【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)查，情況如下：永華怡景園位于九華山大道與白牙路交口往南，移動(dòng)公司南邊。住宅建筑面積21950 平方米，戶型設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)型三房為多。占地 公頃。2022 年 7月中旬開盤預(yù)售 2 幢住宅。小高層均價(jià) 3100 元/平米左右，100 平米復(fù)式特價(jià) 3398 元/平米起售。開盤即銷售 60%以上。星河灣花園沿九華山大道西側(cè)，匯景花園南側(cè)，占地面積 3 萬平方米，建筑面積約 60000 平方米，由多層、小高層和高層組成，目前在售為多層和小******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 17高層，08 年 12 月小高層開盤銷售，共推出 110 套，面積為 100150 平方米，價(jià)格為 29003750 元/平方米，樓層價(jià)差較大，均價(jià) 33003400∕平方米。其中一棟多層辦公樓由***市房產(chǎn)局整體購(gòu)買。為增強(qiáng)客戶的購(gòu)房信心，在銷售合同中承諾：如該小區(qū)房?jī)r(jià)下跌，已購(gòu)房客戶可以無條件退房。目前銷售已近 90%。***麗陽蘭庭麗陽蘭庭是由安徽**房地產(chǎn)公司（***公司）負(fù)責(zé)開發(fā)、安徽***公司建造。小區(qū)位于***百牙東路，東沿九華山大道，西鄰貴***中學(xué)秋浦分校，總占地 24475㎡，總建筑面積約 71200㎡。由高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種建筑形態(tài)組成，是一座融高尚居住、購(gòu)物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公、教育配套于一體的現(xiàn)代化全息生活城，有大面積空中花園、架空穿景以及高層觀景洋房和古典廊橋景觀設(shè)計(jì)。09 年 11 月 8日開盤，一期推出 1和 3樓，戶型面積為 7810109㎡，3200元/ ㎡，當(dāng)天房源銷售即逾 80%。華邦陽光城位于秀山南路，老城區(qū)的西南，開發(fā)商是*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積約為 萬平方米，建筑面積為 14 萬平方米，為地中海式建筑風(fēng)格，由多層、小高層組成。一期多層于 08 年 10 月開盤銷售，價(jià)格區(qū)間為 29503500 元/平方米，均價(jià) 3280 元/ 平方米，開盤當(dāng)日成交 63套。二期沿街兩棟住宅于 09 年 3 月開始認(rèn)籌，目前認(rèn)籌客戶已有 40 余套。匯景花園位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由***市***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，****規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，總占地250 畝，總建筑面積 22 萬㎡。共分 4 期開發(fā)，前三期均為多層（三期多******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 18層開盤形成搶購(gòu)局面） ，現(xiàn)已售完。四期于 08 年 10 月份開盤銷售，現(xiàn)在售的為最后 3 幢小高層住宅,共 132 套，銷售價(jià)格為 29003700 元/平方米不等，樓層差價(jià)基本上為 80 元/平方米，戶型建筑面積為㎡～㎡，均價(jià)為 3400 元/㎡。目前剩余房源很少。此項(xiàng)目是***最早開發(fā)的小區(qū)，也是品牌小區(qū)，社區(qū)已成熟，商業(yè)配套齊全，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部綠化+外部清溪公園） ，交通方便，社區(qū)規(guī)模較大，配套完善。河濱花園河濱花園位于九華山大道以西，緊鄰麗陽蘭庭北邊，與百荷公園咫尺之遙。小區(qū)總占地 11 萬㎡，總建筑面積 萬㎡，容積率 ，綠化率 35%，是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。建筑單體以多層及小高層為主，融入了歐式古典風(fēng)格，又結(jié)合現(xiàn)代簡(jiǎn)約氣息；以賦予建筑靈動(dòng)之美。河濱花園坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動(dòng)態(tài)景觀。河濱花園由***市牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，共分 3 期開發(fā)，由多層、小高層、沿街商業(yè)所組成，目前多層只剩余幾套住宅，三期小高層于 08 年12 月開盤銷售，銷售區(qū)間價(jià)格為 30803600 元/平方米，目前銷售率達(dá)到70%左右。此項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模較大，配套完善，自然環(huán)境較佳（內(nèi)部景觀+外部白沙河公園） ，戶型緊湊實(shí)用，交通方便。森橋印象森橋印象項(xiàng)目地塊位于東城版塊，***開發(fā)區(qū)內(nèi)，由***市***房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總用地 170 畝，總建筑面積達(dá) 萬余平方米，將建設(shè)為別墅和多層為一體的高尚社區(qū)。由*****規(guī)劃設(shè)計(jì)院已完成項(xiàng)目規(guī)劃，景觀設(shè)計(jì)則由國(guó)際上久負(fù)盛名的******團(tuán)公司擔(dān)任，共分******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 193 期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為 11 幢多層住宅，面積范圍為 ㎡（二室二廳）～㎡（三室二廳二衛(wèi)） ，目前銷售均價(jià)為 3700 元/㎡，銷售率近 70%。靜安新城該項(xiàng)目位于長(zhǎng)江南路與南環(huán)路交口，屬于城區(qū)南郊，占地 67 萬平方米，總建筑面積為 116 萬平方米，由多層、小高層、高層組成、目前在售的有多層、小高層，多層均價(jià)為 2480 元/ 平方米，5 層已基本售完，小高層均價(jià)為 2780 元/平方米，銷售率達(dá)到 30%。銷售情況一般。對(duì)以上樓盤的性質(zhì)、特點(diǎn)、規(guī)模、價(jià)格和銷售等方面的調(diào)查有助于目標(biāo)市場(chǎng)的把握和定位，可為“******花園”的規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)營(yíng)銷提供參考。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)越的環(huán)境“******花園居住小區(qū)”位于***市南部站前區(qū)，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。