【正文】 年至 20xx 年二年內(nèi)按季度給予 80%補(bǔ)貼， 20xx 年至 20xx 年三年按季度給予 50%補(bǔ)貼； CBD 以外注冊(cè)備案的企業(yè)， 20xx 年至 20xx 年二年內(nèi)按季度給予 60%的補(bǔ)貼， 20xx年至 20xx 年三年按季度給予 40%補(bǔ)貼。峰會(huì)天下均價(jià) 6200 元 /平方米，景峰國(guó)際均價(jià) 6000 元 /平方米，與其他區(qū)域同檔次寫(xiě)字樓相比價(jià)格仍高位運(yùn)行。 因此發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力是 XX 市酒店業(yè)普遍要解決的問(wèn)題， XX 酒店業(yè)要以 一流的硬件設(shè)施和 國(guó)際化的酒店管理 經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)企業(yè)的 核心競(jìng)爭(zhēng)力 ，解決 XX 市“酒店產(chǎn)品同質(zhì)化”現(xiàn)象 。峰會(huì)天下 CBD 外環(huán)與眾意西路交匯處 項(xiàng)目占地 5200 多平方米，總建筑面積約 52125 平方米，層高 米，共 30 層。 在經(jīng)營(yíng)方式上， XX 市在多數(shù)采用 以售為主的經(jīng)營(yíng)模式， 這樣有利于開(kāi)發(fā)商快速回?cái)n資金，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，但 不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展，租售并舉是市場(chǎng)過(guò)渡的一個(gè)形式，只租不售才是寫(xiě)字樓市場(chǎng)成熟的具體表現(xiàn)。盡管如此，會(huì)議情況也是可觀的。 20xx 年 XX 省累計(jì)接待游客人數(shù)與旅游總收入同比分別增長(zhǎng) 30%、 %； 20xx 年 XX 省累計(jì)接待游客人數(shù)與旅游總收入同比分別增長(zhǎng) %、 %； 20xx 年 XX 省累計(jì)接待游客人數(shù)與旅游總收入同比分別增長(zhǎng) %、 %。1639。 項(xiàng)目場(chǎng)地 地勢(shì) 平坦，地貌單元為黃河沖積泛濫平原，地面標(biāo)高。 4239。長(zhǎng)期以來(lái) ， XX 始終在全國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面占據(jù)重要地位。 第二：餐廳和會(huì)議室情況 五星級(jí)酒店餐廳經(jīng)營(yíng)中，除個(gè)別餐廳承包給餐飲公司經(jīng)營(yíng)外，大部 41 分酒店自行經(jīng)營(yíng)管理。高端項(xiàng)目主要引進(jìn)外來(lái)物業(yè)，如曼哈頓的萬(wàn) 39 科物業(yè)、榮勛贏座的世邦魏理仕物業(yè)、楷林國(guó)際的第一太平戴維斯物業(yè)、盛潤(rùn)白宮的戴德梁行物業(yè)，有利于提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象。 27 部電梯，空調(diào)方面采用 VRV 中央空調(diào)預(yù)留位，采用了熱力公司集中供暖 ， 共有 1000 個(gè)停車(chē)位 。 旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及政府的大力支持給酒店業(yè)帶來(lái)了快速發(fā)展的契機(jī)。 以上數(shù)據(jù)顯示， XX 新區(qū)房地產(chǎn)成交量呈快速上升趨勢(shì)，并且在XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有重要份額，對(duì) XX 市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。 財(cái)政政策是 “降稅率、免相關(guān)稅種 ”。農(nóng)村居民人均純收入 7548 元，增長(zhǎng) %；人均生 活消費(fèi)支出 4575 元，增長(zhǎng)%。 全年固 定資產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目 2584 個(gè)，比上年增長(zhǎng) %。 24 第四 章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1） XX 市 20xx 年宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 雖然受到了國(guó)際金融危機(jī)沖擊的不利影響，但 XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍保持了平穩(wěn)較快地發(fā)展。 XX 中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)無(wú)疑是 XX 新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要組成部分，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及越來(lái)越多的商務(wù)、政務(wù)交往使 XX 中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)顯得尤為重要和必要。 30 余家行政事業(yè)單位先后入駐，形成了以金水東路為軸線的行政辦公區(qū)。 17 XX 中心誠(chéng)邀世界頂尖的國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司 —— DTZ 戴德梁行擔(dān)綱物業(yè)專(zhuān)業(yè)管理顧問(wèn)。 喜達(dá)屋 集團(tuán)現(xiàn)在一百多個(gè)國(guó)家擁有 近千 家酒店，其自有與管理的酒店雇傭員工超過(guò) 155,000 名。 建院 50 多年來(lái)，先后完成了 6000 余項(xiàng)國(guó)內(nèi)外大、中型工業(yè)與民用工程、環(huán)境與市政工程的咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、項(xiàng)目管理和總承包業(yè)務(wù) 。