【文章內(nèi)容簡介】 XX 旅游地產(chǎn)投資熱一浪高過一浪，一批批海內(nèi)外 大 客商 接連而來 ，一個個大項目 接踵而至，相繼動工。隨著瓊海 博鰲 、文昌航空發(fā)射基地和航空主題公園、 萬寧石梅灣 、 萬寧神州半島 、陵水香水灣、清水灣等大項目的開發(fā)， XX 的房地產(chǎn)開發(fā)將由目前的兩城市全面鋪開逐步向整個東線及西線（樂東、澄邁、儋州）、中線（保亭、五指山）延伸。隨著 XX 東環(huán)城際快速鐵路的建設(shè)和環(huán)島鐵路的連通，這種延伸的速度將會加快。瓊海的博鰲、官塘、嘉積和 文昌的高隆灣、陵水的香水灣等地的旅游地產(chǎn)項目已啟動，并出現(xiàn)旺銷的局面。 不僅三亞市區(qū)及濱海開發(fā)用地已基本被中外投資商瓜分，現(xiàn)正向東部海棠灣、西部紅塘灣 、崖州灣 及南部荔子溝 、檳榔河等山村 等投資逼進，?？谑袇^(qū)只剩余少量零散用地可供開發(fā)，西海岸及東海岸、南渡江兩岸的沿海沿江用地正被島外各房地產(chǎn)巨頭競相瓜分而擬進行規(guī)模投資開發(fā)，南部因工業(yè)區(qū)逐漸向城郊區(qū)遷移，原工業(yè)用地將逐漸被城市中心南擴而改為城市房地產(chǎn)投資開發(fā)。而且 XX 東海岸線各地，如陵 17 水、萬寧、文 昌、瓊海的濱海用地也基本被中外的投資巨頭竟相瓜分，就是近鄰三亞的 樂東 縣臨海用地和 ?？诘?定安沿湖等用地也被太和地產(chǎn)、華田集團、希格瑪、東方太陽谷等投資商搶攤。 旅游地產(chǎn)逐漸生溫。 伴隨著房地產(chǎn)的健康飛速發(fā)展，旅游度假城市的成功定位和推廣，旅游地產(chǎn)日漸生溫。一批大型旅游房地產(chǎn)項目（如三亞的海棠灣、萬寧的石梅灣、海口的西海岸等）在未來幾年里進入主要投資期，在這批大項目的帶動下 XX 旅游地產(chǎn)正逐步進入一個新的開發(fā)高潮，未來幾年 XX 旅游地產(chǎn)投資總額將會大幅增長，再加上新的客源市場啟動和開發(fā)，新開工面積、施工面積和可預售面積也將會大幅增加。 銷售價格逐年平穩(wěn)上升，并保持一定的增長 空間。 XX 商品房價格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房限價銷售的影響，整體價格較低，走勢平穩(wěn)。從 2021 年的 1910 元 /平米，上升到目前的 3500 余元 /平米，僅 2021 年 前 9 月 就 平均上漲 %。 2021 年房價漲幅較大，但相對于全國房地產(chǎn)價格來講還是偏低， 尚存很大的發(fā)展?jié)摿Α?其次由于 XX 將建設(shè)一批上百億元的工業(yè)大項目，還有 石油化工、 醫(yī)藥、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、石英砂、玻璃制造等新的產(chǎn)業(yè)增長亮點。這些大項目將在近年陸續(xù)投產(chǎn)，有望帶來旺盛的人氣和購買力。除此以外， XX 一流的人居環(huán)境也吸引島外居民來此 “ 二次置業(yè) ” 。 因此， 銷售價格將平穩(wěn)增長。 海口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況。 2021 年?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積極快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟適用住房供給加大。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，在國家加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策國內(nèi)房地產(chǎn)需求市場萎縮的逆勢下快速增長，市場交易活躍，島外商品房銷售市場仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長，商品房價格“穩(wěn)中有升”。 18 表 10： 2021 年 1－ 11 月房屋建設(shè)情況 內(nèi)容 單位 數(shù)額 同比增長（ %） 開發(fā)投資完成 億元 商品房投資 億元 房屋施工面積 萬平方米 － 新開工面積 萬平方米 － 25 竣工面積 萬平方米 商品房 登記銷售面積 萬平方米 商品住宅銷售面積 萬平方米 其中：島內(nèi)購買 所占比例 % 島外購買 所占比例 % 二手房成交面積 萬平方米 二手房成交金額 億元 商品房 平均銷售價格 元／平方米 商品住宅 平均銷售價格 元／平方米 表 11：?？谑?2021－ 2021 年房地產(chǎn)投資與銷售增長情況 投資總額 （億元） 施工面積 （萬 m2） 銷售面積 （萬 m2） 銷售額 （億元） 銷售價格 （元 / m2） 2021年 % 新 170% % % 2021年 % % 29% 32% 2021年 84% % % 55% 2085 % 19 2021年 % % % 2430 % 2021年 % % % % % 2021年 % % % % 15% 2021年前 11月 % － % % % ?？诜康禺a(chǎn)銷售市場主要是島外市場， 隨所占比例越來越大， 但 其總規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場還未真正橇動。目前?？诜康禺a(chǎn)市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動的，島外銷售市場雖占據(jù)了 50%以上，但市場規(guī)模較小，只相當于全國一個房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。目前海口購房市場主要限于北京、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為 龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都” ，山東、山西、陜西、重慶等市場還剛剛啟動，經(jīng)濟較發(fā)達的華南市場、 華中市場 及境外市場 還是空白，島外銷售市場范圍還很窄，市場潛力巨大，還未針對不同目標客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。