【正文】 捷的交通和停車及服務(wù)配套設(shè)施。其全長約 6 公里的路段包括風水廣場、世紀廣場、丁字路口廣場、沙灘廣場、填海廣場等五大主題廣場的景觀。規(guī)劃建設(shè)給島內(nèi)居民生活帶來深遠的變化，區(qū)域房地產(chǎn)價值得到大大提升，預示著該區(qū)域進入新一輪開發(fā)的熱潮。據(jù)了解，目前海甸島居住人口已達 10 萬人以上，成為?？谑幸粋€重要的純生活區(qū)域。近幾年來，開通的城市公交干線就達 10 余條，總數(shù)占?？谑薪煌ǜ删€的四分之一以上。僅 1992 年底，該區(qū)域 報建面積就達 150 萬平方米。除了西部靠近一條小橋的地方有少量人口居住外，東部溪邊除了一些靠下海捕魚為生的漁民外，基本上無人居住。從最早的漁村、港口、貿(mào)易集散地到今天的 XX 省會，早期的開拓者們不僅造就了海 口的雛形，也融匯著各方文化，成為?？谖幕瘻Y源的重要部分，這使得人們在記住北海甸得天獨厚的自然資源的同時，也會被它的文化內(nèi)涵而吸引。坐落在?？诤５閸u最北端的“白沙門”，古稱“白沙津”，為當時瓊州與雷州海渡和貿(mào)易的港口，宋朝海上絲綢之路的集散地，到海口建埠時為“白沙門”，其商賈云集，僑民日增，日見繁盛。隨著政府六大系統(tǒng)工程的啟動，對海甸島建設(shè)的不斷深入，海新大橋、環(huán)島路、美麗沙、白沙門生態(tài)公園等大型項目相繼在海甸島動工，和平橋、人民橋的改造，使海甸島成為房地產(chǎn)投資與經(jīng)營的熾熱底盤，伴隨環(huán)島高速的開通、近千畝白沙門公園的建成，以及實力品牌開發(fā)商的進入，大手筆房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，北海甸地產(chǎn)必將迎來花樣 年華，其蘊藏著巨大的增值空間和發(fā)展?jié)摿ΑＪ姓畬⑵渥鳛槿珖?23 高檔國際度假休閑區(qū)域來重點規(guī)劃建設(shè)和對外宣傳，在未來的五年內(nèi)，將發(fā)展成為一個高品質(zhì)，高層次，既適合宜居又適合投資的一個高檔社 區(qū)。 （三）海甸島住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 在海口眾多的居住區(qū)域中，最北端的海甸島無疑是最具特色的版塊之一：這里擁有最為豐富的水景 資源 —— 海景、河景、江景 ；擁有一流的 酒店和醫(yī)院；坐落著 XX 最富盛名的大學 —— XX 大學 ；正在興建面積僅次于萬綠園的城市生態(tài)公園 —— 白沙門生態(tài)公園 ；此外，北海甸還是?？谶@座城市的起源地和文化發(fā)祥地。但今后國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控將持續(xù)，政府正在著手建立保障性住房供給體系，將對穩(wěn)定房價起到一定的作用。 經(jīng)過 市場 分析，我們對今年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 可做出如下 預測：?？谑蟹康禺a(chǎn)投資將會保持平穩(wěn)增長，商品住房銷售島外市場仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動在?？谝恍┲麡潜P屢試不爽，島外開拓力度加大。如：城市海岸、紫園、蘭水灣、榮域這些樓盤無一不邀請島外（甚至境外）一流的規(guī)劃設(shè)計公司參與項目的總體規(guī)劃與園林設(shè)計。 2021 年以前，海口樓盤無論品質(zhì)多低，只要位置好，就熱銷， 2021 年至 2021 年，?？跇潜P開始注重品質(zhì)建設(shè)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021 年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈， 22 加上品牌企業(yè)的進入，企業(yè)的口碑和品牌營銷將成為企業(yè)致勝的法寶。 西海岸有城市海岸、紫園、藍城 1 號、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、 菩提樹、萬科浪琴灣、比華利二期等近二十個樓盤 300 萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、安德利、海口灣等；濱江版塊有蘭水灣，海藍椰風等，海口樓盤進入了前所未有的競爭時代。 、市場競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。 目前，居 于旅游休閑度假和置業(yè)投資的需求，小戶型倍受島外居民的追捧，而?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求則越來越強烈，在全國流動性資本過剩的背景下，出于存款保值的需要，會有一部分本地居民購買能量釋放。對于購房者而言，高品質(zhì)、高性價比的住宅產(chǎn)品才是其最終的選擇。 ?？谙鄬Φ土姆績r和房產(chǎn) 高性價比，?？诜慨a(chǎn)將日益成為國民第二旅游居住地的最佳選擇，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控日益萎縮的大背景下更具投資置業(yè)價值，越發(fā)受島外居民旅游購房的追捧。富力、萬科、聯(lián)華國際等國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭在?？诘捻?目已進入實質(zhì)性開發(fā)階段。?？