先后從事過(guò)建筑施工、工程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等工作。五星級(jí)酒店及寫(xiě)字樓 A 座地上 23 層，寫(xiě)字樓 B 座地上 24 層，裙房地上 4 層，局部 3 層，地下 2 層。近年來(lái)，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際大公司不斷進(jìn)駐 XX，其中有相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)需求。融辦公、商務(wù)、餐 飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等多功能于一體的現(xiàn)代化標(biāo)志性建筑。 三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 名 稱(chēng) 數(shù) 量 總用地面積（ m2） 建設(shè)用地面積（ m2） 總建筑面積（ m2） 其中 地上建筑面積（ m2） 地下建筑面積（ m2） 建筑基地面積（ m2） 酒店建筑面積（ m2） 寫(xiě)字樓 A 座建筑面積（ m2） 寫(xiě)字樓 B 座建筑面積（ m2） 24778 商業(yè)建筑面積（ m2） 容積率 建設(shè)密度 % 綠地率 % 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（輛） 1008 自行車(chē)停車(chē)位（輛） 1026 四、可行性研究主要結(jié)論 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)方案及經(jīng)營(yíng)方案科學(xué)合理， 具有較強(qiáng)的盈利能力、較高的借款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從經(jīng)濟(jì)角度評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為項(xiàng)目可行。 12 XX 置業(yè)組織架構(gòu)圖 13 三、項(xiàng)目地理位置 XX 中心項(xiàng)目 位于金水東路與農(nóng)業(yè)東路兩大主干道交匯處， 位于 XX新區(qū)商住物流區(qū)，西接 CBD 和建成區(qū)，東連 龍子湖高校園區(qū) 。 美國(guó) Hirsch Bedner Associates（ HBA），占據(jù)全球酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)業(yè)領(lǐng)先地位，在全球設(shè)有 12 間國(guó)際辦事處，分別位于洛杉磯、阿特蘭大、三藩市、倫敦、香港、上海、東京、新加坡、布里斯班、墨爾本、新德里及杜拜，總共聘有超過(guò) 400 名專(zhuān) 業(yè)設(shè)計(jì)人員。) 和威斯汀酒店及度假酒店 (Westin174。 開(kāi)發(fā)建設(shè) XX 新區(qū)是省委省政府、市委市政府為更好應(yīng)對(duì)中國(guó)加入WTO 所帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 盡快適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展潮流，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程，提升城市品位 而采取的重要舉措。 2.“ XX 中心”項(xiàng)目是 XX 新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要組成部分，是區(qū)域發(fā)展的必然結(jié)果 “ XX 中心”項(xiàng)目距 XX 新區(qū) CBD 商務(wù)中心約 3 公里， CBD 商務(wù)中心 是 XX 新區(qū)的核心區(qū) ， 該區(qū)域內(nèi)分布有 XX 國(guó)際會(huì)展中心、 XX 藝術(shù)中心和 XX 會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。 ⑶ 經(jīng)營(yíng)思路先進(jìn)。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人；農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)人數(shù) 13 萬(wàn)人。 全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，我國(guó)政府及時(shí)的調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重沖擊，實(shí)施了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺(tái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃：進(jìn)行了大規(guī)模的政府投入和結(jié)構(gòu)性的減稅，以擴(kuò)大內(nèi)需；大范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃，涉及十大關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大行業(yè)；進(jìn)行大力度的科技支撐；大幅度提高社會(huì)保障水平。 30 為促進(jìn)服務(wù)業(yè) 又好又快發(fā)展 ， XX 人民政府 于 20xx 年 9 月份出臺(tái)了《 關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策 》的文件，文件提出： 放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件 ； 落實(shí)稅收優(yōu)惠政策 ；實(shí)行價(jià)格扶持和規(guī)費(fèi)減免政策；完善土地支持政策； 優(yōu)化服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境等各項(xiàng)政策。 