【正文】 ，北臨金水東路，交通便捷，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊地理自然環(huán)境良好，為項目的建造和經(jīng)營提供了極為優(yōu)越的條件。114176。34 5839。 XX 地區(qū) 地勢西高東低，西部多山地丘陵，占總面積的 2/3，東部平原占總面積的 1/3。C； 1 月最冷 ,平均 176。地基土分布有較強的規(guī)律性，場地內(nèi)無影響工程穩(wěn)定的不良地質(zhì)作用及不利埋藏物，場地內(nèi)也。境內(nèi)大小河流 35 條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經(jīng) XX 段的黃河 公里。C。 XX 市轄 6 區(qū) 5 市 1 縣， XX 市總面積 平方公里，其中全市 46 建成區(qū)面積 平方公里（含上街區(qū) 平方公里）。北緯 34176。 二、項目建設(shè)條件 XX 市位于 XX 省中部偏北，東經(jīng) 112176。 ④ XX 市 五星級酒店發(fā)展 趨勢 隨著 XX 市 旅游業(yè) 及會展業(yè) 的持續(xù)快速發(fā)展，酒店需求將明顯增長， 44 由于近幾年商務(wù)客人猛增，特別是國際會議，大型商品展覽 活動增多，參會人員、貿(mào)易談判人員大幅增加，有時 XX 市高星級酒店入住出現(xiàn)飽和狀態(tài)， XX 市 五 星級酒店效益明顯 高 于中低檔酒店 ， 星級酒店在數(shù)量上和 收入上所占的比重都高于非星級酒店，表現(xiàn)出 XX 市星級酒店 較強的創(chuàng)收能力。 1201220xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南累計接待游客人數(shù)接待人數(shù)（億） 43 800135205001000150020xx20xx 20xx 20xx 20xx20xx20xx年河南省旅游總收入旅游總收入（億元） 20xx 年 XX 旅游接待出入境人員統(tǒng)計 接待人數(shù) (人次 ) 同比增長 (%) 接待人數(shù)構(gòu)成（人次） 外國人 香港同胞 澳門同胞 臺灣同胞 1 043 580 679 122 148 309 54 408 161 741 接待人數(shù) (人天 ) 同比增長 (%) 接待人天數(shù)構(gòu)成（人天） 外國人 香港同胞 澳門同胞 臺灣同胞 2 308 697 1 389 467 365 411 118 657 435 162 豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實施，使 XX 省旅游業(yè) 近年得到了快速地發(fā)展。 近年來 XX 省旅游業(yè) 快速 發(fā)展。歷史上曾有 20 多個王朝在此建都 ， 境內(nèi)著名的古都洛陽、開封和安陽 ， 均為中國七大古都之列。我國的會展業(yè)正在以每年 20%的速度快速發(fā)展。 ③五星級酒店市場需求分析 A、經(jīng)濟的發(fā)展特別是區(qū)域會展業(yè)的發(fā)展增加了五星級 酒店 的需求。 會議情況，因為上述酒店并沒有大型會議場所，因此，只能接待中型會議團體，目 前，除裕達國貿(mào)的會議廳有現(xiàn)代化氣氛外，其他三家的會議廳裝修、音響設(shè)施和格調(diào)均已老化。 XX 五星級酒店入住情況均較好，全年入住率在80%左右，標準客房價格在 700 元 — 1000 元之間，客房的套房的入住率都 非常高，且價格也很高，一般價格在 1400 元以上，其中：裕達國貿(mào)套房價格為： 2088 元；中州國際套房價格為： 1488 元；索菲特套房價格為： 1688 元，興亞建國飯店套房價格為 1500 元。 XX 裕達 國貿(mào)飯店 950 356 豪華客房和 套間 酒店包括了集世界時尚最前沿的設(shè)計于一體的餐廳和酒吧。 （ 2） XX 市五星級酒店物業(yè)情況分析 40 ① XX 市現(xiàn)有五星級酒店狀況 酒店名稱 客房平均價格 (元 /天 經(jīng)濟實力弱的小公司選擇寫字樓時，多選擇檔次較低 的普通寫字樓，而境外公司、國內(nèi)大型企業(yè)、區(qū)域分部、分公司多注重企業(yè)的市場 形象 ，選擇高檔的寫字樓最多。 第三：物業(yè)管理方面。