海口作為全國最佳的第二居住地，其旅游度假、休閑居住、健康康復、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個層次的養(yǎng)老等目標房地產(chǎn)市場巨大。 、宏觀調(diào)控等系列政策對?？诜渴杏幸欢ㄓ绊?，但仍保持平穩(wěn)發(fā)展。 央行新政形勢下，?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長。 2021 年底出臺的提高第二套房首付比例、實行上浮利 率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。在深廣 等 地區(qū)房價下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌?仍在低價位運行， 并無 多大 下降空間。總體上看，海口市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進。 政府 向符合廉租住房保障條件的家庭發(fā)放 租 賃住房補貼，加大廉租住房建設(shè)力度，加快危房和舊城區(qū)改造步伐等措施在很大程度刺激了普通階層的購房需求，但 其 對中高層次的住宅市場需求以及島外度假住房需求影響不大，總的房產(chǎn)市場只會活躍， 20 銷售量有較大增長，中高檔住宅市場和普通住宅市場的需 求彼此不會受影響。 、海口旅游城市建設(shè)升級加快，財富及資本搶灘?？?，?？谧兊迷絹碓健百F氣”，海口房地產(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢。 今年海口計劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運營，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。?？谑械耐恋貎涑渥悖瑖议_發(fā)銀行 300 億元的授信額度為城市運營打下了堅實基礎(chǔ)。明年海口將繼續(xù)做大土地儲備總量，爭取新增儲備土地 800010000 畝。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 方面，?？跍厝０?、火山奇觀、海上森林 (紅樹林 )、會議會展及高爾夫、游艇等專項旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導演創(chuàng)作和執(zhí)導的以大海為背景的大型海上實景演出 —— 印象 XX 島 也已進入實質(zhì)創(chuàng)作 排練 階段，這是海口市政府打造“陽光?？凇蕵分?、品位之城”的重要舉措之一，預計節(jié)目將于今年 5 月上演，屆時國內(nèi)外游客將在美麗的?？谖骱０陡惺軣釒Шu 歷史文化 風情的完美演繹。 房產(chǎn)的價值取決于城市的價值。今年海口城市建設(shè)將有一系列的利好消息。海口城市空間發(fā)展模式的“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則逐步得到體現(xiàn)，城市道路 得到全面改造，國貿(mào)玉沙村 、海甸溪北岸 等城中村全面改造，城市主城區(qū)形象得到較大提升，生態(tài)綠色環(huán)境、熱帶風光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色漸漸顯出面貌，建設(shè)“江、海、田、林”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市目標將逐步實現(xiàn)，?？谧兊迷絹碓健百F氣”。 喜來登、香格里拉、希爾頓等五星級酒店的相繼進入，預示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，?？谠絹碓匠蔀椤坝绣X人”商務(wù)會務(wù)的接待基地和度假養(yǎng)老、旅游居住的天堂，為“有錢人”蓋第二、三套房成為?？诟鞔蟀l(fā) 21 展商常提的話題。富力、萬科、聯(lián)華國際等國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭在?？诘捻?目已進入實質(zhì)性開發(fā)階段。許多中小開發(fā)商因海口拿地成本過高而被迫轉(zhuǎn)向沿海市縣或五指山、保亭等中部山區(qū)，?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢。 ?？谙鄬Φ土姆績r和房產(chǎn) 高性價比，海口房產(chǎn)將日益成為國民第二旅游居住地的最佳選擇，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控日益萎縮的大背景下更具投資置業(yè)價值，越發(fā)受島外居民旅游購房的追捧。 多數(shù)島外置業(yè)者認為?？诙鄶?shù)樓盤性價比值極高，是物所超值。對于購房者而言，高品質(zhì)、高性價比的住宅產(chǎn)品才是其最終的選擇。 、在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，小戶型島外旺銷，大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。 目前，居 于旅游休閑度假和置業(yè)投資的需求，小戶型倍受島外居民的追捧，而?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求則越來越強烈，在全國流動性資本過剩的背景下，出于存款保值的需要，會有一部分本地居民購買能量釋放。 2021 年以來，?？诒镜鼐用駥Υ笾袘粜头慨a(chǎn)需求旺盛，市場占有份額逐年提高，各大發(fā)展商也開始重視開發(fā)大中戶型、高品質(zhì)的樓盤。 、市場競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。?？