【文章內容簡介】 例越來越大，但其總規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產市場還未真正橇動。目前某房地產市場主要是由于良好的空氣、氣候及自然環(huán)境和旅游等優(yōu)勢帶動的，島外銷售市場雖占據(jù)了50%以上，但市場規(guī)模較小，只相當于全國一個房地產企業(yè)巨頭一年的市場銷售規(guī)模。目前某購房市場主要限于北京、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市場還剛剛啟動，經濟較發(fā)達的華南市場、華中市場及境外市場還是空白，島外銷售市場范圍還很窄，市場潛力巨大，還未針對不同目標客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產產品。某作為全國最佳的第二居住地，其旅游度假、休閑居住、健康康復、療養(yǎng)、養(yǎng)生及各個層次的養(yǎng)老等目標房地產市場巨大。、宏觀調控等系列政策對某房市有一定影響，但仍保持平穩(wěn)發(fā)展。央行新政形勢下，某市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長。2007年底出臺的提高第二套房首付比例、實行上浮利率等一系列針對房地產貸款的調控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。在深廣等地區(qū)房價下跌的情況下，某市商品房市場仍在低價位運行，并無多大下降空間?？傮w上看，某市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進。政府向符合廉租住房保障條件的家庭發(fā)放租賃住房補貼，加大廉租住房建設力度，加快危房和舊城區(qū)改造步伐等措施在很大程度刺激了普通階層的購房需求，但其對中高層次的住宅市場需求以及島外度假住房需求影響不大，總的房產市場只會活躍，銷售量有較大增長，中高檔住宅市場和普通住宅市場的需求彼此不會受影響。、某旅游城市建設升級加快，財富及資本搶灘某，某變得越來越“貴氣”，某房地產將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢。今年某計劃在保證基礎設施、重點產業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產的供地規(guī)模，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運營，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時，選擇優(yōu)質開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設。某市的土地儲備充足，國家開發(fā)銀行300億元的授信額度為城市運營打下了堅實基礎。明年某將繼續(xù)做大土地儲備總量，爭取新增儲備土地800010000畝。在旅游產業(yè)發(fā)展方面，某溫泉海岸、火山奇觀、海上森林(紅樹林)、會議會展及高爾夫、游艇等專項旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導演創(chuàng)作和執(zhí)導的以大海為背景的大型海上實景演出——印象XX島也已進入實質創(chuàng)作排練階段，這是某市政府打造“陽光某、娛樂之都、品位之城”的重要舉措之一，預計節(jié)目將于今年5月上演，屆時國內外游客將在美麗的某西海岸感受熱帶海島歷史文化風情的完美演繹。房產的價值取決于城市的價值。今年某城市建設將有一系列的利好消息。某城市空間發(fā)展模式的“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則逐步得到體現(xiàn)，城市道路得到全面改造，國貿玉沙村、海甸溪北岸等城中村全面改造，城市主城區(qū)形象得到較大提升，生態(tài)綠色環(huán)境、熱帶風光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色漸漸顯出面貌，建設“江、海、田、林”相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市目標將逐步實現(xiàn)，某變得越來越“貴氣”。