【正文】 ，北臨金水東路，交通便捷，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊地理自然環(huán)境良好，為項(xiàng)目的建造和經(jīng)營(yíng)提供了極為優(yōu)越的條件。114176。34 5839。 XX 地區(qū) 地勢(shì)西高東低，西部多山地丘陵，占總面積的 2/3，東部平原占總面積的 1/3。C； 1 月最冷 ,平均 176。地基土分布有較強(qiáng)的規(guī)律性，場(chǎng)地內(nèi)無影響工程穩(wěn)定的不良地質(zhì)作用及不利埋藏物，場(chǎng)地內(nèi)也。境內(nèi)大小河流 35 條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經(jīng) XX 段的黃河 公里。C。 XX 市轄 6 區(qū) 5 市 1 縣， XX 市總面積 平方公里，其中全市 46 建成區(qū)面積 平方公里（含上街區(qū) 平方公里）。北緯 34176。 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 XX 市位于 XX 省中部偏北，東經(jīng) 112176。 ④ XX 市 五星級(jí)酒店發(fā)展 趨勢(shì) 隨著 XX 市 旅游業(yè) 及會(huì)展業(yè) 的持續(xù)快速發(fā)展，酒店需求將明顯增長(zhǎng)， 44 由于近幾年商務(wù)客人猛增，特別是國(guó)際會(huì)議，大型商品展覽 活動(dòng)增多，參會(huì)人員、貿(mào)易談判人員大幅增加，有時(shí) XX 市高星級(jí)酒店入住出現(xiàn)飽和狀態(tài)， XX 市 五 星級(jí)酒店效益明顯 高 于中低檔酒店 ， 星級(jí)酒店在數(shù)量上和 收入上所占的比重都高于非星級(jí)酒店，表現(xiàn)出 XX 市星級(jí)酒店 較強(qiáng)的創(chuàng)收能力。 1201220xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南累計(jì)接待游客人數(shù)接待人數(shù)（億） 43 800135205001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南省旅游總收入旅游總收入（億元） 20xx 年 XX 旅游接待出入境人員統(tǒng)計(jì) 接待人數(shù) (人次 ) 同比增長(zhǎng) (%) 接待人數(shù)構(gòu)成（人次） 外國(guó)人 香港同胞 澳門同胞 臺(tái)灣同胞 1 043 580 679 122 148 309 54 408 161 741 接待人數(shù) (人天 ) 同比增長(zhǎng) (%) 接待人天數(shù)構(gòu)成（人天） 外國(guó)人 香港同胞 澳門同胞 臺(tái)灣同胞 2 308 697 1 389 467 365 411 118 657 435 162 豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實(shí)施，使 XX 省旅游業(yè) 近年得到了快速地發(fā)展。 近年來 XX 省旅游業(yè) 快速 發(fā)展。歷史上曾有 20 多個(gè)王朝在此建都 ， 境內(nèi)著名的古都洛陽、開封和安陽 ， 均為中國(guó)七大古都之列。我國(guó)的會(huì)展業(yè)正在以每年 20%的速度快速發(fā)展。 ③五星級(jí)酒店市場(chǎng)需求分析 A、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是區(qū)域會(huì)展業(yè)的發(fā)展增加了五星級(jí) 酒店 的需求。 會(huì)議情況，因?yàn)樯鲜鼍频瓴]有大型會(huì)議場(chǎng)所，因此，只能接待中型會(huì)議團(tuán)體，目 前，除裕達(dá)國(guó)貿(mào)的會(huì)議廳有現(xiàn)代化氣氛外，其他三家的會(huì)議廳裝修、音響設(shè)施和格調(diào)均已老化。 XX 五星級(jí)酒店入住情況均較好，全年入住率在80%左右，標(biāo)準(zhǔn)客房?jī)r(jià)格在 700 元 — 1000 元之間，客房的套房的入住率都 非常高，且價(jià)格也很高，一般價(jià)格在 1400 元以上，其中：裕達(dá)國(guó)貿(mào)套房?jī)r(jià)格為： 2088 元；中州國(guó)際套房?jī)r(jià)格為： 1488 元；索菲特套房?jī)r(jià)格為： 1688 元，興亞建國(guó)飯店套房?jī)r(jià)格為 1500 元。 XX 裕達(dá) 國(guó)貿(mào)飯店 950 356 豪華客房和 套間 酒店包括了集世界時(shí)尚最前沿的設(shè)計(jì)于一體的餐廳和酒吧。 （ 2） XX 市五星級(jí)酒店物業(yè)情況分析 40 ① XX 市現(xiàn)有五星級(jí)酒店?duì)顩r 酒店名稱 客房平均價(jià)格 (元 /天 經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱的小公司選擇寫字樓時(shí)，多選擇檔次較低 的普通寫字樓，而境外公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、區(qū)域分部、分公司多注重企業(yè)的市場(chǎng) 形象 ，選擇高檔的寫字樓最多。 第三：物業(yè)管理方面。寫字樓大部分為甲級(jí)寫字樓，都配備有三層到五層的商業(yè)及辦公配套設(shè)施，方便辦公休閑；電梯平均每幢保持在 68部。 