【文章內(nèi)容簡介】 運營管理中心 策劃部 銷售部 招商部 營銷管理中心 投融資部 預(yù)算部 財務(wù)部 資金成本管理中心 技術(shù)部 園林部 工程部 工程技術(shù)管理中心 股東會 董事會 董事長 總經(jīng)理 監(jiān)事會 法律 \ 勘輿顧問 審計部 總經(jīng)辦 招標(biāo)合同部 物業(yè)管理部 成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 6 六、 公司管理團(tuán)隊 金堂縣人民政府委派金堂縣國投公司董事長陳紹泉為股東代表，成都鏈生委派何亞川為股東代表，成都和誠委派嚴(yán)兵為股東代表。根據(jù)公司的《股東會決議》，由成都金堂工業(yè)園管委會副主任廖信林作為公司的法定代表人。 公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會由金堂國投公司陳紹泉、工業(yè)園區(qū)管委會廖信林，成都和誠嚴(yán)兵、胡元峰，成都鏈生何亞川等五人組成。監(jiān)事會由金堂縣監(jiān)察局局長李俊如、成都和誠楊世典、成都鏈生何 嶼等三人組成，楊世典為監(jiān)事會主席。 七、 歷史業(yè)績 麗都花園（成都） 外雙楠情融苑（成都） 柳城誼苑（成都） 芙蓉古城（成都） 芙蓉漢城（綿陽） 西部鞋都（成都） 青羊工業(yè)總部基地（成都） 青羊綠舟 — 國際第四產(chǎn)業(yè)新區(qū)（成都） 萊茵河畔（宜賓）長江第一城（宜賓） 銀谷天地（彭州） 南部新城（川閩工業(yè)園，彭州） 麓湖（成都） 大木花谷旅游項目（重慶） 天子工業(yè)園（重慶） 高新西區(qū)中央總部（成都） 新都劍橋城（成都） 等大型復(fù)合房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)項目 項目 建設(shè) 的必要性 與意義 金堂縣正面臨千載難逢的歷史發(fā)展機(jī)遇， 西區(qū)建設(shè)作為承載金堂工業(yè)發(fā)展的重大項目和實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重要舉措，是加快金堂城市化進(jìn)程和工業(yè)化進(jìn)程的迫切需要。 成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 7 西區(qū)項目不僅能有效解決重大項目建設(shè)用地問題和有效對接亞洲集裝箱物流中心和成都第二機(jī)場的建設(shè)，同時對推進(jìn)金堂城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程、改善金堂城市的居住水平、提升金堂城市形象都將起到極強(qiáng)的示范作用。 項目建設(shè)有利于改善居住環(huán)境，使居民擁有更好的生活環(huán)境 。 全面促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，鼓勵農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)和向非農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展，是社會發(fā)展的需要。興建農(nóng)民集中居住區(qū)，改變農(nóng)村原有的散居形式是促 進(jìn)農(nóng)民生產(chǎn)、生活方式與中心城市全面接軌的一個關(guān)鍵步驟。 項目建設(shè)有利于 加快 社會 主義新農(nóng)村建設(shè)步伐 ， 通過項目的建設(shè)，創(chuàng)造更好的生活環(huán)境，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量，符合新農(nóng)村建設(shè)的意義。以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的思路為指導(dǎo)，逐步建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的新型城鄉(xiāng)關(guān)系。著力培育統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐，為社會主義新農(nóng)村建 設(shè)提供堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。進(jìn)一步打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，努力消除城鄉(xiāng)體制壁壘，促進(jìn) 金堂 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 項目實施后，有利于促進(jìn)工業(yè)分區(qū)發(fā)展，居民聚居，商業(yè)金融集中，較 好地實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對節(jié)約土地、水資源保護(hù)和環(huán)境保護(hù)有明顯的重要性。 綜上所述，該項目的建設(shè)是十分必要和迫切的。 項目社會效益評價 一、本項目能有效解決成都金堂工業(yè)集中發(fā)展區(qū)西區(qū)拆遷居民的住成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 8 房問題，依法保障用地。 二、建設(shè)新型城市化社區(qū)系統(tǒng)工程，改善群眾居住條件，實現(xiàn)“陽光拆遷”、“人性化拆遷”，維護(hù)社會安定的保障，構(gòu)建和諧社會。 三、項目能拉動產(chǎn)業(yè) 培育，創(chuàng)造就業(yè)崗位，能有效解 決拆遷農(nóng)民的就業(yè)問題 。 可行性研究編制依據(jù) 法規(guī)政策依據(jù) 1. 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 ； 2. 