【文章內(nèi)容簡介】 背景 XX 市是 XX 省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化中心，市轄 12 個縣(市 )、區(qū)，其中縣 1 個、縣級市 5 個、區(qū) 6 個。 20xx 年全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，人均生產(chǎn)總值 40617 元； 20xx 年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，商品房屋施工面積 萬平方米，商品房新開工面積 萬平方米，商品房屋竣工面積 萬平方米，商品房屋銷 售面積 萬平方米，銷售金額 億元。 XX 地處中原腹地，為全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市， XX 處于我國交通大十字架的中心位置 ， XX 已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。 開發(fā)建設(shè) XX 新區(qū)是省委省政府、市委市政府為更好應(yīng)對中國加入WTO 所帶來的機遇和挑戰(zhàn)， 盡快適應(yīng)經(jīng)濟全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進城市化進程，提升城市品位 而采取的重要舉措。 XX 新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍 150 平方公里（其中起步區(qū) 33 平方公里），西起原 107 國道，東至京珠高速公路，北起連霍高 速公路，南至機場快速路。共分 CBD、商住物流區(qū) 、 龍湖區(qū) 、 龍子湖高校園區(qū) 、 科技物流園區(qū) 、 國家 XX 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 六個功能區(qū) 。 六個功能區(qū)相輔相成，相得益彰，使 XX 新區(qū)成為既有優(yōu)美的生態(tài)景觀、人居環(huán)境和良好的城市形象，又兼具強勁產(chǎn) 19 業(yè)支撐和雄厚發(fā)展實力的新城區(qū) 。 經(jīng)過六年的開發(fā)建設(shè)， XX 新區(qū) 建成區(qū)面積 已 累計達(dá)到 50 余平方公里，累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，累計開工項目 406 個（其中東區(qū)社會投資項目開工 207 個、基礎(chǔ)設(shè)施項目開工 199 個）；在建和建成房屋面積累計突破 1800 萬平方米，入住人口突破 24 萬人，一座環(huán) 境優(yōu)美、 配套齊全的現(xiàn)代化 新城 已初具規(guī)模。 XX 中心位于商務(wù)物流區(qū)內(nèi)，商住物流區(qū)累計完成投資 億元。共引進項目 109 個，在建及建成面積達(dá)到 860 萬平方米。 30 余家行政事業(yè)單位先后入駐，形成了以金水東路為軸線的行政辦公區(qū)。一大批中高檔住宅小區(qū)陸續(xù)投入使用。德國麥德龍、紅星美凱龍等多家賣場形成規(guī)模，商都路沿線的物流產(chǎn)業(yè)帶初步形成，并逐步向周邊地區(qū)輻射 ， 經(jīng)過建設(shè)的 商住物流區(qū) 已 成為行政辦公和物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 20xx 年初，“大 XX 新區(qū)”的概念第一次出現(xiàn)在省政府的工作報告里，在該報告中，把建設(shè)“大 XX 新區(qū)”確定為 全省經(jīng)濟發(fā)展的“一號工程”?！耙惶柟こ獭睘?XX 新區(qū)的發(fā)展明確了地位、增添了砝碼，中原經(jīng)濟的權(quán)杖再一次指向 XX 新區(qū)。 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的位于 XX 新區(qū) 商住物流區(qū)內(nèi)金水東路南、農(nóng)業(yè)東路西的“ XX 中心” 符合 XX 新區(qū)的發(fā)展趨勢，彌補了市場缺少五星級酒店及 5A 級寫字樓綜合業(yè)態(tài)的空白，具有巨大的潛在市場需求。 二、項目建設(shè)的必要性 1.“ XX 中心”項目的建設(shè)是 XX 市商貿(mào)中心城市建設(shè)的需要 20 XX 商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國務(wù)院確定的 3 個商貿(mào)中心試點城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市 場，年成交額超億元的就有 30 多家，每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次，更有國內(nèi)外萬余家的商貿(mào)機構(gòu)在 XX 設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。 XX 新區(qū)國際會展中心自從 20xx 年 10 月 20 日舉辦會展以來，它不斷地聚集著人氣和商業(yè)氣息， 20xx 年以來，平均每 8 天就有一場國際國內(nèi)展覽會在 XX 國際會展中心舉行，吸引大量國內(nèi)外商務(wù)人士來鄭，但 XX 新區(qū)現(xiàn)有的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型較為單 一 ，急需開發(fā)一個集住宿、餐飲、娛樂及商務(wù)寫字樓于一體的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足如此高密度的展覽會的需要，以解決 XX 新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求 矛盾，不僅可以為該區(qū)域國內(nèi)國際的各種文化、經(jīng)濟交流及商務(wù)、旅游等提供活動場所， 而且 對 改善 XX 新區(qū)的投資環(huán)境，樹立 XX 新區(qū)的美好形象都具有積極的、重要的戰(zhàn)略意義， 同時會 對 XX 新區(qū)的發(fā)展起到很好的推動作用。 2.“ XX 中心”項目是 XX 新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成部分，是區(qū)域發(fā)展的必然結(jié)果 “ XX 中心”項目距 XX 新區(qū) CBD 商務(wù)中心約 3 公里， CBD 商務(wù)中心 是 XX 新區(qū)的核心區(qū) ， 該區(qū)域內(nèi)分布有 XX 國際會展中心、 XX 藝術(shù)中心和 XX 會展賓館等標(biāo)志性建筑。