【正文】 使用規(guī)劃。三、工程技術(shù)方案（一）、設(shè)計(jì)依據(jù)1）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》2）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》3）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》4）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》5）《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》6）單位提供的資料（二）、總體規(guī)劃方案總平面布局根據(jù)項(xiàng)目廠址地形地貌特點(diǎn)及規(guī)劃條件要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則， 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置，本項(xiàng)目總建筑面積 平方米，包括地上建筑面積 平方米，其中住宅建筑 47686 平方米，商業(yè)建筑面積為 平方米，配套公建 500 平方米；地下建筑面積 平方米。公共配套設(shè)施：（1）小區(qū)設(shè)計(jì)地上停車(chē)位 100 個(gè)，地下停車(chē)位 269個(gè)；（2）配套建設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、治安聯(lián)防、水、電、暖氣設(shè)施。其中：花 園 商 住 小 區(qū) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告26住宅：1 棟 6 層，1 棟 17 層，1 棟 27 層建筑；總建筑面積 47686 平方米。停車(chē)位：包括地上停車(chē)位 100 個(gè)，地下停車(chē)位 269 個(gè)。地下建筑為機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為某置業(yè)有限公司某縣金潤(rùn)花園商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，占地面積 16693 平方米，總建筑面積 平方米，包括地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 平方米。注重人的空間環(huán)境感受和行為需要，充分考慮人的生活、工作、休憩需要，著力營(yíng)造人性化的親切舒適的空間。并根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，依據(jù)消防設(shè)計(jì)規(guī)范配備合理的消防設(shè)備，以確?；鹎榘l(fā)生時(shí)能及時(shí)滅火，確保市民生命安全，盡量降低損失。城市消防某縣消防局本著“消防 結(jié)合、以防為主”的原則，根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類(lèi)別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，并已建成較為完善的城市消防水管網(wǎng)。廣播 電視蓬勃發(fā)展，已并入全省有線電視傳輸網(wǎng)絡(luò)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍建起了電視差轉(zhuǎn)臺(tái)。全縣村村通公路，縣道路全部實(shí)現(xiàn)了硬化。改革開(kāi)放以來(lái)，某縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)，連續(xù) 10 年保持財(cái)政收支平衡。交通某縣南靠?jī)际F路，北近膠濟(jì)鐵路，中有膠新鐵路，即將開(kāi)工的山花 園 商 住 小 區(qū) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告24西中南部鐵路大通道橫貫東西，東臨某港。供電某縣電力設(shè)施日臻完善配套，供電網(wǎng)絡(luò)科學(xué)合理，可靠性強(qiáng)，現(xiàn)有 35KV 變電站 15 座，年供電量達(dá) 億千瓦時(shí)，足以保證全縣工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活需要，本項(xiàng)目用電由城區(qū)變電站接入，項(xiàng)目區(qū)設(shè)變配電設(shè)施，可滿足項(xiàng)目用電負(fù)荷的需要。城區(qū)現(xiàn)有污水處理廠一座，處理廠排放標(biāo)準(zhǔn)為《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。排水某縣城區(qū)排水系統(tǒng)多為雨、污合流制，只有少部分路段為雨、污分流制。根據(jù)勘查所取地下水水質(zhì)及地下水以上土的易溶鹽檢測(cè)報(bào)告，地下水化學(xué)類(lèi)型為 HCO3Na 型水，綜合評(píng)定場(chǎng) 地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)花 園 商 住 小 區(qū) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告23無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋長(zhǎng)期浸水無(wú)腐蝕性、干濕交替作用時(shí)具弱腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性；土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。沭河經(jīng)沂水縣境流入某縣天寶鄉(xiāng)，蜿蜒南流，至夏莊鎮(zhèn)東南出境，境內(nèi)段長(zhǎng) 公里， 流域面積 平方公里，豐水年平均流量 立方米/秒，枯水年為 立方米/秒。水文某縣屬淮河流域，有沭河水系和濰河水系之分。其中 馬髻山、老營(yíng)頂、 嶠山都是海拔 600 米左右的高山。全縣低平洼地大都分布于某城周?chē)某顷?yáng)、陵陽(yáng)、浮來(lái)山、閻莊、劉官莊、嶠山、招賢、店子集等 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的平原地帶，為沖積物土屬，面積 平方公里，占縣內(nèi)平原面積的 9%，占全縣總面積的 %，土壤為水稻土，地表為輕壤和中壤土，底部多 為粘土，地下水比較豐富，埋深 1 至 2 米。境內(nèi) 200 米以上的低山 450 座，主要分布在縣境北部、東部、 東南部，面積 平方公里，占全縣總面積的%。全縣地質(zhì)北高南低，地形復(fù)雜多樣：四周環(huán)山、中間丘陵、平原、洼地相接。地域由平原、準(zhǔn)平原、丘陵、山區(qū)、中高山區(qū)組成。02′， 東接?xùn)|港區(qū)、五蓮縣，西連沂水、沂南兩縣，南與某南縣毗連，北與 諸城市為臨。06′ ，北 緯35176。某縣位于山東省東南部，某市西部，地處東經(jīng) 118176。年平均氣壓為 百帕，年平均風(fēng)速為 米/秒，境內(nèi)年平均相對(duì)濕度 72%，歷年平均蒸發(fā)量為 毫米。年某率為 55%，歷年平均氣溫為℃。全年在作物生長(zhǎng)季節(jié)，光照充足，熱量和降水量都較豐富；但在個(gè)別年份，也出現(xiàn)旱澇、低溫等災(zāi)害性天氣。二、配套條件(一) 自然條件氣候某縣地處中緯度地帶，屬于暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，四季分明。