寫字樓大部分為甲級寫字樓，都配備有三層到五層的商業(yè)及辦公配套設(shè)施，方便辦公休閑；電梯平均每幢保持在 68部。 CBD 外環(huán)部分價格較低，均價為 6200 元 /㎡左右。 6200 新芒果物業(yè) 管理公司 綠地建筑地上 28層，地下 2 層，局部 3 層。 寫字樓 區(qū)域 6部電梯， 5A 智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)， 200個停車位。 8 部電梯， 5A智能化系統(tǒng)，中央空調(diào)，300 個 停車位 。 而由此帶來的 結(jié) 果是：在供求寬松的市場環(huán)境下，由于酒店所提供的是相同的服務(wù)和產(chǎn)品，那么價格競爭自然成為普遍的競爭手段，行業(yè)內(nèi)就必然出現(xiàn)多數(shù)酒店效益不高的狀況。 豐富優(yōu)質(zhì)的旅游資源及便捷的交通條件，加之政府“旅游立省”戰(zhàn)略的實施，使 XX 省旅游業(yè)近年得到了快速地發(fā)展。 ③ 城市高端商務(wù)綜合體 近 幾年內(nèi) ， XX 寫字樓市場進入了一個快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始大量介入寫字樓市場，寫字樓市場交易活躍，樓宇更加專業(yè)化 、智能化 ，租賃需求快速增長，戶型設(shè)計 合理， 相關(guān)配套 設(shè)施 更加 科學(xué)、齊備 ，吸引到眾多的 大 中型 企業(yè)入駐， 寫字樓市場發(fā)展到以高端專業(yè)寫字樓為主的綜合性寫字樓市場 。 ② XX 新區(qū) 作 為 省市重點 建設(shè) 項目 ， 已成為投資和入駐的重要聚集地 ， 各種業(yè)態(tài)積極搶進 ， XX 東區(qū)的各 種配套設(shè)施也逐步完善，人氣聚集成快速增長之勢 ，無疑給 XX 新區(qū)的房地產(chǎn)市場形成了巨大的市場潛力。 XX 新區(qū)寫字樓自投放市場以來銷售價格與其他區(qū)域相比一直居高不下，例如永和國際廣場均價 8000 元 /平方米，中煙大廈均價 6200 元 /平方米，綠地 20xx 年 3 月份各區(qū)域商品房銷售面積占比%%%%%%%金水區(qū)惠濟區(qū)管城區(qū)二七區(qū)其他中原區(qū)鄭東新區(qū) 由 XX 3 月各區(qū)域成交 量對比圖可以看出， 20xx 年 3 月的成交面積全線上升，全市 6 區(qū)域成交量均大幅上漲，其中 XX 新區(qū)增幅最大 ,高 達 %。 （ 3）政策環(huán)境分析總結(jié) 一系列經(jīng)濟刺激方案，一系列房地產(chǎn)新政的出臺，都是圍繞經(jīng)濟增長和 房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 出發(fā)的，這些政策措施已經(jīng)初見成效，相信房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控一段時期后會逐步進入穩(wěn)步增長的發(fā)展軌道。 第三：對在 XX 新區(qū)專業(yè)寫字樓竣工后一年內(nèi)入駐率達到 70%的物業(yè)管理公司，三年內(nèi)按其實現(xiàn)的營業(yè)收入、利潤總額形成地方財力部分的60%給予補貼。 ②地方政策 A、 XX 新區(qū)是 XX 規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，各項政策支持顯著。 隨后又多次下調(diào)存貸 款利率。 28 （ 2）為促進穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè) 及區(qū)域經(jīng)濟 的健康發(fā)展，政府出臺了一系列 政策措施 ①國家政策 為使房地產(chǎn)業(yè)走出低谷，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，國家先后出臺了一系列政策措施。為了防止金融危機的蔓延和經(jīng)濟危機的發(fā)生 ，各國政府和國際社會都在忙于 “拯救金融和經(jīng)濟 ”，其主要的做法就是：國有化、注資和降息。 XX 市人均生產(chǎn)總值 40617 元，增長 %，近兩年平均增長率為 %。