喜來登、香格里拉、希爾頓等五星級酒店的相繼進入，預示著某的城市形象變得富貴，某越來越成為“有錢人”商務會務的接待基地和度假養(yǎng)老、旅游居住的天堂，為“有錢人”蓋第二、三套房成為某各大發(fā)展商常提的話題。富力、萬科、聯(lián)華國際等國內房地產巨頭在某的項目已進入實質性開發(fā)階段。許多中小開發(fā)商因某拿地成本過高而被迫轉向沿海市縣或五指山、保亭等中部山區(qū)，某的房地產將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢。某相對低廉的房價和房產高性價比，某房產將日益成為國民第二旅游居住地的最佳選擇，在國內房地產市場受宏觀調控日益萎縮的大背景下更具投資置業(yè)價值，越發(fā)受島外居民旅游購房的追捧。多數(shù)島外置業(yè)者認為某多數(shù)樓盤性價比值極高，是物所超值。對于購房者而言，高品質、高性價比的住宅產品才是其最終的選擇。、在產品結構上，小戶型島外旺銷，大中戶型成為某本土居民的新寵。目前，居于旅游休閑度假和置業(yè)投資的需求，小戶型倍受島外居民的追捧，而某本土居民及新移民購買第二套房的愿望及需求則越來越強烈，在全國流動性資本過剩的背景下，出于存款保值的需要，會有一部分本地居民購買能量釋放。2007年以來，某本地居民對大中戶型房產需求旺盛，市場占有份額逐年提高，各大發(fā)展商也開始重視開發(fā)大中戶型、高品質的樓盤。、市場競爭空間激烈，產品類型全面開花。某樓盤將步入比地段比樓盤比企業(yè)實力比規(guī)劃比營銷的綜合競爭新格局。西海岸有城市海岸、紫園、藍城1號、維多利亞花園、蘇格蘭海景花園、菩提樹、萬科浪琴灣、比華利二期等近二十個樓盤300萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、安德利、某灣等；濱江版塊有蘭水灣，海藍椰風等，某樓盤進入了前所未有的競爭時代。大盤興起，某樓盤開發(fā)水準逐步拉近與房地產發(fā)達地區(qū)的距離。2004年以前，某樓盤無論品質多低，只要位置好，就熱銷，2004年至2006年，某樓盤開始注重品質建設，品質好開始吸引眾多眼球，2007年，產品同質化現(xiàn)象愈演愈烈，加上品牌企業(yè)的進入，企業(yè)的口碑和品牌營銷將成為企業(yè)致勝的法寶。2008年不僅比企業(yè)，同時也比項目規(guī)模，比規(guī)劃水平，比配套，比市場個性化、差異化營銷。如：城市海岸、紫園、蘭水灣、榮域這些樓盤無一不邀請島外（甚至境外）一流的規(guī)劃設計公司參與項目的總體規(guī)劃與園林設計。個性化營銷手段越來越多，公關活動逐慚走俏。特別是與藝術捆綁在一起的公關活動在某一些知名樓盤屢試不爽，島外開拓力度加大。、商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，銷售增速將回落，今年房價暫無下降空間。經過市場分析，我們對今年房地產的發(fā)展趨勢可做出如下預測：某市房地產投資將會保持平穩(wěn)增長，商品住房銷售島外市場仍看好，住房需求仍將持續(xù)增長。房價方面，某市商品房市場因處在低價位運行，平均水平不及內地省會城市的經濟適用房，無下降空間；近年來隨著地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發(fā)成本的持續(xù)增長，將推動房價上漲。但今后國家對房地產市場的宏觀調控將持續(xù)，政府正在著手建立保障性住房供給體系，將對穩(wěn)定房價起到一定的作用?？傮w上看，某市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動，短期增長會有所回落，但長期看漲。（三）海甸島住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢在某眾多的居住區(qū)域中，最北端的海甸島無疑是最具特色的版塊之一：這里擁有最為豐富的水景資源——海景、河景、江景；擁有一流的酒店和醫(yī)院；坐落著XX最富盛名的大學——XX大學；正在興建面積僅次于萬綠園的城市生態(tài)公園——白沙門生態(tài)公園；此外，北海甸還是某這座城市的起源地和文化發(fā)祥地。