【正文】 1 XX中心 可行性研究報告 XX省 XX房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 2 目 錄 第一章 總 論 ..................................................... 3 一、項目摘要 ............................................................................................................ 4 二、可行性研究報告編制依據(jù)、編制原則、編制目的 ................................................ 5 三、主要技術經(jīng)濟指標 .............................................................................................. 6 四、可行性研究主要結論 .......................................................................................... 7 第二章 項目概況 ..................................................... 8 一、項目名稱 ............................................................................................................ 8 三、項目地理位置 ................................................................................................... 13 四、項目擬建規(guī)模 ................................................................................................... 13 五、項目設計、監(jiān)理、裝飾設計、酒店管理、物業(yè)管理單位情況 ............................. 13 第三章 項目建設的必要性 ............................................. 18 一、項目提出的背景 ............................................................................................... 18 二、項目建設的必要性 ............................................................................................ 19 第四章 項目投資環(huán)境及市場分析 ........................................ 24 一、項目投資環(huán)境分析 ............................................................................................ 24 二、房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................................... 30 第五章 項目建設的基礎條件 ........................................... 45 一、項目的選址 ...................................................................................................... 45 二、項目建設條件 ................................................................................................... 45 第六章 設計理念與工程設計方案 ........................................ 48 一、基本設計理念 ................................................................................................... 48 二、總體布局與建筑設計 ........................................................................................ 48 第七章 開發(fā)建設及經(jīng)營計劃 ............................................ 57 一、開發(fā)建設計劃 ................................................................................................... 57 二、經(jīng)營計劃 .......................................................................................................... 59 第八章 項目投資估算和資金籌措 ........................................ 60 一、項目總投資估算 ............................................................................................... 60 二、項目投資來源，籌措方式的確定 ....................................................................... 66 第九章 項目分析及評價 .............................................. 67 二、項目定位 .......................................................................................................... 68 三、項目的經(jīng)營方式及策略 ..................................................................................... 70 四、項目評價 .......................................................................................................... 76 第十章 項目經(jīng)濟效益評價 ............................................. 77 一、經(jīng)營凈收入估算 ............................................................................................... 77 二、項目盈利能力分析 ............................................................................................ 84 三、償債能力分析 ................................................................................................... 87 第十一章 風險分析 ................................................... 88 一、盈虧平衡分析 ................................................................................................... 88 二、敏感性分析 ...................................................................................................... 88 第十二章 可行性研究結論與建議 ........................................ 90 一、項目結論性意見 ............................................................................................... 90 二、項目風險及防范建議 ........................................................................................ 92 附表 1： 投資計劃估算表 .............................................. 93 附表 21：開發(fā)期現(xiàn)金流量表 ............................................ 94 附表 22：經(jīng)營期現(xiàn)金流量表 ............................................ 95 附表 3： 借款還本付息表 .............................................. 96 附 件 ........................................................... 97 3 第一章 總 論 近年來， XX 建設區(qū)域性金融中心、中西部會展中心、區(qū)域性文化中心 、現(xiàn)代物流中心和中原旅游區(qū)接待服務中心等雛形已悄然形成，從而帶動更多的商務發(fā)展機遇。得“中”獨厚，作為全國重要的交通樞紐和商貿城市，城市 經(jīng)濟得到快速發(fā)展，民營經(jīng)濟日益活躍，對辦公空間的需求開始出現(xiàn)， 寫字樓的產(chǎn)生是一個城市經(jīng)濟發(fā)展活躍程度的直接反映。因時而需， XX 已經(jīng)開始進入“高端形象”商務辦公時代。近年來，越來越多的國內甚至國際大公司不斷進駐 XX，其中有相當數(shù)量的置業(yè)需求。作為區(qū)域性的城市經(jīng)濟中心， XX 對企業(yè)有強大的磁場引力。本地企業(yè)不斷發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點時的重要參考指標，實力派企業(yè)越 來越看重“與自身品牌含金量相吻合的辦公場所”。國家對“中部崛起”的政策性支持， XX將會吸引更多國內外大型企業(yè)集團建立中部地區(qū)總部，形成黃河中下游地區(qū)的總部經(jīng)濟發(fā)展中心。如今，隨著一些企業(yè)的發(fā)展壯大，對高檔辦公空間的需求也應運而生；另外， XX 日益良好的投資環(huán)境及特殊的交通樞紐位置，也吸 引著一些國內外的知名企業(yè)紛紛進駐，寫字樓市場呈現(xiàn)出多元化發(fā)展， 對 “國際級”的專業(yè)寫字樓提供了更多的發(fā)展空間。 XX 中心是 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在 XX 新區(qū)擬建開發(fā)的一個多元化商業(yè)項目，地處 XX 市 XX 新區(qū)（中央行政辦公區(qū)）核心 區(qū)域，位于金水 東 路與農業(yè)東路交匯處。坐擁萬眾矚目的 XX 中央行政商務區(qū)核心地段端點，西接 XX 新區(qū)中央商務建成區(qū)，東連 XX 新客站和鄭開大道，毗鄰 XX 新區(qū)管委會，是 XX 地鐵一號線 途徑 的重點 4 站，距離 XX 新客站 2 公里，距離 XX 機場 30 公里，地理位置 十分優(yōu)越，是未來 XX 發(fā)展的行政辦公核心區(qū)域。 XX 中心集國際 5A 級 寫字樓、國際 5 星級（喜來登）品牌酒店及 精品 商業(yè)等為一體的“高標準、高質量、高品位”商務綜合體。項目總用地面 積 ： 平方米（ 畝）；總建筑面積約 16 萬平方米，由三棟塔樓組成。融辦公、商務、餐 飲、娛樂、購物等多功能于一體的現(xiàn)代化標志性建筑。 為了把項目建成 XXCOD 標志性建筑， XXXX 地產(chǎn)聘請了多家國際一流的管理、規(guī)劃、設計、經(jīng)營、物業(yè)等公司，項目多樣物業(yè)產(chǎn)品科學組合，良性互動，輕松完善項目產(chǎn)業(yè)鏈，全面提升項目綜合價值。為區(qū)域內的實力企業(yè)提供了與之相匹配的標準化、系統(tǒng)化、科技化的高檔辦公空間，將在很大程度上提升項目和區(qū)域化商務環(huán)境檔次，成為國內外實力企業(yè)發(fā)揮才智、擴大財富 、 可持續(xù)發(fā)展的總部基地 。 XXXX 地產(chǎn)始終堅持“高品質、高品位、高標準”的理念，所有功能均面向高層次的企業(yè)群體，將為國 內外企業(yè)提供完善而完美的服務，營造更新更好的現(xiàn)代辦公方式，同樣顯示了 XX 與國際大都市商務并進的步伐。 以 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自 持 物業(yè)的運作模式，為投資者、經(jīng)營者、客戶提供多方共贏，創(chuàng)造和諧價值。 一、項目摘要 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù) XX新區(qū)建設的功能需求以及潛在的巨大市場需求，同時為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目 5 標，擬建設集五星級酒店、 5A 級寫字樓和精品商業(yè)于一體的綜