《金牛區(qū)政府投資項目管理辦法》 ； 3. 《研究中心城區(qū)城中村改造和城市建設(shè)管理有關(guān)工作的會議紀(jì)要》成都市人民政府成府閱 [2021] 256 號； 4. 《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)中心城區(qū)郊區(qū)新型社區(qū)建設(shè)的實施意見》成都市六個委局聯(lián)合文件成建委發(fā) [2021]392 號； 5. 成都市有關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施的法規(guī)政策； 6. 項目法人制模式實施土地項目 。 有關(guān)規(guī)劃及工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 有關(guān)規(guī)劃： 1. 《成都市城市總體規(guī)劃》以及城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃； 2. 成都市 城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃以及相關(guān)土地利用整治規(guī)劃； 成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 9 3. 《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2021）》； 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)： 1. 《投資項目可行性研究指南》； 2. 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版； 3. 《全國市政工程投資指標(biāo)》上、中、下冊； 4. 《四川省建筑工程計價定額》； 5. 《四川省市政工程計價定額》（ 2021年）； 6. 《四川省市政工程間接費用定額》； 7. 成都市 2021年《統(tǒng)計年鑒》； 8. 金堂縣人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)縣國土資源局《關(guān)于進(jìn)一步完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷安置補(bǔ)償方案的意見》的通知 ， 金堂府辦發(fā) [2021]87號 ； 9. 金堂縣人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)縣 國土資源局《關(guān)于調(diào)整縣城規(guī)劃征地拆遷安置補(bǔ)償有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》的通知 ， 金堂府辦發(fā)[2021]60 號 ； 遷安置補(bǔ)償方案的意見的通知 ，金堂府發(fā) [2021]25 號； ； ； ； 成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 10 可研報告編制內(nèi)容及范圍 編制內(nèi)容主要包括 項目建設(shè) 的 背景與 必要性 分析 、 市場需求分析、項目 選址與建設(shè)條件、項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、環(huán)境影響評價、勞動安全衛(wèi)生消防、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項目實施進(jìn) 度、 投資估算與資金籌措、 財務(wù)評價、還貸分析、 社會 評價 、風(fēng)險分析 。 可行性 研究 綜合評價與結(jié)論 本項目的建設(shè)符合 城市 發(fā)展規(guī)劃 ， 符合廣大人民群眾的切身利益，具有良好的建設(shè)條件 ， 規(guī)劃方案合理 科學(xué) ，功能結(jié)構(gòu)合理，建成后能滿足 片區(qū)居民住房 的需要 ， 項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上和社會效益上是可行的，對城中村改造、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 具有重要意義。 成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 11 第 二 章 項目 建設(shè)的背景 成都市金堂縣 概況 行政區(qū)位 金堂縣位于成都市東北部，距成都市區(qū) 36公里。東靠龍泉驛區(qū)，南接眉山、樂山，西鄰成都市青白江區(qū)，北界德陽市，面積 1155平方公里，總?cè)丝? 萬。 發(fā)展 規(guī)劃 2021 年 9月底開始，金堂計劃投資 億對北河水環(huán)境進(jìn)行整治改造，以徹底解決金堂水患和洪水對成都的影響，全力打造天府花園水城。今后，這里又將成為金堂的一個集休閑、旅游、生態(tài)、人居等于一體的重要區(qū)域。 金堂通過打造濱河綠化帶、主題公園等工程，城市綠地面積 06年末達(dá)到了 509公頃，綠化覆蓋率達(dá) %，人均擁有綠地 8平方米，到建成生態(tài)型天府花園水城時，人均擁有綠地將達(dá)到 平方米。整治后的金堂成為了西部絕佳的“親水公園”，三面綠波環(huán)繞縣城，水域面積達(dá)3 平方公里，占城區(qū)總面積的 ％。 即將開建的第二機(jī)場、成巴高速、輕軌、再加上原來的達(dá)成鐵路、成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 12 城南高速、成綿高速、成青金快速通道，使區(qū)域的物流條件將獲得高速提升。更令人驚喜的是西部鐵路物流中心落戶本項目附近，將有利于工貿(mào)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)的形成。 