【文章內容簡介】 居工程建設進度進一步加快，這對于提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促 進住房消費和投資，實現保增長、擴內需、惠民生的目標，發(fā)揮了重要作用?！?對于今后的房地產發(fā)展， 強調的以下幾點，明確提出了要增加保障性住房和普通商品住房有效供給：一是加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷售。要適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應?；?園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告15 二是要增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。三是要合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。國家明確提出房地產業(yè)是國民經濟支柱產業(yè)，出臺了一系列的政策促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（四）建設地城市建設發(fā)展背景由于某縣城市建設起步晚，城市基礎設施不配套， “城中村”、 “平房化” 現象比較 突出，城市容貌、景觀效果及居民的居住 環(huán)境較差，城市化水平較低， 這與建設區(qū)域性中心城市的要求極不適應，已成為影響城市形象，制約城市發(fā)揮重要載體作用的經濟問題和社會問題。通過房地產開發(fā)及商品房建設，可以進一步增強城市功能，提高城市承載能力，實現經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。（五）某縣房地產市場運行情況住宅建設已成為擴大內需、帶動地方經濟發(fā)展的重要措施，隨著某縣經濟的快速發(fā)展，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求日益增強，目前某縣城鄉(xiāng)人民的生活水平和購買力大幅提高，對城區(qū)商品房需求明顯增多。位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、 設計 合理、服務完善的房地產開發(fā)項目受到普遍歡迎。對擴大就業(yè)，推動相關產業(yè)發(fā)展，增加稅收，進一步發(fā)展地方經濟也起到很大的促進作用。近幾年，某縣房地產業(yè)獲得了較快的發(fā)展，已建成小區(qū)大部分被搶購一空，部分在建樓盤已出現脫銷局面?？梢哉f，某縣的商品房建設正蓄勢待發(fā)，具有良好的發(fā)展前景。某置業(yè)有限公司致力于某縣房地產業(yè)的發(fā)展，抓住當前有利時機，花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告16決定開發(fā)建設“金潤花園 ”商住小區(qū)， 為居民提供優(yōu)美、舒適的現代住宅新居。三、項目建設的必要性（一）發(fā)展規(guī)劃房地產業(yè)是國民經濟的重要組成部分，一方面它受到國民經濟發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎性、先導性產業(yè)的地位及其特點，房地產業(yè) 的發(fā)展又必然對經濟增長發(fā)揮巨大的促進作用。建設部提出繼續(xù)加大經濟適用住房的建設力度，確保經濟適用住房的低階位和高質量；經濟適用注房的發(fā)展要與地方經濟發(fā)展水平、居民收入狀況、房價和住房商品化程度相協(xié)調、相適應。2022 年中央經濟工作會議強調保持宏觀經濟的連續(xù)性和穩(wěn)定性，積極實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，將短期的增長目標和長期的發(fā)展目標有機結合起來，保增長要平穩(wěn)轉向增長方式。同時中央經濟工作會議強調推進城鎮(zhèn)化工作任務，一是穩(wěn)固推進城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化 產業(yè)結構，努力使經濟結構的調整取得明顯的進展，其中要增加普通商品房的供給、支持居民自住型和改善住房需求，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質量和水平，提高城市規(guī)劃，加強市政基礎設施建設，完善城市管理全方位的提高城鎮(zhèn)發(fā)展；第二處提到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調發(fā)展與推進城市化結合起來，大力拓展發(fā)展空間。