CBD 外環(huán)部分價(jià)格較低，均價(jià)為 6200 元 /㎡左右。 6200 新芒果物業(yè) 管理公司 綠地建筑地上 28層，地下 2 層，局部 3 層。 寫字樓 區(qū)域 6部電梯， 5A 智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)， 200個(gè)停車位。 8 部電梯， 5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，300 個(gè) 停車位 。 而由此帶來的 結(jié) 果是：在供求寬松的市場(chǎng)環(huán)境下，由于酒店所提供的是相同的服務(wù)和產(chǎn)品，那么價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)自然成為普遍的競(jìng)爭(zhēng)手段，行業(yè)內(nèi)就必然出現(xiàn)多數(shù)酒店效益不高的狀況。 豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實(shí)施，使 XX 省旅游業(yè)近年得到了快速地發(fā)展。 ③ 城市高端商務(wù)綜合體 近 幾年內(nèi) ， XX 寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場(chǎng)，寫字樓市場(chǎng)交易活躍，樓宇更加專業(yè)化 、智能化 ，租賃需求快速增長(zhǎng)，戶型設(shè)計(jì) 合理， 相關(guān)配套 設(shè)施 更加 科學(xué)、齊備 ，吸引到眾多的 大 中型 企業(yè)入駐， 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展到以高端專業(yè)寫字樓為主的綜合性寫字樓市場(chǎng) 。 ② XX 新區(qū) 作 為 省市重點(diǎn) 建設(shè) 項(xiàng)目 ， 已成為投資和入駐的重要聚集地 ， 各種業(yè)態(tài)積極搶進(jìn) ， XX 東區(qū)的各 種配套設(shè)施也逐步完善，人氣聚集成快速增長(zhǎng)之勢(shì) ，無疑給 XX 新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的市場(chǎng)潛力。 XX 新區(qū)寫字樓自投放市場(chǎng)以來銷售價(jià)格與其他區(qū)域相比一直居高不下，例如永和國(guó)際廣場(chǎng)均價(jià) 8000 元 /平方米，中煙大廈均價(jià) 6200 元 /平方米，綠地 20xx 年 3 月份各區(qū)域商品房銷售面積占比%%%%%%%金水區(qū)惠濟(jì)區(qū)管城區(qū)二七區(qū)其他中原區(qū)鄭東新區(qū) 由 XX 3 月各區(qū)域成交 量對(duì)比圖可以看出， 20xx 年 3 月的成交面積全線上升，全市 6 區(qū)域成交量均大幅上漲，其中 XX 新區(qū)增幅最大 ,高 達(dá) %。 （ 3）政策環(huán)境分析總結(jié) 一系列經(jīng)濟(jì)刺激方案，一系列房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，都是圍繞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 出發(fā)的，這些政策措施已經(jīng)初見成效，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控一段時(shí)期后會(huì)逐步進(jìn)入穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展軌道。 第三：對(duì)在 XX 新區(qū)專業(yè)寫字樓竣工后一年內(nèi)入駐率達(dá)到 70%的物業(yè)管理公司，三年內(nèi)按其實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)總額形成地方財(cái)力部分的60%給予補(bǔ)貼。 ②地方政策 A、 XX 新區(qū)是 XX 規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，各項(xiàng)政策支持顯著。 隨后又多次下調(diào)存貸 款利率。 28 （ 2）為促進(jìn)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè) 及區(qū)域經(jīng)濟(jì) 的健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列 政策措施 ①國(guó)家政策 為使房地產(chǎn)業(yè)走出低谷，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列政策措施。為了防止金融危機(jī)的蔓延和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生 ，各國(guó)政府和國(guó)際社會(huì)都在忙于 “拯救金融和經(jīng)濟(jì) ”，其主要的做法就是：國(guó)有化、注資和降息。 XX 市人均生產(chǎn)總值 40617 元，增長(zhǎng) %，近兩年平均增長(zhǎng)率為 %。