在第四屆中國國際金融論壇上， XX新區(qū) CBD（中央商務(wù)區(qū)）被稱為 “中國最具投 資價值 CBD”之一。 現(xiàn)在，除了有中國農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、匯豐銀行、 XX 商業(yè)銀行、新華人壽保險、平安財產(chǎn)保險、百瑞信托、 XX 商 21 品交易所等幾十家金融、保險、證券機構(gòu)入駐 CBD 外 ，深圳航空、萬達(dá)期貨、白象集團、三菱重工、康佳集團、外運發(fā)展、中石油 XX 分公司、 XX 移動公司等一批大中型 企業(yè)總部也進駐了該區(qū)域。此外，不少會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所和成長型 企業(yè)，也把這里作為創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的重要平臺。隨著該區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善和人氣的攀升， CBD 中心必將成為中原地區(qū)與世界對接的商貿(mào)金融中心。 在 XX 中心周邊沿金水東路兩側(cè)聚集了省交通廳、省民政廳、省國土資源廳、省地質(zhì)博物館、 XX 新區(qū)管委會、 XX 市中級人民法院、中石化 XX 總部、省礦產(chǎn)局、省電力公司、中國電信、中國網(wǎng)通、中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團、省高速發(fā)展公司等幾十家省市級行政單位及知名企業(yè)。行政資源與經(jīng)濟資源相融合，形成了優(yōu)越的商務(wù)辦公氛圍。 XX 中心的開發(fā)建設(shè)無疑是 XX 新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展及越來越多的商務(wù)、政務(wù)交往使 XX 中心的開發(fā)建設(shè)顯得尤為重要和必要。 中心地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性 ⑴ XX 中心位于 XX 市主干道金 水東路南側(cè)，金水東路貫穿中州大道、 107 國道、京珠高速，往東與鄭開大道相連，金水東路兩側(cè)聚集了30 多家行政事業(yè)單位 及中高檔住宅小區(qū)。該區(qū)域是 XX 新區(qū)的重要組成部分，也是 XX 新區(qū)開發(fā)建設(shè)起步較早的區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完備，行政、商務(wù)交往頻繁，區(qū)位優(yōu)越明顯。 ⑵ XX 地鐵一號線的建設(shè)將大大提高該區(qū)域的公共交通便捷度，縮短各功能區(qū)之間的空間距離，還將帶動 XX 新區(qū)的開發(fā)和整個城市環(huán)境 22 的改善，隨著地鐵一號線的建成，沿線區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力巨大。 ⑶ XX 中心距 XX 新客站約 2 公里，往東約 10 分鐘車程可達(dá)京 港澳高速圃田站， 向西沿中州大道進入機場高速，距新鄭機場約 30 公里 ，便捷的對外交通可以充分調(diào)動中原城市及 XX 周邊資源，使 XX 中心項目更具有發(fā)展優(yōu)勢。 中心在 XX 市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)中的獨有性、稀缺性 ⑴項目業(yè)態(tài)多樣。目前 XX 市房地產(chǎn)業(yè)態(tài)較為單一，多為單純商住樓或酒店，本項目擬建的 XX 中心充分體現(xiàn)了 XX 新區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的小型城市綜合體，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容。 ⑵ 建筑檔次高 。 建筑外觀豪華、大氣、現(xiàn)代、穩(wěn)重，兼?zhèn)鋰H標(biāo)準(zhǔn)的實用性與舒適性，能夠體現(xiàn)客戶身份與企業(yè)價值 ，寫字樓的內(nèi)部空間寬敞，單層建筑面積約 1800 平方米，樓層分布開間合理，空間可自由分割，國際 5A 智能化配置可滿足各種現(xiàn)代辦公需求 。 ⑶ 經(jīng)營思路先進。 XX 中心采用物業(yè)全部自持，后期對外招租的經(jīng)營方式， 這種經(jīng)營模式在一線城市較多，也是未來房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的趨勢。 ⑷ 五星級酒店的高檔 性。 XXXX 喜來登酒店，是 XX 中心的重要組成部分，引進美國喜達(dá)屋酒店集團先進的管理，內(nèi)設(shè)總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)套房等酒店客房 521 間，匹配規(guī)?；头浚蚧蛻舴?wù)，豪華餐廳、特色餐飲、完備會議設(shè)施及商 務(wù) 服務(wù)、休閑娛樂等一應(yīng)俱全，是目前中原首家采用高配置、高規(guī)格的 五星 級 國際酒店，多項技術(shù)應(yīng)用開 23 創(chuàng)國內(nèi)酒店業(yè)的先河。 ⑸ 高端品牌的吸引力。 美國喜達(dá)屋酒店集團先進的管理經(jīng)驗及深受信賴的喜來登品牌，可吸引一些高端商業(yè)進行招商，從而提高項目的整體品質(zhì)，形成以喜來登品牌為龍頭的具有較高消費檔次的商業(yè)圈， 同時帶動 了 其他物業(yè)的升值。 綜上所述： XX 中心因地適時而建，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。 24 第四 章 項目投資環(huán)境及市場分析 一、項目投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 （ 1） XX 市 20xx 年宏觀經(jīng)濟狀況 雖然受到了國際金融危機沖擊的不利影響，但 XX 市國民經(jīng)濟仍保持了平穩(wěn)較快地發(fā)展。 全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，比上年增長%；人均生產(chǎn)總值 40617 元，增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。