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16120元，增長 %；人均消費性支出 9703 元，增長 %。分行業(yè)看，批零貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長 %；住宿餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %；其他行業(yè)零售額 億元，增長 %。商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 4%。全市 147 項重點工程共完成投資 億元 ,其中國電滎陽煤電一體化有限公司、鄭煤集團趙家寨煤礦、 XX 三全食品股份有限公司綜合基地工程、 XX 西繞城公路改建工程、 XX 國家干線公路物流港工程、XX 火車站西出口項目廣場工程等項目進展順利。工業(yè)投資完成 億元，增長 %，其中電子行業(yè)完成投資 億元，增長 %；紡織行業(yè)完成 億元，增長%；建材行業(yè)完成投資 億元，增長 %；機械行業(yè)完成投資 億元，增長 %；化工行業(yè)完成投資 億元，增長 %。 全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。 年末全市從業(yè)人員 萬人，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長 %；城鎮(zhèn)私營個體從業(yè)人員 萬人 ,增長%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。 綜上所述： XX 中心因地適時而建，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。 ⑷ 五星級酒店的高檔 性。 ⑵ 建筑檔次高 。 ⑵ XX 地鐵一號線的建設(shè)將大大提高該區(qū)域的公共交通便捷度，縮短各功能區(qū)之間的空間距離，還將帶動 XX 新區(qū)的開發(fā)和整個城市環(huán)境 22 的改善，隨著地鐵一號線的建成，沿線區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力巨大。行政資源與經(jīng)濟資源相融合，形成了優(yōu)越的商務(wù)辦公氛圍。 現(xiàn)在，除了有中國農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、匯豐銀行、 XX 商業(yè)銀行、新華人壽保險、平安財產(chǎn)保險、百瑞信托、 XX 商 21 品交易所等幾十家金融、保險、證券機構(gòu)入駐 CBD 外 ，深圳航空、萬達期貨、白象集團、三菱重工、康佳集團、外運發(fā)展、中石油 XX 分公司、 XX 移動公司等一批大中型 企業(yè)總部也進駐了該區(qū)域。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市 場，年成交額超億元的就有 30 多家，每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次，更有國內(nèi)外萬余家的商貿(mào)機構(gòu)在 XX 設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。 20xx 年初，“大 XX 新區(qū)”的概念第一次出現(xiàn)在省政府的工作報告里，在該報告中，把建設(shè)“大 XX 新區(qū)”確定為 全省經(jīng)濟發(fā)展的“一號工程”。共引進項目 109 個，在建及建成面積達到 860 萬平方米。共分 CBD、商住物流區(qū) 、 龍湖區(qū) 、 龍子湖高校園區(qū) 、 科技物流園區(qū) 、 國家 XX 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 六個功能區(qū) 。 20xx 年全年完成生產(chǎn)總值 3004 億元，人均生產(chǎn)總值 40617 元； 20xx 年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，商品房屋施工面積 萬平方米，商品房新開工面積 萬平方米，商品房屋竣工面積 萬平方米，商品房屋銷 售面積 萬平方米，銷售金額 億元。