海甸島是某市區(qū)重要的組成部分，建省以來就作為中高檔居住區(qū)（東部開發(fā)區(qū)）來規(guī)劃建設的，某市政府在“十一五”規(guī)劃中是作為“大中國右岸”重點推出的，在某市濱海旅游城市及濱海海岸房地產發(fā)展是作為中心區(qū)域重點發(fā)展的。市政府將其作為全國高檔國際度假休閑區(qū)域來重點規(guī)劃建設和對外宣傳，在未來的五年內，將發(fā)展成為一個高品質，高層次，既適合宜居又適合投資的一個高檔社區(qū)。海甸島地處某市北部沿海和沿江地區(qū)，是“島中之島，城中之城”，已成為近幾年某市城市發(fā)展的熱點話題，隨著某政府對城市發(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點。隨著政府六大系統(tǒng)工程的啟動，對海甸島建設的不斷深入，海新大橋、環(huán)島路、美麗沙、白沙門生態(tài)公園等大型項目相繼在海甸島動工，和平橋、人民橋的改造，使海甸島成為房地產投資與經營的熾熱底盤，伴隨環(huán)島高速的開通、近千畝白沙門公園的建成，以及實力品牌開發(fā)商的進入，大手筆房地產的開發(fā)建設，北海甸地產必將迎來花樣年華，其蘊藏著巨大的增值空間和發(fā)展?jié)摿Α：５閸u還是某城市文化的發(fā)源地。坐落在某海甸島最北端的“白沙門”，古稱“白沙津”，為當時瓊州與雷州海渡和貿易的港口，宋朝海上絲綢之路的集散地，到某建埠時為“白沙門”，其商賈云集，僑民日增，日見繁盛。后來，再由XX渡海和物質進出口的主要港口之一的“某浦”到1926年起成立的“某市”，白沙門的早期開發(fā)使某的城市建設日趨完善，這片土地上刻寫著某的年輪，記錄著這個城市的興衰歷史及發(fā)展軌跡。從最早的漁村、港口、貿易集散地到今天的XX省會，早期的開拓者們不僅造就了某的雛形，也融匯著各方文化，成為某文化淵源的重要部分，這使得人們在記住北海甸得天獨厚的自然資源的同時，也會被它的文化內涵而吸引。昔日小島成人居福地　　海甸島是某最大的一個島嶼，這里曾經是一個十分荒蕪的地方，由幾個默默無名的小漁村組成，人煙稀少，雜草叢生。除了西部靠近一條小橋的地方有少量人口居住外，東部溪邊除了一些靠下海捕魚為生的漁民外，基本上無人居住。XX建省辦特區(qū)初始，白沙門板塊也開始煥發(fā)生機，到處呈現(xiàn)開發(fā)熱。僅1992年底，該區(qū)域報建面積就達150萬平方米。繼1998年寰島集團整體開發(fā)海甸島東部開發(fā)區(qū)之后，眾多公司搶灘這里從事房地產、市政設施等開發(fā)建設，10多年后的今天，海甸島已成為人居福地。近幾年來，開通的城市公交干線就達10余條，總數(shù)占某市交通干線的四分之一以上。2003年8月，世紀大橋的開通，打通了海甸島的交通瓶頸，此后，這里更是人氣飆升。據(jù)了解，目前海甸島居住人口已達10萬人以上，成為某市一個重要的純生活區(qū)域。規(guī)劃提升房產升值潛力　　環(huán)島路的建設連通和海甸島四座橋梁的改造、擴建和新建，連接海甸內外主要通道的全面升級和六大系統(tǒng)工程建設，證明了政府對此區(qū)域開發(fā)的高度重視，是作為與某灣處于同等地位，并與其連通一體的（大中國右岸）主城濱海核心區(qū)考慮的。規(guī)劃建設給島內居民生活帶來深遠的變化，區(qū)域房地產價值得到大大提升，預示著該區(qū)域進入新一輪開發(fā)的熱潮。海甸島環(huán)島路全長約13公里，由美麗沙東部起，向北延伸至海甸島北海岸，經白沙門公園、江南城至南渡江入某，再沿橫溝河左岸南下至海甸二路，最后在美麗沙南部完成閉合。其全長約6公里的路段包括風水廣場、世紀廣場、丁字路口廣場、沙灘廣場、填海廣場等五大主題廣場的景觀。在海甸島沿海、沿江地帶中，北海甸區(qū)域是最令人期待的“金角銀邊”區(qū)域，規(guī)劃起點高，且擁有面積近千畝之廣的“白沙門生態(tài)公園”；美麗沙的島嶼天堂，將興建一個具有完善的港口設施，又集商業(yè)、酒店式公寓和租船服務等配套設施的住宅區(qū)，另外，島嶼南側規(guī)劃會議中心和游艇展覽會，成為某市區(qū)標志性景觀；北側規(guī)劃一座濱海高爾夫球場和酒店式的會員別墅。