園的建成，以及實(shí)力品牌開發(fā)商的進(jìn)入，大手筆房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，北海甸地產(chǎn)必將迎來花樣 年華，其蘊(yùn)藏著巨大的增值空間和發(fā)展?jié)摿Α? 海甸島還是海口城市文化的發(fā)源地。坐落在海口海甸島最北端的“白沙門”，古稱“白沙津”，為當(dāng)時(shí)瓊州與雷州海渡和貿(mào)易的港口，宋朝海上絲綢之路的集散地，到?？诮ú簳r(shí)為“白沙門”，其商賈云集，僑民日增，日見繁盛。后來，再由 XX 渡海和物質(zhì)進(jìn)出口的主要港口之一的“?？谄帧钡?1926 年起成立的“海口市”，白沙門的早期開發(fā)使?？诘某鞘薪ㄔO(shè)日趨完善，這片土地上刻寫著?？诘哪贻?，記錄著這個(gè)城市的興衰歷史及發(fā)展軌跡。從最早的漁村、港口、貿(mào)易集散地到今天的 XX 省會(huì)，早期的開拓者們不僅造就了海 口的雛形，也融匯著各方文化，成為?？谖幕瘻Y源的重要部分，這使得人們?cè)谟涀”焙５榈锰飒?dú)厚的自然資源的同時(shí)，也會(huì)被它的文化內(nèi)涵而吸引。 昔日小島成人居福地 海甸島是?？谧畲蟮囊粋€(gè)島嶼，這里曾經(jīng)是一個(gè)十分荒蕪的地方，由幾個(gè)默默無名的小漁村組成，人煙稀少，雜草叢生。除了西部靠近一條小橋的地方有