XX 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng) （ 1） XX 寫(xiě)字樓 租賃市場(chǎng) 發(fā)展歷程 XX 寫(xiě)字樓 租賃 市場(chǎng)主要經(jīng)歷了三個(gè)明顯的發(fā)展階段： ① 初期的租賃市場(chǎng) 上個(gè)世紀(jì) 90 年代期間， XX 寫(xiě)字樓一般是一些小單位開(kāi)發(fā)的賓館或自用的辦公樓，這類(lèi)寫(xiě)字樓 以 租賃市場(chǎng)為主，且 多為一些中低檔 的普通商務(wù)樓， 樓宇形象差，戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理， 配套設(shè)施 差 ，物業(yè)管理不規(guī)范，僅 能 提供一些基本的辦公類(lèi)服務(wù)，市場(chǎng)租金行情日趨下降， 且 出租率普遍較低。 15 部電梯， 5A 智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)， 300 個(gè) 停車(chē)位 。其中 CBD 外環(huán)，寫(xiě)字樓體量最大，開(kāi)發(fā)面積多，市場(chǎng)存量高，對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格沖擊較大，短期內(nèi)消化壓力較大。 中州賓館 1000 221 總統(tǒng)套房、行政房、豪華套房、普通套房、復(fù)式套房 酒店擁有 700 平方米可容納450 人宴會(huì)的中原多功能廳以及 3間中小型會(huì)議室可滿(mǎn)足各類(lèi)會(huì)議活動(dòng)的需求。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展也使得各種經(jīng)濟(jì)交流、商務(wù)考察、產(chǎn)品展覽等活動(dòng)日益廣泛，由此誕生的會(huì)展經(jīng)濟(jì)成為酒店業(yè)發(fā)展的新熱點(diǎn)。 C、五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求總結(jié) 特殊的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展、頻繁的行政商務(wù)交往，越來(lái)越需要更多的高檔次適用現(xiàn)時(shí)要求的五星級(jí)酒店。 XX 地區(qū) 地勢(shì)西高東低，西部多山地丘陵，占總面積的 2/3，東部平原占總面積的 1/3。C。 ④ XX 市 五星級(jí)酒店發(fā)展 趨勢(shì) 隨著 XX 市 旅游業(yè) 及會(huì)展業(yè) 的持續(xù)快速發(fā)展，酒店需求將明顯增長(zhǎng)， 44 由于近幾年商務(wù)客人猛增，特別是國(guó)際會(huì)議，大型商品展覽 活動(dòng)增多，參會(huì)人員、貿(mào)易談判人員大幅增加，有時(shí) XX 市高星級(jí)酒店入住出現(xiàn)飽和狀態(tài)， XX 市 五 星級(jí)酒店效益明顯 高 于中低檔酒店 ， 星級(jí)酒店在數(shù)量上和 收入上所占的比重都高于非星級(jí)酒店，表現(xiàn)出 XX 市星級(jí)酒店 較強(qiáng)的創(chuàng)收能力。我國(guó)的會(huì)展業(yè)正在以每年 20%的速度快速發(fā)展。 XX 裕達(dá) 國(guó)貿(mào)飯店 950 356 豪華客房和 套間 酒店包括了集世界時(shí)尚最前沿的設(shè)計(jì)于一體的餐廳和酒吧。寫(xiě)字樓大部分為甲級(jí)寫(xiě)字樓，都配備有三層到五層的商業(yè)及辦公配套設(shè)施，方便辦公休閑；電梯平均每幢保持在 68部。 寫(xiě)字樓 區(qū)域 6部電梯， 5A 智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)， 200個(gè)停車(chē)位。 ③ 城市高端商務(wù)綜合體 近 幾年內(nèi) ， XX 寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始大量介入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)交易活躍，樓宇更加專(zhuān)業(yè)化 、智能化 ，租賃需求快速增長(zhǎng)，戶(hù)型設(shè)計(jì) 合理， 相關(guān)配套 設(shè)施 更加 科學(xué)、齊備 ，吸引到眾多的 大 中型 企業(yè)入駐， 寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展到以高端專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓為主的綜合性寫(xiě)字樓市場(chǎng) 。 （ 3）政策環(huán)境分析總結(jié) 一系列經(jīng)濟(jì)刺激方案，一系列房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，都是圍繞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 出發(fā)的，這些政策措施已經(jīng)初見(jiàn)成效，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控一段時(shí)期后會(huì)逐步進(jìn)入穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展軌道。 28 （ 2）為促進(jìn)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè) 及區(qū)域經(jīng)濟(jì) 的健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列 政策措施 ①?lài)?guó)家政策 為使房地產(chǎn)業(yè)走出低谷，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列政策措施。分行業(yè)看，批零貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；其他行業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。 ⑷ 五星級(jí)酒店的高檔 性。 