外部交通條件優(yōu)越，傍有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、***路、長(zhǎng)江南路等通過或穿越，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有貴***中學(xué)高中部新校區(qū)、站前區(qū)文化廣場(chǎng)、***職業(yè)中學(xué)、***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、500 畝水上公園等。近抵省級(jí)風(fēng)景名勝***—***風(fēng)景區(qū)，悠長(zhǎng)的***對(duì)景景觀大道是城市獨(dú)有的生態(tài)風(fēng)景線。該地是休閑居住的樂園。時(shí)代化發(fā)展性的規(guī)劃設(shè)計(jì)隨著***房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升，各個(gè)板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 20因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。結(jié)合基地的區(qū)位條件， “******花園居住小區(qū)”將規(guī)劃設(shè)計(jì)納入到***火車站站前區(qū)的整體結(jié)構(gòu)框架的構(gòu)建之中，完善站前區(qū)核心區(qū)域的功能組成和結(jié)構(gòu)框架。進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位與山水景觀資源的完美對(duì)接，創(chuàng)造生態(tài)化的全新社區(qū)生活形態(tài)。秉承以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套的舒適化、便捷化和完整化。深入考慮客戶群體的心理需求。推出個(gè)性多樣化、立體化的建筑特色，實(shí)現(xiàn)建筑群體與環(huán)境、建筑單體與景觀的有機(jī)結(jié)合。兼顧開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，充分考慮市場(chǎng)變化，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的彈性和可操作性。滿足高尚層次的需要隨著***市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們的生活水平有較大的提高，對(duì)生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。本建設(shè)項(xiàng)目正是基于此種社會(huì)現(xiàn)實(shí)投資興建的集居住、購(gòu)物、文化、休閑、幼兒寄托于一體的生活小區(qū)，定會(huì)得到市場(chǎng)的青睞。產(chǎn)品定價(jià)合理“******花園居住小區(qū)”商品房，小高層住宅按均價(jià) 3200 元/平方米出售，多層住宅均價(jià) 2800 元/平方米出售，商鋪按均價(jià) 5000 元/ 平方米出售。由于它的獨(dú)特區(qū)位與環(huán)境價(jià)值，按照目前中高房?jī)r(jià)水平及走勢(shì)，該價(jià)位應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的吸引力。 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 定位策略******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 21進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)人群，分析購(gòu)房者的消費(fèi)需求、消費(fèi)偏好、消費(fèi)理念，采取針對(duì)性的產(chǎn)品宣傳。 差異化策略準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)，宣傳公司的品牌訴求和產(chǎn)品特點(diǎn)，以此贏得消費(fèi)者的關(guān)注與共鳴，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買欲望。 價(jià)格策略打造高品質(zhì)高品位的產(chǎn)品，以優(yōu)越的性價(jià)比與附加值吸引購(gòu)房者，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 服務(wù)策略以消費(fèi)者為中心，為顧客創(chuàng)造價(jià)值，提供產(chǎn)品質(zhì)量承諾，打消使用顧慮。以熱情的接待、高效的服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化的解決程序，最大化的留住客戶。做好訪問者的信息記錄，及時(shí)回訪，最大化的爭(zhēng)取客戶回頭。 銷售推廣策略先宣傳，后銷售。集中進(jìn)行密集廣告，營(yíng)造聲勢(shì)，振動(dòng)市場(chǎng)。統(tǒng)一品牌形象，提升形象高度，賦予品牌良好的親和力。拓寬宣傳渠道，創(chuàng)新宣傳方式。做到最大覆蓋，提高宣傳效果。建設(shè)精干強(qiáng)大的宣傳促銷隊(duì)伍，并對(duì)銷售人員進(jìn)行績(jī)效考核，使成績(jī)與收入合理掛鉤，同時(shí)強(qiáng)化營(yíng)銷培訓(xùn)，最大程度的提高推廣效率。重視情感促銷，合理的配送贈(zèng)品或紀(jì)念品，可以有效的吸引客戶和傳播品牌。******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 22第四章 方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)背景 項(xiàng)目名稱：******花園居住小區(qū) 項(xiàng)目環(huán)境******花園居住小區(qū)地處中國(guó)優(yōu)秀旅游城市***市，區(qū)域內(nèi)擁有中國(guó)佛教圣地——九華山。***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長(zhǎng)江，南接雄奇黃山?，F(xiàn)轄貴***區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)以及省級(jí)***經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積 8272 平方公里，總?cè)丝?158 萬。***旅游資源得天獨(dú)厚，自然風(fēng)光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。全國(guó)四大佛教圣地之一的九華山不僅自然景色秀美，是國(guó)家4A 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，而且佛教文化博大精深，寺廟百座，僧尼千人，是著名的國(guó)際性佛教道場(chǎng)。境內(nèi)擁有被稱為“華東動(dòng)植物基因庫(kù)”的國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)——牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽(yù)為“中國(guó)鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護(hù)區(qū)——升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙樹迷蒙，一派江南水鄉(xiāng)好風(fēng)光。