這其中，尤其以現(xiàn)代物流業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為最。 城市經(jīng)濟(jì) 一、 總體經(jīng)濟(jì) 2021 年全縣 GDP100億元，增長 %。 第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為 ： ： 。 按常住人口計算，全縣人均 GDP 達(dá) 13385 元。如圖 1所示： 圖 1： 2021—— 2021GDP 及其增長速度 二、 工業(yè) 金堂的工業(yè)在成都的各大區(qū)縣中，處于相對落后的地位，但近年來，隨著地方政府開拓力度的加大和城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，增長迅速， 2021年到達(dá) 55%，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。在產(chǎn)業(yè)上，金堂的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，除了應(yīng)繼續(xù)做大做強(qiáng)目前已經(jīng)確立的電力能源、食品、機(jī)械制造（金屬制品）、成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 13 紡織服裝（制鞋）、新型建材五大產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)上，還應(yīng)積極拓展新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 2021 年全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%； 工業(yè)中機(jī)械制造業(yè)、食品制造業(yè)、紡織服裝（制鞋）業(yè)、建材業(yè)等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 億元，增長 18%，占全縣規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重 %。如圖 2 所示： 圖 2： 20212021 年規(guī)模工業(yè)增加值及其增速 三、 固定資產(chǎn)投資 2021 年全社會固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年增長 %。 其中：基本建設(shè)完成投資 40 億元，增長 104%； 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。如圖 3所示： 成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 14 圖 3： 20212021 全社會固定資產(chǎn)投資總額及其增長速度 四、 社會消費品零售總額 2021年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 %。 其中縣城消費品零售額 10 億元，增長 %； 縣以下消費品零售額 億元，增長 %，如圖 4所示 圖 4： 20212021 年社會消費品零售總額及其增長速度 五、城鎮(zhèn)居民收入水平 全縣戶籍總?cè)丝?。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11909元，比上年增長 %； 人均消費支出 10253元，增加 1102 元，增長 12%。 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) %。如圖 5所示： 圖 5： 20212021 城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入及其增速 六、旅游 全年接待國內(nèi)游客 166 萬人次，比上年增長 %； 年末全縣三星成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 15 級酒店 1 家，三星級農(nóng)家樂飯店 4 家。 七、農(nóng)村居民收入水平 全年農(nóng)村居民人均純收入 5410元，比上年增加 720元，增長 %。 農(nóng)村居民人均生活消費支出 3060 元，增加 280 元，增長 %。 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) 52%。如圖 6所示： 圖 6： 20212021 農(nóng)村居民人均純收入及其增速 城市房地產(chǎn) 及土地交易 市場 商業(yè)方面，目前金堂商業(yè)中心仍以老城復(fù)興街、文化街為主，形態(tài)多為沿街底商，新建項目銀都商城底 商最高價在 25,000元 / m2以上，周邊其他舊商鋪均價在 15,000元 / m2 左右，租金價格從 50180元不等，轉(zhuǎn)讓費從 15,000 元到 50,000 元不等；由于地處黃金地段，目前該區(qū)域商鋪處于供不應(yīng)求狀況。新城區(qū)板塊各樓盤均有一定底商，但由于還處于發(fā)展期，銷售狀況和租賃招商狀況均不樂觀，其銷售價格在5,00010,000 元左右，月租在 550元 /平方米。 目前，由于成都中心城區(qū)競爭激烈，開發(fā)成本巨大，越來越多的成成都金堂 弗雷花園 建設(shè)項目可行性研究報告 北京國金管理咨詢有限公司 16 都開發(fā)商將目光投向新都、青白江、金堂等新興二、三級市場，隨著成金路的開通和金堂城市生態(tài)環(huán)境 的優(yōu)越性，加上較低的房價和良好的發(fā)展空間，越來越多的外地人（成都市區(qū)）也加入到了金堂置業(yè)的隊伍中。 2021 年金堂縣拍賣的 每畝商住用地均價達(dá)到 為 萬元， 2021年上半年 拍賣的 每畝商住用地均價達(dá)到 萬元 ， 2021 年下半年至今因整個房地產(chǎn)市場的調(diào)整，金堂