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正文內(nèi)容

商住小區(qū)可行性研究報告(編輯修改稿)

2025-06-05 23:43 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 劃修編、縣城總體風(fēng)貌設(shè)計、全縣村莊布局規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃修編。,九龍大道竣工通車,炎陵文化廣場、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農(nóng)大道風(fēng)貌改造、小街小巷改造全面完成。給水?dāng)U建一期工程基本完工。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車場、洗車場等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。全面啟動“五創(chuàng)”工作,創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城順利通過省技術(shù)評估;中國旅游強縣、省級文明縣城、炎帝陵5A景區(qū)、神農(nóng)谷4A景區(qū)創(chuàng)建工作深入推進(jìn)。2 房地產(chǎn)供需狀況分析1)需求分析經(jīng)初步估算,****城尚有約6萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。****城的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的30%。而****城城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)是到2025年城市人口增至8萬人,人均居住面積達(dá)到40平方米以上。因此,可以預(yù)計****城每年的商品房總需求量在24萬平方米。目前全縣有房地產(chǎn)開發(fā)公司7家,具有三級開發(fā)資質(zhì)的公司有3家。隨著城市化進(jìn)程不斷加快,住宅功能不斷完善,小區(qū)配套設(shè)施投資加大,預(yù)計市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長。據(jù)初步調(diào)查,****商品住宅購買力如下:一是老城改造的拆遷戶;二是需改善居住條件的擁擠戶;三是自然增長人口;四是流動人口(包括在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師以及進(jìn)城置業(yè)、子女教育等人員)。2)供給分析近五年****房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況年 份開工面積(萬㎡)竣工面積(萬㎡)已售面積(萬㎡)空置面積(萬㎡)2005520066200787200820092010年****市場供給能力分析估算年 份供應(yīng)總量(萬㎡)已售面積(萬㎡)空置面積(萬㎡)銷售率(%)20066832007871200890200997綜上所述,2006年****商品房銷售面積累計達(dá)到6萬平方米, 2006年銷售率達(dá)到83%;%,2008年達(dá)到90%,2009年達(dá)到97%,采取加權(quán)計算回歸分析,大致得出2010年市場供給需求情況依然是求大于供。3)需求特點分析① 消費者在購買住宅區(qū)域選擇因素從上表可以看出,消費者在購買住宅區(qū)域時對其的交通、購物、價格比較敏感,其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注,因此在項目開發(fā)時要著重權(quán)衡上述因素;在既定價格時要遵循“物有所值,大眾價格”的規(guī)律,在保證公司利潤的前提下讓利給消費者。還應(yīng)增強項目配套功能,滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。消費者對建筑的需求特征從上表可以看出,消費者購房的首要關(guān)注集中在對工程質(zhì)量和室內(nèi)戶型,其次對通風(fēng)采光,朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識。對居住環(huán)境的生態(tài)、健康、環(huán)保的關(guān)注已在城市建設(shè)日益密集的局限下演變?yōu)閷ι鷳B(tài)居家環(huán)境的強烈要求。② 消費者購房戶型面積選擇從以上調(diào)查結(jié)果可以看出,選擇四室二廳、三室二廳是消費者主要的選擇取向。4)供求結(jié)論從上述房地產(chǎn)的供需狀況估算表來看,****整個房地產(chǎn)市場發(fā)展基本平穩(wěn),供需基本平衡。進(jìn)入2009年后,****房地產(chǎn)市場由于受到經(jīng)濟(jì)向好等多種積極因素的影響而發(fā)生較大波動,開發(fā)量劇增,同時需求量的增幅遠(yuǎn)高于供給量,市場出現(xiàn)供小于求的局面。2009年,。特別是商品房實現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺:年竣工增長幅度較大,超出了其他城市房地產(chǎn)正常的發(fā)展水平。由此可見,****房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛,市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? 房地產(chǎn)價格走勢分析2005年末,****商品房住宅均值697元/平方米;2006年末,商品房住宅均價820元/平方米,%;2007年末,住宅均價上漲到1004元/平方米,2008年達(dá)到1245元/平方米,2009年達(dá)到1507元/平方米。按此增幅,預(yù)計2010年住宅均價達(dá)到1700元/平方米。本案價格預(yù)測采取市場比較法,選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對象,進(jìn)行比較預(yù)測。主要比較樓盤有濱江御景、****、中天花園小區(qū)、財富大廈小區(qū)等。2009年底,臨近樓盤高層普通商品住宅價格在980元/㎡—1500元/㎡之間。本小區(qū)定位為中檔樓盤,檔次不低于上述樓盤,考慮****未來2—3年房屋價格仍將保持一定幅度的增長,推測項目住宅銷售價格應(yīng)在1300元/㎡—1700元/㎡之間。4 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2009年下半年,****房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)異?;鸨鑳赏目上簿置?,市場上部分優(yōu)質(zhì)項目一度脫銷。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。從不同區(qū)域來看:東南部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向,小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀,致使該區(qū)項目銷售良好。