花 園 商 住 小 區(qū) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告21第三章 建設(shè)條件與場(chǎng)地一、建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于某縣青年路以東，浮來(lái)路以南，占地 16693 平方米。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、省和某縣發(fā)展規(guī)劃的要求。近幾年，某縣房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快的發(fā)展，已建成小區(qū)大部分被搶購(gòu)一空，部分在建樓盤(pán)已出現(xiàn)脫銷(xiāo)局面。近年來(lái)，某縣把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，大力加強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，積極吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)不同檔次的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍。城區(qū)現(xiàn)有集中供熱鍋爐 9 座，集中供熱普及率達(dá)到72%。積極發(fā)展公共交通事業(yè)，全縣現(xiàn)有公交線路 5 條，通車(chē)?yán)锍?73 公里。目前城區(qū)已建成自來(lái)水廠 5 座，日供水能力達(dá) 10 萬(wàn)噸，城市自來(lái)水普及率達(dá) ％。目前某縣人均占有道路面積已達(dá)到 平方米，為招商引資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件。同時(shí)堅(jiān)持以人為本、服務(wù)群眾的發(fā)展理念，對(duì)老城區(qū)部分道路進(jìn)行全面升級(jí)改造，極大地提高了老城區(qū)道路承載能力。某縣堅(jiān)持適度與超前、新建與改造相結(jié)合的原則，加快了城區(qū)道路建設(shè)，重點(diǎn)增強(qiáng)主次干道功能，提高通行能力。目前某縣城區(qū)公共綠化面積達(dá) 萬(wàn)平方米，綠化覆蓋面積 萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá) %。加強(qiáng)道路綠化，對(duì)某路、山東路、青 島路、 225 省道城區(qū)至長(zhǎng)嶺高速公路出入口等城區(qū)道路進(jìn)行了大規(guī)模、上檔次的綠化改造，極大地改善了城區(qū)形象。以廣場(chǎng)綠地為龍頭，規(guī)劃建設(shè)了城陽(yáng)花園、火車(chē)站站花 園 商 住 小 區(qū) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告19前廣場(chǎng)等一批園林精品工程。故城區(qū)主要功能是居住生活及商貿(mào)服務(wù)；城市新區(qū)位于縣城東部，規(guī) 劃面積 280 公頃，是某縣今后建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，以居住生活區(qū)為主，包括行政辦公、文化娛樂(lè)、體育文教、科研、金融商業(yè)等中心。（三）項(xiàng)目的建設(shè)符合《某縣城市總體規(guī)劃》的要求某縣城市規(guī)劃區(qū)面積 215 平方公里，規(guī)劃建成區(qū)面積 平方公里，現(xiàn)狀建成區(qū)面積 平方公里。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，進(jìn)一步促進(jìn)了非住宅地產(chǎn)的發(fā)展根據(jù) GDP 的預(yù)測(cè)增長(zhǎng)速度和非住宅商品房 銷(xiāo)售面積的發(fā)展趨勢(shì)方程，推算得到 20222020 年非住宅商品房 銷(xiāo)售面積及其增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)結(jié)果：(1)2022 年以后非住宅商品房銷(xiāo)售面積將持續(xù)增加，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積將從 2022 年的 萬(wàn)平方米增加到 2022 年的 萬(wàn)平方米。城市發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機(jī)遇城市發(fā)展，目前仍然是房地產(chǎn)繁榮的支持因素，客觀上來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在很大程度深得益于城市的發(fā)展，機(jī)會(huì)也來(lái)自于城市的發(fā)展，中國(guó)的城市發(fā)展的特點(diǎn)：中國(guó)城市化進(jìn)程規(guī)模速度是空前的，規(guī)模和速度空前表現(xiàn)在最近十年，改革開(kāi)放三十年，中國(guó)新增城鎮(zhèn)人口 4 億人，其中的一半人是最近十年增加的，1998 年到 2022 年中國(guó)城鎮(zhèn)新增人口 2 億人，速度是非?？斓?，規(guī)模也是非常的龐大，城鎮(zhèn)化人口的迅速增加，導(dǎo)致了急速的快速提高，中國(guó)城市內(nèi)的人口密度是 7 倍，人口密度大量增加，導(dǎo)致了城市內(nèi)，土地的稀缺度大大提高了，增加是有限的，人口和建筑的密度提高，導(dǎo)致城市內(nèi)土地稀缺的東西高。商務(wù)、教育、人文、金融等城市功能環(huán)境的逐步提升，帶動(dòng)了土地價(jià)值的自然增值。城市配套和環(huán)境的日益完善，提供良好的城市發(fā)展環(huán)境。加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，是促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度、促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)一步發(fā)展的重要舉措，特別是加快商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，對(duì)促進(jìn)商品流通，方便居民購(gòu)物，生活質(zhì)量和水平，加快小康社會(huì)、和諧社會(huì)的建設(shè)都具有重要意義。2022 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持宏觀經(jīng)濟(jì)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，積極實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，將短期的增長(zhǎng)目標(biāo)和長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，保增長(zhǎng)要平穩(wěn)轉(zhuǎn)向增長(zhǎng)方式。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展又必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用?？梢哉f(shuō)，某縣的商品房建設(shè)正蓄勢(shì)待發(fā)，具有良好的發(fā)展前景。對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加稅收，進(jìn)一步發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)也起到很大的促進(jìn)作用。