【文章內(nèi)容簡介】 ）昌榮縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀近幾年昌榮的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全縣固定資產(chǎn)投資增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全區(qū)固定資產(chǎn)投資比重，房價(jià)增長和城鎮(zhèn)居民收入增長，商品房市場供應(yīng)、結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求四個(gè)方面的基本協(xié)調(diào)。2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資23503萬元，％。2005年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資34946萬元，%。，%；，%。商品房銷售額39230萬元。其中，%，%。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資36217元，％。，%，%；，下降15%，銷售額47920萬元，%，其中住宅銷售額增長11%，%。 ，增長43%。，%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目資本金比例提高，資金雄厚的大企業(yè)顯露優(yōu)勢。強(qiáng)勢企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張逐漸提升了產(chǎn)業(yè)集中度。，增長43%。，%。商品房銷售形勢依然趨熱，%、%，%。 信貸的緊縮增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)商使用資金的安全性，資金門檻的提高加速了房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰的整合過程。房地產(chǎn)開發(fā)商采取多種渠道融通開發(fā)投資所需資金，房地產(chǎn)融資渠道多元化開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。（三）昌榮縣房地產(chǎn)發(fā)展前景昌榮房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，雖然取得了巨大成就，但與發(fā)達(dá)地區(qū)比較而言，還存在著較大差距。隨著昌榮社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，昌榮房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊。，昌榮房地產(chǎn)業(yè)具備了加速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。影響房價(jià)的因素主要有供求關(guān)系，成本和一個(gè)地方的GDP。正常情況下，GDP增長越快，房地產(chǎn)業(yè)越有發(fā)展空間。2007年昌榮縣GDP突破85億元，增速躍上20%的歷史新臺階，%，創(chuàng)造了歷史最高增速。這一增速在全市名列第3位，渝西第2位，僅低于雙橋區(qū)（%）和渝北區(qū)（%）。與2006年的位次相比，在全市提升了7位，在“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”提升了6位，在“渝西片區(qū)”提升了1位（2006年居全市第10位，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”居9位，“渝西片區(qū)”居3位），昌榮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。直轄后的**是國家實(shí)施西部大開發(fā)的“前沿陣地”，作為直轄于**的昌榮更是通往西部的黃金走廊,在大開發(fā)過程中，會產(chǎn)生出比其他西部城市更多更明顯的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，并會使昌榮房地產(chǎn)市場檔次提高，升值潛力增大。，昌榮未來住宅市場的發(fā)展前景十分廣闊。2007年居民收入大幅增加，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到4329元，%，城鎮(zhèn)居民可支配收入也大幅增加，達(dá)到11786元，%。，%昌榮縣的房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間,隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加不難看出昌榮縣在未來幾年對房屋的需求是非常大的，從而奠定了本項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)。，房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加規(guī)范。近年來，昌榮縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，政府為進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大了宏觀調(diào)控力度及市場經(jīng)濟(jì)秩序的整頓，開展了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序整頓和規(guī)范工作，土地供應(yīng)市場化制度基本建立，并對開發(fā)企業(yè)從廣告、“放號”、收費(fèi)、面積計(jì)算、項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收、物業(yè)管理等一系列違法行為的清理整頓、查處，建立了較完善的廣告發(fā)布審查、商品房銷售公示、開發(fā)限時(shí)申報(bào)、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格等制度并落實(shí)實(shí)施。隨著這一系列舉措的貫徹落實(shí)，未來昌榮的房地產(chǎn)市場將更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)健康的發(fā)展。