【正文】 XX 置業(yè)立足本地市場，堅持走房地產專業(yè)開發(fā)與專業(yè)服務的發(fā)展道路，堅持運作的規(guī)范化與標準化建設，著力現(xiàn)代公司 治理機制，保證企業(yè)健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展，公司聚集了房地產開發(fā)行業(yè)中投資、經營、開發(fā)、建設、建筑施工、物業(yè)經營和管理等各方面的優(yōu)秀人才，現(xiàn)有員工 63 人，其中高級專業(yè)技術職稱 10 人， 11 中級職稱 12 人， 95%以上的管理技術人員擁有大學本科以上學歷，高層管理團隊有著 MBA 教育背景及研究生學歷，為公司的發(fā)展提供了堅實的動力和源泉。 公司編制職工 90 人，現(xiàn)有職工 65 人，具有專業(yè)技術職稱人員40 名，其中管理類人員 24 人，工程類人員 20 人，財務類人員 8 人，營銷類人員 13 人。先后從事過建筑施工、工程設計、房地產開發(fā)等工作。 XX公司實行董事會領導下的總經理負責制。 （ 4） 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 （ 1）合理規(guī)劃開發(fā) XX 中心項目資源，嚴格遵循 XX 市以及 XX新區(qū)總體規(guī)劃； （ 2）接軌國際商務平臺，完善 XX 高檔商務辦公及酒店服務的需求，滿足跨國企業(yè)在 XX 迅猛發(fā)展的需要，使商務辦公和 酒店 服務 6 完美結合； （ 3）遵循市場需求 ，實現(xiàn)合理開發(fā)， 以高品位的 項目定位 ， 提升 XX 城市形象 。五星級酒店及寫字樓 A 座地上 23 層，寫字樓 B 座地上 24 層，裙房地上 4 層，局部 3 層，地下 2 層。 XXXX 地產始終堅持“高品質、高品位、高標準”的理念，所有功能均面向高層次的企業(yè)群體，將為國 內外企業(yè)提供完善而完美的服務，營造更新更好的現(xiàn)代辦公方式，同樣顯示了 XX 與國際大都市商務并進的步伐。項目總用地面 積 ： 平方米（ 畝）；總建筑面積約 16 萬平方米，由三棟塔樓組成。如今，隨著一些企業(yè)的發(fā)展壯大，對高檔辦公空間的需求也應運而生；另外， XX 日益良好的投資環(huán)境及特殊的交通樞紐位置，也吸 引著一些國內外的知名企業(yè)紛紛進駐，寫字樓市場呈現(xiàn)出多元化發(fā)展， 對 “國際級”的專業(yè)寫字樓提供了更多的發(fā)展空間。近年來，越來越多的國內甚至國際大公司不斷進駐 XX，其中有相當數量的置業(yè)需求。 1 XX中心 可行性研究報告 XX省 XX房地產評估咨詢有限公司 2 目 錄 第一章 總 論 ..................................................... 3 一、項目摘要 ............................................................................................................ 4 二、可行性研究報告編制依據、編制原則、編制目的 ................................................ 5 三、主要技術經濟指標 .............................................................................................. 6 四、可行性研究主要結論 .......................................................................................... 7 第二章 項目概況 ..................................................... 8 一、項目名稱 ............................................................................................................ 8 三、項目地理位置 ................................................................................................... 13 四、項目擬建規(guī)模 ................................................................................................... 13 五、項目設計、監(jiān)理、裝飾設計、酒店管理、物業(yè)管理單位情況 ............................. 13 第三章 項目建設的必要性 ............................................. 18 一、項目提出的背景 ............................................................................................... 18 二、項目建設的必要性 ............................................................................................ 19 第四章 項目投資環(huán)境及市場分析 ........................................ 24 一、項目投資環(huán)境分析 ............................................................................................ 24 二、房地產市場分析 ............................................................................................... 30 第五章 項目建設的基礎條件 ........................................... 45 一、項目的選址 ...................................................................................................... 45 二、項目建設條件 ................................................................................................... 45 第六章 設計理念與工程設計方案 ........................................ 48 一、基本設計理念 ................................................................................................... 48 二、總體布局與建筑設計 ........................................................................................ 48 第七章 開發(fā)建設及經營計劃 ............................................ 57 一、開發(fā)建設計劃 ................................................................................................... 57 二、經營計劃 .......................................................................................................... 59 第八章 項目投資估算和資金籌措 ........................................ 60 一、項目總投資估算 ............................................................................................... 60 二、項目投資來源，籌措方式的確定 ....................................................................... 66 第九章 項目分析及評價 .............................................. 67 二、項目定位 .......................................................................................................... 68 三、項目的經營方式及策略 ..................................................................................... 70 四、項目評價 .......................................................................................................... 76 第十章 項目經濟效益評價 ............................................. 77 一、經營凈收入估算 ............................................................................................... 77 二、項目盈利能力分析 ............................................................................................ 84 三、償債能力分析 ................................................................................................... 87 第十一章 風險分析 ................................................... 88 一、盈虧平衡分析 ................................................................................................... 88 二、敏感性分析 ...................................................................................................... 88 第十二章 可行性研究結論與建議 ........................................ 90 一、項目結論性意見 ............................................................................................... 90 二、項目風險及防范建議 ........................................................................................ 92 附表 1： 投資計劃估算表 .............................................. 93 附表 21：開發(fā)期現(xiàn)金流量表 ............................................ 94 附表 22：經營期現(xiàn)金流量表 ............................................ 95 附表 3： 借款還本付息表 .............................................. 96 附 件 ........................................................... 97 3 第一章 總 論 近年來， XX 建設區(qū)域性金融中心、中西部會展中心、區(qū)域性文化中心 、現(xiàn)代物流中心和中原旅游區(qū)接待服務中心等雛形已悄然形成，從而帶動更多的商務發(fā)展機遇。作為區(qū)域性的城市經濟中心， XX 對企業(yè)有強大的磁場引力。 XX 中心是 XXXX 房地產開發(fā)有限公司在 XX 新區(qū)擬建開發(fā)的一個多元化商業(yè)項目，地處 XX 市 XX 新區(qū)（中央行政辦公區(qū)）核心 區(qū)域，位于金水 東 路與農業(yè)東路交匯處。融辦公、商務、餐 飲、娛樂、購物等多功能于一體的現(xiàn)代化標志性建筑。 以 房地產開發(fā)企業(yè)自 持 物業(yè)的運作模式，為投資者、經營者、客戶提供多方共贏，創(chuàng)造和諧價值。總建筑面積： 161, ㎡（含地下建筑面積 34, ㎡） 。 （ 1） 對項目的可行性與開發(fā)經營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、 經營策略 提出相應的建議。 三、主要技術經濟指標 7 主要經濟技術指標