（五）某縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況住宅建設(shè)已成為擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施，隨著某縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求日益增強(qiáng)，目前某縣城鄉(xiāng)人民的生活水平和購(gòu)買(mǎi)力大幅提高，對(duì)城區(qū)商品房需求明顯增多。（四）建設(shè)地城市建設(shè)發(fā)展背景由于某縣城市建設(shè)起步晚，城市基礎(chǔ)設(shè)施不配套， “城中村”、 “平房化” 現(xiàn)象比較 突出，城市容貌、景觀效果及居民的居住 環(huán)境較差，城市化水平較低， 這與建設(shè)區(qū)域性中心城市的要求極不適應(yīng)，已成為影響城市形象，制約城市發(fā)揮重要載體作用的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。三是要合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要切實(shí)增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，要采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售。（三）國(guó)家出臺(tái)政策確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展2022年01月11日 國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中指出：“2022年四季度以來(lái)，各地區(qū)、各有關(guān)部 門(mén)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列政策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)一步加快，這對(duì)于提振信心、活躍市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題、促 進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。隨著春節(jié)以來(lái)商品房銷(xiāo)售量的同比大幅增加，以及本次資本金比例的大幅下調(diào)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力大大緩解，因此通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回收資金已不迫切，近期房?jī)r(jià)已有上漲趨勢(shì)。有利于緩解今年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速下滑的趨勢(shì)?；?園 商 住 小 區(qū) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告14　　二是降低房地產(chǎn)投資的門(mén)檻，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長(zhǎng)。這是自 1996 年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是重大利好：一是加強(qiáng)資金的杠桿效應(yīng)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。（二）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策—進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。2022 年 16 月房屋新開(kāi)工面積 億㎡，同比增長(zhǎng) %；房屋施工面積 億㎡，同比增長(zhǎng) %；房屋竣工面 積 億㎡，同比增長(zhǎng) %，其中住宅竣工面積 億㎡，同比增長(zhǎng) %。 2022 年 6 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增加 %2022 年 16 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 26250 億元，同比增 長(zhǎng)%，其中，住宅投資 18641 億元，增長(zhǎng) %?？傮w上看，房地產(chǎn)國(guó)房景氣指數(shù)再次回落，結(jié)束了連續(xù) 4 個(gè)月國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)回升的勢(shì)頭，最近的一次加息是 7 月 7 日，但就此斷言房地產(chǎn)國(guó)房景氣指數(shù)會(huì)持續(xù)下滑可能言之尚早。以 20222022 年這一輪通 脹周期為例，GDP 在 2022年二季度觸頂回落，CPI 在 2022 年一季度才觸 頂回落” ，巴曙松說(shuō)，“時(shí)下，GDP 已下行、CPI 仍在上行，宏 觀調(diào) 控應(yīng)格外注意力度和節(jié)奏，否則有可能矯枉過(guò)正，特別是在不確定因素干擾下，容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)下行幅度過(guò)大的超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè) 生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上月上漲 %，比去年同月上漲 %。一同公布了還有兩個(gè)前期指標(biāo)。其中，城市上 漲 %，農(nóng)村上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；花 園 商 住 小 區(qū) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告12食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %。樓價(jià)走在經(jīng)濟(jì)前面率先下跌的情況不多。打一個(gè)形象的比喻，我們整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)好像是一個(gè)多面體，而樓市如同股市、車(chē)市一樣是這個(gè)多面體其中的一個(gè)面，你覺(jué)得這個(gè)“ 面” 會(huì)脫離這個(gè)“體” 自行運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青 7 月 6 日的博文中對(duì)這方面的關(guān)聯(lián)闡述了他經(jīng)驗(yàn)上的考量，這里一起分享下他的觀點(diǎn)：“……樓市的主趨勢(shì)，通常會(huì)與經(jīng)濟(jì)同步?？梢?jiàn)，GDP 增速正在由前期政策刺激的偏快增長(zhǎng)向自主增長(zhǎng)有序轉(zhuǎn)變， “軟著陸”態(tài)勢(shì)明顯，但增速依然保持近兩位數(shù)的增長(zhǎng)水平。分 產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 15700 億元，增長(zhǎng) %；第二 產(chǎn)業(yè)增加值 102178 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 86581 億元，增 長(zhǎng) %。2