在歐洲權(quán)威財經(jīng)雜志EUROMONEY 之“ 20xx 年最佳房地產(chǎn)顧問評選”中，戴德梁行獲選為“中國、新加坡及英國地區(qū)最佳物業(yè)顧問”。 喜來登 是進入中國的第一家國際飯店管理集團 ，已成為喜聞樂見、深受信賴的品牌，并成為首家在紐約證券交易所上市的酒店企業(yè)。 Resorts)。 Resorts)、豪華精選 (The Luxury Collection174。 Resorts)、福朋喜來登集團酒店 (Four Points174。 喜達屋 酒店與度假酒店國際集團是一個集酒店業(yè)主、經(jīng)營與銷售等功能于一身的綜合集團 ， 作為全球擁有最多高端酒店品牌的酒店集團之一，旗下酒店多以高檔豪華著稱。 HBA 的成功之道在于重視基礎(chǔ)研究，以及對市場需求的認知及敏感度。 15 1996 年以來，企業(yè)連續(xù)被評為 XX 市建筑工程監(jiān)理 “先進企業(yè) ”、 XX省 “先進工程監(jiān)理企業(yè) ”、 “全國工程監(jiān)理先進企業(yè) ”； 20xx 年被評為全國工程監(jiān)理先進企業(yè)； 20xx 年被評為 XX 省綜合實力“二十強企業(yè)”。 XX 海華工程建設(shè)監(jiān)理公司 成立 于 1993 年 ， 企業(yè)資質(zhì)等級為房屋建筑工程甲級、市政公用工程城市道路甲級、工程造價資質(zhì)乙級、公路工程乙級、招標代理乙級等多項資質(zhì)，注冊資金為 300 萬元人民幣，現(xiàn)為中國建設(shè)監(jiān)理協(xié)會會員單位和 XX 省建設(shè)監(jiān)理協(xié)會會員單位。 中機六院有中國工程院院士 1 人、中國工程設(shè)計大師 2 人、英國皇家特許榮譽資深會員一人；享受政府特殊津貼的專家 28 人，研究員級高級工程師 96 人，高級工程師 200 多人，中級及 初級技術(shù)職務(wù) 514 人； 14 取得國家注冊規(guī)劃師、建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、造價工程師、電氣工程師、化工工程師、公用設(shè)備工程師、咨詢工程師、監(jiān)理工程師、設(shè)備監(jiān)理工程師、一級建造師等十一類執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員 385 人。 四、項目擬建規(guī)模 XX 中心 是 集五星級酒店、 5A 級 寫字樓和精品商業(yè)于一體 的綜合業(yè)態(tài)。 XX 置業(yè)有限公司成立于 20xx 年 2 月，注冊資金 3 億元，法人代表趙振勇，總經(jīng)理蘇揚。 公司其他管理人員均具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識，是一支朝氣蓬勃的管理團隊。 董事兼工程總監(jiān)祁朝顯，工程碩士，高級工程師，省 工程 咨詢協(xié)會成員 。 念 公司 秉承“專業(yè)敬業(yè)、追求卓越”的企業(yè)經(jīng)營準則，奉行“誠實勤勞、認真用心、創(chuàng)新未來、成就自我”的企業(yè)理念， XXXX房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司始終堅持為提高和 為 客戶創(chuàng)造最大價值而努力。 （ 3） 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。 （ 5）其它有關(guān)資料。 本項目建設(shè)用地面積為 平方米（約合 畝），建成集住宿、餐飲、會議、 娛樂、商務(wù)于一體的 XX 中心。為區(qū)域內(nèi)的實力企業(yè)提供了與之相匹配的標準化、系統(tǒng)化、科技化的高檔辦公空間，將在很大程度上提升項目和區(qū)域化商務(wù)環(huán)境檔次，成為國內(nèi)外實力企業(yè)發(fā)揮才智、擴大財富 、 可持續(xù)發(fā)展的總部基地 。 XX 中心集國際 5A 級 寫字樓、國際 5 星級（喜來登）品牌酒店及 精品 商業(yè)等為一體的“高標準、高質(zhì)量、高品位”商務(wù)綜合體。國家對“中部崛起”的政策性支持， XX將會吸引更多國內(nèi)外大型企業(yè)集團建立中部地區(qū)總部，形成黃河中下游地區(qū)的總部經(jīng)濟發(fā)展中心。因時而需，