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16120元，增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出 9703 元，增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，批零貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；其他行業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。商品房屋竣工面積 萬平方米，增長(zhǎng) 4%。全市 147 項(xiàng)重點(diǎn)工程共完成投資 億元 ,其中國(guó)電滎陽煤電一體化有限公司、鄭煤集團(tuán)趙家寨煤礦、 XX 三全食品股份有限公司綜合基地工程、 XX 西繞城公路改建工程、 XX 國(guó)家干線公路物流港工程、XX 火車站西出口項(xiàng)目廣場(chǎng)工程等項(xiàng)目進(jìn)展順利。工業(yè)投資完成 億元，增長(zhǎng) %，其中電子行業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；紡織行業(yè)完成 億元，增長(zhǎng)%；建材行業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；機(jī)械行業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；化工行業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。 年末全市從業(yè)人員 萬人，比上年增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)私營(yíng)個(gè)體從業(yè)人員 萬人 ,增長(zhǎng)%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。 綜上所述： XX 中心因地適時(shí)而建，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 ⑷ 五星級(jí)酒店的高檔 性。 ⑵ 建筑檔次高 。 ⑵ XX 地鐵一號(hào)線的建設(shè)將大大提高該區(qū)域的公共交通便捷度，縮短各功能區(qū)之間的空間距離，還將帶動(dòng) XX 新區(qū)的開發(fā)和整個(gè)城市環(huán)境 22 的改善，隨著地鐵一號(hào)線的建成，沿線區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力巨大。行政資源與經(jīng)濟(jì)資源相融合，形成了優(yōu)越的商務(wù)辦公氛圍。 現(xiàn)在，除了有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、匯豐銀行、 XX 商業(yè)銀行、新華人壽保險(xiǎn)、平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、百瑞信托、 XX 商 21 品交易所等幾十家金融、保險(xiǎn)、證券機(jī)構(gòu)入駐 CBD 外 ，深圳航空、萬達(dá)期貨、白象集團(tuán)、三菱重工、康佳集團(tuán)、外運(yùn)發(fā)展、中石油 XX 分公司、 XX 移動(dòng)公司等一批大中型 企業(yè)總部也進(jìn)駐了該區(qū)域。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國(guó)的商品集散市 場(chǎng)，年成交額超億元的就有 30 多家，每年在鄭舉辦的各類全國(guó)性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次，更有國(guó)內(nèi)外萬余家的商貿(mào)機(jī)構(gòu)在 XX 設(shè)有辦事處或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 20xx 年初，“大 XX 新區(qū)”的概念第一次出現(xiàn)在省政府的工作報(bào)告里，在該報(bào)告中，把建設(shè)“大 XX 新區(qū)”確定為 全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“一號(hào)工程”。共引進(jìn)項(xiàng)目 109 個(gè)，在建及建成面積達(dá)到 860 萬平方米。共分 CBD、商住物流區(qū) 、 龍湖區(qū) 、 龍子湖高校園區(qū) 、 科技物流園區(qū) 、 國(guó)家 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 六個(gè)功能區(qū) 。 20xx 年全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，人均生產(chǎn)總值 40617 元； 20xx 年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，商品房屋施工面積 萬平方米，商品房新開工面積 萬平方米，商品房屋竣工面積 萬平方米，商品房屋銷 售面積 萬平方米，銷售金額 億元。在歐洲權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志EUROMONEY 之“ 20xx 年最佳房地產(chǎn)顧問評(píng)選”中，戴德梁行獲選為“中國(guó)、新加坡及英國(guó)地區(qū)最佳物業(yè)顧問”。 喜來登 是進(jìn)入中國(guó)的第一家國(guó)際飯店管理集團(tuán) ，已成為喜聞樂見、深受信賴的品牌，并成為首家在紐約證券交易所上市的酒店企業(yè)。 