非公有制經(jīng) 濟完成增加值 1802億元，增長 16%，占生產(chǎn)總值的比重為 60%，比上年提高 2 個百分點。年末全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，比上年提高 1 個百分點。 全年城鎮(zhèn)居民消費價格比上年上漲 %，其中食品價格上漲%，家庭設(shè)備用品及服務(wù)價格上漲 %，煙酒及用品價格上漲%，衣著價格上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格上漲 %，居住價格上漲 %，醫(yī)療保健及個人用品價格上漲 %，交通和通訊價格下降 %。 年末全市從業(yè)人員 萬人，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長 %；城鎮(zhèn)私營個體從業(yè)人員 萬人 ,增長%。分三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，下降 %； 25 第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 151 萬人，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人 ,增長 %；三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)為 ∶ ∶ 。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人；農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)人數(shù) 13 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。 全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)完成投資 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。其中國有及國有控股單位完成投資 億元，增長 %；民間投資完成 億元，增長 %。工業(yè)投資完成 億元，增長 %，其中電子行業(yè)完成投資 億元，增長 %；紡織行業(yè)完成 億元，增長%；建材行業(yè)完成投資 億元，增長 %；機械行業(yè)完成投資 億元，增長 %；化工行業(yè)完成投資 億元，增長 %。 全年固 定資產(chǎn)新開工項目 2584 個，比上年增長 %。項目建成投產(chǎn)率 80%，比上年提高 6 個百分點。新增固定資產(chǎn) 億元，增長19%。全市 147 項重點工程共完成投資 億元 ,其中國電滎陽煤電一體化有限公司、鄭煤集團趙家寨煤礦、 XX 三全食品股份有限公司綜合基地工程、 XX 西繞城公路改建工程、 XX 國家干線公路物流港工程、XX 火車站西出口項目廣場工程等項目進展順利。 全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 %；其中住宅投資 億元，增長 %。商品房屋施工面積 萬平方米，比上 年增長 32%；其中住宅施工 萬平方米，增長 32%。商品房 26 新開工面積 萬平方米，下降 %。商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 4%。商品房屋銷售面積 萬平方米，下降 %；銷售金額 億元，下降 %。 全年完成社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額 億元，增長 %；縣及縣以下消費品零售額 億元，增長 %。分行業(yè)看，批零貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。 全市人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增長率 ‰。年末全市總?cè)丝? 萬人，其中女性 萬人；市區(qū)人口 萬人；城鎮(zhèn)人口 萬人；非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15732 元，增長 %；人均消費性支出 9700 元，增長 %。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16120元，增長 %；人均消費性支出 9703 元，增長 %。農(nóng)村居民人均純收入 7548 元，增長 %；人均生 活消費支出 4575 元，增長%。 城市居民人均住房建筑面積 26 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，均比上年增加 平方米。 （ 2） XX 市 20xx 年 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 ① XX 市全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，比上年增長 %，近三年平均增長率為 %。 XX 市人均生產(chǎn)總值 40617 元，增長 %，近兩年平均增長率為 %。 人均 GDP 越高，說明城市房地產(chǎn)發(fā)展速 27 度越快。 ② XX 市 GDP、人均 GDP 的快速增長，固定資產(chǎn)投資的持續(xù)走高，有力地支撐了 XX 市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；人均可支配收入的 提高，社會 消費品零售總額的持續(xù)增長，表明了市民的購買力越來越強；二、三、一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增強，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步合理，更能充分保障經(jīng)濟的持續(xù)增長；城市人口的增長、城市就業(yè)人口的增長、目前較低的人均住房面積，這些都有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 政策環(huán)境分析 （ 1）為應(yīng)對金融危機，國家采取了一系列應(yīng)對措施 自 20xx 年美國次貸抵押貸款風(fēng)險浮現(xiàn)開始，次貸危機逐步演變成影響全球的金融危機，不僅破壞了原有的金融體系，并且已開始對實體經(jīng)濟造成危害，經(jīng)濟危機大有一觸即發(fā)的可能。為了防止金融危機的蔓延和經(jīng)濟危機的發(fā)