诔鞘锌臻g發(fā)展模式的“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則逐步得到體現(xiàn)，城市道路 得到全面改造，國貿(mào)玉沙村 、海甸溪北岸 等城中村全面改造，城市主城區(qū)形象得到較大提升，生態(tài)綠色環(huán)境、熱帶風光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色漸漸顯出面貌，建設(shè)“江、海、田、林”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市目標將逐步實現(xiàn)，海口變得越來越“貴氣”。 房產(chǎn)的價值取決于城市的價值。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 方面，?？跍厝０丁⒒鹕狡嬗^、海上森林 (紅樹林 )、會議會展及高爾夫、游艇等專項旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導演創(chuàng)作和執(zhí)導的以大海為背景的大型海上實景演出 —— 印象?？谑械耐恋貎涑渥?，國家開發(fā)銀行 300 億元的授信額度為城市運營打下了堅實基礎(chǔ)。 、海口旅游城市建設(shè)升級加快，財富及資本搶灘?？冢？谧兊迷絹碓健百F氣”，?？诜康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢。 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進。在深廣 等 地區(qū)房價下跌的情況下，海口市商品房市場 仍在低價位運行， 并無 多大 下降空間。 央行新政形勢下，?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長。?？谧鳛槿珖罴训牡诙幼〉?，其旅游度假、休閑居住、健康康復、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個層次的養(yǎng)老等目標房地產(chǎn)市場巨大。目前?？诜康禺a(chǎn)市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動的，島外銷售市場雖占據(jù)了 50%以上，但市場規(guī)模較小，只相當于全國一個房地產(chǎn)企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，在國家加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策國內(nèi)房地產(chǎn)需求市場萎縮的逆勢下快速增長，市場交易活躍，島外商品房銷售市場仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長，商品房價格“穩(wěn)中有升”。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況。除此以外， XX 一流的人居環(huán)境也吸引島外居民來此 “ 二次置業(yè) ” 。 其次由于 XX 將建設(shè)一批上百億元的工業(yè)大項目，還有 石油化工、 醫(yī)藥、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、石英砂、玻璃制造等新的產(chǎn)業(yè)增長亮點。從 2021 年的 1910 元 /平米，上升到目前的 3500 余元 /平米，僅 2021 年 前 9 月 就 平均上漲 %。 銷售價格逐年平穩(wěn)上升，并保持一定的增長 空間。 伴隨著房地產(chǎn)的健康飛速發(fā)展，旅游度假城市的成功定位和推廣，旅游地產(chǎn)日漸生溫。而且 XX 東海岸線各地，如陵 17 水、萬寧、文 昌、瓊海的濱海用地也基本被中外的投資巨頭竟相瓜分，就是近鄰三亞的 樂東 縣臨海用地和 ?？诘?定安沿湖等用地也被太和地產(chǎn)、華田集團、希格瑪、東方太陽谷等投資商搶攤。瓊海的博鰲、官塘、嘉積和 文昌的高隆灣、陵水的香水灣等地的旅游地產(chǎn)項目已啟動，并出現(xiàn)旺銷的局面。隨著瓊海 博鰲 、文昌航空發(fā)射基地和航空主題公園、 萬寧石梅灣 、 萬寧神州半島 、陵水香水灣、清水灣等大項目的開發(fā)， XX 的房地產(chǎn)開發(fā)將由目前的兩城市全面鋪開逐步向整個東線及西線（樂東、澄邁、儋州）、中線（保亭、五指山）延伸。 XX，以其良好的投資環(huán)境和獨特的資源優(yōu)勢吸引了世人的眼球。去年前三季度，全省房地產(chǎn)相關(guān)稅收完成收入 26 億元，占全省地方稅收收入的 %。 表 7：全省固定資產(chǎn)投資增長情況 單位：億元 指 標 1990年 1995 年 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 全社會固定資產(chǎn)投資總額 年增長率 % % % % % % 表 8：全省房地產(chǎn)投資增長情況 單位：億元 指 標 2021 年 2021年 2021 年 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年前 11 月 房地產(chǎn)投資總額 年增長率 66% % % % % % 26% 表 9： “2021－ 2021 年 11 月” XX 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售面積統(tǒng)計表 單位： 萬平方米 16 項 目 2021 年 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年前 11 月 施工面積 竣工面積 其中： 住宅 商品房銷售面積 商品房銷售額 (億 ) 近幾年來，我省城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，城鎮(zhèn)住房建設(shè)不斷加快，居民住房條件得到了明顯改善，住房消費觀念發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變。 