跇潜P將步入比地段比樓盤 比企業(yè)實力 比規(guī)劃 比營銷的綜合競爭新格局。 西海岸有城市海岸、紫園、藍城 1 號、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、 菩提樹、萬科浪琴灣、比華利二期等近二十個樓盤 300 萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、安德利、海口灣等；濱江版塊有蘭水灣，海藍椰風等，?？跇潜P進入了前所未有的競爭時代。大盤興起，?？跇潜P開發(fā)水準逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的距離。 2021 年以前，?？跇潜P無論品質(zhì)多低，只要位置好，就熱銷， 2021 年至 2021 年，海口樓盤開始注重品質(zhì)建設(shè)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021 年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈， 22 加上品牌企業(yè)的進入，企業(yè)的口碑和品牌營銷將成為企業(yè)致勝的法寶。 2021年不僅比企業(yè)，同時也比項目規(guī)模，比規(guī)劃水平，比 配套，比市場個性化、差異化營銷。如：城市海岸、紫園、蘭水灣、榮域這些樓盤無一不邀請島外（甚至境外）一流的規(guī)劃設(shè)計公司參與項目的總體規(guī)劃與園林設(shè)計。個性化營銷手段越來越多，公關(guān)活動逐慚走俏。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動在?？谝恍┲麡潜P屢試不爽，島外開拓力度加大。 、商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，銷售增速將回落，今年房價暫無下降空間。 經(jīng)過 市場 分析，我們對今年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 可做出如下 預測：?？谑蟹康禺a(chǎn)投資將會保持平穩(wěn)增長，商品住房銷售島外市場仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長。房價方面，海口市商品房市場 因 處在低價位運行，平均水平不及內(nèi)地省會城市 的 經(jīng)濟適用房，無下降空間；近年來隨著地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本的持續(xù)增長，將推動房價上漲。但今后國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控將持續(xù)，政府正在著手建立保障性住房供給體系，將對穩(wěn)定房價起到一定的作用。 總體上看，海口市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動，短期 增長 會有所回落，但長期看漲。 （三）海甸島住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 在?？诒姸嗟木幼^(qū)域中，最北端的海甸島無疑是最具特色的版塊之一：這里擁有最為豐富的水景 資源 —— 海景、河景、江景 ；擁有一流的 酒店和醫(yī)院；坐落著 XX 最富盛名的大學 —— XX 大學 ；正在興建面積僅次于萬綠園的城市生態(tài)公園 —— 白沙門生態(tài)公園 ；此外，北海甸還是?？谶@座城市的起源地和文化發(fā)祥地。 海甸島是海口市區(qū)重要的組成部分，建省以來就作為中高檔居住區(qū)（東部開發(fā)區(qū)）來規(guī)劃建設(shè)的，?？谑姓凇笆晃濉币?guī)劃中是作為“大中國右岸”重點推出的，在?？谑袨I海旅游城市及濱海海岸房地產(chǎn)發(fā)展是作為中心區(qū)域重點發(fā)展的。市政府將其作為全國 23 高檔國際度假休閑區(qū)域來重點規(guī)劃建設(shè)和對外宣傳，在未來的五年內(nèi)，將發(fā)展成為一個高品質(zhì)，高層次，既適合宜居又適合投資的一個高檔社 區(qū)。 海甸島地處?？谑斜辈垦睾：脱亟貐^(qū)，是“島中之島，城中之城”，已成為近幾年?？谑谐鞘邪l(fā)展的熱點話題，隨著?？谡畬Τ鞘邪l(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點。隨著政府六大系統(tǒng)工程的啟動，對海甸島建設(shè)的不斷深入，海新大橋、環(huán)島路、美麗沙、白沙門生態(tài)公園等大型項目相繼在海甸島動工，和平橋、人民橋的改造，使海甸島成為房地產(chǎn)投資與經(jīng)營的熾熱底盤，伴隨環(huán)島高速的開通、近千畝白沙門公園的建成，以及實力品牌開發(fā)商的進入，大手筆房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，北海甸地產(chǎn)必將迎來花樣 年華，其蘊藏著巨大的增值空間和發(fā)展?jié)摿Α? 海甸島還是海口城市文化的發(fā)源地。坐落在海口海甸島最北端的“白沙門”，古稱“白沙津”，為當時瓊州與雷州海渡和貿(mào)易的港口，宋朝海上絲綢之路的集散地，到?？诮ú簳r為“白沙門”，其商賈云集，僑民日增，日見繁盛。后來，再由 XX 渡海和物質(zhì)進出口的主要港口之一的“海口浦”到 1926 年起成立的“?？谑小?，白沙門的早期開發(fā)使?？诘某鞘薪ㄔO(shè)日趨完善，這片土地上刻寫著?？诘哪贻啠涗浿@個城市的興衰歷史及發(fā)展軌跡。從最早的漁村、港口、貿(mào)易集散地到今天的 XX 省會，早期的開拓者們不僅造就了海 口的雛形，也融匯著各方文化，成為?？谖幕瘻Y源的重要部分，這使得人們在記住北海甸得天獨厚的自然資源的同時，也會被它的文化內(nèi)涵而吸引。 昔日小島成人居福地 海甸島是?？谧畲蟮囊粋€島嶼，這里曾經(jīng)是一個十分荒蕪的地方，由幾個默默無名的小漁村組成，人煙稀少，雜草叢生。除了西部靠近一條小橋的地方有