Resorts)。 Resorts)、豪華精選 (The Luxury Collection174。 Resorts)、福朋喜來登集團(tuán)酒店 (Four Points174。 喜達(dá)屋 酒店與度假酒店國(guó)際集團(tuán)是一個(gè)集酒店業(yè)主、經(jīng)營(yíng)與銷售等功能于一身的綜合集團(tuán) ， 作為全球擁有最多高端酒店品牌的酒店集團(tuán)之一，旗下酒店多以高檔豪華著稱。 HBA 的成功之道在于重視基礎(chǔ)研究，以及對(duì)市場(chǎng)需求的認(rèn)知及敏感度。 15 1996 年以來，企業(yè)連續(xù)被評(píng)為 XX 市建筑工程監(jiān)理 “先進(jìn)企業(yè) ”、 XX省 “先進(jìn)工程監(jiān)理企業(yè) ”、 “全國(guó)工程監(jiān)理先進(jìn)企業(yè) ”； 20xx 年被評(píng)為全國(guó)工程監(jiān)理先進(jìn)企業(yè)； 20xx 年被評(píng)為 XX 省綜合實(shí)力“二十強(qiáng)企業(yè)”。 XX 海華工程建設(shè)監(jiān)理公司 成立 于 1993 年 ， 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)為房屋建筑工程甲級(jí)、市政公用工程城市道路甲級(jí)、工程造價(jià)資質(zhì)乙級(jí)、公路工程乙級(jí)、招標(biāo)代理乙級(jí)等多項(xiàng)資質(zhì)，注冊(cè)資金為 300 萬元人民幣，現(xiàn)為中國(guó)建設(shè)監(jiān)理協(xié)會(huì)會(huì)員單位和 XX 省建設(shè)監(jiān)理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。 中機(jī)六院有中國(guó)工程院院士 1 人、中國(guó)工程設(shè)計(jì)大師 2 人、英國(guó)皇家特許榮譽(yù)資深會(huì)員一人；享受政府特殊津貼的專家 28 人，研究員級(jí)高級(jí)工程師 96 人，高級(jí)工程師 200 多人，中級(jí)及 初級(jí)技術(shù)職務(wù) 514 人； 14 取得國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師、建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、造價(jià)工程師、電氣工程師、化工工程師、公用設(shè)備工程師、咨詢工程師、監(jiān)理工程師、設(shè)備監(jiān)理工程師、一級(jí)建造師等十一類執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員 385 人。 四、項(xiàng)目擬建規(guī)模 XX 中心 是 集五星級(jí)酒店、 5A 級(jí) 寫字樓和精品商業(yè)于一體 的綜合業(yè)態(tài)。 XX 置業(yè)有限公司成立于 20xx 年 2 月，注冊(cè)資金 3 億元，法人代表趙振勇，總經(jīng)理蘇揚(yáng)。 公司其他管理人員均具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識(shí)，是一支朝氣蓬勃的管理團(tuán)隊(duì)。 董事兼工程總監(jiān)祁朝顯，工程碩士，高級(jí)工程師，省 工程 咨詢協(xié)會(huì)成員 。 念 公司 秉承“專業(yè)敬業(yè)、追求卓越”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，奉行“誠(chéng)實(shí)勤勞、認(rèn)真用心、創(chuàng)新未來、成就自我”的企業(yè)理念， XXXX房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司始終堅(jiān)持為提高和 為 客戶創(chuàng)造最大價(jià)值而努力。 （ 3） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 （ 5）其它有關(guān)資料。 本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為 平方米（約合 畝），建成集住宿、餐飲、會(huì)議、 娛樂、商務(wù)于一體的 XX 中心。為區(qū)域內(nèi)的實(shí)力企業(yè)提供了與之相匹配的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、科技化的高檔辦公空間，將在很大程度上提升項(xiàng)目和區(qū)域化商務(wù)環(huán)境檔次，成為國(guó)內(nèi)外實(shí)力企業(yè)發(fā)揮才智、擴(kuò)大財(cái)富 、 可持續(xù)發(fā)展的總部基地 。 XX 中心集國(guó)際 5A 級(jí) 寫字樓、國(guó)際 5 星級(jí)（喜來登）品牌酒店及 精品 商業(yè)等為一體的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高品位”商務(wù)綜合體。國(guó)家對(duì)“中部崛起”的政策性支持， XX將會(huì)吸引更多國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)建立中部地區(qū)總部，形成黃河中下游地區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心。因時(shí)而需，