增加便利快捷的交通和停車及服務配套設施。早期已有如寶安江南城、都市海岸、海語印象、XX大公館等項目的進駐，而其它即已推出的項目如“榮域”將進一步提升該片區(qū)高檔生活社區(qū)的形象。其是第二居所的理想之地，高檔居住區(qū)的聚集效應已形成。東邊大盤進入，白沙門公園的建設，西邊新世界入主美麗沙，兩翼形成新的城市經濟群，現(xiàn)已逐步展示出來的地塊價值的提升，是某最具綜合實力的黑馬片區(qū)。未來的北海甸不僅將成為整個海甸島區(qū)域旅游、餐飲、文化、娛樂最繁華的地段，也將形成一個有前瞻性規(guī)劃、高品質、有規(guī)模、上檔次的國際化居住社區(qū)，是未來某大型高尚人文社區(qū)的集中地。隨著某市整體規(guī)劃的升溫，海甸島最終會成為某市區(qū)中的一顆璀璨的海島明珠。宜居房產開發(fā)成為首選　　放眼某，最適合國際觀賞的住宅坐落的地段區(qū)域或許只有白沙門板塊。其實，早在上個世紀90年代初的時候，某市政府就已經將整個海甸島定位于一個相當高的高度，這個區(qū)域被規(guī)劃為最頂級的高級公寓和別墅區(qū)。隨著政府開發(fā)方向定位和世紀大橋的開通，海新大橋動工的臨近，白沙門板塊的開發(fā)投資瓶頸已經打破，為今后的海甸島發(fā)展錦上添花。海甸島上的爛尾樓曾經是一道道不堪入目的傷疤，近兩年卻大大改變了?，F(xiàn)在海甸島的樓盤不但數(shù)量居多，而且大都身價非凡，貴氣十足。沿著白沙門的海邊走去，往日荒涼的空置地上一棟棟的新樓盤拔地而起，白沙門溫泉度假村、碧海濱江、都市海岸、寶安江南城、花開四季、萬恒城市花園、伊甸家園、世紀海岸、美麗沙花園、榮域、大公館、一品水苑、友合金城等……這些樓盤成為島內外許多購房者追捧的目標。人文氣息十分濃厚　　居住在海甸島還能使人感受到一股濃郁的人文氣息。集科研和高等教育為一體的最高學府XX大學便坐落在海甸島西北部。近幾年來，海大成為越來越多外地考生的首選目標。在不久的將來，一座大型的大學城還將在海甸島崛起。在新某的規(guī)劃中，將借助國內各校積極發(fā)展高等教育，同時也吸引國外名校來某辦學。此外，XX師范學院北校區(qū)也和海大毗鄰，景山學校海甸分校坐落在海甸五西路北端，某市中醫(yī)藥學校、沿江中學、某二中、三十一小以及民辦華興學校、寰島實驗小學、海臺學校等遍布海甸島。高尚社區(qū)生活成熟　　海甸島的環(huán)境幽雅、空氣清新、景觀一流，無論是來旅游還是來洽談商務，越來越多的人選擇下榻在海甸島。寰島泰得大酒店是一家有名的五星級酒店，酒店有各式餐廳6個。金海岸羅頓大酒店也是XX著名的五星級酒店之一。此外，海甸島還有四星級的燕泰國際大酒店等，這些酒店以豪華而完善的設備與殷勤周到的服務，奠定了海甸島旅游商務接待專區(qū)的貴賓級地位。海甸島越來越成為島內中高檔居民首選的居住地（國貿CBD區(qū)眾多商務人士選擇在海甸島購房居?。?，而且日益成為島外人士在某商務旅游度假養(yǎng)老的最佳居住地。住宅市場發(fā)展趨勢（1）旅游地產效益日趨凸顯伴隨著旅游業(yè)的飛速發(fā)展，旅游升級轉型已取得明顯成效，產品結構不斷改善，開始實現(xiàn)由觀光游為主轉變?yōu)樾蓍e度假游為主，團隊游為主向散客個性自助游為主，境外游客加速增長，旅游綜合效益明顯提高。海甸島旅游地產迅速生溫，以休閑娛樂、旅游度假為主題的地產進入了一個新的發(fā)展時期。（2）市場競爭激烈，但度假居住和投資置業(yè)市場潛力巨大。海甸島地產投資與銷售雖持續(xù)較快增長，但市場競爭相當激烈。經過幾年的消化和發(fā)展，已幾近飽和，未來35年內有很大規(guī)模的房地產供應量需要市場消化，對某市區(qū)人口近60萬左右的本地市場來說，已顯嚴重不足。唯有主要依靠大規(guī)模開拓島外市場，才能及時消化和吸收。由于與內地大城市存在一定的性價比，良好、一流的居家、休閑、度假環(huán)境和一定品位的文化教育氛圍將在更大范圍吸引島內外居民“第二次置業(yè)”，其市場潛力仍很大。第三章 項目自身條件分析一、自然條件分析氣象：（1）氣溫：年平均氣溫：℃，月平均最高氣溫：℃，月平均最低氣溫：℃，絕對最高氣溫：℃，絕對最低氣溫：℃。（2）雨量：年平均降雨量：，5月至9月為雨季。（