加快房地產開發(fā)建設，是促進城鎮(zhèn)化建設進度、促進消費、拉動經濟經一步發(fā)展的重要舉措，特別是加快商業(yè)地產的開發(fā)，對促進商品流通，方便居民購物，生活質量和水平，加快小康社會、和諧社會的建設都具有重要意義。花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告17（二）房地產市場發(fā)展與城市發(fā)展的協(xié)調統(tǒng)一房地產市場發(fā)展是城市發(fā)展的基礎城市發(fā)展片區(qū)功能的界定和明確，城市發(fā)展格局逐步清晰和明確。城市配套和環(huán)境的日益完善，提供良好的城市發(fā)展環(huán)境。 城市區(qū)域和地塊功能的整合和調整，為閑置土地的合理規(guī)劃和利用奠定了基礎。商務、教育、人文、金融等城市功能環(huán)境的逐步提升，帶動了土地價值的自然增值。社會和民生保障的逐步完善，優(yōu)化了房地產行業(yè)的消費群體。城市發(fā)展為房地產業(yè)發(fā)展提供了機遇城市發(fā)展，目前仍然是房地產繁榮的支持因素，客觀上來講，中國房地產市場的發(fā)展，在很大程度深得益于城市的發(fā)展，機會也來自于城市的發(fā)展，中國的城市發(fā)展的特點：中國城市化進程規(guī)模速度是空前的，規(guī)模和速度空前表現在最近十年，改革開放三十年，中國新增城鎮(zhèn)人口 4 億人，其中的一半人是最近十年增加的，1998 年到 2022 年中國城鎮(zhèn)新增人口 2 億人，速度是非?？斓?，規(guī)模也是非常的龐大，城鎮(zhèn)化人口的迅速增加，導致了急速的快速提高，中國城市內的人口密度是 7 倍，人口密度大量增加，導致了城市內，土地的稀缺度大大提高了，增加是有限的，人口和建筑的密度提高，導致城市內土地稀缺的東西高。城市發(fā)展的格局對土地的價值變化產生了很大的作用，給房地產帶來了很大的機會，更重要的是這些年來，各個城市提高了宜居程度，城市政府所推動的退二進三，推動了城市內功能質量的提高，區(qū)位的花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告18價值發(fā)生了很大的改變，房地產需求的提升，不僅僅大家喝得上干凈的水，在周圍的人居環(huán)境方面得到了極大的改善，使我們的所有的房地產開發(fā)都帶來了很大的機會。隨著城鎮(zhèn)化的推進，進一步促進了非住宅地產的發(fā)展根據 GDP 的預測增長速度和非住宅商品房 銷售面積的發(fā)展趨勢方程，推算得到 20222020 年非住宅商品房 銷售面積及其增長率的預測結果：(1)2022 年以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加，預計銷售面積將從 2022 年的 萬平方米增加到 2022 年的 萬平方米。(2)2022 年非住宅商品房銷售面積增速為 ％，2022 年增速將下降到 ％，此后恢復較快增長態(tài)勢，20222022 年增速分別為％、 ％和 ％，20222022 年期間 非住宅商品房銷售面積的年均增速為 %。（三）項目的建設符合《某縣城市總體規(guī)劃》的要求某縣城市規(guī)劃區(qū)面積 215 平方公里，規(guī)劃建成區(qū)面積 平方公里，現狀建成區(qū)面積 平方公里。某縣城市總體規(guī)劃布局為兩城三區(qū)，兩城指故城區(qū)和新城區(qū)，三區(qū)指城南產業(yè)區(qū)、城北產業(yè)區(qū)和火車站發(fā)展區(qū)。故城區(qū)主要功能是居住生活及商貿服務；城市新區(qū)位于縣城東部，規(guī) 劃面積 280 公頃，是某縣今后建設發(fā)展的重點區(qū)域，以居住生活區(qū)為主，包括行政辦公、文化娛樂、體育文教、科研、金融商業(yè)等中心。某縣城市建設堅持以綠取勝，本著公共綠化上水平，社會綠化抓普及、專業(yè)綠 化出精品的思路，著重做好廣場綠地綠化、道路綠化、社會綠化三篇文章。以廣場綠地為龍頭，規(guī)劃建設了城陽花園、火車站站花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告19前廣場等一批園林精品工程。創(chuàng)新綠化手法，把綠地建到街道上，形成了城陽南路兩側 80 米的觀光綠地、某州路兩側 60 米的植物園科普綠地、振興西路兩側 40 米的風景林地等綠化通道景觀。