濱江御景建設(shè)銷售基本完畢,正泰尚品新城已經(jīng)建成樓盤銷售率達(dá)95%,均價達(dá)1500元/平方米,東山三期正全面建設(shè),所有房屋均已被預(yù)定,中天花園、財富大廈正在炎熱的銷售之中。目前該項目建設(shè)開發(fā)恰逢其時。西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小,但由于城市東拓造成本區(qū)住房不是很受歡迎,但由于東部價格飛漲,與西部價格形成極大反差,故而銷售形勢很好。北區(qū)由于是老城區(qū),總開發(fā)量不是很大,可開發(fā)地塊稀少。已形成供給量不足。中心區(qū)可以出讓的地塊越來越少,今年該區(qū)總供應(yīng)量也不大。房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)上述情況,主要是以下幾方面原因:1政府導(dǎo)向和東部市場的帶動。按照政府關(guān)于城市總體規(guī)劃布局要求,東區(qū)為城市行政、教育中心、商業(yè)和旅游功能區(qū),導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價格的急劇上揚,進(jìn)而又帶動全縣的房地產(chǎn)價格上漲;2舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據(jù)有關(guān)資料顯示全縣總拆遷戶約1000戶,而按照新的湖南省拆遷政策,大量拆遷戶給予貨幣安置,這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場;3房地產(chǎn)開發(fā)水平和營銷水平的提高。近年來新建的小區(qū),如:****、正泰尚品新城等,在景觀、規(guī)劃、配套設(shè)施和戶型設(shè)計等方面下了很大功夫,較以前有了很大提高;再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產(chǎn)形勢一片大好。5 房地產(chǎn)市場競爭狀況分析與預(yù)測 根據(jù)目前****房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,可以看出:1****房地產(chǎn)市場在未來23年內(nèi),價格依然會走高,但漲幅會趨緩;開發(fā)量還會增加,但市場前景依然看好;2中、低價位住宅在未來三年內(nèi)供不應(yīng)求;3從區(qū)域上來看,未來兩年內(nèi)東部開發(fā)面積將會增加,特別是文化體育中心建設(shè),行政辦公搬遷,神農(nóng)福地開發(fā),直接刺激了新區(qū)商品房的建設(shè)。由于新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善,環(huán)境優(yōu)雅,新區(qū)的房價在未來兩年還將上漲;西區(qū)、北區(qū)地價較低,中低收入階層的客戶群體較多,未來西部區(qū)域總體供應(yīng)量低于需求量。隨著城市經(jīng)濟(jì)與建設(shè)的發(fā)展,對老城區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)步伐的加快, 考慮到該地塊所處位置,將會形成以商業(yè)和居住開發(fā)價值很高的地塊,其銷售價格的前景令人樂觀。6 市場推銷:城市中產(chǎn)階級從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征,本案客戶群大致有以下幾類:1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點爭奪的客源,有一定的經(jīng)濟(jì)收入,年齡在3045歲之間,因工作地理位置的原因,對本案的地域性有一定的認(rèn)可度2)中心客源該部分客源購房欲望強烈,同時因自身物業(yè)的不斷升值,具備購房的能力,多為二次置業(yè)。該部分客源對價格因素考慮較多。同時,該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。3)私營業(yè)主在縣城經(jīng)商,很有可能是購置本案商鋪的已購客戶,對購置住房的地理位置無所謂,主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟(jì)實力,大多選擇按揭付款,但是在此居住不是主要目的,因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。4)進(jìn)城戶這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進(jìn)城置業(yè),有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力?,F(xiàn)場設(shè)置售樓處,聘請資深營銷公司進(jìn)行全程策劃:1)圍繞主體概念全程策劃推廣;2)依托概念策劃出獨占性的行銷賣點;3)推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造;4)廣告企劃方案的有效性和獨創(chuàng)性;5)市場策劃的針對性和競爭性: 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。 第四部分 項目選址與建設(shè)條件1項目選址本案選址位于****霞陽鎮(zhèn)****村。項目用地大部分原為菜地和農(nóng)田。該地塊處于城南中心地帶,交通便利。項目選址區(qū)無拆遷戶,選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求,且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件,是建設(shè)商品住宅的理想場地。2項目建設(shè)條件 項目場址項目選址于神農(nóng)大道和解放路之間。東邊是新建的農(nóng)貿(mào)市場,南邊是濱江御景住宅小區(qū),西、北兩邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地。 工程地質(zhì)****地處湖南省的東南端,羅霄山脈中段,井岡山西麓??h境內(nèi)為丘陵山地,地層主要由沉積巖組成,變質(zhì)巖不多,第四系松散堆積物不甚發(fā)育。項目選址區(qū)域原屬農(nóng)田和菜地,和周邊的辦公場地及商業(yè)用地屬同一地質(zhì)性狀。 地震烈度根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GBl83062001),,地震動峰值加速度分區(qū)與地震動基本烈度對照小于Ⅵ度,可適當(dāng)考慮抗震設(shè)防。 氣候條件****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)。低溫寒冷期短,春早回暖快。不同海拔和不同區(qū)域,氣溫差異明顯,既具立體氣候特征,又有小區(qū)氣候差別。176。C之間,隨海拔高度遞減,故海拔1300余米的大院農(nóng)場,有“小廬山”之稱。年日照1500小時,無霜期288天。四季分明,晝夜溫差大,冬無嚴(yán)寒,夏無酷暑。 