現(xiàn)在，除了有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、匯豐銀行、 XX 商業(yè)銀行、新華人壽保險(xiǎn)、平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、百瑞信托、 XX 商 21 品交易所等幾十家金融、保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu)入駐 CBD 外 ，深圳航空、萬(wàn)達(dá)期貨、白象集團(tuán)、三菱重工、康佳集團(tuán)、外運(yùn)發(fā)展、中石油 XX 分公司、 XX 移動(dòng)公司等一批大中型 企業(yè)總部也進(jìn)駐了該區(qū)域。共分 CBD、商住物流區(qū) 、 龍湖區(qū) 、 龍子湖高校園區(qū) 、 科技物流園區(qū) 、 國(guó)家 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 六個(gè)功能區(qū) 。 Resorts)。 HBA 的成功之道在于重視基礎(chǔ)研究，以及對(duì)市場(chǎng)需求的認(rèn)知及敏感度。 四、項(xiàng)目擬建規(guī)模 XX 中心 是 集五星級(jí)酒店、 5A 級(jí) 寫(xiě)字樓和精品商業(yè)于一體 的綜合業(yè)態(tài)。 念 公司 秉承“專(zhuān)業(yè)敬業(yè)、追求卓越”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，奉行“誠(chéng)實(shí)勤勞、認(rèn)真用心、創(chuàng)新未來(lái)、成就自我”的企業(yè)理念， XXXX房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司始終堅(jiān)持為提高和 為 客戶(hù)創(chuàng)造最大價(jià)值而努力。為區(qū)域內(nèi)的實(shí)力企業(yè)提供了與之相匹配的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、科技化的高檔辦公空間，將在很大程度上提升項(xiàng)目和區(qū)域化商務(wù)環(huán)境檔次，成為國(guó)內(nèi)外實(shí)力企業(yè)發(fā)揮才智、擴(kuò)大財(cái)富 、 可持續(xù)發(fā)展的總部基地 。得“中”獨(dú)厚，作為全國(guó)重要的交通樞紐和商貿(mào)城市，城市 經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)日益活躍，對(duì)辦公空間的需求開(kāi)始出現(xiàn)， 寫(xiě)字樓的產(chǎn)生是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍程度的直接反映。 一、項(xiàng)目摘要 XXXX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司根據(jù) XX新區(qū)建設(shè)的功能需求以及潛在的巨大市場(chǎng)需求，同時(shí)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目 5 標(biāo)，擬建設(shè)集五星級(jí)酒店、 5A 級(jí)寫(xiě)字樓和精品商業(yè)于一體的綜合業(yè)態(tài)。 董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)鄭志成，在讀 EMBA，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、曾在 XX黃河旋風(fēng)上市公司任財(cái)務(wù)經(jīng)理職務(wù)。是我國(guó)最早成立的、影響廣泛的設(shè)計(jì)單位之一，全國(guó)勘察設(shè)計(jì)行業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)單位，主要從事工業(yè)與民用建筑工程、環(huán)境與市政工程的咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、項(xiàng)目管理和總承包業(yè)務(wù)，擁有工程造價(jià)、工程咨詢(xún)、工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、工程總承包甲級(jí)資質(zhì)證書(shū)、建筑智能系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)和環(huán)境污染防治兩個(gè)專(zhuān)項(xiàng)甲級(jí)證書(shū)，并具有國(guó)家外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)的對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作業(yè)務(wù)權(quán)。時(shí)至今日，公司已經(jīng)在神州大地完成了超過(guò) 115 16 個(gè)頂尖設(shè)計(jì)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)于 20xx年將其現(xiàn)有酒店規(guī)模翻一番，并擁有 50 家酒店籌備開(kāi)業(yè)。 XX 中心位于商務(wù)物流區(qū)內(nèi)，商住物流區(qū)累計(jì)完成投資 億元。 在 XX 中心周邊沿金水東路兩側(cè)聚集了省交通廳、省民政廳、省國(guó)土資源廳、省地質(zhì)博物館、 XX 新區(qū)管委會(huì)、 XX 市中級(jí)人民法院、中石化 XX 總部、省礦產(chǎn)局、省電力公司、中國(guó)電信、中國(guó)網(wǎng)通、中原出版?zhèn)髅酵顿Y控股集團(tuán)、省高速發(fā)展公司等幾十家省市級(jí)行政單位及知名企業(yè)。 美國(guó)喜達(dá)屋酒店集團(tuán)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及深受信賴(lài)的喜來(lái)登品牌，可吸引一些高端商業(yè)進(jìn)行招商，從而提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)，形成以喜來(lái)登品牌為龍頭的具有較高消費(fèi)檔次的商業(yè)圈， 同時(shí)