雖國家加大 了 對房地產(chǎn)的宏觀嚴 格調(diào)控 和實施力度 ，但 XX 房地產(chǎn)市場 依然 保持健康發(fā)展態(tài)勢。全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)旺盛發(fā)展， XX 房地產(chǎn)業(yè)在“生態(tài)島、健康島”等品牌效應(yīng)的推動下，住房需求市場增長較快， XX 日益成為了中國最佳的“第二家園”、“第二居住地”，促使 XX 房地產(chǎn)的持續(xù)旺銷。 表 6： XX 省國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況表 單位：億元 15 指 標 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021 年 2021年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1223 年增長率 % % % % % % 截至 2021 年底， 全省處置積壓房地產(chǎn)工作已 徹底 結(jié)束，影響全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)積壓問題得到根本解決。 2021 年到 2021 年五年，全省 GDP 年均遞增超過 10％，地方財政收入年均遞增超過 20％，圓滿完成了五年前提出的目標和任務(wù)。房價不會有 去 年的漲幅這么快，但整體來講還是有一定程度的上揚。 政府在 政策性住房、保障性住房 的 購買資格 和 在兩限房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)方面有相對嚴格的限制 。包括奧運會后的投資 、 投資重點和方向 等等， 這些啟 動之后，投資增幅也不會降下來。再加上奧運帶來大量的人流和城市面貌和環(huán)境的改善。第二， 城 市化進程 加快。 就 2021 年 房地產(chǎn)的拐點 來看， 首先， 中國 的經(jīng)濟增長速度不會減緩，人民幣持續(xù)升值。 今 年 房產(chǎn) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)會有變化，小面積的，雙限房、經(jīng)濟適用房、廉租房，占的比例會比 去 年大幅度提高。 2021 年 房地產(chǎn) 上半年 仍 處在市場的觀望期 ，但整個 2021 年銷售量和銷售價格應(yīng) 是穩(wěn)定和小幅度的上升。其中，深圳一手住宅月成交量從 9 月的 1000 套下降到年底的 500 套，銷售面積從 10 萬平方米以上下降到年底的 4 萬平方米以下，廣州的月成交量則從最高時候的 1500 套以上下降到年底的 700 套左右，觀望氣氛濃重。 2021 年下半年以來，一線城市雖然房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，但成交量大幅萎縮，“有價無市”現(xiàn)象愈演愈烈。并由此導致他們延緩置業(yè)升級。影響到現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率，增大房地產(chǎn)公司的資金壓力。中高收入群體以投資性購房和置業(yè)升級型購房為主的這部分需求在房地產(chǎn)消費市場無疑占據(jù)了很大比重。受此影響，房地產(chǎn)股幾乎全線受挫。政府期望房價的穩(wěn)定，開發(fā)商希望房價上漲，購房者有兩種期待，一種是已購房的希 望房價還是上漲，沒有購房的人希望跌得越多越好，各方力量在博弈，包括 滯后 政策的出臺，開發(fā)商的應(yīng)對措施， 理性 消費者 的 持幣觀望 。 從 年初的蓄勢到 4 月份后的暴漲，到國家緊接著一系列政策的出臺，現(xiàn)在大家似乎認為市場進入了一個觀望期、一個拐點 。 表 3：全國房地產(chǎn)投資與銷售增長情況 指 標 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021 年 2021年前11個月 投資增長 % % % % % % % % % % 銷售增長 % % % % % % 30% 15% % % 表 4： 2021 年 1－ 11 月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況 序號 內(nèi) 容 實 際 完 成 自年初累計（億元） 比去年同期增長（％） 一 投資完成額（億元） 1 房地產(chǎn)開發(fā) 2 住宅 二 房屋施工面積（萬平方米） 全國房地產(chǎn)投資與銷售增長圖示0%10%20%30%40%50%1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年投資增長銷售增長 12 1 住宅 三 竣工面積 （萬平方米） 1 住宅 四 新增固定資產(chǎn)（億元） 表 5： 2021 年 1－ 3 季度國內(nèi)生產(chǎn)總值情況 序號 內(nèi) 容 絕對值額（億元） 比去年同期增長（％） 1 國內(nèi)生產(chǎn)總值 166043 2 第一產(chǎn)業(yè) 18207 3 第二產(chǎn)業(yè) 83478 4 第三產(chǎn)業(yè) 64358 從以上圖表可以看