加強道路綠化，對某路、山東路、青 島路、 225 省道城區(qū)至長嶺高速公路出入口等城區(qū)道路進行了大規(guī)模、上檔次的綠化改造，極大地改善了城區(qū)形象。此外，不斷完善“綠線管制、綠色圖章”制度，廣泛開展了創(chuàng)建園林城市和花園式單位評選活動，動員全縣具備通透和綠化條件的沿街單位進行拆墻透綠、見縫插綠，近年來，新增社會 綠化面積 419 萬平方米。目前某縣城區(qū)公共綠化面積達 萬平方米，綠化覆蓋面積 萬平方米，綠化覆蓋率達 %。構筑暢通便捷的道路交通網絡。某縣堅持適度與超前、新建與改造相結合的原則，加快了城區(qū)道路建設，重點增強主次干道功能，提高通行能力。先后投資 億元，拓通硬化了信中路、某州路、某路、青島路、廣場東 西路、 臨 沂路等 16 條道路，形成了前后相連、左右貫通、功能完善的城區(qū)道路交通網絡。同時堅持以人為本、服務群眾的發(fā)展理念，對老城區(qū)部分道路進行全面升級改造，極大地提高了老城區(qū)道路承載能力。某縣新建、改造路網建設全部一次到位，配套全、標準高。目前某縣人均占有道路面積已達到 平方米，為招商引資、發(fā)展經濟創(chuàng)造了良好條件。城市基礎設施建設日趨完善。目前城區(qū)已建成自來水廠 5 座，日供水能力達 10 萬噸，城市自來水普及率達 ％。加大了治污設施建設步伐，投 資 5898 萬元的 4 萬噸/日污水處 理工程全面竣工投入運行，處理污水全部達標排放，完成污水管網敷設 45 公里，污水匯水面積花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告2020 平方公里，污水收集率達 ％；投資 240 萬元，建設了占地面積80 畝的垃圾處理場，實施垃圾無害化集中處理。積極發(fā)展公共交通事業(yè)，全縣現有公交線路 5 條，通車里程 73 公里。液化氣供應方式正逐步由瓶裝向管道燃氣方向發(fā)展，香港燃氣公司投資的管道燃氣項目，目前已完成燃氣主管道敷設 6 公里，庭院管道 2 公里，城市燃氣普及率達 ％。城區(qū)現有集中供熱鍋爐 9 座，集中供熱普及率達到72%。房地產開發(fā)建設步伐加快。近年來，某縣把房地產業(yè)作為經濟發(fā)展新的增長點，大力加強了房地產開發(fā)建設，積極吸引有實力的開發(fā)商，開發(fā)不同檔次的住宅小區(qū)，房地產市場空前活躍。先后投資 億元，開發(fā)建 設了富樂苑、朝陽小區(qū)、海 納某州家園等 10 多個規(guī)劃布局合理、配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的居民區(qū)，自 2022 年以來，累計開發(fā)商品房面積 57 萬平方米，近 6000 戶居民搬進了新居，極大地提高了居民的居住條件。近幾年，某縣房地產業(yè)獲得了較快的發(fā)展，已建成小區(qū)大部分被搶購一空，部分在建樓盤已出現脫銷局面。因此，開發(fā)建設本項目是必要和可行的。本項目的建設符合國家、省和某縣發(fā)展規(guī)劃的要求。綜合以上分析，結合社會發(fā)展及城鎮(zhèn)居民的需要，項目建設是十分必要的?；?園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告21第三章 建設條件與場地一、建設地址項目建設場址位于某縣青年路以東，浮來路以南，占地 16693 平方米。該區(qū)地理位置十分優(yōu)越，環(huán)境適宜、交通便利，配套條件較好。二、配套條件(一) 自然條件氣候某縣地處中緯度地帶，屬于暖溫帶季風區(qū)大陸性氣候，四季分明。主要特征是：春季溫和，風多雨少；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，少雨干旱；冬季寒冷，雨雪稀少。全年在作物生長季節(jié)，光照充足，熱量和降水量都較豐富；但在個別年份，也出現旱澇、低溫等災害性天氣。歷年某時數平均為 小時。年某率為 55%，歷年平均氣溫為℃。據統(tǒng)計資料顯示，歷年平均無霜期為 182 天，多年平均地面溫度為 ℃。年平均氣壓為 百帕，年平均風速為 米/秒，境內年平均相對濕度 72%，歷年平均蒸發(fā)量為 毫米。地形、地貌、地質構造項目場地地處某縣青年路以東，浮來路以南，場地地勢較平坦。某縣位于山東省東南部，某市西部，地處東經 118176。35′～119176。06′ ，北 緯35176。19′～36176。02′， 東接東港區(qū)、五蓮縣，西連沂水、沂南兩縣，南與某南縣毗連，北與 諸城市為臨。南北最大長距 公里，東西最大寬距 公里，面 總積 平方公里。地域由平原、準平原、丘陵、山區(qū)、中高山區(qū)組成。