水文條件****境內(nèi)河流在地勢高差及山脈走向控制之下,形成蜿蜒曲折,急驟跌宕的水流態(tài)勢。全縣長度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上的河流49條,總長782公里,為洣水之源。由八面山及其支脈控制的斜瀨水,長92公里,流域面積778平方公里;由萬洋山和八面山支脈控制的河漠水,流域面積912平方公里,兩水在三河匯合為洣水,長6公里,往北流入茶陵。發(fā)源于萬洋山的沔水,長56公里,流域面積508平方公里,經(jīng)十都、沔渡流入茶陵匯于洣水。此外還有東風(fēng)河,往西流入安仁縣永樂河。 交通運輸條件****境內(nèi)道路四通八達(dá),縣城交通四通八達(dá),城區(qū)交通工具便捷。本工程選址緊靠106國道,交通十分便利。 供電條件****已建成變電站兩座,其中110kv變電站一座,35kv變電站二座,中小型水電站120余座,且都并入國家電網(wǎng),供電質(zhì)量好;現(xiàn)已開發(fā)裝機10萬KW,年發(fā)電量歷地5億Kwh以上,完全能夠滿足項目建設(shè)的建設(shè)需要。 供水條件****城內(nèi)安裝有自來水系統(tǒng),能夠滿足縣城生產(chǎn)、生活用水,且項目選址緊鄰縣城,能夠確保正常施工用水。 通信條件****郵政、電信快速發(fā)展,項目選址在本縣縣城,移動、聯(lián)通覆蓋全境,因此,可為本項目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。 建筑材料石料:縣城附近石灰石儲量豐富,質(zhì)量較好,可以作為建筑用石料,運距較短。砂、礫料:附近砂石質(zhì)量較好,可就近購買。石灰:石灰廠較多,生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好,可就近購買。水泥:長興水泥廠相距不遠(yuǎn),可直接購買。鋼材:可以從建材市場購買或從生產(chǎn)廠家調(diào)運,供應(yīng)方便。其它建筑材料:可從建材市場購買,滿足供應(yīng)。擬用土地原為農(nóng)田和菜地,按照****城市規(guī)劃,現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善,越來越多的投資者、消費者看好該地段的商住優(yōu)勢,形成強勁的投資和消費需求。拍賣土地,在選址上開發(fā)建設(shè)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū),一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源,滿足消費者的需要;另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置,發(fā)揮城南中心區(qū)土地資源的利用價值,以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。公司通過土地市場公開競拍獲得該宗地的土地使用權(quán),擬開發(fā)商業(yè)住宅小區(qū)。本項目的建設(shè)是促進(jìn)****國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展,完善城鄉(xiāng)交通設(shè)施建設(shè),促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建和諧炎陵的一項重要舉措,得到****委、縣政府及上級主管部門的大力支持,外部政策環(huán)境優(yōu)良。 第五部分 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容1建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃用地面積 ㎡,規(guī)劃總建筑面積 ㎡,其中,門面 ㎡,車庫及雜屋間 ㎡,住宅樓面積 ㎡。2建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規(guī)劃、一次開發(fā)”的運作方案,開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。序號項 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶6建筑密度%7綠地率%8估算總投資萬元 第六部分 主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1)規(guī)劃設(shè)計理念(1)以縣城總體規(guī)劃為前提,注重項目與周邊城市結(jié)構(gòu),以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系,延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系,體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。(2)以徽派建筑為風(fēng)格特色,將整個小區(qū)設(shè)計成為富有層次的整體,構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境,并打造旅游都市的商業(yè)氣息,豐富城市生活。(3)以人為本,在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計上突出“均好性”的原則,滿足不斷發(fā)展的動態(tài)市場需求,營造富有人情味的溫馨家園。2)總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在解放路上,以精致的景觀綠化相輔,提升本社區(qū)形象,使整個小區(qū)有機地聯(lián)系,融為一體。3)交通組織根據(jù)用地特點和小區(qū)規(guī)模,設(shè)置兩個出入口,其中主出入口設(shè)在解放路,另一個開向旁邊次干道。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰,充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡明便捷,采用完全人車分流的交通組織方式,小區(qū)內(nèi)部不受機動車干擾,為兒童、老人等提供了安全的地面活動場所,有利于集中綠地,水體環(huán)境的營造,大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。4)環(huán)境設(shè)計靈活運用空間表現(xiàn)手法,綜合設(shè)計流線、景觀和居住空間,在綠化景觀上營造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主,運用點線面的不同劃分和布置,將小區(qū)變成綠色的空間,為居民提供一個良好的生態(tài)環(huán)境。1)結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求,綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)
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