***歷史文化底蘊(yùn)積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任***刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下了千余首膾炙人口的不朽詩(shī)篇，為***贏得了“千載詩(shī)人地”的美譽(yù)，始于母系社會(huì)的***儺戲更被譽(yù)為“戲曲活化石” 。***市生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá) 57％以上，是中國(guó)第一個(gè)國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，是實(shí)施《中國(guó) 21 世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設(shè)首批綜合示范市之一。******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 23“十一五期間” ，***市堅(jiān)持以“加快追趕，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越”為主題，以工業(yè)化為核心，以大開放為主戰(zhàn)略，以招商引資為抓手，以工業(yè)園區(qū)為平臺(tái)，大力培育非金屬新材料業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品及深加工業(yè)、有色金屬冶煉及深加工和能源產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)，將***打造成全國(guó)最大的非金屬新材料基地、世界級(jí)旅游勝地、華東地區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品深加工和中藥材基地、安徽省重要的有色金屬冶煉及深加工基地和能源基地，努力建設(shè)一個(gè)名山秀水、名城宜居、民富市強(qiáng)、民和政通的新***。本項(xiàng)目位于***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。站前區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模 萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計(jì)劃建設(shè) 150 萬平方米商品住宅，***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約 500 畝水面形成水上公園。本項(xiàng)目東至世紀(jì)大道、南至緯四路、西至經(jīng)五路。占地面積約 公頃，地形方正，地勢(shì)基本平整。優(yōu)越的區(qū)位，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)為“******花園”的運(yùn)作成功提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)1．設(shè)計(jì)條件2． 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （2022 年版） （GB5018093）3． 《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》 （建設(shè)部 2022 年 4 月）******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 244． 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500382022）5． 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB503682022）6． 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GB5006797）7． 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （JBJ1342022）8． 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GB500162022）9． 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （2022 年版） （GB5004595） 設(shè)計(jì)原則整體性——和諧共生從整體出發(fā)，對(duì)外強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，對(duì)內(nèi)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效，和諧共生的整體環(huán)境。多樣性——兼容并蓄針對(duì)多元化的市場(chǎng)需求，有機(jī)組合多樣化的住宅類型，在整體協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，塑造豐富的空間景觀，營(yíng)造多樣性的宜人場(chǎng)所空間。文化性——多元文化挖掘***地域文化特質(zhì)，與現(xiàn)代文化交融結(jié)合，社區(qū)設(shè)計(jì)為濃郁的英倫風(fēng)格，深厚的文化底蘊(yùn)，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學(xué)院氛圍相呼應(yīng)，提升社區(qū)文化品質(zhì)。生態(tài)性—自然健康以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性，強(qiáng)調(diào)人、建筑、環(huán)境的共生與融合，充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造社區(qū)小氣候，實(shí)現(xiàn)人與自然的交流融合，同時(shí)注入健康休閑的理念，提升環(huán)境品質(zhì)。操作性——彈性成長(zhǎng)充分考慮現(xiàn)狀條件和開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，注重超前性和長(zhǎng)效性。通過具有彈性的整體結(jié)構(gòu)，使項(xiàng)目具有良好的可操作性，以利于起步建設(shè)和分期開發(fā)。******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究*******設(shè)計(jì)有限公司 25 方案描述總體布局通過整合基地周邊環(huán)境，對(duì)基地做出科學(xué)的分析和相對(duì)應(yīng)的布局形式?；貫槟媳毕蜉^長(zhǎng)，東西向較短的規(guī)整矩形，東西兩側(cè)道路基本為南北走向（南偏東 17 度左右） 。沿世紀(jì)大道為城市規(guī)劃景觀軸線，沿路規(guī)劃了近 40 米的城市綠化帶，景觀效果較好，構(gòu)成了本區(qū)規(guī)劃中重要的外部借景要素。在本區(qū)規(guī)劃中我們根據(jù)基地形狀，規(guī)劃了南北走向的三列住宅組團(tuán)，并且