某城坐落在某縣盆地中央，地理位置甚佳。全縣地質北高南低，地形復雜多樣：四周環(huán)山、中間丘陵、平原、洼地相接。沭花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告22河北入南出，縱貫全境。境內 200 米以上的低山 450 座，主要分布在縣境北部、東部、 東南部，面積 平方公里，占全縣總面積的%。域內平原主要分布在縣境中部沿沭河及其支流兩 側的狹長地帶，面積 495 平方公里，占全縣總面積的 %，土層深厚，土質為沖積洪積層，表土多系壤土。全縣低平洼地大都分布于某城周圍的城陽、陵陽、浮來山、閻莊、劉官莊、嶠山、招賢、店子集等 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的平原地帶，為沖積物土屬，面積 平方公里，占縣內平原面積的 9%，占全縣總面積的 %，土壤為水稻土，地表為輕壤和中壤土，底部多 為粘土，地下水比較豐富，埋深 1 至 2 米。某縣主要山脈，東為嶠山，西有浮來山，南有馬髻山、老 營頂，北有碁山。其中 馬髻山、老營頂、 嶠山都是海拔 600 米左右的高山。依據《建筑抗震設計規(guī)范》(GB500112022)，某縣建筑抗震設防烈度為 8 度， 設計基本地震加速度值為 ，分屬第一組。水文某縣屬淮河流域，有沭河水系和濰河水系之分。境內主要河流除沭河、濰河之外，尚有繡珍河、茅埠河、袁公河、洛河等 26 條主要支流。沭河經沂水縣境流入某縣天寶鄉(xiāng)，蜿蜒南流，至夏莊鎮(zhèn)東南出境，境內段長 公里， 流域面積 平方公里，豐水年平均流量 立方米/秒，枯水年為 立方米/秒。濰河于東莞鎮(zhèn)后石崮后村流入某境，曲折南流到庫山鄉(xiāng)庫山村南與其南源石河水匯合后，東南流入五蓮縣境，境內段長 18 公里，流域面積 162 平方公里。根據勘查所取地下水水質及地下水以上土的易溶鹽檢測報告，地下水化學類型為 HCO3Na 型水，綜合評定場 地地下水對混凝土結構花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告23無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋長期浸水無腐蝕性、干濕交替作用時具弱腐蝕性，對鋼結構具中等腐蝕性；土對混凝土結構無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結構具有弱腐蝕性。(二) 配套條件l、供水某縣縣城供水系統(tǒng)已成網絡，已建成現代化水廠五座，日供水可達 10 萬噸，工 業(yè)生產和居民生活用水有充分保障。排水某縣城區(qū)排水系統(tǒng)多為雨、污合流制，只有少部分路段為雨、污分流制。分流管線長度僅占城區(qū)排水管線總長度的 7％。城區(qū)現有污水處理廠一座，處理廠排放標準為《污水綜合排放標準》(GB89781996)二級標準。本項目排水采用雨污水分流制，雨水采用自然漫流方式經雨水溝排至市政管網，污水經污水管輸送至市場污水處理站達標排放。供電某縣電力設施日臻完善配套，供電網絡科學合理，可靠性強，現有 35KV 變電站 15 座，年供電量達 億千瓦時，足以保證全縣工農業(yè)生產和人民生活需要，本項目用電由城區(qū)變電站接入，項目區(qū)設變配電設施，可滿足項目用電負荷的需要。供熱供熱設施采用某縣熱電廠集中供熱工程提供的熱源，采用散熱器采暖，部分單位和家庭為空調采暖。交通某縣南靠兗石鐵路，北近膠濟鐵路，中有膠新鐵路，即將開工的山花 園 商 住 小 區(qū) 建 設 項 目 可行性研究報告24西中南部鐵路大通道橫貫東西，東臨某港。206 國道和 335 省道交匯某城，交通十分便利。改革開放以來，某縣經濟和社會各項事業(yè)得到長足發(fā)展，財政收入持續(xù)增長，連續(xù) 10 年保持財政收支平衡?；A設施建設有了根本性的改善。全縣村村通公路，縣道路全部實現了硬化。生活配套電信全部實現了交換程控化和傳輸數字化，國際互聯(lián)網業(yè)已經開通；衛(wèi)生機構齊全，醫(yī)療設施先進，縣屬兩處醫(yī)院均達到二級甲等醫(yī)院標準。廣播 電視蓬勃發(fā)展，已并入全省有線電視傳輸網絡，鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍建起了電視差轉臺。第三產業(yè)發(fā)達，已形成較現代化的服務網絡，有大型商場， 娛樂 中心 20 余處，有設施完備的涉外賓館酒樓 18 處，可為中外朋友提供優(yōu)質服務。城市消防某縣消防局本著“消防 結合、以防為主”的原則，根據火災危險性類別和