根據(jù)以上分析，展望未來幾年，昌榮房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)升溫，市場發(fā)展將出現(xiàn)以下趨勢：根據(jù)以上對昌榮縣房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及前景分析，以及2006年和2007年房地產(chǎn)需求持續(xù)走高，未來幾年將延續(xù)這種趨勢。隨著出臺的十項(xiàng)擴(kuò)大住房消費(fèi)政策的逐步實(shí)施、住房貨幣化分配工作的加快、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的降低、住房金融配套的完善，以及房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范所帶來的住房消費(fèi)環(huán)境的改善，城市人均可支配收入的提高，全縣住房市場將進(jìn)一步繁榮，全縣住房消費(fèi)有望再上臺階。同時(shí)，由于房屋拆遷量增大的影響，二手房交易量價(jià)繼續(xù)保持上升勢頭，二手房的活躍，又勢必帶動(dòng)商品房市場的繁榮，形成住房梯級消費(fèi)、住房一、二級市場聯(lián)動(dòng)的格局。大盤的規(guī)?；⒓苫_發(fā)，也越來越成為一種必然的發(fā)展趨勢。目前，昌榮樓市步入了大盤時(shí)代，從5萬平方米到10萬平方米的樓盤不斷推出。正是這些不斷涌現(xiàn)的大盤改變著昌榮樓市。大盤具有兩大特點(diǎn)：一是開發(fā)商實(shí)力雄厚，具有相當(dāng)?shù)闹群推放铺栒倭?；二是?xiàng)目定位水平高，不僅注重居室空間設(shè)計(jì)，更注重內(nèi)部配套和景觀。大盤在市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施配套等方面均匠心獨(dú)具，提升了樓市的整體品質(zhì)。大盤不但擁有成為一個(gè)大社區(qū)的基礎(chǔ)，而且有宏大的氣勢和品牌效應(yīng)，更能得到消費(fèi)者青睞。因此樓盤的規(guī)?；?、集成化開發(fā)，也將成為未來發(fā)展的大趨勢。，增長43%。，%。商品房銷售形勢依然趨熱，%、%，%。依據(jù)該情況來看，我們不難做出對未來“拓新東方之驕”房價(jià)的預(yù)測：年份2006年2007年2008年2009年2010年房價(jià)（元）13001900230026003000綜合以上分析可以得出結(jié)論：該縣房地產(chǎn)市場供銷兩旺，現(xiàn)階段昌榮房地產(chǎn)業(yè)仍處于持續(xù)升溫階段，發(fā)展態(tài)勢健康協(xié)調(diào)；住宅商品房價(jià)格仍將保持穩(wěn)步持續(xù)增長；未來昌榮房地產(chǎn)市場仍然會高速、健康地發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢看，本項(xiàng)目面臨著較為有利的投資時(shí)機(jī)。對2008年昌榮縣房地產(chǎn)市場的總體預(yù)測是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場秩序更加規(guī)范；市場成交有望進(jìn)一步擴(kuò)大；房地產(chǎn)市場競爭加劇，房價(jià)穩(wěn)中有升。第四章 項(xiàng)目定位及目標(biāo)市場分析一、項(xiàng)目概況（一）、地理位置拓新東方之驕位于昌榮縣城南北大道地區(qū)，位于昌榮縣的主要景觀大道－南北大道一側(cè)，三面臨街?；氐哪?，北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地，東邊鄰城市主干道南北大道。項(xiàng)目位于昌榮縣北部新城內(nèi)，高速公路出口與縣城聯(lián)系的主要景觀大道旁，為昌榮縣城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)控制地段。除西側(cè)臨南北大道不能有車行出入口外，地塊南北向均可與城市的支干道相連，對外交通十分便捷，區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)越。（二）、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積計(jì)量單位數(shù)值所占比重備注規(guī)劃總用地面積：㎡19750建設(shè)用地面積：㎡17845居住戶數(shù)套686居住人數(shù)人2195總建筑面積：㎡75438一、按功能性質(zhì)劃分 1）住宅建筑面積㎡59250 2）公建及配套設(shè)施建筑面積㎡16188 3）其他建筑面積㎡二、按地上地下性質(zhì)劃分 1）地上建筑面積㎡59250 2）地下建筑面積㎡16188停車泊位輛216 1）地面輛22 2）地下輛218容積率3．00建筑密度%20．96綠地率%（三）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明，分兩期建設(shè)。一期建筑沿道路條形布置板式多層住宅；二期位于用地東部，其形式為點(diǎn)式高層建筑。，沿街一層為商業(yè)用房，其后部作為物管用房和住宅入戶門廳，二層以上為住宅。小區(qū)內(nèi)28層高層為純住宅。，地下設(shè)備用房三個(gè)疏散口，直接對外；地下車庫分為兩個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均有兩部以上樓梯與地面聯(lián)系；商業(yè)門面直接對外疏散；28層住宅塔樓核心筒采用兩部客梯（兼消防電梯）和一部防煙樓梯，合用前室。建筑立面造型建筑風(fēng)格為現(xiàn)代風(fēng)格，盡量通過整體立面的尺度效果和簡潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色。建筑體量，采用平面凹，凸的手法富了城市空間，使人們看到建筑頂部的變化。商業(yè)裙房部分在臨城市干道一側(cè)，立面采用了簡潔的幾何劃分，同時(shí)通過高技術(shù)手段和細(xì)部的精心設(shè)計(jì)來強(qiáng)化建筑的造型和吸引人們的注意力。主在建筑的主體頂部采用大尺度的架空支架式的結(jié)構(gòu)造型，同時(shí)在體量上向內(nèi)收，既加強(qiáng)了建筑的穩(wěn)定感又強(qiáng)化了頂部，達(dá)到良好的視覺效果。五、建筑設(shè)計(jì)圖、效果圖：二、（一）項(xiàng)目優(yōu)勢及機(jī)會分析⑴、拓新品牌，享譽(yù)全城；⑵、社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性， 符合當(dāng)?shù)匚磥硐M(fèi)需求；⑶、項(xiàng)目位于南北干道旁，位置優(yōu)越，交通便利；⑷、小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；⑸、與周邊競爭樓盤相比，本項(xiàng)目在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢，即有多層又有高層，以多層來帶動(dòng)高層；⑹、戶型面積搭配合理，戶型設(shè)計(jì)具有緊湊、實(shí)用、合理的優(yōu)點(diǎn)；⑺、區(qū)域發(fā)展前景廣闊，在未來必將成為昌榮新興居住區(qū)；⑻、農(nóng)村購房進(jìn)城以及本縣外鎮(zhèn)購房現(xiàn)象在逐漸增多,擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群；項(xiàng)目劣勢及威脅分析⑴、由于本項(xiàng)目的開發(fā)正處于南北干道開發(fā)的前奏，真實(shí)價(jià)值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性；⑵、項(xiàng)目占地面積相對較小，沒有規(guī)模效應(yīng)，配套設(shè)施不全；⑶、2008年昌榮開發(fā)量較大，市場競爭壓力加大；⑷、昌榮人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對有限；⑸、緊鄰主干道、有一定的噪音和灰塵污染；⑹、按揭銀行，貸款利率高，手續(xù)繁瑣；⑺、08年中國的經(jīng)濟(jì)形式不宜樂觀，緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)市場有一定的影響；⑻、建筑面積公攤面積比較大；（二）、項(xiàng)目核心競爭力分析項(xiàng)目的核心價(jià)值：低密度整體規(guī)劃布局：30%的高綠化，低密度的空間布置?，F(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格：通過整體立面的尺度效果和簡潔、明快并運(yùn)用現(xiàn)代細(xì)膩的表面肌理設(shè)計(jì)，達(dá)到與周邊環(huán)境和城市空間互相呼應(yīng)，力求創(chuàng)造出具有鮮明時(shí)代氣息特色?，F(xiàn)代人居的環(huán)境景觀:舒適高效的戶型空間小區(qū)成圍合式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化、小區(qū)廣場、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；4﹑先進(jìn)便捷的智能化系統(tǒng)5﹑廣闊的區(qū)域發(fā)展前景；項(xiàng)目位于昌榮第一景觀大道南北干道旁，此區(qū)域必將成為昌榮最適合居住的區(qū)域。三、項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群分析Ⅰ、昌榮縣家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)，%，而且平均每個(gè)家庭戶的人口有下降的趨勢。到2005年，，有上升的趨勢。家庭收入情況預(yù)測2007年，惠農(nóng)政策的落實(shí)到位，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的大幅上漲，使廣大農(nóng)民受益，全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長，農(nóng)民的家庭經(jīng)營性收入將會大幅增加，務(wù)工的工資性收入也將伴隨物價(jià)上漲而提高，全年農(nóng)村居民人均純收入將增加620元以上，超過4100元。城鎮(zhèn)在崗職工的工資普遍上漲，資本市場持續(xù)向好，都將增加城鎮(zhèn)居民的工薪收入和財(cái)產(chǎn)性收入，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有望突破15％的增速，超過11000元。1－10月昌榮縣居民儲蓄余額為505329萬元，％。Ⅱ、項(xiàng)目客戶群定位目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定項(xiàng)目的銷售市場主要區(qū)域界定為昌榮縣城及其管轄的20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。次要區(qū)域界定為昌榮周邊區(qū)縣。目標(biāo)客戶細(xì)分及特征描述A、主要目標(biāo)客戶群細(xì)分及描述①、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)生及各級鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)的公務(wù)員。②、在東南沿海及發(fā)達(dá)城市打工的昌榮本地年輕人。③、隨著板橋工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在工業(yè)園內(nèi)企業(yè)打工人員。④、私營業(yè)主，企業(yè)效益較好的打工人員。B、次要目標(biāo)客戶群及描述①、昌榮本地二次置業(yè)者。②、外來人員到昌榮定居者。③、主城區(qū)退休后想到縣城來養(yǎng)老人員。④、看好區(qū)縣樓市的發(fā)展，到昌榮來投資人員。⑤、隨著農(nóng)民收入的增加，想到縣城里發(fā)展的農(nóng)民。七、 項(xiàng)目開發(fā)主題定位 根據(jù)項(xiàng)目的核心價(jià)值：現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、新城市地段、智能化系統(tǒng)、保姆式物管等分析，并通過認(rèn)識和把握項(xiàng)目各項(xiàng)特點(diǎn)及情況，把項(xiàng)目開發(fā)主題定位為：現(xiàn)代人居的榜樣生態(tài)社區(qū)的典范————高品質(zhì)生活院館————第五章 項(xiàng)目可行性分析一、 項(xiàng)目的合法性分析**開發(fā)（集團(tuán)）有限公司取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貳級資質(zhì)證書，對本報(bào)告中涉及土地取得**市房地產(chǎn)權(quán)證，項(xiàng)目獲得選址許可、立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。二、 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析選址：本項(xiàng)目選址在昌榮縣城南北大道地區(qū)，位于昌榮縣的主要景觀大道南北大道一側(cè)，三面臨街?；氐哪?，北面均為規(guī)劃的城市次干道，西面緊靠B062地塊居住用地